万科报建方法与技能培训.ppt

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将专业进行到底！

房地产开发报建工作概述房地产开发报建工作概述开发报建工作的重要性开发报建工作的重要性1开发报建工作的核心价值开发报建工作的核心价值2开发报建人员应具备的素质开发报建人员应具备的素质3开发报建工作的流程简述开发报建工作的流程简述4如何提高报建效率如何提高报建效率5目目录录开发报建工作的重要性开发报建工作的重要性1开发报建与设计、工程一样，是一门专业。

开发报建与设计、工程一样，是一门专业。

开发报建工作贯穿于房地开发的整个生命周期。

开发报建不是一个只花钱的部门，也是一个创收的部门。

高效的时间价值高效的时间价值经营的合法性经营的合法性利益的最大化利益的最大化开发报建工作的核心价值开发报建工作的核心价值2核心核心核心核心价值价值价值价值开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3沟通协调沟通协调能力能力开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为他的日常工作中存在大量的沟通和协调的内容：

对外他与规划局、国土局、建设局、消防局、环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通。

对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务部、营销部、采购部等多个部门协作。

开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3报建相报建相关专业关专业能力能力报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专业知识，这是我们工作的基础。

而在工作总往往看到我们的报建人员充当的只是个二传手的角色。

其实我们除了掌握所有的报建流程、各节点的报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专业知识有所了解和掌握。

开发报建开发报建人员人员应具备的素质应具备的素质3统筹管理统筹管理能力能力报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。

除了能够完成每个节点的报建工作外，开发人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。

对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管理能力是个很大考验。

开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4前期前期建设建设竣工竣工三大阶段三大阶段三大阶段三大阶段开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项注意事项：

修建性详细规划：

修建性详细规划审批是一个项目整体规划确审批是一个项目整体规划确定阶段，所以要对建筑面积、定阶段，所以要对建筑面积、容积率面积、车位比、红线容积率面积、车位比、红线退让等进行详细核对，并详退让等进行详细核对，并详细审核各单体指标。

最好一细审核各单体指标。

最好一次确定，避免日后修改。

次确定，避免日后修改。

修建性详细规划审批：

11、经办部门、经办部门:

规划局规划局-规划科规划科22、办理条件：

建设用地规划许可证更名、办理条件：

建设用地规划许可证更名规划方案：

规划方案：

11、规划设计说明；、规划设计说明；22、总平面设计图、总平面设计图修建性详规：

修建性详规：

11、规划设计说明书、规划设计说明书22、总平面设计图、总平面设计图33、道路规划设计图、道路规划设计图44、绿地规划设计图、绿地规划设计图55、竖向规划设计图、竖向规划设计图66、“修详通修详通”电子版电子版33、办理时限、办理时限:

45:

45个工作日；个工作日；开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

该节点是规划报建该节点是规划报建中问题最多的一个点，为了避中问题最多的一个点，为了避免反复，首先需要与设计部充免反复，首先需要与设计部充分沟通，对于面积指标、间距分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。

审核通过率。

建筑方案审批：

11、经办部门、经办部门:

规划局规划局-规划科规划科22、办理条件：

修建性详细规划批复、办理条件：

修建性详细规划批复打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计图二套建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘图纸电子光盘33、办理时限、办理时限:

30:

30个工作日；个工作日；开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

2010年年10月月1日开日开始实施新的备案制度。

但如始实施新的备案制度。

但如果果“地下单体建筑和建筑高地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收设工程仍需审核和验收”。

这对图纸的质量要求就更为这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。

常见问题要尽量避免。

11、经办部门、经办部门:

消防局消防局-建审科建审科22、办理条件：

、办理条件：

修建性详细规划批复修建性详细规划批复各专业意见审批各专业意见审批消防专项审批：

消防专项审批：

项目总平面图；项目总平面图；建筑平立剖面图；建筑平立剖面图；消防系统设计图纸；消防系统设计图纸；建筑、消防系统设计专篇说明；建筑、消防系统设计专篇说明；需要标示清楚各分区功能。

需要标示清楚各分区功能。

33、办理时限、办理时限:

25:

25个工作日（如个工作日（如备案需备案需1010个工作日）；个工作日）；开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

人防审批一般人防审批一般请人防设计单位协助办理，请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的他们与人防办都有较好的业务关系，关于是否异地业务关系，关于是否异地建设需要提前确定，如异建设需要提前确定，如异地建设需提前办理异地建地建设需提前办理异地建设费的缴纳设费的缴纳1800元元/。

各专业意见审批各专业意见审批人防专项审批：

人防专项审批：

11、经办部门、经办部门:

人防办人防办22、办理条件：

、办理条件：

修建性详细规划批复修建性详细规划批复地下室结构施工图三套地下室结构施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室水电、通风施工图三套地下室人防设计施工图三套地下室人防设计施工图三套33、办理时限、办理时限:

15:

15个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

环保审批一般连环保审批一般连同环评报告一起外包给与环同环评报告一起外包给与环保单位有较好业务关系的专保单位有较好业务关系的专业单位办理。

而且在合同中业单位办理。

而且在合同中要约定包通过，并协助验收。

要约定包通过，并协助验收。

审批中注意关于设立排污站审批中注意关于设立排污站等要求，如有餐饮商业需在等要求，如有餐饮商业需在其中进行详细说明。

环评报其中进行详细说明。

环评报告编写需告编写需2个月，务必提前安个月，务必提前安排，避免影响后续工作。

排，避免影响后续工作。

各专业意见审批各专业意见审批环保专项审批：

环保专项审批：

11、经办部门、经办部门:

市环保局市环保局22、办理条件：

修建性详规批复、办理条件：

修建性详规批复建筑施工图二套建筑施工图二套规划总平面图规划总平面图建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套标示清楚各分区功能标示清楚各分区功能标示发电机房位置、功率。

标示发电机房位置、功率。

33、办理时限、办理时限:

30:

30个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

该环节与环该环节与环保审批一并考虑，图纸保审批一并考虑，图纸中中标示清楚各分区功能。

标示清楚各分区功能。

如有如有餐饮、厨房开业需餐饮、厨房开业需要进行二次报审。

要进行二次报审。

各专业意见审批各专业意见审批卫生专项审批：

卫生专项审批：

11、经办部门、经办部门:

疾病控制中心、卫生管理所疾病控制中心、卫生管理所22、办理条件：

修建性详规批复、办理条件：

修建性详规批复项目总平面图一套项目总平面图一套建筑平立剖面图一套建筑平立剖面图一套建筑专篇说明一套建筑专篇说明一套33、办理时限、办理时限:

15:

15个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

放线册是规划放线册是规划许可证申报的重要资料之许可证申报的重要资料之一，日照间距、消防间距、一，日照间距、消防间距、各种退让都将明确标注，各种退让都将明确标注，作为日后验收的依据，而作为日后验收的依据，而建筑面积的确定也是这个建筑面积的确定也是这个环节的关键。

环节的关键。

申报放线册：

11、经办部门、经办部门:

广州市勘测设计研究院广州市勘测设计研究院22、办理条件：

建筑方案批复意见、办理条件：

建筑方案批复意见打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套建筑施工设计图二套建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）33、办理时限、办理时限:

10:

10个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

放线图和放线图和“报建通报建通”审核是同一份审核是同一份图纸。

报建通需设计院图纸。

报建通需设计院提前准备，并按规定格提前准备，并按规定格式要求进行自审，避免式要求进行自审，避免反复出现问题修改。

反复出现问题修改。

申报报建通：

11、经办部门、经办部门:

规划局自动化中心规划局自动化中心22、办理条件：

建筑方案批复意见、办理条件：

建筑方案批复意见打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套建筑施工设计图二套图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）33、办理时限、办理时限:

5个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

确保方案审确保方案审批意见的问题都已经整批意见的问题都已经整改完毕，并与审批人提改完毕，并与审批人提前沟通，务必确保图纸前沟通，务必确保图纸的准确性，一旦出现问的准确性，一旦出现问题，前面大量工作都将题，前面大量工作都将重做。

重做。

申报申报建设工程规划许可证建设工程规划许可证：

11、经办部门、经办部门:

规划局建筑工程管理处规划局建筑工程管理处22、办理条件：

建筑方案批复意见、办理条件：

建筑方案批复意见放线册放线册专业意见（消防、环保、人防、卫生专业意见（消防、环保、人防、卫生.打印在现状地形图上的总图二套打印在现状地形图上的总图二套建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑施工设计图二套（放线、报建通审核后）建筑方案设计说明建筑方案设计说明建筑方案效果图建筑方案效果图图纸电子光盘（报建通处理）图纸电子光盘（报建通处理）33、办理时限、办理时限:

10:

10个工作日个工作日开发报建工作的开发报建工作的流程流程简述简述4注意事项：

注意事项：

此环节尽量避免，此环节尽量避免，是一个耗时长，程序复杂的工是一个耗时长，程序复杂的工作。

设计部要提前与设计院沟作。

设计部要提前与设计院沟通，是否存在超高、深基坑、通，是否存在超高、深基坑、高制模、结构转换等问题。

如高制模、结构转换等问题。

如此环节无法避免，则要提前安此环节无法避免，则要提前安排好专业会审。

排好专业会审。

初步设计审查：

11、经办部门、经办部门:

市建委设计处市建委设计处22、办理条件：

建筑审核意见、办理条件：

建筑审核意见专业意见（消防、环保、人防、卫生专业意见（消防、环保、人防、卫生.全套资料（所有设计说明及设计图）：

小型项目全套资料（所有设计说明及设计图）：

小型项目88份；大型项目份；大型项目2020份。

份。

（全套资料装订成（全套资料装订成A3A3文本）文本）全套人防初步设计资料（无人防地下室的项目除外）：

全套人防初步设计资料（无人防地下室的项目除外）：

55份。

份。

概算书：

22份。

（可装订在设计说明中，但须在文本的封面注明份。

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