湖北省仙桃市物业管理投标书Word文档格式.docx
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（以下内容根据实际情况增减）
本投标书自递交你方起天有效期内，全部条款内容对我方具有约束力。
在此有效期内，我方如出现以下行为之一者，即无条件支付投标保证金人民币元。
⑴撤回投标书；
⑵在规定的时间内拒签合同或拒付履约保证金；
⑶招标文件规定的其他情形。
本投标书包括以下内容：
（1）经济商务部分；
（2）技术部分：
投标单位（盖章）：
法定代表人或授权代理人（签字或盖章）：
联系地址：
邮编：
联系人：
联系电话：
日期：
年月日
（2）授权委托书
致公司:
本授权委托书声明：
我司（姓名）系（投标单位）的法定代表人，现授权委托（单位名称）的（姓名）为我公司合法代理人，以本公司的名义参加（招标单位）的项目的投标活动。
代理人在开标、议标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我司均予以承认。
代理人无转委托权。
本授权书于年月日签字生效,有效期至年月日为止。
特此声明。
代理人：
性别：
年龄：
身份证号码：
单位：
部门：
职务：
投标单位（盖章）：
法定代表人（签字或盖章）：
一、管理理念
从提升人的居住品质着手，以舒适、健康、智能、美观为目标，追求自然、建筑、人三者之间的和谐，社区内注重生态和人文发展，融会社区文化与交流意识，是居住、娱乐、消费、文化等于一体的新型高尚人居社区。
为实现开发商设计的宏伟蓝图，把三丰·
鼎城打造成为仙桃市的物业管理典范。
我们的管理理念是：
业主是朋友、服务是核心、文化是灵魂。
我们强调：
社会效益、环境效益和经济效益。
我们的质量方针：
规范管理、高效服务
我们的服务宗旨：
1、服务第一，业主至上，全程无忧服务大管家。
二、管理模式
在提高整体管理水平的同时,我们将管理工作的重点放在工程设备运行管理、安全保卫管理、环境整洁优美工作上。
客服管理方面——建立一支“温馨管家”团队，无论业主有什么合理需求，只要拨打一个电话，“温馨管家”就会在最短的时间内为业主进行妥善处理。
安全保卫管理方面——建立一支训练有素的保安队伍,同时建立完善的安全保卫制度及严密的防范措施,配备通讯设备,安装闭路电视监控系统,监控小区的各个保安重点部位,确保物业及物业使用人的安全。
清洁绿化管理方面——建立一支专业化清洁绿化队伍，创造干净整洁的环境。
（1）我们的工作重点
重点之一：
精心养护小区内绿化，加强小区环境文化建设和环保建设。
针对三丰•鼎城园林布局和环保要求，我们将全面加强小区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作：
1．维护好已有的园林绿化，加强对社区内环保意识的灌输，使每个住户都自觉热爱小区内的环境；
2．视条件成熟施行垃圾袋装收集；
重点之二：
确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。
所以我们在现场勘察、实地访问的基础上，从实际情况出发，确立了入住期治安管理“人防为主、技防为辅”的整体治安防范思路。
我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保将三丰•鼎城因物业管理原因而造成的治安事件发生率压至最低。
重点三为三丰•鼎城导入CIS社区形象识别系统，使三丰•鼎城全体业主和物业管理处拥有一个共同的、统一的美好品牌形象，、、为三丰•鼎城塑造出一流的高档住宅区优美形象。
重点之四装修管理上情理手段、经济手段、法律手段等手段并用。
重点四为确保三丰•鼎城无违章装修现象，我们强调预防为主，有错必纠。
预防上我们大力宣传，对住户、装修单位和员工进行装修制度、装修要求等方面的宣传，明示制度，有据可依。
我们最后的解决办法就是诉诸法律。
第三节管理目标
本章参照《全国城市物业管理住宅小区达标评分细则》，以及我公司ISO9001质量标准，我们对投标书所要求完成的三丰•鼎城物业管理的各项指标予以承诺。
招标书所要求的三丰•鼎城各项管理指标全部响应和承诺
序号
指标名称
国家标准
投标指标
指标测定依据
1
房屋零修、急修及时率
99%
100%
《全国城市物业管理示范住宅小区达标评分细则》
2
维修工程质量合格率
维修工程质量回访率
3
清洁保洁率
4
道路完好率及使用率
95%
5
路灯完好率及使用率
6
小区内治安案件发生率
1‰以下
因管理原因造成治安案件发生率为0
单车、摩托车、汽车被盗率
因管理原因造成车辆被盗率为0
7
住户有效投诉率
住户投诉处理率
2‰以下
95%以上
8
居民对物业管理的满意率
9
绿化完好率
绿地率
30%
45%
第二节管理配置
一、管理处人员配备
管理处主任1人
副主任1人
全处合计71人
安全管理部
主管1人
班长3人
安全巡查员18人
监控中心3人
交通管理员6人
计31人
综合部门
内勤1人
财务1人
前台1人
计3人
物业管理部
物业助理4人
计5人
环境保洁部
领班1人（兼）
保洁队18人
绿化队1人
计21人
工程技术部
主管（兼）机电工程师1人
高压值班电工5人
维修技工3人
计9人
二、人员培训
企业的竞争是人才的竞争。
而人才的竞争关键在企业是否最大限度的开发人才资源。
我们确定了极具针对性的松森花园日月华庭物业管理人员培训目标，确立了全员培训计划，使培训真正落到实处。
一、培训系统的构成图
1．为了使培训更有实效，我们根据松森花园日月华庭物业管理智能化、商业型的特点，确定目标，拟定计划。
在此基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。
2．计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。
二、培训内容
1．新员工入职培训：
（1）企业培训：
企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。
（2）员工手册培训：
员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等。
（3）小区管理处概况培训：
松森花园日月华庭概况、松森花园日月华庭物业管理目标、管理规章制度、管理架构等。
（4）物业管理基础知识专题培训。
2．岗位专业技能培训：
新技术（能）培训：
相应岗位的专业知识、操作制度，智能技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。
三、物质装备计划
为确保松森花园日月华庭物业管理的管理方式和管理手段现代化，我们本着高起点一步到位、高水平科学先进、高效益合理利用的原则，拟定物质装备计划如下：
一、管理用房
按照招标书中规定管理用房面积________平方米，其中办公用房______平方米，客户中心________平方米，监控中心________平方米，保安宿舍用房________平方米，器材仓库________平方米。
各部门用房面积从开发商正式交付管理用房后再定。
一、员工宿舍
在划拨管理用房中________平方米作为临时员工宿舍。
器械、工具、装备以及办公用品计划
1．现代化管理设备：
项目
数量
合计（元）
用途
内联网络电脑终端
管理软件开发
5台
1套
20000
8000
办公自动化
小计：
28000元
2.行政、办公用品：
办公桌、椅
复印机
打印机
空调机
传真机
保险柜
摄像机
数码照相机
10套
1台
2台
3台
1个
1部
7200
17000
3000
18000
2200
500
5000
办公、资料室
社区文化活动用
办公用资料
1批
10000
入住资料、办公用品
直拨电话
寝具
员工服装
3部
32
100套
6000
9600
30000
（50人,每人两套）
111500元
3．维修工具
75型室内疏通机
电焊机
冲击钻
切割机
电工工具
2000
1000
1500
水工工具
木工工具
瓦工工具
高空作业工具
空调工工具
铝合金梯
2套
2架
1400
600
16500元
4．治安、交通、消防管理装备：
无线对讲系统
警棍
电警棍
警示牌
车辆减速驳
消防斧头
专用消防扳手
防毒面具
钢盔
消防靴
手提式1211灭火器
13台
6根
2根
10块
4块
6把
6套
8套
10个
26000
360
1800
400
300
180
1600
800
34940元
第三节日常物业服务方案
物业管理服务总体归纳为“六项服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”。
一、项目接管验收与移交
1.项目接管验收
我公司如中标，将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：
1.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
2.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；
3.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格。
4.项目入伙管理方案
A、入伙管理要点
1.提示业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。
2.为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。
3.即时完成入伙注记。
4.受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
B、业主入伙流程
我们将根据项目的实际情况与开发商一起指定合适的业主入伙流程，保证业主入伙的便捷和高效率。
以下流程图仅供参考。
一、工程管理方案
房屋本体共用部位维修养护范围，房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道。
共用设施维修养护范围：
小区道路及停车场、地下车库、人防通道、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池等。
（1）房屋本体共用部位维修养护
房屋管理是物业管理的重要组成部分，.房屋本体及共用设施维修养护工作将由工程技术部按制度有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。
按建设部、财政部及武汉市有关法规精神，建议资金的使用和审批采用以下方案。
管理处每年年末向业主委员会做出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。
经业主委员会审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修资金中支出。
坚持专款专用，接受业主委员会的监督、查询。
A、房屋及公共设施管理标准：
1）房屋外观完好、整洁；
2）区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。
3）房屋完好率达98%以上。
4）无违反规划私搭、乱建现象。
5）阳台（包括平台和外廊）的使用不得有碍观瞻。
装饰房屋者，不得危及房屋结构与他人安全。
6）零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访和回访记录。
7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。
8）小区内公共配套服务设施完好，无随意改变用途现象。
9）道路、停车设施完备，路面平坦通畅。
10）污水、雨水排放通畅，沟渠无杂物淤塞。
B、建筑本体日、周、月维修保养计划：
主要
周期
房屋
本体
室内：
小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。
48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：
发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。
天面：
每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
公共
设施
室内污水系统:
每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
道路车场：
每天检查1遍,随时坏随修；
路灯：
每天检查1遍，随时坏随修；
明暗沟：
每周检查1遍，随时坏随修；
供水电气：
每月细查1遍，随时坏随时修；
楼道灯：
每天检查1遍，即坏即修。
检查项目及处理方法
检查
项目
1.地基基础2.梁柱板主体3.墙体4.顶棚5.楼梯扶手6.公共门窗7.隔热层、防水层8.水箱水池9.天面扶栏10.消防设施11.电子对讲门12.信报箱13.标识14.散水坡15.楼板地面砖16.上下雨污水管17.设备房18.道路19.道路20电缆沟盖板21.路牙22.踏步阶23.给排水24.路灯25.清洁设备26.娱乐设施.
处理方法
按照物业管理有限公司ISO9002标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报并提出纠正措施。
考核标准
日常周检、月检考核按ISO9002质量标准；
年终考核按国家建设部考核标准。
（2）共用设施设备维修养护
区内的设施设备是全体业户的共同财产,精心的维护和保养可为用户带来持续的舒适和便利.为正确操作设备，延长设备的使用年限，避免操作不当给设备造成损坏增加维修成本。
1了解培训中心设备的详细技术档案资料，包括操作规程使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等，对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行培训学习，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。
2管理人员、维修工、操作工都具有专业基础知识和操作技能，对一些特殊岗位，按照要求持证上岗，如电梯操作、消防、维修电工、电气焊作业等。
3建立与健全各种设备运行制度、值班制度、交接班制度、设备操作规程及设备操作使用人员岗位责任制,并严格按章操作实施。
4由于设备设施的种类及使用时间不同，有的是日常使用运行的，如空调、电梯、生活泵……，有的是在非正常情况下使用的设备如消防泵、自动报警、事故照明切换柜（应急发电机、联动柜）等各类设备需要根据其实际情况，制定出相应的设备运行使用、操作制度并予实施。
Ａ、养护管理措施
养护管理包括定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准等，首先应以预防为主，坚持日常按计划保养与维修并重，实行专业养护与临时维修相结合，使设备设施处于良好运行状态。
其次应注意做好：
1、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。
2、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。
3、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不忽略对其保养和检查。
如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。
B．机电设备保养计划表
序
设备名称
保养周期
保养检查内容
生活水泵
每月、半年
泵体、阀门、管道、附件、电机、控制柜
消防、喷洒泵、补压、排水泵、潜水泵
电梯
半月、月、季、
半年、年
机房、井道、轿箱、底坑
火灾报警系统
每月、每年
烟感、空感、手动报警按钮、疏散出口指示灯。
消防联动控制柜
一年
操作按钮（手柄）信号灯、接线端子、各元件动接点
低压配电柜
每年
柜面元件、开关、按钮、指示灯、表计
交通道闸
每月
挡车杆、转动轴、齿轮箱
对讲监控系统
每半年
访客主机、管理主机、电源箱、解码器、手机、线路
防盗监视系统
半年
室外摄像系统、室内摄像系统、监视控制系统。
G、建筑本体日、周、月维修保养计划：
供水电：
二、维护公秩序
A、治安管理
1．治安管理向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体治安思路转变智能化系统经过入住期的调试与养护，多数住户已熟练使用。
2．在入住期治安管理的基础上实施三层防卫控制
即：
门禁系统远红外探测系统紧急求助系统→家庭内层→区域范围→小区范围
3、监控与巡视
（1）
合理布控，人防与特防紧密结合。
（2）专业安全员与应急支持相配合。
B、监控中心为小区安全防范的控制中心，是发生意外事件的救助指挥中心。
1）监控中心实行24小时值班，对电视监视系统和消防报警控制系统进行监视，当班人员熟练掌握监控系统的操作程序，发现故障及时向班长或主管汇报，并填写值班记录。
2）值班人员在电视监视中发现可疑迹象，应及时向安全班长报告，由班长安排处理，并在班长值班本上记录。
3）消防报警系统出现报警信号，应及时向安全部班长报告，由班长安排检查。
如属火警，按灭火方案处理，属误报消除信号后作值班记录。
4）外来人员进入监控中心必须填写《监控中心外来人员登记表》
5）对监控中心安全工作和记录，由当班班长和安全主管进行验查。
C、消防管理
1、建立消防责任制
防火安全依靠小区每一个人来参与，建立区域消防责任制，直接消防责任人。
使火灾事故的隐患降低到最小程度。
2、控制火灾隐患要点
（1）控制火源
（2）控制易燃材料
（3）监视和检查重点防火部位
D、消防管理措施
（1）管理处主任为管理处消防责任人，并对管理处的消防工作全面负责。
（2）管理处员工如护管员、维修工等为安全检查员及义务消防员，发现消防隐患，应制止违章作业。
（3）认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，
（4）普及消防知识，积极开展防火宣传教育。
（5）常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火险隐患。
（6）定期巡视、检测、维修、保养、更新消防器材和设备，确保器材的良好状态。
E、消防意识培训与宣传
消防是安全工作中重要的一环，广泛宣传消防意义，提高群策群防的消防意识，加强消防设施的管理，贯彻“预防为主、防消结合”的方针。
措施
具体内容
成立义务消防队
制定消防检查计划，培训义务消防队员，定期检查，消除隐患。
确保设施设备处于良好运行状态。
消防技能培训
密切配合公安消防部门，定期举办消防、逃生演习、咨询讲座，强化消防意识，提高消防技能。
推广消防社会化
三、保洁服务、绿化养护服务方案
A、清洁管理
我们的清洁作业更注重专业管理，为保证环境的清新，实行标准化保洁，由专业清洁公司负责实施，管理处专人监管，保持高水准的
B、清洁卫生服务
除了日常保洁管理的七大部分外，我司还拟订出如下清洁特殊服务；
进场之初，本公司将组织人员对清洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开荒清洁；
任何紧急情况，突击清洁，我公司随时组织大量人员
大风、大雨袭击前后，我公司会组织专人全面检查培训中心内所有工程，特别是天台、平台等下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞或去水不畅通，将即时处理，务求做到去水畅通，排除水浸现象，并及时做好台风后环境清洁工作。
C、消杀管理
为营造良好的工作和生活环境，我们将以“预防为主、全面达标”为原则，有效控制“四害”密度。
楼内外所有区域、垃圾桶、垃圾中转站、化粪池、下水道等。
D、绿化管理
我们在提高绿化植物的生长质量，维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。
聘请专业的绿化园艺师指导工作，最终使小
升级会员 