江北复盛鱼嘴公租房配建廉租房项目可行性实施报告Word格式文档下载.docx
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廉租房总投资部分38544万元,资金来源为:
（2）项目业主自筹（市级财政资金补贴）32215万元。
1.1.8建设年限
建设时间为2011年6月－2013年4月，全部工期为22个月。
1.2项目业主简介
重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司为两江集团全资子公司，注册资金贰亿元人民币。
其经营范围是两江工业开发区内公租房的投资、建设、供应、租赁管理及资产处置等。
重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司暂设有综合管理部、投资发展部等两个部门，核定人员编制10名。
大力推进两江新区公租房建设和发展，提供品质优良的公租房和优质的管理服务，进一步推动以民生为导向的开发建设是重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的重要任务之一。
1.3编制依据
1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）
2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；
3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；
4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；
6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；
7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；
8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知
9.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）
10.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；
11.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12.项目业主提供的其他资料。
1.4研究内容
1.项目建设背景与必要性；
2.重庆市公租房现状和发展研究；
3.项目建设规模和内容；
4.建设方案设计；
5.环境保护和节能分析；
6.组织机构及管理模式；
7.实施计划及招标方案；
8.投资估算和资金筹措方案；
9.测算项目的经济效益；
10.分析社会效益，进行社会评价。
1.5研究结论
近年，国家大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。
通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。
因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。
本项目总占地107082平方米，建筑面积为386112平方米，其中住宅291263平方米（含建筑面积50m2以下的廉租房126571.69平方米，3331套），总投资130737.88万元，建成后将为主城区中低收入人群提供大量保障性住房6074套，受惠人群14800余人。
各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；
选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。
项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。
综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。
1.6主要经济技术指标
表1-1主要经济技术指标表
鱼嘴公租房综合技术经济指标一览表
总指标
项目
计算单位
数值
备注
总用地面积
M2
107082
204亩
其中：
建设用地
居住户（套）数
户
6074
公租房公寓624套
居住人数
人
14823
总建筑面积
386112
一、按功能性质划分
1）住宅建筑面积
291263
公租房公寓部分
36000
2）公建（商业）建筑面积
45657
其中包括农贸市场和超市
公租房公寓部分的集中商业
11050
3）其他配套建筑面积
49192
社区居委会建筑及社区活动用房
926
按每100户15平米计算（≥253.8）
物管用房建筑面积
1456
按住宅总建筑面积5‰计算（≥790.625）
幼儿园建筑面积
3000
12班（千人23生）每班30人
文化站
150
消防控制室
120
公厕建筑面积
40
门卫及其它
50
车库面积及设备用房建筑面积
43450
4）架空层建筑面积
二、按地上地下划分
（1）地上建筑面积
342662
（2）地下建筑面积
其中：
车库建筑面积
41050
设备用房及其他面积
2400
三、计入容积率建筑面积
容积率
3.20
建筑密度
24.30%
绿地率
36.56%
总停车位
辆
1220
注：
商业、办公停车按0.5/100㎡建筑面积（≥辆）
地面停车
住宅停车按0.34/100㎡建筑面积（≥辆）
地下停车
1100
规划总停车量≥辆
1
总投资
万元
117796.43
建安工程费
82063.94
占总投资的69.67%
工程建设其它费用
20845.92
占总投资的17.7%
基本预备费
10290.99
占总投资的8.74%
建设期利息
4595.58
占总投资的3.9%
2
资金筹措
117,796
财政专项资金
6,329
占总投资的5.4%
项目资本金
48,168
占总投资的40.9%
银行贷款
63,300
占总投资的53.7%
2项目建设的背景、必要性及有利条件
2.1项目建设的背景
当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。
房地产业的发展，对拉动投资增长、改善人民的居住条件、提高人民生活水平、推动社会消费等方面发挥了很大的作用。
由于房地产业的关联产业多，其自身发展的同时也带动了许多。
其它产业的发展，因此，其对整个国民经济的发展发挥了重要的作用。
近年来，中国GDP保持了9%以上的高速增长，房地产的迅速发展在其中起了重要的支撑作用。
随着房地产业的快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民的购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会的和谐稳定带来了隐患。
“衣、食、住、行”是人类的基本生存需要，而“住”是其中最基本和重要的一个，只有住的问题解决了，人们才会有安全感、稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐的前提和基础。
正是在这样的背景下，中央加大了对房地产业的宏观调控的力度，相继出台了一系列政策措施来解决房地产业发展中的问题。
主要从两方面入手：
一是抑制房价过快增长，使房价的涨幅控制在合理的范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房；
二是加大保障性住房的供应力度，切实保障无力购房的中低收入家庭的基本住房需求，这主要是通过向底层人群提供经济适用房和廉租房，为中低层人群提供公租房两个途径。
2010年以前，重庆就已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、公寓等5种方式的保障性住房格局。
但是，新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员等“夹心层”群体并不在此列，这得到了重庆市委和市政府的高度的关注。
2010年伊始，重庆市在内地城市率先大规模建设城市公租房，并正式出台公共租赁房保障性住房的相关政策，以有效解决这一群体的住房问题。
项目所在区域为重庆两江新区鱼复工业园区。
重庆两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级新区。
鱼复工业园位于江北区东部，由两江新区和江北区共同出资开发，包括江北区的唐家沱街道、鱼嘴镇和复盛镇，规划建设用地60万平方公里。
鱼复工业园是西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移的主要承接地，也是两江新区工业发展的先行启动区和集中展示区。
鱼复工业园区将主要构建以下四大产业：
汽车整车、发动机及零配件产业；
轨道交通车辆制造产业；
大型装备制造产业；
现代物流产业。
鱼复工业园区今后每年都将会为大量的大学毕业生、外来工作人员、农民工提供众多的就业机会，公租房的建设将会为此类人群解决人类“衣、食、住、行”基本生存中最基本和重要的一个需求———“住”。
住的问题解决了，人们才可能安心的工作和生活，这也是社会稳定、和谐发展的前提和基础。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是构建社会主义和谐社会的重要内容
我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，而构建社会主义和谐社会是党的十七大提出的经济社会发展的重要目标，就要求政府必须解决好关系人民群众切身利益问题，更加注重经济社会协调发展，更加注重社会公平。
现阶段政府急需解决的热点问题之一就是如何使城镇中低收入群体安居的问题。
2010年6月，李克强副总理主持召开了全国公共租赁住房工作会议，住房和城乡建设部等部门下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，这是深化我国住房制度改革的一件大事。
因此，为城市中低收入家庭提供相对便宜的城市公共租赁住房及廉租房，改善其居住条件，逐步提高其居住水平，是构建和谐社会的需要。
2.2.2是完善房地产市场的需要
我国房地产供应结构单一，房地产价格不断攀升，这种状况的进一步发展，极易使房地产业产生“泡沫”，从而影响整个国民经济的发展。
因此，从促进房地产业和国民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范保障性住房的建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。
大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类中低收入群体的住房需求。
当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多中低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权；
中低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；
部分住房困难的中低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。
因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。
2.2.3是满足城市中低收入人群住房的需求
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
2010年，七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）明确指出，“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
”
重庆全市辖40个区县，总人数逾3000万，因此，这样一个人口众多、辖区范围广的城市，如何处理好在城市化快速进程中，居民住房这一越来越突出的矛盾，特别是中低收入家庭的住房问题直观重要。
因此，结合中央指导意见，重庆市结合本市实际情况，加强公共租赁房的建设，增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有效解决城市中低收入家庭的住房问题。
2.2.4是落实重庆市城乡统筹发展的需要
胡锦涛同志在2003年初中央农村经济工作会议上的讲话提出：
必须“把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重，放在更加突出的位置”。
农村城镇化是“三农”问题中的重要内容，是城乡统筹发展的重要举措，推动农村城镇化，促进城乡统筹发展，就必须在加大乡镇基础设施投入等方面入手，解决好农村城镇化所带来的住房紧张问题，就必须做好保障性住房工程的建设工作。
重庆作为全国城乡统筹试验区，《国务院关于推进重庆统筹城乡改革发展若干意见》（国发〔2009〕3号）中明确指出，“要站在全局和战略的高度，充分认识加快重庆市改革开放和经济社会发展的重大意义，努力把重庆市改革发展推向新阶段”。
通过城市公租房的建设，可以为大量进城务工的农民们提供舒适的居住环境，加大我市城乡统筹力度。
2.2.5是提高重庆城市形象的需要
2010年以来，重庆市委、市政府高度重视和大力支持，下大决心，投入大量资金，大力加大加快全市特别是城区公租房建设，并且取消了户籍限制，把受益人群范围扩大至新的大学毕业生和从农村、外地迁移到这个城市来工作的群体，因此，重庆所实施和推行的公租房政策，不仅将成房价“稳定器”，房市“缓冲器”，是一项实实在在的民生德政工程，更重要的是，彻底打破了户籍壁垒，把民意当作第一信号。
同时，在全国范围这一率先举措，也对其它城市的公租房建设有借鉴意义。
3公租房现状与发展分析
3.1公租房概述
公共租赁房，就是解决新夹心层群体住房困难的一个产品，是继经济适用房、限价房、廉租房之后面向中低收入住房困难家庭等群体的解困房。
公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
公租房概念的提出，现实意义在于帮助中低收入人群解决住房难的问题，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。
3.2我国公租房形势分析
3.2.1我国公租房形势发展分析
2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。
“新就业人员的住房问题是各国都面临的一个难题。
他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。
”政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。
据媒体万人调查显示，95.1%的人支持公共租赁房在全国推广，72.4%的人认为公共租赁房为青年提供了新选择，可以缓解住房紧张；
45.0%的人认为租房是“不想当‘房奴'
'
的人的必然选择”。
超过三分之一的人认为公共租赁住房“会让更多人租房而不买房”。
2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。
国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。
2010年底，中央经济工作会议在部署2011年工作时明确提出，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。
2011年初，住房和城乡建设部宣布：
今年全国保障房将建1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。
配合中央的要求，各地也纷纷亮出2011年加快保障房建设的计划与措施。
重庆自2010年开始就已积极展开公租房大规模建设，计划3年内完成建设4000万平方米公共租赁房的目标；
上海计划建设和筹措保障性住房1500万平方米，动迁安居房800万平方米和公租房200万平方米；
陕西将新建廉租房5.54万套、公共租赁住房14.1万套、棚户区高在14万套、农村危房改造7万户。
厦门、深圳、北京、天津也都开始推动这项工作。
3.2.2我国公租房发展存在问题
从以往住房保障制度实施情况包括具体的数据来看，资金和监审是保障性住房建设的普遍难题，由于公共租赁房的供应对象更广泛，建设任务大，面临的问题就更为严峻。
主要来自于以下几个方面：
1．建设资金来源中断或供应不足，导致项目工期拖期甚至被迫终止，利率变化导致融资成本增加。
2．维护成本较高，政府后续补贴较多。
公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。
3．准入时的资质审核和退出机制。
准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。
新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。
退出的困境在于，当承租家庭不符合承租条件时，如何让他们退出房屋。
3.3重庆公租房形势分析
3.3.1重庆公租房形势发展分析
近两年，重庆加大了建设公共租赁房的决心和步伐，从2010年初重庆首个公租房项目鸳鸯平区的“民心佳园”正式破土动工以来，现已部分入住，大竹林、华岩、西永、蔡家、茶园等多个主城以及区县公共租赁房项目也相继展开开工建设。
截止2010年底，重庆市公租房建设已开工面积达1300万平方米。
至此，重庆开创了全国各省市大规模建设公租房的先河，建立起“低端有保障、中端有支撑、高端有约束”的住房供应体系，并从制度和政策上对公共租赁房建设制度和政策有所创新和发展，成为国内公租房建设的范例，被国内经济学家李稻葵和郎咸平的总结为：
“中国住房改革的里程碑”、“第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。
据测算，重庆主城670万常住人口，扣减历年提供的廉租房、经济适用房以及其他保障性安置房，加上城市扩容新增的住房保障需求，至少有150万人需要公共租赁住房，约3000万平方米的建设体量。
重庆据此考虑逐年的建设进度。
郊区，以收购和改建为主。
未来十年，重庆将步入城镇化加速发展期，中小城市将成为承接农村人口转移的重要载体。
重庆在8个重点郊区区县开展公共租赁住房建设，通过住房保障政策合理引导农民工定向定居，既符合农民工的愿望和实际能力，还可以最大限度地减少农民工的盲目流动。
同时，建设的形式不再拘泥于新建，而是针对郊区区县空置房较多的实际，通过大规模收购空置房源，实现闲置资源的优化配置，也可减轻区县财力的负担。
3.3.2重庆公租房特点
1.至2012年，重庆公租房建设总量达4000万平方米：
此规模堪称全国之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；
2.“以国有资产经营收益（主要是土地增值收益），反哺社会公共事业投资”：
重庆公租房土地供应主要来源于政府，3万亩土地“零地价”供应，按照土地保守作价，这部分价值也超过1000亿元，即超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。
此外，公租房建设资金主要来源于五个方面，一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。
二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。
三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。
四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。
五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。
据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。
3.准入机制完善合理，真正实现保障性住房的全覆盖：
一是打破户籍“藩篱”。
《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定：
凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市住房困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员，进城务工及外地来渝工作的无住房人员，均可申请我市的公共租赁住房。
这打破了保障性住房与户籍捆绑的“传统”，有利于推进城镇化进程，解决大中专毕业生、进城务工人员落户的后顾之忧。
二是合理把握收入标准。
目前重庆确定申请公租房的收入标准是：
单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下。
上述标准是根据重庆的经济发展水平、人均可支配收入和消费水平来确定的。
由于公共租赁住房每平方米月租金10元左右，只相当于同类商品房市场租金的60%，意味着符合条件的个人或家庭住房成本将大幅度减少，大体控制在月收入的15%左右，这有利于增加其教育、医疗等消费支出，提高生活质量。
同时，为了促进人才有序流动，市、区引进的特殊专业人才和在重庆工作的省部级以上劳模、二等功以上复转军人等住房困难家庭，按属地原则申请，可不受收入标准限制。
4.全面考虑公租房建设规划，避免贫民窟等负面社会现象的出现：
当前，重庆的公租房建设实行商品房、公租房无差别的“混建”模式，高标准、高品质规划建设。
一方面，在布局上，公租房一般布局在轻轨沿线或交通条件较好的地区，容积率约３．８，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、银行以及健身、图书馆等设施和场地。
另一方面，主城区公租房均布局在一、二环线之间规划的２１个人口聚居区中，公租房住户完全与商品房住户有机融合在一起，共享小区环境和专业物业公司的管理
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