第四届中国地产金融年会精彩发言文本Word格式.docx
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这也充分说明了来自各界的朋友非常关心我们今天讨论的话题，也说明我们主办单位的号召力和影响力。
下面让我们热烈邀请重庆日报报业集团总裁陈夷茁致开幕词。
陈夷茁：
尊敬的奇帆副市长，尊敬的国家土地管理司束克欣司长，各位嘉宾，女士们、先生们，大家上午好！
今天我们在这里举行2008年第四届中国地产金融年会暨首届西南地产年会，这一盛会由重庆晨报、地产杂志和思源经纪公司联合发起举办，也是以连续召开四届的中国地产金融年会首次在重庆召开。
举行这一次盛会的目的是要在地产界和金融界之间构筑一个多元交流的平台，促进地产业和金融业的良性发展。
本届年会主题是破解地产变局，打通融资瓶颈。
大家知道今年是不确定因素很多的一年，在国内我们遭遇了百年不遇的雪灾，更灾后了地震所带来的损失，在国际我们面临美元贬值，原油上涨带来的通货膨胀威胁，我们的房地产、股市已经开始感受到国内外经济带来的种种镇痛，下一步我们的房地产业、金融业又将往何方，未来的前景又将如何？
种种问题都是诸位关注的话题，也是媒体关注和报道的焦点。
重庆日报报业集团是重庆媒体集团的龙头，重庆晨报是报业集团旗下的主流媒体，也是全国晚报、都市报30强之一，它连续两届获得了全国最具品牌传播力强势媒体的称号，最近还获得了重庆第一都市报的称号。
作为重庆主流媒体，为企业界搭建一个交流的平台，为社会提供最新的资讯也是我们的责任。
今天我们非常荣幸的请到了国土资源部、证监会、中国社科院的有关专家和领导，请到了来自国内金融界、地产界的朋友，特别是紧邻西南界的朋友，还有重庆本届商界精英，特别是我们在百忙中荣幸请到了重庆市市委常委、市人民政府常委副市长黄奇帆先生莅临现场，他还将为大家做精彩发言，一天时间不长，我希望各嘉宾能够各抒己见，充分交流，希望大家能够从大会上收获精彩的观点、见解，为中国的地产业、金融业和中国经济发展以力量，祝大会成功，谢谢大家。
下面我们邀请到的是重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆市长，大家都知道他有非常好的真知灼见与大家分享。
黄奇帆：
很高兴来参加今天的房地产金融资本的研讨会，首先代表重庆市政府对各位到重庆来参会表示欢迎。
本来叫我来致辞，我想借着致辞的机会就跟大家沟通一些情况，算是是参会代表发表的一个专题讨论内容。
房地产业作为我国国民经济的支柱产业，同时也是涉及到老百姓生活、衣食住行的基础产业，是国际民生中一个重要的范畴。
另外，房地产事实上跟金融资本密切相关，如果说过去的几十年，上百年金融资本有一段我们叫金本位置，后来美元硬朗了。
那么房地产实际上作为一个不动产，不动产本位制，如果这个不动产本身泡沫了，金融资本也一起震荡，如果不动产稳健了，这与金融资本就密切相关。
所以房地产不管在宏观经济调控，还是在微观的生活基础都是一个国家重要的产业，应该让它稳健、持续的发展。
这是我想做的一个开场白。
那么，作为一个地方政府来说，要使房地产稳健的发展，它是需要有一种比较好的方法。
这种好的方法我自己认为地方政府必须坚持做四个工作原则，也就是管理原则，或者说管理方法。
第一，作为一个新兴的城市，还在发育的城市，不管你发育多么快，多么兴旺，你这个地方每一年的房地产投资不要超过你这个城市，这个地区固定资产总投资的25%。
如果你超过一定会泡沫，但是你扣除了25%这道关，一般都能持续稳定发展，这是可以用以经济学的数学模型论证的但今天不是这样的学术讨论会，无法展开。
我只是想说重庆政府从02年以来，每年坚持这条原则向铁原则始终控制住的，02年我们一千亿的总投资，房地产投资230多亿，03年1290亿的总投资，房地产300多亿，04年我们1600亿的总投资，房地产400亿的投资，05年重庆全社会固定资产投资到了2000亿，房地产500亿，06年2500亿投资，房地产600多亿，去年我们3200亿总投资，房地产800亿，今年我可以给大家说，估计我们总投资在3600亿，房地产投资一般就是在900亿，你说是这么巧合，正好市场的行为是25%，不是，政府控制的，一个看得见的手控制到这一条无形市场上，就可以使房地产市场稳定发展，如果大家对照各个区、各个省，各个城市，凡是房地产固定资产投资中的比重占了30%-50%，要不了三年就大崩盘，这一条我觉得国内专家要多多关注、提醒、控制，大家不讨论这个概念，讨论其他的泡沫概念，或者发展概念，其实是离谱的，这是第一条原则。
我想重庆这五年这件是做得非常好的，不是自己表扬自己。
第二，任何一个地方，房地产的开发是有一个饱和的概念。
我刚才说新兴的一个城市，在农民进城的过程当中，当然城市要扩张，房屋要增加，但增加到什么时候要平衡呢？
当这个城市总人口如果在一千万，它房产的总量每人30平方米，到3个亿，如果人口不再增加，你造到3个亿，还继续25%的比重不断投资，最后变成6亿平方米，肯定泡沫，所以有一个总量控制。
开始说的第一个原则是过程控制，10年、20年的过程控制，但是10、20年继续造下去，这个城市人口总是有限度的，如果你不断的30平方变50-60平方米的话，你这个房产肯定消化不了，肯定泡沫。
在国外，不管是纽约还是巴黎，城市人均建筑面积一般在40平方米左右，当然是人均，有人只有10几平方米，有的200多平方米，但最终城市总的人均消费是40，中国人多地少，30平方米是预定的概念，为什么建设部推了90平方米以下的什么，就是说每好建筑的中小户型，就是三口之家90平方米，重庆在这五年里讨论任何一个中小城市，或者主城的发展都按按照原则，城市规划10、20年，人口100万，可以建的房屋那就是人均30平方米，100万人3000万，这是慢慢统筹的过程，如果到了30平方米还去建就过分，从这个意义上说，比如上海在90年人均只有12平方米，所以上海那时候住得很痛苦的。
这17-18年上海造了几亿平方，上海人均到了32平方米的建筑面积，可以肯定说今后的20年不可能再去造像过去那么多的房，基本城市要定型了，除非上海再增加人口。
重庆来说是一个发育中的城市，现在重庆整个1000多万城市人口，现在的住房人均是25平方，这几年也不断的改善了。
如果到30平方米也就是再造6千万，因为有1000多万人，一个人五平方就是6千万。
但是重庆在发育中，20年以后重庆的城市人口应该是在2000多万，会有1000多万农民进城，现在重庆3000多万人口，有2000多万农民进城。
在这个意义上讲，还要造三亿平方，这个三亿加上3.5亿的话，今后十几年每年造两千万多平方米，的确可以造十几二十年，所以重庆在发展当中。
这个原则不管大城市小城市都应该恪守。
第三，作为政府管理，要控制地价，不能地价越高越好，房价的泡沫本质上是地价的泡沫，如果地价没有泡沫不会出现房价泡沫的。
所以控制地价的主体是政府，房地产炒地皮再怎么炒土地是政府在供应，在这个意义上政府要控制这个地价。
控制地价的最简单的办法就是一个原则。
一个地区的商品房如果是这个地段，如果是1万一平方，它的楼面地价不管怎么说不超过3300，意思就是不要超过商品房的1/3，如果造别墅，可能超过2/3，这要另当别论。
如果是经济适用房、低收入房，应该在20%，甚至15%以下，如果在高档的公寓25%、33%，但总体不要超过。
我们常常讲笑话，说面粉比面包卖得贵，如果把一个地区的地价卖到6万一方，这个楼价不是卖得很高吗？
大家如果去检验，重庆的几百块、几千块地块，我们这个地方是有控制的，不是拍卖得越高越好，一个地块本身拍卖得高，政府多收一点钱，但乱了整个市场的泡沫，造成了投资环境的成本提高，那就是破坏投资环境，在这个意义上讲，政府如果只顾一时高兴，坏了整体布局，那坏了整个发展前程。
所以第三个原则十分重要。
第四，这个社会不能够人人都买房，但人人应该有房住。
在这个意义上讲总有1/3或者1/4的人可能买不了房，但是要有房住，可以租房住，或者低收入房或者廉租，这种房屋对象有五种类型，一种是低收入房，或者经济适用房，二种是廉租，三种是我们大量危旧房动迁的居民实际上只要住在危旧房里是低收入阶层，在动迁的时候把他们解困了，作为原住民，腾出了原地块，改善的时候给他们住得好一点，这也是政府的配置房，四种就是农民工进城，他要住宿舍或者低收入房。
五种是大量的基层机关干部，或者企业职工在内的，有时候单位也可以配置一些房，以前计划经济是单位供应，现在也有可能发生，但总的意思是，这一块的房屋至少应该在这个社会总体房屋建设的1/4到1/3，有的人说低收入房应该在70%，商品房在30%，这是一个比例、关系的调节。
这四条原则控制得好，我认为房地产总的基础管理就会比较好。
如果这四条没把握好，融资能力再强，大环境搞糟了也不行。
融资是在大环境，这跟这四个制度有关。
很多房地产讨论跟这四条不讨论，抽象的讨论拐点，拐点的定义度不同，有的人在讲一个月，有的人讲半年，有的人讲几年的势头，好象很尖锐，其实大家定义都不同，牛头不对马嘴的在讨论，实际上我们应该更多的讨论房地产的基础制度，这个产业发展有基础制度，土地供应制度，低收入房的制度，商品供应的制度，或者投融资的制度。
那么各种基础制度，包括税收的制度，基础制度必须明确，必须有共识。
然后这个制度一成了20-30年基本不变，这才对房地产有预期。
我们90年开始有商品房制度，引入了商品制度，引入了拍卖制度等，总体上商品制度走了十七八年，在基础制度上凭着感觉在走路。
价格是一个时段的问题，本质在制度建设，这是我想说的就有关房地产方面的制度建设和管理上的一些看法。
另一方面，既然大家到重庆来，在座有很多房产商，我也希望大家关注重庆，重庆作为中国西部的一个直辖市，我们的目标是建设长江上游经济中心，经济发展的重要增长极，城乡统筹的直辖市，在这样一个命题下重庆的房地产业是一个朝阳企业，是一个支柱企业，过去的五年，因为我们刚才说的四条原则管得比较到位，所以不仅是我们自己，建设部，国土资源部，财政部、税务总局，六部委四次到重庆检查房地产，总体结论重庆房地产价格是适中的，结构合理的，秩序是规范的。
因为房地产大检查一般是来找你缺点的，这个评价我的印象，在我得到的四次纪要，因为我陪同中央部委领导检查，最后走的时候给的这个结论我自己也是认可的，我认为重庆的确如此。
那么，在这样一个房地产的势头下，长远来说我们会继续按照这四个原则稳健的推进重庆房地产发展。
那么从总的需求来说，我刚才说了，重庆至少还有那么三四亿平方米的住宅需要建，那么这个建设总体上讲，当然不是五年把它建完，可以10-20年的过程。
第二个，它的布局也不是光建在主城，重庆的主城现在500万城市，10-20万我认为会超过一千万，重庆五百平方公里的范围会到二环以内1000平米的建成区。
所以大有作为，但重庆不仅与主城，重庆还有大半的房子建设在江津、永川、合川等大型城市，也包括郊区区县25县城，这些城市同样有房地产。
那么，另一方面房地产开发在重庆，也不光是住宅，作为一个经济中心，它自然需要写字楼，一个经济中心一般要多少会展中心、会展场馆面积和写字楼面积呢？
有一个基本的理论，就是每一万GDP需要一平方米，你的写字楼面积加会展中心的各种场馆面积。
那么，重庆如果到2012年有一万GDP需要一平方米，那可以算重庆现在有多少写字楼面积、多少会展中心的面积，大家可以考虑去发展。
我们规划面积也是这样去批的，不是说你要造多少幢，最后造几亿平方米，最后也是灾难和泡沫。
这是也有它的需求，另外，商铺、零售也不能造太多，造太少，现在重庆1600亿的商业零售，1600万商铺零售，这个商铺面积都和经济中心有关。
作为工业增长极的发展，需要大量的工业发展，工业的发展今年是660亿的工业销售值，在2012年就有1500亿，这就有很多的房屋要建，一个是工业用房，第二就是大量的工业相关的仓储用房。
只要通用的都可以建。
三个，那么多工人在园区，园区的工人住宅区也需要建造的。
所以这个板块也用大量的需求。
总体上说，重庆增长极的需要，经济中心的发展需要，整个的大城市群的发展需要，对住宅、写字楼、商铺都有它的各种层面，对工业楼也有需求层面，重庆还有四个方面，作为上千年的古城，有许多的危旧房，老百姓生活在这里面是五不通的房子，即水、电、煤气、电视、电话的不通，这些房屋里的老百姓需要动迁。
过去我们五年拆了700平方米，今后三年我们还会拆1000多平方米，把它拆了以后，老百姓就需要安置，就需要建安置用房，这些方面都需要政府有所策动的，那么造安置房怎么造呢？
有两种办法，如果这时候房地产是建设量不足，那政府的行为就是安置房就鼓动一批投资、建设者去造500万平方米安置房，那就兴建。
但是如果在房地产的市场处在一种另一种境况，是大量的商品房有闲置状况时，政府就不必造那么多的安置房，应该动用100亿，把200-300万商品房买过来，买过来商品房是交过税收的，交过出让金的，交过配套费的，而为老百姓动迁搞安置房，它的配套费是减免的，出让金是减免的，税收也是减免的。
政府只要把过来，把这些费退到老百姓中，假如是几千块，你退几百块，你可以打个九折，那就是2000块，你去造安置，再怎么减免政策，2000块是要用的。
所以，在这个意义上讲我们今年可能会买它几百万平方米的安置房。
对老百姓来说住到商品房作为安置房更愉快，从这个意义上讲政府在推动这些措施的时候实际上也是市场状况的调控，审时度势进行不同的策略性调控。
总体上讲重庆房地产市场前景、发展都是可持续的。
这是我想说的第二点。
第三点，大家讲到了房地产和金融年会，和金融有关，房地产的确是一个和金融资本密切相关的。
那么当然房地产商是要适应任何一个国家的基本金融制度。
你不同的金融制度，防止地产的升值程度是不同的。
大体上是你房产商有资本金，你就可以跟银行贷款，你有30-40，可以贷60的资金，这是基本贷款制度。
再一个房产商造了房子封顶，可以进行销售，销售业主们可以用按揭贷款来买房，有了这个按揭才能使房产周转快一点。
这是第二个。
第三个，对房产商来说，它还可以吸收私募资金，形成战略投资者多元投资的企业法人治理结构。
第四，房地产还可以上市，到股票市场上市。
第五，房产商还可以利用信托的方法发信托资金。
第六，房产还可以发企业债权。
这样的金融融资制度，如果散开来说可以有六七种，你在里面可以找到生存地方。
问题在于任何一个房产商要适应这个制度，金融的融通制度实际上不是一个只给你钱，不要你承担义务和责任的，它是必须你融什么资就要转什么资，融什么资本转什么制度，当你融了资本市场资金，你就要转为上市公司的结构，当你发企业债券，实际上是资本市场的另一种融资方式，你有10亿资本金就可以发10亿资本券。
所以，资本金多的可以发债券，资本金少的你想办法上市，如果需要你能上市，或者你去信托。
你跟银行贷款你资本至少有三分之一总资产的资本金，也就是说你的企业财务制度，法人治理结构要适应各种不同的融资条件。
融了什么资金就要转化为符合条件的企业。
那么，如果我们房产商自己的条件总不能符合这六七种融资条件的话，那房产商总觉得自己借不到钱。
另一方面，作为房产商在金融环境里面，要守住三个底线。
第一，你有一块钱办一块钱的事你是笨蛋，用一块钱办三块钱的事是合格的金融者。
但是你不要老是妄想一块钱去做十块，100块要去做1000块的事，更不要想一块钱做一百块钱的事，凡是是这种老板不管怎么暴发可能都进监狱的，所以一般来说一块钱办三块钱的事，偶尔的投一下机，正常的逻辑就是一块钱做三块钱的事，这是一个基本的原则，要守住的。
第二，你现金流不能断，不管什么情况下买房卖房你的现金流不能断，房产商以资金为主要生产资料，所以这个不能断。
你始终要按照这个控制。
第三，这个房产商在发展的时候就想买股票，不要在顶峰和狂热的时候买股票，这表现为买地皮，大家发疯一样买地皮的时候不要去买，低谷的时候，地价低的时候买是合适的，这个意思是买地皮的问题上不要追涨杀跌。
当然，任何一个投融资的体系不仅仅是企业来适应制度的，制度也要适应市场，适应企业，适应社会发展需要。
因为我们现在的房地产的市场制度包括投融资制度是仅仅改革开放十七八年过程当中产生的，本身也不健全的。
比如大家现在都在说是不是该学美国的收物业税，我本身是赞成的，因为收了物业税以后会整个的改变老百姓、社会，包括房产商的消费习惯。
美国收了物业税相当多的白领买了房子就要缴费，就租房，付租金还可以抵扣个人所得税，在这个问题上创业的阶段就愿意买房，比较划算。
而中国没有物业税，就买房子，买了就是自己，而涨价就是发财的机会。
所以刚刚毕业工作两年就想买房，买不了就骂娘。
另一方面，作为房产商我如果有大量物业税的时候，房产商的贷款模式不同，现在的房产商是大量贷款造房子，造了总能卖掉，卖了就还银行，最后一锤子买卖捞了一些钱就成了富翁。
如果在物业税的背景下，许多房在美国的房产上造了七栋楼，五栋楼就进行租赁，把租赁的协议押给银行，银行作为持续、稳定的用这个贷款客户贷给他，所以美国老百姓按揭贷款很少，但反过来房产商把造好的房子质押给银行继续贷款，它是造好了房子持续贷款，我们是造房子的时候贷款，这里面有有物业税的问题。
问题在哪里呢？
问题我们好象国内需要专家看到物业税就要把物业税加上去，但是他没有想过89、90年中国从新加坡和香港把土地出让这套制度拿过来了，收了土地出让金，我们出让金收了多少？
美国政府收了物业税干什么呢？
也是搞建设的。
各种制度不同，都可以有合理的存在价值，但是你把后道加前道统统放在中国，那房地产就统统的倒下来了，老百姓也消费不了住房了，不管是买还是租都不行。
这个意思是什么呢？
如果要推出物业税就要改变土地买卖的那套拍卖制度。
如果那套制度不改，后面的物业税是推不出来的，如果推出来双管齐下的变成了暴力税了，这个意义上就收得过头了，收过头税了。
我的意思是从财税基础制度来说如果我们把这些制度研究得更得法的话，对房地产投融资体系，整个行为方式都有结构性变化，老百姓的消费也有结构性的变化，所以政府也要想长远的经济制度建设，把这些制度建设好了，既不为了救市也不为了刺激市场，而是为了持续的支柱产业发展，为了一个持续的国际名声的行业发展，为了老百姓富起来我们要研究长远房地产投融资制度和基础制度。
我就讲这些。
非常感谢黄市长的精彩演讲，刚才谈到了房地产行业与房地产市场的一些特点，同时也谈到了重庆房地产市场大有作为，希望开发商寻找一些合适机会。
此外也谈到了有些开发商要注意收敛一下自己的贪婪的心态，才能脚踏实地发展自己，解决自己企业发展的问题。
让我们再次感谢黄市长精彩的发言。
由于时间关系，下面进行年会主题演讲环节，第一个演讲嘉宾来自中国证监会的研究员王欧先生，他演讲的题目是中国金融环境与政策走势。
王欧：
很高兴来与大家一起来探讨金融与房地产的一些体会。
我总是喜欢从数字来讲，虽然作为公务员本身没有什么钱，但总是有习惯谈钱，尤其是房地产市场，所以我还是从市场本身数字来谈起。
从07房地产金融市场发展情况来看，我们先看房地产市场，房地产市场又从逆势来看刚才黄市长说的土地这块，07年土地交易量是价量同时大涨，70个大中城市平均上涨幅度全年是12.3%，住宅用地是13.7%，高住宅用地达到17%，我们的交易价格涨幅非常的快，如果结合上半年的一些情况，我们可以看到土地市场价格走势还是有所放缓，尤其是今年开始出现土价流拍，说明土地市场有所变化。
再看房，07年信息也是一种混合信息，首先从07年全年来看，销售房大面积上涨，年增长率是23.2%，新房增长4.5%，新房是34.5%，我们在销售面积当中通过期房来实现的。
在所有商品房当中住宅、办公楼、商业营业用房这三大业态占的比例很大，也就是说住宅商品房是目前房地产市场的主流产品，占到九成以上。
这是销售面积。
实现的销售额，07年全国销售房销售达到2.9亿远远，增长幅度4.1%。
期房增长52%，在商品房销售额当中住宅、办公楼、商业用房的比重大概是85.5%、4.3%和8.9%，再一个从07年全年看，商品房控制面积1.3亿平方米，下降了8.5%，从数字我们看07面，首先是土地交易价上涨，商品房的空置面积下降，这个市场还是欣欣向荣，但结合到去年年底和今年的情况，我们的市场可以说发生了一些变化。
刚才说的是量。
再看价。
07年70个大中城市全年房价平均上涨幅度7.6%，比06年提高大约2%左右，但是9月以后环比增长有所下降，尤其是11、12月趋势比较明显。
其中全年住宅价格，也就是占九成的业态涨幅达到了8.2%，非住宅5.3%。
租赁价格也有所上升，其中办公楼2.9%，仓储1.2%。
同比还看不出趋势，环比可以看出到年初有所放缓，这结合今年上半年我们全年房价见到的这些情况，可以说房地产市场从去年年末到今年上半年是有所调整的。
刚才说了一下房地产市场的简单情况，下面再说房地产金融市场。
以07年全年数据为例，07年开发资金有一个特点，我这里有一个饼，是我们看全国的统计数字，在全国实现的开发资金当中开发的自筹资金占比31.6%左右，自有资金18%多，定金及预售款占到8.5%，个人按揭13.1%，外资只有1.7%，开发贷款18.7%，其他6%，大概是这么一个配比。
开发资金中明显以自筹资金中的其他资金为主，其他贷款增幅最大，年对年涨幅达到8%左右。
除了开发这一块，另外一个就是购房贷款。
一是卖方的融资，一个是买方的融资。
我们看买方的融资，在购房贷款中的增速是较快的，这是07年，2007年底整个全国贷款余额是3万亿左右，增长33%，比06年增速提高17.6%，其中个人贷款是2.7万亿元，涨幅36%，其中新建房占到整个住房的87.6%。
如果结合06年，特别是第二季度以后，房地产个人贷款需求有所平缓，这可以说结合去年房地产延续下来的一个趋势性的变化。
除了贷款方面，在买方方面要多渠道打开，在目前来看整个房地产金融方面无论是买方还是卖方，其他市场参与程度仍然比较小，比如07年全国共有20余家房地产企业通过资本融资总额是486亿元左右，这个数字本身比06年有所提高。
但是，这个融资额如果与全年开发融资资金使用总额比起来只占了3%左右，是非常小的。
在这个当中20家里面IPO只有两家，增发18家457亿元，配发5.7亿元，除了资本市场股市以外，共办理房地产项目500元不到，占全部信托公司的5%多一点。
房地产投资73亿元，总额比06年增长了7.15%，但占比下降了一些。
占比的份额可能还会进一步降低。
除了这两个之外，07年央行推出了第二批房地产证券化试点。
把这三个加起来，除了银行资金介入为主以外，其他类型的渠道比例仍然非常小，在市场当中，无论在开发方面还是在买方融资方面起的作用都非常有限。
最近大家比较关心的
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