成都三环英伦金沙前期策划预案上报Word下载.docx
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龙腾路、果峰路沿线公交
中海龙湾半岛
鹭岛国际社区
光华板块
西至温江
北至东坡大道
南至清水河
家乐福人人乐乐宾百货人和春天
满地可医院、青羊区6医院青羊区中医院
西南财大、省委党校
光华大道沿线公交
天合凯旋城
优品道
光华新大地广场
金沙板块
北至摸底河
南至东坡大道
麦德龙、西单商场、百安居
省医院、城西医院
川师外国语学校、西南财大工人文化宫
金沙车站
中大君悦金沙
华府金沙
世纪金沙
羊西线-国宾板块
西至郫县界
北至茶店子金牛大道
南至摸底河
欧尚、一品天下
西区医院
外国语学校、20中
茶店子公交站
中海国际社区
西线阳光
二、未来规划及交通
1、规划
★根据《城乡商业网点规划（2007-2020）》的规划，金沙-光华片区将分为金沙-光华东区和金沙-光华西区；
金沙-光华东区结合商区开发校园经济并围绕金沙遗址旅游开发，发展旅游商品网点及旅游配套设施，以满足院校师生及旅游消费需求。
具体规划如下：
在光华大道两侧布置大型商业网点、商务写字楼、酒店，引进财务公司、审计公司、会计师事务所、律师事务所等公司，形成城西商务聚集区。
新增1个大型购物中心，建筑面积在8万平方米以上，新增1个大型超市。
★金沙-光华西区依托光华大道、成飞大道构成的“十”字形架构布置商业网点，以行政中心搬迁为中心，重点引进购物中心和甲级写字楼，以此为核心，增加满足居民需求的各类商业服务网点，聚集商业企业，丰富业态、业种，形成城西新兴商务商业中心。
具体内容是：
在成飞大道以西，光华大道以南，青羊区行政中心西侧，设置金沙·
光华片区（西区）商业中心核心区，总占地面积13.7公顷，集中布置大型商业网点、写字楼、宾馆等，其中新建1个购物中心，建筑面积在10万m2以上，1个大型百货店，营业面积在2万m2左右，2－3个大型专业店、专卖店，1个甲级写字楼，1家超五星级酒店及配套娱乐设施。
★2008年底完成城西青羊区拆迁4200余套农迁房的增补梯间面积工作，农迁房涉及送仙桥、青华北街、罗家碾、石人西路等社区和街道。
★根据成都市商业网点发展规划通知，规划对象是从事商品流通的批发、零售、服务经营场所等商业网点的布局和发展，城西将以骡马市-西大街、清江、光华三个片区商业中心；
茶店子等为商业片区，向外辐射。
★改造与新建相结合。
晋阳片区东起武阳大道、西至铁路西环线、南到武侯大道，北至清水河区域。
该片区定位以服务本片区居民消费为主，集聚商贸、餐饮、休闲娱乐等功能。
2、交通
★从图中可以看出,现在正在修的4号地铁,将穿过城西,穿过金沙车站,铁门坎、温江大学城等站，给城西的发展带了轻轨的便捷。
★武侯大道（二环路—草金路口）道路改造，结合下穿铁路西环线隧道统筹实施。
★中心城区污水处理厂污水干管系统等建设，将在年内完成金新路（北新大道—川陕路）、货运大道青羊段、武侯大道、双星大道等道路干管及市政配套。
★武侯大道下穿铁路西环线工程,预计7月通车
★光华大道与绕城高速互通立交,预计10月底通车
小结：
细分的经济增长点和日益完善的交通，将给城西的房地产带来更多的高端物业。
随着商务的中心的建成，对精品物业的需求将更大。
三、城西住宅市场分析
（一）、供应量分析
1、供应总况
城西供应量占主城区两成
城西作为成熟社区聚集的区域，在08年上半年仍然取得了可喜的成绩，其新增供应量达到了136.1万平米，占到上半年年主城区供应总量的22.5%。
2、月度新增供应量
数据显示，2009年1-7月份，城西新增供应量与2007年同期相比，降幅较大。
尤其是进入3月以后，整个区域的供应量呈现下滑趋势。
原因在于2008年12月城西商品住宅集中放量，供给量创造历史新高。
3、08年区域楼盘概况
项目名称
项目地址
开发商
物业类型
建筑类别
备注
环域
青房-尚瑞天韵
羊西线羊犀立交桥侧
成都尚瑞置业有限责任公司
电梯公寓
高层
1.12开盘
二环至三环
白鸽岛尚2期
金牛区羊西线署西路
成都瑞阳房产
1.6开盘
鑫盛-白兰地
武侯区外双楠龙腾中路
四川鑫盛房地产开发有限公司
江安河畔
武侯区金花街1号
四川省森林房地产开发有限公司
小高层
1.10开盘
三环外
花间-兰庭
武侯区龙华南路与逸都路交汇处
炎华置信
1.9开盘
凯丽美域
金牛区苏坡乡清江村5组（成都-金沙西单商场旁）
蓝光集团
超高层
1.19开盘
西西里
茶店子西口
成都市捷帝置业有限公司
排号中
成都市清江西路
成都市浩源房地产实业有限责任公司
1.18开盘
凯丽美域2批次
金牛区苏坡乡清江村5组
3.1开盘
中海国际社区C-HOUSE2批次
成都高新西区羊西线署西路399号
中海信和物业发展公司
3.1接受预定
武海-中华锦绣
外双楠武侯国际新区潮音大道109号
武海置业
3.1申领VIP
中海龙湾半岛-宸园
成都龙腾中路
中海地产
3.23开盘
香月楠岸
武侯区一环路西一段88号
成都宏建置业发展有限公司
3.30开盘
一环至二环
华府金沙欧郡、蓝爵
3.29开盘
中铁-西子香荷1.2
青羊区光华片区东坡大道旁
中铁八局房地产开发有限公司
龙湖-翠微清波6号楼
清水河上游青羊区金福路
龙湖地产
3月开盘
正成艺墅洋房2期林悦
青羊新区青羊绿洲公园旁
成都市正成投资开发有限公司
上锦颐园1.3
成都高新西区托普大学旁
成都市武侯区桂溪房地产开发有限公司
花园洋房、电梯公寓
多层、高层
澳林春天2期
金牛区二环路西三段金牛体育中心旁
成都市泰昌房地产开发有限公司
4.6开盘
江安河畔2批次
4月开盘
中海国际社区橙郡二期C-HOUSE3批次
成都高新西区羊西线蜀西路399号
4.2接受优惠申领
红南港2期
武侯区二环路西一段5号
新希望实业投资有限公司
4.12开盘
熙城国际2期
成都金牛区营门口路44.48号
成都成运置业有限公司/成都众和祥置业有限公司
4.5开盘
凯丽美域2期
成都内金沙西单商场旁
金璐天下
金牛区茶店子西街
成都市金港房屋开发公司
红南港2期少公馆
二环路西一段5号
成都新希望实业投资有限公司
4．12开盘
智业.世纪加州
金牛区沙湾东二路1号
成都市智业房地产开发有限公司
4．26开盘
鹭岛国际社区三期夏威夷.天堂鸟
武侯区外双楠鹭岛路33号
腾王阁地产
加怡名城
武侯区龙腾中路16。
18号
成都信义房地产开发有限公司
泊景湾2批次
武侯区龙腾路清水河畔
成都瑞合实业有限责任公司
5．1开盘
锦上南庭
武侯区金花桥办事处金凤街5号
四川锦上花置业有限公司
5．16开盘
金牛区苏坡乡清江村5组（成都。
金沙西单商场旁）
四川蓝光和骏实业股份有限公司
5．24开盘
凯丽美域2.2云尊
5．31开盘
西城.首峻
金牛区跃进村国宾板块
四川恒宇房地产开发有限公司
5．28开盘
金沙西园4.3
青羊区金沙遗址公园旁
成都天拓置业发展有限公司
7．5开盘
青房.尚瑞天韵
羊西线羊犀立桥侧
7高层
4、区域成交量分析
从各方位商品住宅交易情况来看，城西以77.5万平方米排在第二位，占到总交易量的24%。
各方位供销比重对比，上风上水的城西拥有良好的居住环境，是很多人喜欢居住的区域，虽然该区域的住宅供应仅占总量的15%，但交易量却占到了24%。
供销比在各区域中最低，仅为1.07。
5、户型面积需求
城西客群倾向于舒居性的套二、套三，因此90—115平米左右的套二及120—140平米的套三最受客群热捧。
但随着成都市政府出台针对灾后安居置业的意见，90平米以下的小户型的接受度正不断提高。
6、购买目的
城西购房客群多以自住为主，其中，不少人是出于换房的目的。
7、客户来源
成都市本地人为主，尤其以城西区域客户居多，其次为成都周边二级城市及外地客户，省内二级城市客户如：
达州、南充等地。
四、城西土地市场分析
城西由于房地产开发较早，三环内可建设用地日益减少，今年上半年供地仅有2宗，
交易时间
宗地编号
宗地位置
净用地面积
（平方米）
土地用途
及使用年限
净用地拍卖起叫价（含出让金）
成交价格
规划设计条件
容积率
建筑密度
建筑高度（米）
绿地率
用地使用性质
2009/7
QY53（252/211）
青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4组
16.7172亩
城镇混合住宅用地
住宅70年商业40年
460
万元/亩
480万元/亩
总≤2.9
总≤22%
≤85米
≥30%
二类住宅（可兼容商业≤10%）
2009/1
QY52（252/211）
青羊区金沙村
15.7458亩
城镇混合住宅用地住宅70年商业40年
万元/亩
590万元/亩
总≤1.8
总≤30%
≤21米
二类住宅用地
（可兼容商业≤10%）
五、总结
城西目前依托完善的交通和优美的环境，深厚的文化底蕴，给房地产的生长提供的先天的条件。
从成都的规划来看，城西的轴线发展是模式，使轴线发展成为集以商业和居住为主的核心经济区，另外逐渐增加商业圈，使成都整体经济将围绕多个中心点发展，由单一的城市中心向多中心发展，这将给房地产的发展更加完善的配套。
而城西地区也随着三环路、青羊大道的建成，各个板块有效的连接在了一起，加上光华大道和羊西线的辐射能力，城西区域将成为新的城市副中心，使得这一片区的房地产业的发展前景令人看好。
城西片区目前聚集了众多享誉成都的中高档楼盘，优越的居住环境，成熟的商业配套加上金沙遗址等人文古迹的文化底蕴一直是城西楼盘的特色，由于金沙片区的限高政策，能营造出优美的社区人居环境并能使建筑与环境合二为一的端档楼盘成为一片区的发展主流。
因此这一片区的将多以小高层和多层为主，但低容积率的中高档楼盘将受到成本的限制，使得这一片区的房价未来还有会上小幅上涨。
第二部分：
金沙板块市场研究
一、金沙片区概述
金沙简介
金沙片区是城西近年来迅速崛起的一个焦点板块，自然风景优越，人文底蕴浓厚。
片区东接青羊大道，西靠三环路、北临摸底河，南依成黄路，总面积2700余亩。
金沙周边的辐射人口在１００余万人，有７０余个大小楼盘，超过１００余万常住人口和近３０余万的高消费群体在此居住，另外还有２０余万流动人口集于此。
2007年金沙遗址的重大考古发现，快速提升了片区知名度，并拉动了区域房地产行业的发展，片区房价领军城西其他板块。
1、金沙文化，潜力无限
金沙遗址是四川省继广汉三星堆之后最为重大的考古发现之一，它的发现，不仅将进一步改写成都历史和四川古代史，也使金沙板块一跃成为西边最具发展潜力的区域。
2、生态社区，开发热潮
金沙片区是成都市首个由政府规划的中高档生态社区。
整个区域由树木花草、河流长堤构成的大面积绿化、生态环境，堪称为整个成都城市的“绿肺”，使这一区域的环境品质位居成都各区域之首。
3、配套完善，交通便捷
在金沙社区，政府统一规划的市政配套有：
道路10条、中学1处、小学2处、幼儿园3处、派出所1所、办事处1处、农贸市场2处、消防队1处、社区服务中心1处、医院1处。
现在的金沙片区拥有青羊大道、成温邛高速、光华大道、三环路、成黄路，而且还有几条道路正在建设中，无论是向市中心，还是向周边地区，交通十分便利。
4、金沙片区规划
按照政府对青羊区金沙-战旗片区2007年1月的规划，该片区将建成一个居住商贸区。
居住区规划在清江路以北，商贸区规划在沿清江路和苏坡路区。
结构为“一心一脉四片区”，“一心”：
金沙遗址作为整个区域的文化之心；
“一脉”：
从西到东贯穿规划区的摸底河是体现区域生态活力的动脉；
“四片区”：
是金沙、战旗、龙嘴三个居住区及一个清江商贸区。
该片规划还新增加了地铁，地铁2号线、4号线和7号线分别从片区北侧、南侧和中部通过，站点具体为红色村站、苏坡立交站及清江中路站。
同时，规划中保留了二级客运换乘枢纽--成都公交金沙中心站。
值得一提的是，为了方便市民前往金沙遗址，规划局在其南侧新规划了一处公交站场以及西南侧规划了一所医院。
规划还提出，在摸底河北侧、三环路东侧规划了一个体育公园，公园内将设置健身体育设施，丰富居民的生活娱乐项目，在青羊大道与清江中路的交叉口建一座跨线立交。
5、区域配套
金沙遗址博物馆、西单商场、麦德龙、金沙汽车站、西南财经大学、金沙医院
二、金沙住宅市场研究
（一）、研究对象界定
1、区域楼盘分布
2、研究对象确定
片区名称
代表个案
光华片区
优品道、左右、铸信境界
金沙片区
华府金沙、君悦金沙、听城、祥域、凯丽美域、仁和金沙、金沙蜜地金沙西园
外金沙片区
龙湖·
翠微清波、鸿运之星、清水河畔米兰香洲、兴城融域、水印阁
（二）、热点区域市场概况
1、市场在售供应量
光华片区：
在经过一段时间的发展后，光华片区逐渐在成都兴起，成为新兴的富人区。
但随着土地放量的减少，光华片区的发展外延，目前三环外热过三环内。
金沙片区：
金沙片区是成都首个由政府规划的中高档社区，目前该片区的开发正在如火如荼的发展，但目前可供开发的土地也日渐稀少，发展趋势同样朝外延发展。
清波片区：
清波片区属外金沙片区，属于一个新兴的区域。
随着龙湖、蓝光、中铁等知名开发商的进驻，该片区的发展后劲十足，片区内土地存量巨大。
2、区域已售楼盘概况
片区
建筑形态
占地（亩）
总建面（M2）
总户数
面积区间
价格（元/M2）
金沙
君悦金沙
11+1，18
145亩
30万
1期：
36795.88
2期：
68100
1期2.64
2期2.68
2000余户
1期524
2期407
80-180
6800—7500
32+1
50
11万
5
831
76—190
6500
祥域
28
63.69
18万（地上15万，地下3万）
4.68
896
80-200
6000-6500
（优惠后）
31层
38.53
154328
76—120
实得均价：
5500—6000
金沙西园4期
18、26层
55
约15万
3.8
1177
80-130
约5500—6000
仁和金沙
27层
5.4
32557.9
7
391
45-112
约5700（优惠后）
金沙蜜地
25
约9
46092.9
/
550
25-78
5500
光华
9、11、18、21
413
40万
2
2300
150-240
8500
左右
约8
61203
9.7
984
30-65
4500（优惠后）
铸信境界
27
58
20万（地上17，地下3）
4.99
1500余
80-140
5600
清波
翠微清波
13-18
126
3.13
1925
112-164
6200
清水河畔
23
约42亩
16万
1824
45—118
4800
鸿运之星
16
26亩
8万
4
799
32-111
4000
兴城融域
11
55亩
12万
2．8
1126
50-125
4830
水印阁
21
9亩
2．5万
3．41
208
80-125
5198
Ø
光华片区价格范围跨度较大，且区域内有高端楼盘对整体价格的支撑，如：
优品道、天合凯旋城等项目的开发带动了区域价格的的整体提升。
金沙片区，整体均价范围约6000元/平米，片区价格后来居上，领先光华片区，但新开盘的小户型项目仁和金沙和金沙蜜地的均价在5500—5700元/平米，远落后于区域内中高端项目。
清波片区价格最低，区域整体均价4800—5000元/㎡左右，由于该片区发展时间较晚，区域配套尚不够完善，同时新开项目较少，还未形成良好的居住氛围。
3、区域供应总结
（1）、规模
金沙片区在售楼盘的占地面积多在50—60亩左右，目前片区内占地面积较大的是中大君悦金沙和金沙西园项目，占地均在100亩以上，建筑规模也多在15万平米以上。
独体项目：
仁和金沙和世纪金沙的占地面积及规模较小。
（2）、户型区间
金沙片区的主力户型区间集中在80—140平米，以舒居型的套二、套三为主；
相对光华片区的90—150平米的主力户型而言，金沙片区的户型面积相对较小。
而清波片区则实用性和舒居型的套二、套三兼而有之。
（3）、户型设计方面
07年前上市的项目，在户型设计方面较为传统，附加值不高。
但08年面市的一些项目，在户型设计上多考虑了附加值，成为了其在区域竞争中的一大优势，比如凯丽美域，它在区域内的热销与其户型附加值较高有着密切的联系。
（4）、建筑形态
目前，金沙片区项目逐渐由小高层过渡到高层，如稍晚时期面市的祥域、凯丽美域等项目的楼层均达到了28层以上。
（5）、小区配套方面
因金沙片区项目普遍占地面积不大，且容积率多较高，因此在小区内部配套规划方面多受限制，不同项目之间的配套大致雷同，日常生活多依赖于金沙完善成熟的配套。
唯有华府金沙全城首创星级邻里会客厅、书吧、影院等。
（6）、价格
2007年，是成都房地产业迅速发展的一年，金沙片区的房价也在当年得到了快速提升，年底实现了从5000元左右的均价到7000元/平米的飞跃。
2008年地产市场受宏观政策影响，整体呈现出理性发展的态势，金沙片区也不例外；
另外，受512地震的影响，金沙片区的价格有一定的调整。
目前区域整体均价回落到6000元/平米左右。
独栋项目仁和金沙和金沙蜜地项目均价约为5500—5700元/平米。
（7）、销售情况
金沙片区的多个项目，如祥域、华府金沙、金沙西园，130平米以上的户型普遍销售缓慢，新上市的实用性套二、套三则受到了市场热捧，如凯丽美域120平米拥有可变空间的套三户型销量相对较好。
（8）、客源情况
金沙片区的客源多来自城西人群，包括高新区的，尤其以青羊区的政府、企事业单位人员居多，如财大教师。
片区客群多是出于自住目的购买，投资客群较少，年龄集中于30—40岁。
2007年至今，客户对户型面积的亲睐发生了较大的转变，从舒居型的套二、套三倾向于实用型的套二、套三。
这也是和区域均价的拉升，客户总价承受能力有着密切关系。
（9）、推广情况
金沙片区的项目在对楼盘自身进行宣传时，多借势区域品牌知名度，以降低推广费用。
但经过多个项目对金沙的“洗劫”，同质化的情况较为严重；
因此，后期面市的项目，如祥域、凯丽美域跳出了“金沙”这一竞争圈，以项目自身的优势作为主卖点面市，以博取客群的第一记忆力。
（10）、发展趋势
金沙片区的土地
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