上海长航御江国际广场商业项目定位报告.pptx

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长航长航御江国际广场商业定位报告御江国际广场商业定位报告ChangHangYuJiangChangHangYuJiangInternationalPlazaInternationalPlazaCCommercialPositionReportingommercialPositionReporting御江国际广场项目商业定位大纲御江国际广场项目商业定位大纲解读宝山解读宝山区域研究区域研究规划建议规划建议相关附件相关附件1111解读宝山解读宝山宝山区：

上海的“钢、港”基地上海板块区位图地理位置：

宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。

区域面积293.71平方公里。

区域地位：

宝山是上海重要的“钢、港”基地，是上海的水路门户，中国最大的精品钢生产基地。

至2020年，把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区项目宝山区规划：

三大片区定位区域发展中心城区新城区产业区新城区域：

集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合新城空间格局。

新城用地规模55平方公里，人口规模5560万。

中心城区：

宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。

主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标.产业区域：

规划形成以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。

项目所在位置为新城区。

项目宝山商业规划：

以大华与淞宝为2个区域商业中心商业规划空间布局：

1、培育形成2个区域性商业中心

（1）淞宝区域性商业中心

（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。

淞宝大华宝山商业规划：

四个大型社区商业商业规划空间布局：

1、培育形成2个区域性商业中心

（1）淞宝区域性商业中心

（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。

庙行通河顾村高境西城区宝山商业规划：

四个大型社区商业商业规划空间布局：

1、培育形成2个区域性商业中心

（1）淞宝区域性商业中心

（2）大华区域性商业中心2、形成四个大型社区商业中心庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村3、形成若干个社区商业中心重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心4、培育两个特色商业区域（罗店、三林）5、发展罗泾镇地区商业6、形成若干个居住区商业中心和街坊商业整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。

庙行通河顾村高境西城区宝山商业现状：

以大华板块为主要消费地区域板块大型商业广场、百货大华板块九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天淞宝板块安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场庙行通河板块共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场高境板块长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心淞南板块淞南路商业街、建配龙家具城西城区板块北上海商业广场、水产路商业街海滨吴淞板块景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场祁连上大板块宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸市场罗店板块罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街三林板块三林城市广场罗泾板块鸿达百货商店、陈功路商业中心宝山商业现状：

以大华板块为主要消费地九百购物中心大华百安居巴黎春天星月浦江国际淞宝路化成路宝安公路沪太路绿地北郊广场淞宝顾村南北高架路长江西路共康万达广场绿地风尚天地宝宝山山未未来来的的大大型型综综合合体体项项目目未来的大型商业项目：

主要集中在共康板块项目名称所属板块占地面积建筑面积交房时间绿地风尚天地共康82000平米120000平米2012年2月万达广场共康61345平米295000平米/星月浦江国际淞宝吴淞38000平米100000平米2011年10月绿地北郊广场顾村225000平米220000平米一期商业，2011年5月星月浦江国际万达广场绿地风尚天地在未来的2年内，宝山区将有4个超过10万方大型综合项目建成，宝山的商业格局将发生新的变化。

对于市场的研判：

对于市场的研判：

宝山区未来的商业格局已呈现：

将以大华，共宝山区未来的商业格局已呈现：

将以大华，共康，吴淞地区为其核心消费区。

康，吴淞地区为其核心消费区。

吴淞吴淞共康共康大华大华星月浦江国际巴黎春天九百购物中心万达广场风尚天地我司认为：

我司认为：

传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业格局，差异化的产品定位才能取得突破！

格局，差异化的产品定位才能取得突破！

原方案：

SOHO办公产品比例较大地上商业所占比例总部办公16800平米41.2%SOHO办公11100平米27.0%沿街商业12950平米31.8%地上商业总面积40750平米原方案的地上商业指标通过对原方案的指标分析：

SOHO办公产品占据了地上商业面积近68%比例，成为了项目的主力产品。

那么宝山区SOHO办公产品在市场是否具有可观商业的价值与利润呢？

SOHO项目名称风尚天地泰富商业广场绿地国际SOHO城绿地公园广场SOHO均价22000元/平米16000元/平米13000元/平米16300元/平米周边住宅均价24000元/平米20000元/平米20000元/平米18000元/平米同比降幅8.3%20%35%9.45%结论：

在宝山SOHO的价格不如住宅，市场的价值低。

宝山SOHO产品未来的升值空间较小。

2011.1月3月宝山SOHO与住宅均价走势表单位（平米/元）200001950019000185001800017500170001650016000一月二月三月宝山SOHO均价宝山住宅均价SOHO产品市场：

商业价值低SOHO项目名称SOHO均价SOHO租金年回报率风尚天地22000元/平米1.65元/平米/天2.74%泰富商业广场16000元/平米1.35元/平米/天3.12%绿地国际SOHO城13000元/平米1.3元/平米/天3.65%绿地公园广场16300元/平米1.55元/平米/天3.47%宝山SOHO年回报率平均在3.25%，在宝山投资SOHO产品的投资回报率很低的100%80%60%40%20%0%万达广场绿地系列其他宝山今年SOHO产品去化率比较经过调查，宝山SOHO产品购买倾向于品牌效应，除万达、绿地等大品牌外SOHO销售情况较差的SOHO产品市场：

投资回报率低我司认为：

我司认为：

11、SOHOSOHO产品在宝山区对开发商而言的市场产品在宝山区对开发商而言的市场价值较低。

价值较低。

22、SOHOSOHO产品对于投资者作为投资性产品的产品对于投资者作为投资性产品的回报率也不显著。

回报率也不显著。

2222区域研究区域研究项目位置：

近临建设中的国际邮轮码头3号线宝杨路站项目位置宝杨路宝东路项目位于宝杨路与宝东路的交界处，近临建设中的“东方之晴”国际邮轮码头国际邮轮码头项目属于宝山新城区的淞宝板块项目地块宝林六村宝林九村中艺花园宝山九村项目周边：

拥有大量的社区，位于传统生活住宅区项目地块行知中学巴士总站宝山区教育局社区服务中心项目周边：

大量的公建设施，区域配套完善。

项目现状：

农贸市场，周边居民日常生活用品的主要消费地，区域无大型商业。

项目目前为一座较大的农贸市场，部分地方拥有少量的底层建筑。

农贸市场商铺面积范围：

16-20平米租金水平：

6.5-7.5元/平米/天业态情况：

超市、生活日用品、杂货淞宝板块杨行板块新城区规划：

宝山行政、经济、文化、商务综合中心顾村板块宝山新城区组成淞宝板块、杨行板块、顾村板块淞宝地区：

整合、改造和提升该地区行政、商贸、文化中心。

杨行地区：

依托该地区“绿龙”公园，形成商务、文化、艺术中心。

顾村地区：

规划在该地区“生态绿心”东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱乐中心。

淞宝板块规划：

宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带定位定位宝山区行政、文化、科教中心。

功能功能居住、行政、休闲旅游、滨江博览为主。

规划规划充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴，强调和突出宝山淞宝地区深厚的历史文脉，提升新城整体城市内涵。

积极创造条件，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业。

友谊路街道海滨新村街道吴淞镇街道总体分为三个编制单元，各单元总体以居住功能为主周边规划：

位于国际邮轮码头服务区内，应融于规划总体规划“一港、两带、三区”一港：

国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”组合港。

两带：

吴淞口生态休闲带、吴淞口历史文化旅游带三区：

国际邮轮靠泊服务区、吴淞口航运旅游服务区、长江及近海游船服务区。

国际邮轮靠泊服务区：

以国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”功能组合性港。

海上旅游服务集散区：

一上海港吴淞客运中心为主体，形成一体化的水上旅游，配套商务办公，航运服务等功能。

现代时尚创业区：

利用保护开发近代优秀建筑，同时围绕居民打造滨水景观带，形成具有活力的现代时尚创业区。

项目位置周边规划：

项目应依托国际邮轮码头，成为其配套国际邮轮码头国际邮轮码头功能定位：

功能定位：

可靠泊7万吨级以上的大型或超大型国际邮轮，与北外滩的国际邮轮母港功能产生互补。

整体规划：

整体规划：

上海港国际客运中心将分成两大部分，西部是客运中心码头，而东部则是26万平方米的超大型商业开发项目。

项目位置总体规划：

总体规划：

3个层次功能区第一层次：

第一层次：

绿色景观区域第二层次：

第二层次：

商务功能区第三层次：

第三层次：

配套服务区其中配套服务区以餐饮、娱乐为主，还设有一条400米商业步行街。

配套服务区商务功能区绿色景观区国际邮轮码头26万方配套区：

水晶宫配套服务区：

整体分为三大配套区域服务于码头26万方配套：

项目不应与其产生竞争关系项目定位思考项目定位思考11、传统商业开发模式无法打破商业格局、传统商业开发模式无法打破商业格局22、SOHOSOHO产品的市场价值与利润点低产品的市场价值与利润点低33、隶属国际邮轮码头服务区内，应融于政府规划、隶属国际邮轮码头服务区内，应融于政府规划44、不应与码头、不应与码头2626万方配套区产生竞争关系万方配套区产生竞争关系根据项目发展背景，建立思考目标：

根据项目发展背景，建立思考目标：

本项目26万方配套区相互融合，区域共存相互融合，区域共存市场背景：

传统商业无法突破市场市场背景：

传统商业无法突破市场依托码头，服务码头，且具有国际化的特色依托码头，服务码头，且具有国际化的特色项目需要引入：

差异化显著、指向性强烈且具有国项目需要引入：

差异化显著、指向性强烈且具有国际品牌的资源际品牌的资源引入国际化品牌资源：

形成项目价值体系引入国际化品牌资源：

形成项目价值体系本项目26万方配套区国际邮轮码头点线面打造核心吸引点打造核心吸引点功能完善的配套服务链功能完善的配套服务链国际化的形象邮轮码头国际化的形象邮轮码头3333规划建议规划建议原方案基本指标基本面积：

20354平米建筑面积：

61950平米地上建筑面积：

40750平米地下建筑面积：

21220平米产品指标总部办公：

16800平米SOHO办公：

11100平米商业配套：

12950平米通过市场研判通过市场研判SOHOSOHO办公产品的市场价值低的缘故，我司决办公产品的市场价值低的缘故，我司决定在不改变基本指标的情况下，对项目的产品结构进行调整。

定在不改变基本指标的情况下，对项目的产品结构进行调整。

总平图10F地下面积：

20000平米地上商业面积：

36000平米