房地产开发细节与行业潜规则32p946595895Word下载.docx
《房地产开发细节与行业潜规则32p946595895Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发细节与行业潜规则32p946595895Word下载.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
再比如有的开发商要造景观，结果最后变成了停车位，还要多收停车钱等，不一而足，全是为了多营那么一点利，而丧失了业主对于他们公司的信任，试想以后再开发，还会有哪个客户愿意买帐？
再说一个办理建设工程规划许可证时的细节，
办理报批报建是必须要多问为什么，一般的政府人员不会一次性告诉你所有要准备的资料，如果自己再不注重细节问题，那就麻烦了。
办理规划许可证时所需资料其中之一就是要有土地证或政府的用地批复，我们当时办理时土地证还没有办下来，用的是用地批复，用地批复有一个附件就是核定用地图，当时办理规划证时所需资料只提到用地批复，而没有提到核定用地图，结果在办理过程中，规划处要求有核定用地图，结果到土地测绘公司去打印，打印完送到规划处，人家又说必须要有测绘公司的资质章，并且图纸坐标系不对，必须是西安80的，盖完资质章和坐标系后送回规划处，规划出又说必须要有国土局的公章，结果又到国土局盖章，盖章时还得先写书面申请，然后还有个报批过程，直到国土局主管副局长盖章，再送回规划出去办建设工程规划许可证。
其实在办理规证的手续中，就是因为一张核定用地图的问题，浪费的时间将近一个星期。
总体感觉而言，事实上不少开发商都是注意在营销方面的细节较多，例如严格的接待客户制度啊、服装、营销活动啊等等，但是很到程度上是在沟通环节的细节处理不好，简单的来说就是自己内部出现矛盾，像营销中心跟工程中心，特别在项目还是处在预售期的，项目仍在建设当中的，有些就是营销中心的出发点就是希望客户来到能体验到最好的服务及感受，所以会要求工程中心很多东西都要完善好，无论大小，但是工程中心的出发点是希望能够方便施工，其余的考虑就比较少了，例如像非样板房的要求，营销中心会要求干净，整洁，但是工程中心会觉得这都不是样板房，况且马上都要施工了，搞得那么好很麻烦的，类似种种的，还有一些就是营销中心与公司高层的沟通细节，在营销中心提交的方案之后，公司不少高层并不是搞营销出身的，且由于可能是负责公司不同的业务，导致提出的意见会单从自己的角度出发而缺乏从营销角度的整体出发，另一点就是由于领导层的决定时间太长，经常会导致错失最佳的销售时机。
所以，不少开发公司都是喊着以营销为中心实行具体操作，但是不少的大的及规范的公司容易做到，但是很多小公司就较难实施了，我觉得在执行的细节上公司与公司的比较最主要的就是沟通环节上细节的处理。
如各位所言，在设计、施工、管理水平差不多的情况下，谁注重细节，谁就赢得人心，赢得市场，赢得生存的机会！
“细细”想来，细节无处不在：
1我们公司时不时出去旅一下游，据说可以加强凝聚力；
2给每一个员工过生日，感觉是在做“情感”投资；
3设计任务书必须由工程、销售和设计等共同研讨，仔细斟酌，这里设计的细节太多太多；
4选择技术力量强、管理规范的施工企业，开发商和监理都省心，全靠管理是不可能管出文明工地和优质工程的，所以在施工队伍的选择上要很慎重；
5小区绿化去掉“生硬”的混凝土散水，内部做好防水后改为植物绿化，绿化植物“内高外低”，增加了立体感，改善了观赏角度，也提高了私密性；
6监控摄像头调整好角度，避开窗户，决不直视；
7多选择常绿植物和地被，我们这疙瘩在庭院里忌栽“槡树柳树槐树”等。
北京某KFS的商业项目，在定位和策划时想当然、没有做市场分析，一至二层百销售，自己持有三层以上物业，共四层。
底下2层销售得非常火爆。
到了招商和经营阶段，发现对商家的选择和控制无能为力了，因为底下2层卖给了业主，业主想租给谁就给谁，无法实现进行销售定位、分区，致使经营混乱，经营日渐冷淡，三层四层无法出租，更无人购买。
KFS于是不得不返租业主的店面，因为涉及到现有商家的调整、终止租约等问题，协调了近一年时间。
同时，由于设计上的问题，内部线路规划、货运电梯缺失需要再次投入大量的资金和时间整改……
如此一来，不仅耽误了经营时间，而且造成租售困难，增加了整改成本，商业氛围日渐萧条，整改后的效果也非常有限，一个商业项目从此陨落于商业江湖。
房产中的细节很多，如果我们能从顾客的角度或者我们自己使用的角度出发，那么一切都就注重了，也就是注重了细节。
关键是当事人的态度，我们常说态度决定一切，就是说人的本质没有多大的区别，区别在于做事的态度，态度好了，细节就会注意的多了。
谈一个工程外立面的问题
我们的项目要建一座办公楼，修建性详细规划上办公楼的前后外立面都是分三体段设计的，但在施工图上我们老板把办公楼后面的外立面给齐了起来，其实修建性详细规划和施工图没必要要100%吻合，并且我们的施工图在办理消防、人防、审图办时都通过来，到办理规划许可证时，麻烦来了，规划处说我们公司擅自改变建筑外立面，要求修改，别看这个外立面，几乎所有的施工图纸都要修改，摩到最后没办法，只好修改，浪费的时间大约一个月。
（驳上）叫真儿地讲按规划条例城市规划分三阶段:
控轨,修规及修建设计.修规阶段不审查沿街立面.主要审查建筑物体量关系及控制指标.但设计审查一但上会（市长办公会,专家会,北京是首规委方案设计审查会）基本上立面就定了.
谈一点万科的细节：
万科的阳光售房做到极致，无论是自己销售还是代理公司销售，任何一次去销售现场，任何一位置业顾问接待，你所听到的销售说辞都是一样的，他们的服务态度都是一样良好的；
万科的保安迎宾，保洁服务人员，仔细感受，你会发现和其他楼盘严重不同，他们的职业微笑在顾客的眼里是发自内心的，温暖舒适的，而不是其他楼盘生硬的表情表达；
万科的水吧人员为顾客倒水，统一的下蹲姿势，周到的服务，比很多高档咖啡厅的服务都要到位；
万科的5u家居系统，每一个细节都为顾客量身定做，尺寸、数量、高度、宽度、便利度都早已为业主考量在先。
这样的企业，能不成功么，真是值得我们广大的kfs思考啊。
也来说一下自己有发现的几个个细节
1、一个高层项目，大家都知道高层项目公摊都较大，此开发商在开发时为了把自己打造成“小公摊的高层项目”，于是把项目设计二梯六户且过道做得较窄，只要相邻两家业主的门若同时打开就会相碰撞，业主为此颇多怨言，而很多客户也就望而却步。
2、关于户型设计，一个旅游型城市，因为这个城市的购房者有很大一部份是游客，而当地的经济也一般，自然中小面积的产品，便成了市场所追捧的对象，但有家开发商的一个项目有很多50—80左右的户型都销不动，原因就是当初在做户型设计时没做市场调查，空间布局极不合理，卧室像个方盒子，做一间太大，隔两间太小，客厅又细细长长。
所以对于很多开发商，特别是异地开发的或实次开发楼盘的，市场调查显得尤为重要，有时一个项目的成败可能就在于你这套房子是配备的洗手间面积是多大的，是一个还是两个，还是……
3、工程质量，我们这有个楼盘07年开始销售，一期销售得相当不错，二期也不懒，为此开发商可是笑开了花，毕竟在金融危机到来之前收回了一大笔资金，客户去年因为房子降价的原因有去闹退房，大家也知道那是不可能是事情，现在项目要交房了，一些客户带了专业的验房公司去验，我的天，同一套房子楼板厚度居然有差近十厘米，几个客户当场用DV拍下来取证，说质量不过关，不接收房，还要退房并赔偿利息。
这年头房子卖出去了，还不得于完事了，特别是高价卖出的房子，可得好好把把质量关啊。
我是做销售的，做了好多项目交房以及交房以后都会碰到业主投诉！
1、如果设计的是凸窗，为安排空调外机有很多户型凸窗的两侧面有一侧是实墙不是玻璃这样影响采光！
2、很多小区到现在设计空调外机位上都有缺陷，尤其是北房间没有安排，导致外机直接挂外立面上！
3、车库设计缺陷，联体别墅的汽车库居然不能直接入户，需要从户外绕行！
同时车库面积达到60平米居然没设计成双车库，做销售的这是重大卖点啊，晕！
4、落水管问题，落水管颜色个人觉得应该尽量和外立面同色，色差不要太大，否则很难看！
5、厨房设计太窄，很多户型为追求经济实用把90平米做到三房、100平米做到四房，减小厨房和卫生间的面宽和面积，导致两个人没法并行！
6、有地下室的房屋，地下室不设立通风出口！
7、露台倾斜角度过大，让人心生畏惧，蛮好观光的地方，变成恐高者的噩梦！
先说这么多，下班了，明天再上！
有些房子的卫生间是背对背的设计,要合用同一个污水管
必须要在共用污水管的内部位置放置隔板
不然一户人家马桶冲水会因为压力使对面的一家马桶反污水
这个也是我所在的楼盘的设计方案之一
另外其实现在的新式马桶也都用2个按钮,可以选择冲全部的水,或者冲一半的水
这个也是节约用水的细节之一啊
我所在的楼盘是LOFT的,屋内有楼梯,
我们设计的时候也会充分的考虑楼梯的宽度和扶手的高度,还有台阶数
以配合日后业主购买家具的搬运
我们的kfs可牛b了，细节处理的快把我整哭了，我们建的2栋临街12层的写字楼和一栋正向11层的住宅，如我上面所说哪么俯瞰楼梯就成了个7字行。
住宅西单元西户买房子的时候中庭有窗户，但快交工了竟然没盖，我靠~！
人才！
最后客户提出来意见了，马上要加盖。
在细节点的，我们临街写字楼1、2层为临街铺面，不是有两栋楼吗，两楼外立面颜色不一样，一个深一个潜，临街门市就更好笑了，两楼门市大门宽度不一样，整整差了一块砖（瓷砖120*120）。
给人感觉怎么看怎么别扭。
里面也有搞笑的，1、2层内部楼梯，一栋楼是水泥现浇的，一栋用的铁艺，最后要门市的两家都不满意还得改。
kfs虽然说两栋写字楼用了两个不同的建筑商，但也不能太离谱，各干各的一点整体意识没有，就更谈不上细节了，哎！
我们07年做的一个项目，原来开盘销售的一种户型设计方面阳面没有设计阳台，只是设计了个飘窗，好多客户都提出了意见，我们销售部一看就像老总反应，老总说这好办咱改了不就完了吗，好的，我们就把户型单页也改了。
房子也卖的如火如荼，半年后，看这大楼拔地而起，大家都感到很自豪。
可我一看怎么阳面没有阳台了。
天哪，竟然是变更方案没提供给人家乙方，客户不干了，可是当时房价飞涨，搅半天客户也是自认倒霉了。
真亏心，有一半是我卖的，想想真对不住客户，可真的不是我错误呀。
我们公司的做法就是:
在扩初设计阶段请相关室内装修设计师和物业管理师介入,提前对涉及到日后业主使用方便化\人性化的细节和设计公司对接,如根据多数业主厨房操作流程进行上下水\烟道\插座等位置确定,对开关面板的位置高度确定等等.总之在业主越来越注重房屋内部布局和使用合理化的今天,只有这些细节做到位了,才能真正赢得客户的心,为企业品牌提供更强大的竞争力!
尽管微小，细节确实十分重要。
比如是否封闭阳台的问题，有些开发商为给购房者一定优惠，卖房时承诺不封闭阳台，这样阳台面积可以按照一半计算，可实际交房时发现各家装修风格不同，严重影响了整个楼体的外立面，便强制要求业主统一风格，导致业主十分不满，联手抵制，多次与开发商发生冲突。
我们在二线城市碰到这样一个项目，开发商在设计规划时没有考虑当地居民的生活特点和习惯。
在顶楼送阁楼的楼梯设计在室外而本地人是习惯从室内走的，因此影响了顶楼的销售。
也谈一个细节问题，市政配套设计很重要，包括上下水、电、光纤电缆、煤气管道、景观用水用电接口、竖向设计等非常重要，一开始就该考虑好，很多KFS注意建筑主体，但对总平不注意预埋，很容易造成埋了挖，挖了埋
春节时候几乎家家户户都会贴对联，而入户门两边留出的空间比较窄，对联不能平整的贴在门两边。
其实见过很多楼盘入户门有一侧是不够春节贴对联的，不说反倒没有关系，但如果提醒客户的话，多多少少会对房子的印象打点折扣。
这个不是购买的决定性因素，尽量完美吧。
开发商在期房时已经销售完，等交房时才发现其中一栋楼有的卧室门根本无法使用，门的宽度只有66cm，人进入都困难更不用说家具，给开发商提出整改意见，开发商竟说图纸就是这样设计的。
真不知道开发商懂不懂？
可发商不注重项目前期的产品策划，如对空调位和落水管的隐蔽设计处理未予重视，造成后期立面效果不佳等各样不良后果。
因此，在项目前期注意项目的概念性规划、总体规划、专项立面规划设计和户型设计等，注意公共配套位置的规划，防止对后期生活的影响……
我们项目两栋18层正沿江的小高层,在项目的东面有一桥,开始给项目名命的时候没有报当地名命办,KFS就按当地的规矩,自西往东名命1号楼2号楼,我们就开始给客户签认购,没多久命名办就找上门了,坚决不同意,说是改了,必须依那桥为中心,自东往西命名1号楼2号楼,多次FB都没结果,只能改了,后来我们就给已签认购的客户解释,还要换发票,麻烦的一塌糊涂,有的客户还因为吉祥,现在改了脑退房....足足脑了小半年.....我的神啊...
还有,就是我们做的模型上面有两套主卧的外墙是正对的,模型上的主卧卫生间的窗户小且是向后开的两家户不影响,但是等房子盖上去,才发现,主卧卫生间的窗户挺大而且两套正对着,许多业主都郁闷的一塌糊涂.
“细节成就龙湖”，这是龙湖对外常说的一句话，下面简单列举案例：
龙湖为购买一棵树而修一条路；
龙湖为小区内上千种乔木和灌木生长更换泥土；
龙湖保洁员跟在乱丢杂物的人后面一言不发，默默清扫；
社区内的公共设施永远一尘不染；
龙湖物管不让装防盗网，底楼也不让装，但业主绝难失窃；
龙湖就连夜晚小区的灯光亮度都有严格标准限制……
1、客户接待：
客户来了坐什么地方，中午客户饿了该为他们准备什么样的午餐，甚至连口味都要考虑到。
一个更广为流传的故事是：
万科高管林少洲有一次去参观龙湖地产的样板房，脱下皮鞋换上拖鞋进屋参观，当他出门再穿自己的皮鞋时，发现自己的皮鞋掉了个方向：
进屋前，鞋子朝着房间里摆的，现在有人将鞋摆放成朝着房外。
林少洲感叹道：
“龙湖这个企业可怕！
”
2、组织老人登山：
为了确保老人的安全，在出行前的半个月内，负责活动的小组至少要到现场踩点三次，并制订极其细致的方案。
方案内容包括路途中有多少个陡坡，预测老人走多长时间会觉得累等等。
3、工作联络：
为了保持任务能及时传达和执行，龙湖地产所有的职员都要24小时保持通信畅通。
对于管理层，如果因为乘飞机需要关机的话，在登机前须给主管领导汇报，自己的手机将会有多长时间不能接通。
4、营造生态环境：
蓝湖郡项目在植物选择上，龙湖考虑了当地的候鸟和留鸟的种类及习性，选择了不同的浆果类灌木和坚果类植物搭配。
仅一年，就有了很多鸟类来栖居，社区生态环境非常好。
做前期地质勘查没有做好，楼座基坑开挖时挖出一条军用通信光缆来，麻烦啊
A1号楼座的地下管网要通过一条军用光缆，解决的方案有两种：
第一、把军用光缆迁移走，死贵，还延误工期。
第二、与当地部队协商，管网从军用光缆夏穿过，军方不同意。
最后处理办法是：
军用光缆移到红线图以外，这样A1号楼座的车库使用率较高，付出的总费用为30万。
关于消防楼梯的问题，
国家的新规范允许使用一部楼梯，但旧规范要求使用两部。
新规范从2005年的10月1日已经实行，允许楼房在18层以下的楼房使用一部楼梯，但还存在新旧规范矛盾的现象。
最后经过据理力争，终于同意使用一部楼梯。
使用一部楼梯有利的方面:
每户可减少5.5平米的分摊面积，提高房屋的使用率，可节省90万元，并可降低施工难度
楼上的有说工程方面的，有说物管方面的等等。
其实，不管任何开发周期，都可透着“细节之气”，关键在于计划、方案制定者及执行者的态度和执行力了。
在此说一点例子（本人曾经做过工程，现做策划）：
1.在做工程阶段，亲身经历过有一处公建封顶之后，各个参建单位发现多盖了一层！
2.本人现在在建外soho办公，建外soho的每栋楼的每一层的楼梯间里，物业都放置着烟灰盒......
细节固然重要，可是任何事都有其度的，那些不切可行性的细节做起来反而是弄巧成拙的。
一个三级市的商业项目，但主要以住宅为主，商业仅是社区性商业，但是有部分临街商铺，为一拖二的产品，面积为110平米，上下两层平均面积为55平米，在设计中没有注重进深与面宽，造成进深过短，面宽过大，直接导致目前招商处于非常尴尬的状态，因此结果开发商没办法只能以非常便宜的价格进行出售，未达到成本价，因此提醒各位对于不同产品的设计一定要注重细节，细节决定成败。
空调位，管道位，厨房设计，房间的设计关系到家具的摆放，门的设计，阳台的宽度要实用为主，楼梯高度的设计，电梯的设计，其实很多很多的细节，往往买房的时候没注意也不会关心，但真正入住后就切身感受，所以二次买房的客户就比较会注意房子的细节，那就代表销售人员要专门针对这块来做个培训，只有硬件的保证在加上正确的推广定位才是一个项目热销的保证。
1、设计变更及时告知业主，以免引起纠纷；
例如：
变压器、公厕、大门的位置以及层高户型、面积等如有更改必需及时通知业主，否则会影响业主满意度甚至造成退房。
2、地下设施，如地下车库的排气桶等地面建构筑物，影响业主视线，往往在销售时没有告知业主；
变压器、物业用房甚至园林对视线的影响都会让业主产生不满情绪。
3、埋楼板的水管道，没有按照划出管道区设置，业主装修时破坏，漏水；
管道一定要在交房时提醒业主细致验收否则日后发现问题很难处理。
4、窗子泄水孔堵塞或外窗台高，造成窗子漏水；
这方面的排水一定要设计好否则会造成隐患。
5、室内外包的管道井内地面和管子周围没有施工好，造成漏水或堵塞。
室内管道漏水或堵塞后期处理很麻烦。
6、小区管网一定要提前做并且要接合道路与园林，以免互相影响造成麻烦；
道路做好后园林用水无法穿管，路灯无法穿线等。
7、做园林时要考虑排水，不要因为园林破坏排水，这样会对整个小区造成不利影响；
小区因为考虑不周排水不利，造成地下室车库进水等。
外立面用的外墙砖及外墙漆最好一次买够而且要留备用。
否则万一不够用或后期修补时不是同一批的货可能会有色差影响外观！
在我的经历中这样的细节给我的印象很好;
1\在售房部每个客户都有被询问是否需要茶水
2、我第二次到售房部接待人员能说出我的姓
3、签合同以后必须到售房部的次数不超过3次
4、保安和保洁人员能主动打招呼并始终保持微笑
5、样板区有轻音乐能缓解施工噪音和营造氛围
我说一个吧：
通常做法宅间小路路边都有边石，但边石外侧的绿化带经常标高较高，覆土部分甚至高于路边石标高，在下雨的时候，泥水会冲到小路上，非常影响使用。
但如果降低覆土标高，小路两侧采用暗收边，使小路标高略高于路边绿化带，这样泥水就不会冲到路上了，而且路上雨水会流到绿化带中，灌溉苗木。
说一个洗衣机位的问题：
开发商精装售房，
洗衣机位安在了厨房操作台下，可是尺寸搞错了
洗衣机放进去之后，操作台盖不上了，差了10公分
两种方案，一是把操作台整体向上提升，这样就影响了灶台和抽烟机之间的距离;
另一种是给业主赔点钱，自行解决
赫赫，那么多业主，真不知道设计师是不是当时睡着了，否则怎么可能差10公分
很多国内设计师在做设计的时候我觉得很不理性，我们曾经碰到一个案例，卫生间外墙下面是北边卧室空调外机会，结果发现卫生间的窗户横向只有50CM不到。
空调外机很难弄出去。
被业主骂死了。
空调孔设计的时候一定要注意，客厅一般用柜机孔应在底部，卧室都应放在高处。
我们原来一个楼盘就把客厅的打到高处了，后来就全部堵上重打！
天燃气空也一样，一定要和天燃气公司沟通并接合实际情况！
部分住房很不注重景观阳台和客厅的交接处
此处很多开发商都是采用砖敷
客户入住后要不了多久就
塔了棱边
应该是用混凝土
这样就好得多
还有就是高层飘窗部分的栏杆
虽然客户因为偷面积的原因最后会拆除
但是在交房的时候不要因为客户要拆除就做的摇摇晃晃的
还是应该做牢固点
再补充点洋房问题：
外立面如果采用贴砖，压胶线
请一定注意线条的平直
压胶后应用改刀修哈压胶槽
外立面的落水管天然气管
尽量采用和里面色彩相近的颜色
天然气管不允许变色则库采用外面套管的方法处理好
坡屋顶或现代风格
不要采用雨水散排，一定是有组织的排水
同时针对坡屋顶的
要考虑夏天暴雨情况
应该将成品檐沟选取尺寸考虑在100MM
不要节约那几个小钱
用700MM
让别人楼下的花园或露台水漫金山
涂料的选择上
要参部分粘胶
免得几年雨水就变得破烂不堪
因为想到容易做到难，特别是房地产项目，涉及的人员、部门太多太多，有时候确实没法做到全部都有责任心。
案例：
1、空调洞被雨水管挡住；
2、高层住户的空调外机无法从室内移出，必须蜘蛛人作业。
楼盘室内卫生问题
有的楼盘室内卫生很差，给客户的第一印象就不好
客户有次也会联想到楼盘品质、开发商实力、工作人员的服务等等
反之则
我们项目设计的门檐的标高与地面的标高不一样，有些这个位置都没法装修，关不了门
房子由于前期测量时做不到位，房子没有打桩，造成房子倾斜超过标准好多，只能重灌浆和打桩，花了不少钱，还有违约金，甚至影响整体销售
公关工作不到位，导致1个月的返工。
做房地产开发，同政府相关部门的关系是不可忽视的重点。
细节很多，在公共设施所处的位置是否影响业主居家的舒适，规避了车辆的噪音没有，灯光的光污染没有等等。
1、卫生间比较小的户型基本没地方放洗衣机，可以把洗衣机安排在阳台，只要在阳台加个上下水就行了，不过要考虑防水、地露等问题。
2、2、四室的户型有些为了省%2的契税卡在144平方以下，这个很难做到。
即使做到有至少有一半房间都不能用，而且局部都会小。
再说如果没控制好很容易超出144平方，到时还少不了契税可谓得不偿失啊！
上海地区天然气的立管，土建设计单位一般均设计成预留套管。
实际在专业单位进来后，原预留的套管因其预留位置及上下垂直性较差等原因。
原预埋的套管几乎全部报废，需要专业单位重新施工。
故这样的问题一般在设计交底的时候，直接预留成20X20的预留洞。
从事地产多年，，说说亲身经历：
细节的关注，，，说到底就是要做一个有心人！
看多些，想多些，做事认真多些。
。
如下：
1、一个住
升级会员 