投资者如何选择与购买商铺Word下载.docx

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当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。

巧妙利用空置率指标，把握购房置业最佳机会才能买到您理想的空间。

（一）要寻求容易升值和易脱手的铺面房。

这种建物一定要地段强、外观好、大厦管理周严。

同时选择比住宅要抢手的办公大楼或店面。

（二）要观察建筑公司或房屋公司以往的信誉，如财务结构、知名度以及过去完成建筑物的品质等。

（三）在签约时，要注意内容有没有防碍转让的条款，以免在转手中途，被建筑公司或其他部门借口抽成。

（四）在寻找转手买主时，要通过房产管理部门来转介。

（五）从房屋销售公司、中介公司等方面打听“买气”情形，另外再参考股市、黄金市场等变化。

（六）留心不动产买卖的相关税款。

投资房地产的经验

（一）最理想的是投资者能与业者密切配合，共同创造新的、成功的投资方法。

（二）要注意部分不良业者的夸大不实的广告。

例如在报刊、电视、广播或利用名人猛打广告，易使投资人产生错觉而盲目抢购，或者将过高的宣传费用转嫁到房地产价格上。

（三）注意产权是否清楚，尤其是特定区的土地能否盖房子，应事先调查清楚，以免买了土地后却不能建筑，或买房屋却没有土地所有权，留下诸多“后遗症”。

（四）对业主主动所提供的“内部消息”，要注意是否有偏颇，或属于同业恶性竞争的目的，以免误信消息而判断错误。

（五）房地产投资不动产，好像是“植林投资”，需要长达10～15年的时间才能看到成果。

将资金投入房地产时，应事先作好心理准备，以免因为地产价格长期低下，而拖垮投资人的财务。

（六）买房子自己住，要留意周围环境。

购房用来投资，也不应忽略现场察看的工作。

（七）对想买公寓楼出租以赚取投资利润的人而言，最好能略具阅读建筑工程、设计图的知识。

因为，一般钢筋混凝土的大厦，不是专家很难由外观判断建筑工程的优劣，而建筑物结构体的施工质量，与耐用年数息息相关，绝不容忽视。

（八）投资房地产是否成功，应仔细分析价格、利息等成本因素。

例如投资套房、公寓、办公大楼或纯粹土地，所考虑的风险因素即不同。

如果是作巨额投资，最好能考虑将来是否能“分售”或“分租”的问题，例如利用分层出售可降低房价的风险。

（九）投资房地产后要注意后续的维持管理费用。

例如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题等。

哪些房不能买：

根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制：

一是违法或违章建筑；

二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；

三是未经合法程序批准销售的房屋；

四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；

五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。

购房杀价有哪些窍门：

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。

只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间．否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。

房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。

最后，心要“狠”，狠狠杀价。

买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。

一要不动声色、多方了解

1看房屋。

房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

2掌握背景材料。

房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。

愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。

3让卖主知道你购房是自住，非为转卖。

通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。

二要摸透卖方心理：

1卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。

2了解卖主售得屋款拟作何用途。

如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。

3定金方面。

定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

杀价原理：

1暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

2拖延战术。

若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。

3合伙战术。

你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

4欲擒故纵。

对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。

总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。

投资者应如何选择与购买商铺？

按照我国加入WTO的承诺，去年底，已允许外资在中国境内设立外资独资商业企业，这将推动商业的发展。

随着众多的外资商业企业及其他企业全面进军中国市场，商铺的需求将出现一个较大幅度的增长。

那么投资者应如何选择与购买商铺呢？

好的地段和市口并不一定要类似南京路、淮海路

　　所谓好的地段和市口，并不一定要类似南京路、淮海路这样的黄金地段，而是要有独特的眼光，发现即将成型而尚未成型的商圈。

　　综合考察周边的规划状况、居住氛围、居住人群、人流情况以及他们的消费习惯。

　　从目前的状况来看，周边居住氛围较为成熟新盘的配套商业是一个比较好的投资方向，类似一城九镇的中心区域也是一个不错的选择。

　　投资商铺之前，须先确定其经营业态，以及承租行业对租金的承付能力

　　一般在即将交付使用的小区周围，适合经营建筑装饰材料、房地产中介门店。

在已形成居住规模的小区周围，适合经营餐饮、休闲娱乐业等。

这些行业对商铺租金的承付能力，也是投资商铺所要考察的重要指标。

　　从商铺经营业态的人流分布来分类，又可分为动态消费类和静态消费类商铺：

动态消费类商铺，即一直有较为平均的人流所支撑的商业业态；

静态消费类商铺则是在指定时间内才有较为集中的人流来进行消费的商业业态。

一般情况下，购买动态消费区商铺的，都需要大笔投入；

而购买静态消费区商铺的，投资就相对较少，升值空间可能还会更大一些。

　　投资要有计划，学会养铺

　　举一个实例，笔者的一个朋友购买了一间社区配套街铺之后，将其分为三个阶段向外租赁，结果使得商铺的租金逐年上升，还间接地提升了商铺价格。

　　在居住区刚建成的两年里，他选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。

　　两年以后，家居装饰进入尾声，小区入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。

这时他引进便利店，因为此时的便利业态最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，商铺的使用价值会得以体现，市场价格会开始向上攀升。

　　当商业街市进入成熟阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，他为商铺设定了个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。

　　这样做除了避免与主力商业正面竞争、减少出租风险之外，更重要的是为了提高商铺的产租能力。

2006-6-7下午08:

26:

59每日经济新闻

购买商铺“四要”

中国自古有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。

目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。

与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意。

有这样一个案例：

一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。

签合同时，双方未约定市场性质。

搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。

该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。

该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地———继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；

而出售铺位，又难免贬值。

从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。

以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：

一要注意公用分摊面积。

一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的３０—４０％，有的甚至超过５０％。

对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。

只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。

返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。

从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。

以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。

林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。

双方约定：

林先生同意将物业租给发展商；

发展商在三年内支付总房款２２％的返租回报。

然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。

此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。

一般不超过合同价款的６０％，贷款期限也只有１０年。

另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。

当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

四要注意内、外销商铺未并轨。

本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。

2007-5-2010:

59:

12

经营者购买餐饮商铺需要注意些什么？

由于商铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，所以相当一部分投资者仍钟情于商铺投资。

而各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最为受欢迎。

不过，记者还了解到，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。

在静安区投资购买了一套商铺的周先生就大呼上当。

04年4月，周先生看中了静安某社区推出的产权式商铺，“就是因为觉得这里的商铺地段好、面积合适，特别适合出租给做餐饮的，所以才决定投资，购买时销售人员也反复承诺自己的商铺做餐饮没问题。

”

于是，周先生爽快地交了10万元定金，又签下预售合同，合同中对商铺的水电煤各项配置倒是有明确约定。

待300多万元总价款付清，周先生在去年9月拿到了所购买的商铺。

周先生的眼光的确不错，拿到商铺后很快就有租客上门。

周先生与做餐饮的许先生签订了租赁合同，租金每月19000元。

但到了装修时，懂行的许先生发现，商铺设置的电容量为15千瓦，达不到做餐饮起码需要25千瓦的行业水平，由此坚决要求与周先生解除租赁合同。

并非专业人士的周先生也傻了眼，只能解约。

不过没过多久，周先生又找到了新租客，把商铺租给了同样做餐饮的毛先生，每月租金20000元。

但没想到这次后果更严重，毛先生那边差不多装修完了，最终发现商铺内的煤气接头没有设置到位，还有排污管道设计因缺少油污沉淀器也不符合行业要求，导致餐饮许可证批不下来，无法开业。

又气又恼、进退两难的周先生跑去质问开发商，开发商方面只是表示煤气管道已接进社区，入户操作正在申请；

至于电容量问题，合同约定的就是15千瓦，并不存在违约问题。

但周先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺有设计缺陷、配置不符合餐饮标准，就是违反了当初的承诺，应当承担责任。

在目前买卖双方僵持不下的情形下，周先生已决定向法院起诉，要求开发商承担电容量增容、煤气接头入户、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。

上海联业律师事务所的王展律师告诉记者，周先生所遇到的情况在餐饮商铺投资中时有发生。

其实，出于餐饮行业污染严重等因素的考虑，政府对经营餐饮设置了较多限制，在物业方面，商用房产如要用做餐饮，规划需经有关部门专门批准，还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。

现在存在的情况是，一方面是开发商不负责任，规划、设计、配套都没有考虑周到，有的商铺项目还是烂尾楼改造而来，内部设置停留在好几年前，根本不符合现在的标准，但在销售时还是说得“花好稻好”；

另一方面是投资者不具备相应知识，也欠缺风险意识，购买时只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大，殊不知商铺投资也是有一定“技术含量”的，建议今后在掏钱以前请教一下业内人士，并向开发商询问清楚以及让其作出书面承诺，有必要的还要查验一下规划设计。

时间：

2006-10-13

购买商铺谨防陷阱 

俗话说，“一铺养三代”。

不少投资者将其奉为信条，商铺也理所当然成了人们不动产投资的首选，价格一路攀升仍炙手可热。

但投资者在过度关注商铺的高租金、高回报率时，是否仔细考虑过其潜在的陷阱呢？

陷阱一：

黄金地段

其实不少“黄金地段”仅是针对居住或办公而言。

商铺的开发商打擦边球，广告上“黄金地段的旺铺”，往往并不是真正的“黄金旺铺”，价格不菲却未必真能旺起来。

比如，杭州上城区延安南路至吴山广场一带，由于富有古城风韵，建筑密度和建筑高度低，傍倚吴山，牵手西湖，环境优美，自然是居家的理想区域。

加之这里的可开发量小，每平方米房价高达1万元以上，确实是居住的“黄金地段”。

但这里人口密度小，很难聚集商家最为看重的“人气”。

因此，像涌金广场等商铺在建成几年后都没能成为当初投资者们殷切期望的“旺铺”。

陷阱二：

超低价格

价格的高低总是相对而言的，偏偏有人忽视了这点。

首先说低总价，很多楼盘（尤其是体量较大的商场型物业）将商铺分割成若干个几乎小得不能再小的小块，有些甚至小至4－5个平方米为一个铺位，这样总价当然高不到哪里去，大大降低了投资门槛，足以吸引大批的中小投资者。

其实，其销售价单价可能是同类地段同类物业的数倍。

并且更值关注的是一个商场有了几十甚至几百个业主，在经营时若要想使所选择的产业得到所有业主的一致通过，其难度可想而知。

再说所谓的超低单价，多数情况不过是把日后较难出手的物业先以“绝对低价”拿来开盘，以引起“低价入市”的轰动效果。

比如先卖半地下室或二、三楼的商铺，并将其价格与同类物业一楼的商铺单价相比较，让买方觉得确实是低！

殊不知日后两者租金的差异之大远非今日售价之差可比。

陷阱三：

高回报率

在买方越变越聪明时，多数的商业物业在预（销）售时都打出了高（或稳）回报率的牌。

一般的做法是在列出所售商铺价格的同时，为买方细细地算了一笔账：

商铺投入使用后年租金为多少、投资回收期几年、投资回报率多少等等。

在计算时他们一般不大考虑物业的空置率，所计租金的涨幅一般也比较可观。

更能让投资者觉得稳妥的是在双方签订购买合同时，同时签订租赁协议，卖方保证几年内返租你的铺位，并且每年租金多少也都写进了协议，仿佛让买方吃了颗定心丸。

但这其中也可能包含了最为隐晦的猫腻，即在投资者的眼球集中在“稳定回报率”的时候暗暗提升了售价。

比如类似地段的类似物业每平方米售价为1万元，而某物业因可以与买方签订返租协议（假设租期为5年），其售价为2万元，按每年10％的回报率，每平方米5年可“回报”投资者1万元。

不难看出，这5年中卖方只不过是开始时把本属于投资者口袋里的钱掏到他那里，然后再逐年返还回去并且未加利息。

陷阱四：

高档定位

人们总是觉得有钱人的钱好赚，那么把顾客群定位于高收入人群的物业也必然是最赚钱的物业，于是很多投资者对“铂金档次”、“精美装潢”、“白（金）领属地”等的广告语尤其敏感，以致作投资评判时容易产生额外的好感。

但物业的高档次不仅与其所处地段密切相关，还与经营者的品牌引进能力、经营能力等等错综复杂的东西相关，这些都很难受投资者的控制。

真正能成功的商铺其定位应该是“适当的”而并非是“最好的”。

上述的列举到底是不是“陷阱”，还有待投资者慧眼识金，在此我们仅提醒入市者，在物色理想的投资商铺时多长个心眼，以免到时“套牢”。

东方网（2003-03-1415:

22）

合肥商铺行情上涨专家呼吁理性投资

随着国家对住宅市场的调控力度加大，不少合肥投资者纷纷把目光转向了商铺投资，商铺投资的势头也越来越热，业内专家呼吁，投资一定要谨慎。

专家支招投资合肥商铺6大锦囊：

锦囊1：

紧跟城市发展潮流

买铺最重要的还是看地段，就合肥而言，政府“十一五”规划已经明确了合肥“启动滨湖新城”的战略规划。

包河大道12车道拓宽工程开工，马鞍山南路即将拓宽改造，一连串的动作表明，未来合肥的商业中心正随着城市的脚步南移。

作为联动新老城区的生命线，马鞍山南路必将成为未来合肥最繁华的商业地带！

锦囊2：

买铺要学会“借力”

市场证明，商业巨头的进驻，将直接影响所在商圈的成熟速度，直接影响消费者和商家的集体流向，选择靠近大型商场和餐饮、休闲、购物等多种业态集中的地方买铺，商业气氛更容易做旺。

随着合肥商业中心南移，马鞍山南路沿线将形成以世界零售业巨头家乐福、金地·

88街和百大旗下的合家福组成的新商业中心，是目前合肥最值得投资的商业沃土。

锦囊3：

买铺要看准业态

按照城市商业发展规律，合肥商业将要经历3个阶段：

当人均GDP在1000美元以下时，商业形态以集贸市场、地摊商贩为主，此为第一阶段；

当人均GDP在1000~2000美元时，商业进入第二阶段，也就是现在的超市、百货商场为主的阶段；

随着人均GDP增加到2000美元以上，合肥商业必将走向第三个阶段———情景式商业和综合性购物中心为主。

而目前合肥人均GDP已达1900美元，根据十一五规划，2010年更将达到5000美元，可以预见，旧的商业形态将迅速被人们抛弃，新的集餐饮、休闲、娱乐、购物一体的情景式商业街模式将带动更强大的消费人流，收益更稳定，前景更远大。

锦囊4：

统一运营才有保障

投资商铺一定要看是否有专业的商业运营公司统一运营。

运营团队的专业性，将直接决定你的商铺能否升值赢利。

这种统一运营模式也被一些高档商业街所借鉴，从而更有利于商业街保持良好的形象，获取稳定的出租回报。

据了解，合肥金地·

88街就聘请了专业管理团队，实现商业街的统一运营。

锦囊5：

独立产权商铺更加可靠

买铺一定要有独立产权，业内专家警告，虚拟产权式商铺就像一颗定时炸弹，随时都可能提前引爆。

就目前市场现状来看，绝大部分虚拟产权商铺为大商家长期包租或者以百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，一旦经营失败，业主的投资将有可能血本无归。

锦囊6：

情景商业街值得期待

所谓情景商业街是指集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的一站式的体验商业街区，是目前最流行的商业街模式，比照上海的新天地、香港的兰桂坊、深圳的华侨城等同类商业模式的鼎盛兴旺，这种全新的商业模式所蕴含的巨大投资价值值得期待。

金地·

88街，情景式商业旗舰，引领合肥财富未来。

据了解，正在规划建设中的金地·

88街，是目前合肥唯一的集餐饮、休闲、娱乐、购物等多种功能于一体的情景商业街。

88街，地段优越，雄踞马鞍山南路88号中央位置，北眺市中心的繁华璀璨，南接商机无限的滨湖新城。

与家乐福、合家福共铸鼎沸商圈，形成超强消费力人流，聘请香港环球商机和安徽新世界等专业管理公司统一招商运营，确保经营业态合理配比，督导入驻品牌的档次规模，最大限度避免了一般街铺因经营无序而导致的形象受损、租金下滑。

独立产权，铺铺临街，投资回报有保障，堪称合肥商铺投资首选。

2006-7-27

合肥商铺价格怎么走？

　　一条路行将终结合肥市宁国路因为大龙虾而人所皆知。

如今，这种历史行将改写。

8月3日上午，宁国路街道办事处一位人士告诉记者，按照事先的计划，当天下午，街道办事处有关人士将和宁国路大龙虾经营户进行一次面对面的沟通，主要讨论宁国路大龙虾的拆违搬迁事宜。

因为种种原因，宁国路大龙虾经营户所有的门面房大多属于违法建筑。

正由于有了这样的背景，在合肥市7月中旬开始的拆违风暴中，宁国路“大龙虾”首当其冲，成了拆除的重要对象。

早在7月下旬，宁国路街道办事处就对大龙虾经营户进行了摸底。

8月3日上午，宁国路街道办事处一位人士告诉记者，根据摸底的情况，可能用不了一个月的时间，声名远播的大龙虾一条街就将成为一种历史。

没了大龙虾的宁国路将彻底大变样，有关人士告诉记者，“就整个宁国路而言，沿街两边的店铺大约有50％都属于违法建筑。

一旦完全拆除，宁国路将变得非常清爽。

”按照目前的意向，宁国路大龙虾将“整体”搬迁到毗邻的香港街。

记者在现场看到，香港街有一栋数千平方米的商铺，但是，由于违法建筑的存在，香港街通往宁国路的入口几乎被完全封闭，这栋数千平方米的商铺大多处在闲置当中。

宁国路街道有关人士表示，违章建筑被拆除后，香港街和宁国路将畅通无阻。

似乎，宁国路大龙虾移居香港街是“万事俱备，只欠东风”。

然而，事情却远非想像那么简单。

可以预期，当宁国路上大约50％的商铺被拆除，商铺肯定会变得抢手起来。

有消息甚至说，和拆违之前相比，目前香港街商铺的价格至少翻了一番。

价格肯定往上走“短期里，商铺价格肯定往上走，在一些黄金地段，价格上涨的幅度可能非常大。

”昨天上午，宁国路街道有关人士这样表示。

这一论断有着充分的事实依据。

据悉，从7月中旬开始的半个月里，宁国路街道拆除的违法建筑已经达到2.3万平方米，“其中，至少3/4的违法建筑是沿街店铺。

”同时，在宁国路、屯溪路等重点地段，在经历此次拆违风暴后，沿街店铺