精品海南润城山语公寓项目管理手册页年岗位职责指导书Word下载.docx

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◆制定下属员工职务说明书，并对其工作进行定期考核。

◆项目部工程项目定点、报建、招投标、施工管理、竣工验收等工作的指导、监督管理，指导、督促项目各项手续的办理。

◆检查、监督下属部门的工作计划的执行落实情况，把好日常工作的质量关和效率关。

◆制定工作计划，召开工作例会，监控工作流程，考核目标实施，审核财务报表，协调部门合作，评估工作绩效，年终工作总结；

◆主持召开各种专题会议、总经理办公会议，在授权范围内主持与管理项目部日常工作；

◆在项目部授权及岗位职责范围内，全面主持项目开发管理工作。

◆董事长、执行董事交办的其他工作。

（二）工程部经理岗位职责

工程部经理

各专业工程师及资料管理员

主持工程部全面工作

◆认真贯彻项目部的各项决议，及时完成项目部下达的工作任务。

◆负责按时制定出各阶段的施工进度计划、材料供应计划和资金需求计划，报项目部总经理。

◆负责加强施工队伍的管理，确保按照图纸施工，施工组织设计和国家的规定标准施工。

◆按照项目部的规定原则，参与进行招投标及选择施工队的具体工作。

◆负责及时编制各分部分项工程的施工预算，报项目部总经理核准。

◆负责把安全工作放在一切工作的首位，避免人身及机械安全事故的发生。

◆负责定期组织工程质量安全的检查活动，及时总结上报。

◆在征得项目总经理同意的原则下，及时处理施工现场的各种质量事故。

◆认真参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报项目总经理。

◆负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题须及时解决。

判断确无能力完成施工任务的施工队应及时向主管领导汇报解决。

◆负责及时组织各分部分项工程的隐蔽工程验收工作，并确保资料的真实性和完整性。

◆负责收集整理各种资料，并接受质监小组对资料的审查。

◆及时完成项目部交办的各种临时性工作。

（三）销售部总监岗位职责

销售部总监

置业顾问、客服人员

本项目部所有物业的销售工作

◆技巧性的有计划的做好房屋的营销策划工作。

◆有计划的合理安排营销策划部的各项工作。

◆制定项目部总体销售计划和市场推广策略。

◆根据市场行情及房屋销售情况，作出市场预测，制定出相应的销售计划和销售措施。

◆制定本部门的管理制度，做好广告策划、楼盘宣传工作。

◆根据市场行情，结合市场、地区、地段的综合情况，机动灵活地制定市场营销价位，供领导参考。

◆不断追踪国内外先进的营销理念和营销技巧，收集和剖析案例并与项目部比较，对项目部营销战略和策略进行调整，提出有价值的建议，在获得肯定后负责编制实施方案。

◆贯彻执行项目部各项规章制度、企业文化及会议精神。

◆对营销策划组的员工进行培训、考核和综合评价工作。

◆严格执行项目部各项管理制度，完成领导交办的其他任务。

（四）综管部主任岗位职责

综管部主任

文秘、厨师、保卫、保洁、司机

主持综管部全面工作

◆负责综合管理部日常管理工作，贯彻执行上级的指示，做好各部门的协调工作；

◆负责项目部各类规章制度的草拟，项目部对内文件、报告、工作总结等的起草工作；

◆负责筹划和组织安排项目部召开的各类会议，并做相关会议纪要的编制工作；

◆负责组织项目部的人员招聘、培训等人事管理工作；

◆负责企业各类信息的收集、汇总、分析、报告、反馈工作；

◆依据项目部制度规定，做好员工各项福利及后勤保障工作；

◆做好外联来信来访以及与政府部门的沟通等工作；

◆完成项目部领导临时交办的其他工作。

（五）报建主管岗位职责

报建主管

报建专员

负责开发项目报建、审批及各种证件办理工作

◆负责房地产开发项目的前期立项工作，取得项目核准批复；

◆负责办理项目土地报批手续、规划报批手续、施工报批手续，市政报批手续等；

◆负责办理消防审批、人防审批、交通规划审批、委托环境评估、交通影响评价等的申报审批工作；

◆负责按照项目手续报建计划，履行报批建手续的执行；

◆协调规划、发改委、土地、建委四大职能部门的公关执行；

◆维护消防、人防、教育、文物、绿指、环境、交通等职能部门公共关系；

◆负责资料收集、整理，土地等专项档案的建立和管理，及时收集各方面国家土地、地产相关信息资料，整理形成信息库，定期提交上级为项目部项目开发提供支持条件；

◆按照项目开发节点，编制相关评估、可研项目报告；

◆按照部门内部工作要求，负责相关办公后勤衔接工作；

第二节工程部管理岗位架构及岗位职责

一、工程部管理岗位架构

装修工程师

安装工程师

园林工程师

土建工程师

资料管理员

（一）工程部岗位职责

部门名称：

工程管理部

上级部门：

项目部总经理

下属岗位：

土建工程师、安装工程师、园林工程师、装修工程师、造价工程师、资料管理员

职责范围：

◆根据项目部确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。

◆负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。

◆负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。

◆负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作；

负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。

◆负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。

◆负责建设工程项目的现场管理，合理规范施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。

◆对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。

负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。

◆负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。

◆负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。

◆与协作单位的联系接洽工作。

◆负责制定工程成本控制指标，编制成本控制计划并组织实施。

◆负责工程预（结）算编制、审核和工程成本分析工作，根据实际情况，提出成本控制意见。

◆负责工程款支付凭证的审核确认工作。

◆负责工程经济签证的审核及管理工作。

◆项目部领导交办的其他工作。

（二）专业工程师岗位职责

专业工程师

3、本职工作：

协助工程部经理做好工程部的工作

4、直接责任：

◆认真学习建筑法律和法规，掌握相关专业知识，增强业务能力，会同监理、施工单位解决施工现场出现的疑难技术问题。

◆负责对建设工程全过程的质量、工期、安全、文明施工管理，进行现场监督管理和控制工作。

◆有效监督施工质量，对关键的工程质量控制点要进行跟踪控制监测和质量评定。

◆负责协调工程施工技术变更处理和现场签证管理，确认设计变更。

◆负责对监理单位的施工监理进行监督。

◆协调基建工程项目现场配套工作及开工前的准备工作。

◆负责对建筑工程日常巡查、参加隐蔽验收、中间验收和竣工验收。

◆负责对乙方的工程质量、技术资料的整理归档进行监督管理。

◆负责对乙方报审的工程进度进行审核。

◆负责对进入施工现场的原料、设备、构件等进场材料的质量、型号和规格进行监督检查，监督施工单位、监理单位对进场材料的验收、检验和报验工作。

◆严格监督施工操作是否符合工程要求，坚决制止不顾施工质量、违规蛮干的行为。

◆严格按照国家的施工验收规范进行检查验收，对不符合工程质量评定要求的分部分项工程，勒令其停工整改。

◆负责对施工单位工程的安全、质量问题及时监督纠正。

◆发生工程安全质量事故，及时向上级报告，参与事故的处理。

◆充分熟悉和理解项目的结构功能要求及装修、装饰与设备安装工程的定位，对项目初步设计和施工图设计提出合理化建议并实施全过程监理。

◆组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。

◆配合有关部门做好预估算及材料设备、施工单位的技术质量考评工作，配合工程成本管理。

◆检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理。

◆办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。

◆衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修工作。

（三）资料管理员岗位职责

◆负责监督和检查勘察、设计、施工、监理等单位工程文件形成、积累和立卷工作。

◆按照规范收集和汇总工程前期和勘察、设计、施工、监理等单位立卷归档的档案资料，并负责办理移交手续。

◆收集施工全过程中形成的其他技术文件并进行立卷归档。

◆科学分类、合理编目、整理所有归档工程技术档案资料。

◆工程部、勘察、设计、施工、监理等单位之间的工作联系单、签证等工程技术信息的传递工作。

◆准确、快捷提供工程档案资料，满足各方面对工程档案资料的利用需求。

◆工程竣工验收前，联系城建档案管理机构对工程档案进行预验收。

工程竣工后，将所有工程档案、资料移交相关部门存档。

◆工程部内文件的编写、打印、复印及管理工作。

◆负责收集并保管项目部和各项目监理部拍摄的各种会议，工程业务上的照片和像片。

◆上级交办的其他工作

第三节销售部管理岗位架构及岗位职责

一、销售部管理岗位架构

客服人员

置业顾问

（一）销售部岗位职责

销售部

◆按照项目部的总体战略部署，制定本部门的工作计划，并且具体实施到位。

◆参加开发项目的选址工作，根据前期的市场调研，对项目进行准确的定位、定价。

◆根据市场需求确定每幢楼、每单元的户型结构、面积大小、分布情况等，负责整个设计方案的评审选定工作。

◆根据行业发展趋势和市场行情，制定相应的销售计划和销售措施，完成项目部制定的房屋销售计划。

◆负责房屋的销售管理工作，广告的费用预算、策划、设计以及委托制作和发布工作。

◆负责市场调研与市场预测工作，及时掌握市场行情动态并作出相应调整，对房地产市场重大变动和政策变动情况及时上报项目部领导。

◆配合财务部做好销售回款工作，并及时交纳财务部。

◆掌握并执行项目部总体销售计划，制定阶段性营销重点。

◆负责各类销售资料和客户资料的归类、整理、收集、存档的管理工作，及编制销售统计报表和分析报告。

◆协助财务部办理银行住房按揭货款。

◆参与整个施工过程，根据市场消费需求及时调整项目设计方案。

◆积极开拓市场，运用各种促销方式，确保市场的占有率。

◆有配合工程部工作的义务，对客户反馈的宝贵建议，必须及时向工程部以书面形式反馈。

◆完成领导交办的其它任务。

（二）、置业顾问岗位职责

置业顾问（售楼员）

协助销售部总监做好销售部的工作

◆高质量做好房屋销售工作。

◆收集房地产综合信息，定期调研市场走势，并结合项目提出对策，及时向销售经理汇报。

◆认真填写房屋销售合同，达到规范化，符合法律程序，并耐心细致地向客户解释合同有关条款，准确认真地回答客户提出的问题，并如实反映销售中存在的问题。

◆追踪客服部销售款按合同的约定及时的回收。

◆追踪提示客服人员房产证及时办理，规避项目部风险。

◆办理销售合同网上签约签字等手续。

◆做好交房的一切工作。

◆做好住户的回访工作，及时处理住户的投诉。

◆好市场调研工作。

◆做好市场调研统计、分析工作。

◆对现有市场进行系统的调研，随时掌握市场动态。

◆准确的调查消费者购买心理和行为。

◆加强学习提高自身的素质。

（三）、客服人员岗位职责

◆与测绘项目部核对测绘数据；

◆办理客户退房与名字变更；

◆整理合同台帐，做到准确无误；

◆办理房屋预抵押登记；

◆协助报建主管办理房产证；

◆办理他项权利证；

◆整理资料；

◆信息录入；

◆申报银行按揭；

◆协助财务部收房款及其他相关费用;

◆接收客户资料;

◆报表的制作（日报,周报,月报）;

◆客户档案管理;

◆加强学习提高自身的素质；

第四节综合管理部管理岗位架构及岗位职责

一、综合管理部管理岗位架构

司

机

保

洁

文

秘

厨

师

安

（一）综管部岗位职责

综管部

文秘、厨师、保洁、保安、司机

◆负责协助起草项目部内部管理规章制度，并监督实施；

◆负责组织项目部员工招聘、聘用、培训、评估、解聘以及劳动合同管理工作；

◆严格按照公司下发的员工绩效管理考核办法与薪酬管理制度的执行并组织实施；

◆负责项目部后勤保障服务工作，包括项目部车辆、办公环境、员工食堂和宿舍以及对外接待等；

◆严格控制办公费用；

◆负责项目部办公用品、低值易耗品、固定资产的采购、保管、使用、维护等管理工作，并做财产物资管理登记等工作；

◆负责行政类文件的统一收发、登记、处理、分办、传递、立卷归档等文书及档案管理工作；

◆负责项目部会议、员工活动等的组织，以及项目部企业文化建设工作；

◆根据项目部授权参与有关调解、仲裁、诉讼活动，以及诉讼结果的跟踪执行工作；

◆负责与当地政府机关、治安部门保持良好的关系。

（二）、文秘岗位职责

文秘

综管部经理

协助综管部经理做好相关工作

◆负责项目部传真、通知的收发与来函收文工作；

◆负责项目部图书、杂志及档案的借阅登记；

◆负责项目部办公用品采购计划的编写，入库及领用管理工作；

◆负责项目部人事档案资料的建立、归档等日常管理；

◆负责各类证照、文件、合同的归档管理及查阅使用；

◆负责项目部的文字打印及员工工作牌的制作与管理；

◆定期完成项目部各级人员考勤和用餐登记、汇总工作；

◆负责项目部会议室的日常管理工作，来人来访接待工作；

◆协助经理完成各级员工绩效考核管理工作；

◆协助经理完成员工招聘、聘用、培训、评估、解聘以及劳动合同等人力资源管理工作；

◆完成上级交办的其他工作。

（三）、厨师岗位职责

厨师

◆负责项目部员工用餐工作，按规定时间为员工提供早、中、晚餐服务；

◆每周对工作场所、设施、用具进行一次大清洁、整理；

◆严把食品采购的卫生关、质量关和价格关；

◆做好所加工食品的清洁和卫生工作，确保食品卫生达到要求；

◆精心加工每一种食品，保证食品出品质量；

◆想方设法降低消耗、开源节流；

◆做好用餐服务以及日常工作记录；

◆不断进行业务学习，提高厨艺和岗位技能；

◆定期做好设施、设备的检查工作，如有损坏，及时报修或更换，以保证设施、设备的完好率和正常使用率；

◆完成领导交办的其他工作。

（四）、保洁岗位职责

保洁

◆每天清洁项目部办公区域公共走道、洗手间；

◆每天清洁各部门办公室桌椅、地面，清理办公室垃圾；

◆定期清理所辖区域草坪卫生；

◆定期清洁各办公区域门、窗及玻璃卫生；

◆服从领导的工作安排，按时按质完成工作；

◆衣冠整洁，仪表端庄；

（五）、保安岗位职责

保安

◆保持高度警惕性，预防突发性，灾害性事故及责任事故的发生，确保在管物业的全面安全；

◆按照部门定期或不定期安排在路线、方式和时间进行巡逻；

◆熟悉物业的设施、设备安置情况，负责检查所经路线的消防设备及公共设施的情况，并详细记录在专用巡逻记录簿上；

◆对公共区域内的水、电表房、会所、步梯、通道、暗角等进行检查,确保并无歹人匿藏；

◆巡逻时应注意随时将消防防火门处于正常状态,及时将故障或损坏情况报告行政领导；

◆确认所有锁、挂锁及锁具安全完整无缺；

◆在特定时间内发现单元门、闸无锁好，应立即通知有关项目部或住户以确定是人为疏忽或遭人盗窃，并予详细记录；

◆巡视各主要防线，包括外围、天台、花园、平台及低窗客户等是否安全及关闭妥当，以防贼人非法进入或由邻近小区攀爬入内。

◆留意各通道之灯光是否足够或需要调换，更换、修理；

◆如发现任何在监控区域内留连或举止可疑的人，应立即加以盘问或劝离，并立即汇报直接领导；

◆如发现公共设备有任何损坏或个别单位有特别情况，例如爆水管、漏气、渗水、冒浓烟或异常响动等情况，应立即向行政领导报告，以安排适当人员进行维修，避免业户或公共财产遭受损失；

◆规范、准确指挥进入办公区域或小区的车辆的进出及停放；

◆认真对对所有进出办公区域的人员和车辆进行登记,未经相关人员许可禁止人员与车辆进入；

◆监督各区域的环境卫生，协助保洁员完成所辖区域卫生；

（六）、司机岗位职责

司机

◆每日按行政领导安排的时间和地点，安全完成出车任务，并填写行车日记；

◆负责所管车辆的系统安全、日常清洁、维护和保养工作，按规定停放车辆；

◆负责车况检查，提出维修申请，按规定到项目部指定的汽车修理厂进行维修；

◆严格按项目部指定地点和规定车辆进行加油；

◆注意个人形象，加强服务意识，做好服务工作；

◆未经部门经理许可，不得将车辆借给他人使用或项目部指定以外人员驾驶；

◆遵守交通法规，执行行车规定，安全驾驶，发生事故或违章要及时汇报；

◆协助部门完成其他管理工作；

第二章行政管理系统

第一节考勤管理制度

一、考勤

◆标准工作时间：

星期一至星期五，上午8：

30——12：

00；

下午14：

30——18：

00，星期六、星期日休息。

由综管部负责打考勤。

◆迟到：

员工晚于正常上班时间30分钟（含）内的视为迟到，超过30分钟，综管部未收到任何请假通知的视为旷工半天，扣除当天日工资的50%；

特殊情况如天气恶劣、政府交通管制等客观原因造成迟到的，可酌情考虑延长推迟迟到时间。

迟到扣除工资标准：

当月迟到2次者，警告一次，迟到3次者，计扣50元，超过4次以上（含4次）的，计扣100元，同时记通报批评一次，存入个人人事档案，超过5次（含）以上视为自动辞职，由项目部做出处理。

◆早退：

员工因非工作原因，未向上级领导说明，私自在正常下班时间之前离开项目部的视为早退，早退时间超过30分钟（含）视为旷工半天，扣除当天日工资的50%，早退2小时（含）以上的视为旷工一天，扣除当日全天日工资。

早退扣除工资标准：

同迟到一致。

◆旷工：

未请假或请假未获得批准而擅自离岗，请假后逾期不归且未获得主管领导批准均视为旷工；

旷工一天记通报批评一次，扣除三天日工资；

无故连续旷工二天按自动辞职处理；

无故连续旷工三天以上的按开除处理，旷工期间工资不予计发。

◆公务外出：

员工因工作需要直接外出，上班不能按时到项目部报到的，向本直属领导说明，按正常出勤处理。

◆加班：

项目部文员（含）级别以上的员工，加班原则上只做出勤统计，不计发加班费，可根据加班统计时间申请补休，或与请假相抵消；

是否加班由主管领导决定，加班员工需填写《加班申请单》，报主管领导审批，将《加班申请单》交综管部保存；

综管部按月结算加班时间，2小时（含）以内不计加班，超过2小时算半天，超过6小时算一天。

二、请假

◆请假申请：

任何请假都应填写《请假申请单》，向部门或总经理提前报请，并送到综管部备案。

如紧急情况不能事先请假，可电话向部门或相关负责人请假，获准后按请假处理，同时返岗后，需及时补办请假手续交综管部备案。

◆请假批准权限：

请假人员

请假期限

审批人员

备注

部门经理（不含）级以下员工

2天（含）内

部门经理

无经理的交上一级主管领导审批。

2天以上

总经理

总经理以下的总级人员

1天（含）内

1天以上

任何情况

含无总经理项目部的副总经理。

◆公共假日：

按国家的公休假日和法定节假日休息。

◆病事假：

每次请假时间2小时以内，经部门主管领导口头批准，并告之综管部，不做请假时间累计；

若时间超过2小时，则应填写《请假申请单》，经部门主管领导书面批准，交综合管理部保存，于月末对请假时间做统计，无《请假申请单》，请假人员实际未到岗，按旷工处理。

月请假天数在15天以内的，按实际请假天数扣除日工资额的相应部分，日工资额为月基本工资总额的1/30，超过2小时不足4小时的按半天计扣；

月请假天数在15天以上的，按实际请假天数扣除相应天数的日全额工资，日全额工资为月薪资全额的1/30，具体视扣发情况，由项目部考虑适当给予生活补贴。

◆婚假：

除填写请假申请单交相关人员审批外，还需附结婚证复印件

员工结婚的，可请婚假7天，晚婚可请15天，外地员工路途时间另计，往返时间不超过5天，在婚假规定期限内，发放全额薪资。

员工应一次性享受婚假，不得分期享受；

除工作需要外，员工应在结婚当年享受婚假，以结婚证时间为准，如无特殊情况，超过一年的按自动放弃处理。

◆丧假：

父母、配偶、子女、同胞兄弟姐妹或配偶父母去世，可请假7天，（外地员工路途时间另计，往返时间不超过5天）。

在丧假规定期限内，发放全额薪资。

◆产