写字楼物业管理方案1Word格式.docx

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4、公共绿地园艺的培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对大厦的各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、打扫等服务；

8、雨伞、雨衣临时借用；

一、管理内容：

1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二阶段：

前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

接管验收管理方案

为确保大楼的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序

1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

（3）核对、接收各类设施设备；

（4）核对、接收各类标识。

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

各部门具体实施方案

一、物业客服

（一）作为整个物业管理团队中起到督导和指挥作用的部门。

物业公司将会安排客服专员单独管理，巡查，督导，使物业公司其他三个部门的工作更加井然有序。

而责任到人制也使得日常工作当中会出现的工作推诿，事件不能及时处理的现象降到最低。

（二）客服每天按不同时间点例行巡检三次，当场发现的小问题当场联系各负责人安排专业人员处理完毕，并详细记录在当次巡检记录当中，重大事件必须安排各部门主管级员工亲自到场共同商议解决方案，并记录在重大事件登记表中。

二、安防部

在商业物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

1、常规防范：

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：

•礼仪服务；

•维护出入口的交通秩序；

•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

•夜间对外来人员进行询问和登记；

•严禁携带危险物品进入大厦；

•遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

•为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

•按规定路线巡视检查，不留死角；

•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

•对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；

•对大厦及楼宇安全、防火检查；

•装修户的安全检查；

•防范和协助公安部门处理各类治安案件；

•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；

制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

（三）、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（1）管理内容：

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防安全管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（2）管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

三、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到商业形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

1、绿化养护：

绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

（5）对商业内部公共场所进行绿化布置和养护；

（6）定期对建筑小品进行修饰；

（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：

通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；

（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

（5）大楼各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

（7）定期进行外墙清洗；

（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

（9）定期对下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；

（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；

（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

五、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

1、房屋公共部位管理：

根据现状，商管中心内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

•房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

•加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

•装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

（2）公共用房：

•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

（2）公共卫生设施每周检查一次；

（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

六、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

七、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强成本控制；

5、加强财务监督和财务检查。

八、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

1、工程档案：

从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：

所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

3、财务档案：

逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：

有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：

绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

（三）日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。

对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

物业管理年度收支预算

（各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整）

（一）物管收入：

__________元/年

1、物管费收入（总建筑面积___㎡，物管费标准按5元/㎡季度收取。

（二）物管支出：

______元/年

1、工资：

______元/年；

（1）客服主管1人 

______元/年

（2）客服专员______元/年

（3）工程主管 

（4）日常维修人员 

______元/年

（5）保安队长 

______元/年

（6）保安人员（含监人员） 

（7）消控中心 

（8）车管员 

（9）清洁工 

（10）绿化工 

2、工作餐费：

（消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月•人）

3、福利、教育、工会经费：

（福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%）

4、社会保险费：

（1）养老金、工伤、生育（交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提）：

（2）医疗保险（交纳基数元/月•人的%计提）：

（3）失业保险（交纳基数元/月•人的%计提）：

5、办公费：

（1）办公耗费：

（2）交通费：

（3）通讯费：

元/年

电话费：

手机费：

元/年（配置人员：

主任、工程主管）

传呼机费：

物管员、维修工、保安队长）

（4）服装费：

管理人员：

维修、车管员、消控人员、清洁工：

6、保洁费用：

元/年；

清洁用品消耗费：

7、绿化费：

（1）公共区域花卉盆景费：

元/年（按市场租赁价及天数计）

（2）节假日布置费：

（3）绿化工具、用药费：

8、保安耗费：

（1）保安公司管理费：

（2）保安耗材费：

（3）保安服装费：

9、共用设施设备维修费：

（1）电梯维护、年检费：

（2）其他共享设施设备维护、材料费：

（含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修）

10、固定资产折旧费：

11、递延资产摊销费：

12、不可预见费费（前11项之和的%）：

13、税金：

元/年。

年度收支预算的说明：

1、年度收入 

元，支出 

元，盈亏 

元；

2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费；

3、本预算未计入排污费；

4、本预算未计入垃圾清运费；

5、本预算未计入消防耗费；

6、本预算未计入外墙清洗费；

7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；

8、本预算未计入报警中心和商务中心收支；

9、本预算未计入物管公司收益；

10、本预算中有关数据摘自《 

楼书》。