车位销售方案9完整文档格式.docx
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宽度2。
29米以下
20。
0
16。
前后子母车位
31.0
29.0
26.0
并排子母车位
33.0
31。
28.0
独立车位
加2
加1。
5
加1至1。
微型车位
15。
近电梯或特别宽
加0.1至1
加0。
1至1
有瑕疵
-0。
1至0.8
—0.1至0。
8
1至0。
v价格汇总：
层数
有产权可售车位个数
面价总额（万元）
面价均价（万元/个）
建议成交总额（万元）
建议成交均价
（万元/个）
无产权车位个数
成交总额（万元）
负一层
/
负二层
2、促销策略：
1）大客户团购折扣：
v针对大客户购买车位折扣为8.7折（不再享受其他优惠）
2）付款方式折扣:
v一次性付款折扣：
9折;
v分期付款折扣：
9。
2折；
（分期付款客户须在1个月内缴清）
v按揭付款方式折扣：
9.5折；
（通过银行可申请五年的按揭贷款）
v注：
在销售现场尽量要求客户选择一次性付款，分期与按揭只为备选；
3）车位房源搭配
购买车位三天内，再购买写字楼可享受一定额度的额外优惠;
（额外优惠20000元每间）
3、现场展示策略：
1）清理地产停车场的卫生，务必做到整体空旷、整洁；
2）将停车位进行清晰明了的进行标注，提升展示形象；
四、执行：
1．定金收取：
v客户选定后，须缴纳定金20000万整，7个自然日之内缴清余款，并签订《车位买卖合同》;
2．物料准备：
<
车位平面图〉\《车位买卖合同》
＊＊＊＊＊策划部
年月日
三王府地下车库销售策略
第一•项目及周边车位物业调查
1、项目地下车位分布
楼层
车位数
产权性质
进出口朝向
备注
64
使用权
朝西
52
朝东
负三层
65
使用权，
有一个子母车位
2、项目周边车位物业现状
项目名
车位个数
租赁价格（含物管费）
出售价格
售出个数
出租比例
规划户数
车位/户数比
东玺门
380
350元/月
10。
8万/12。
8万
150个
39％
636
60％
漾福居
210
6.08万/10万
55
26％
225
93％
亚华香舍
500
230元/月
400
80％
1100
46%
星城世家
800
7—8万
190
24%
73%
蔚蓝天空
150
10万
78
50%
295
51％
世嘉华城
280
300元/月
7.8-10。
5万
53%
750
38％
上味坊
288
不出售（附近14万/个）
100％
312
95％
三王府
183
216
87%
3、优劣势:
地理位置好，节假日和休闲时车位紧张，有一定的投资价值;
劣势：
车位形象差；
三王府项目散租客多而大户人家以及办公单位少,对车位的刚性需求少；
车位没有产权;
车位没有固定的经营公司给予车位投资回报;
因为投资回报没有产权和收益保障,消费者对车位的投资性需求不很强烈；
4、建议：
建议落袋价格14万元/个，标价16万元，楼层差8％，即负二楼16万/个,负一楼17。
5万元/个；
负三楼14.5万/个。
开盘当日成交的前10名优惠0。
5万元/个,第11名到30名优惠0.3万元/个；
第31名到60，名优惠0.2万元/个。
落袋价以上的作为销售公司的佣金。
第二•周边项目车位物业营销方式
漾福居，平均价格为8—9万元/个，现销售55套左右；
星城世家，7.4~8.2万/个，要求一次性付款,无折扣;
东玺门，地下车位，价格为10~12。
8万/个，营销方式为：
1、销售员与已购房客户一对一联系，每户发放“车位认购确认函"
，逼迫客户确认购买还是放弃认购权；
2、在东方新城一、二期广作宣传，粘贴广告通知，宣传车位稀缺性及投资价值；
3、报纸广告投放（晨报半版，2次）；
4、请政府相关部门配合，加强周边违章停车查处；
5、采用分期付款方式，首付三成，余款可在交房前分次付清，一次性付款优惠9000元；
世嘉国际华城,小区交房入住后，销售价8万元左右/个，租金300元/月，由物管配合，小区内严禁车辆露天停放，一律下地下车库，迫使业主购买；
亚华香舍花都，地下车位是在交房入住后开始销售，租售并举，售价在10。
8万/个，租金230元/月，随着小区入住率高达95％，车位已供不应求，基本销售一空.
第三•市场车位物业投资回报比较
车位投资回报
月租金
年收益
收益率
（假设15万元/个）
3600
2.4％
40㎡小户型投资回报
（假设总价45万，首付15万）
2000
24000
5.3%
银行存款利息回报
利息收入
平均年收入
（假设本金15万/5年期）
687元
8250
5。
5％
第四•背景分析及调查结论
A、从周边同类项目车位配比率、实际利用率来看,三王府项目车位物业供大于求。
从项目车位配比来看，同类项目来中，三王府项目最高，一般项目平均在50%左右，随着城市发展,新项目，车位配比逐步走高；
过高的配比,三王府项目车位一段时间将供大于求。
B、从消费能力/投资心理来看,项目业主对车位物业的需求空间并不明显。
随机抽取部分有车业主,约60％的人表示不会考虑购买车位。
约40%的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置。
随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80%的人表示最近将不考虑购买车位。
从上表3也反映出这点,银行储蓄或投资住宅、购买股票基金收益均高于购买车位.
C、市场反应冷淡,部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金,以租受益，等待时机成熟。
根据对市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。
如亚华香舍，03、04年陆续交房入住，目前入住率基本100%,车位销售却是不急不慢.事实上，基于回报偏低，业主未入住等因
素，对车位物业长期持有,以租受益，等待销售时机成熟,成为部分实力项目采取的主要策略。
D、市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区.
市场上,车位销售较好的，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟小区，入住率高，停车位较少。
如维一星城、蔚蓝天空等。
E、项目车位销售，基本上前期均不理想.
从车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后,销售率才有所提升，且项目交房越久,入住率越高，车位销售及使用情况越好。
值得注意的是，即使是东玺门,专门针对车位强销,目前也仅销售了150个左右，仅为12%左右。
F、拥有大量地面停车空间，则地下车位使用率偏低.
长沙市民喜好省事、方便，有地面停车位,就不愿下地下车位已成普遍现象，如德政园,现基本路面全部都停满车。
第五•车位销售策略
一、车位销售时间安排：
销售部从目前起,重点考虑车位销售的准备工作,待做好车库装修工作后，即5月底6月初开展车位销售.
如此考虑，一是考虑目前车位现状不理想，尤其是亮化与停车系统没有建立;
二是需要将周边进行整治，将车辆停到地下车库形成习惯；
三是车位的销售,尤其是开始，最好是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促进犹豫不决者及早购买。
例如东玺门，在车位集中开盘销售一批后，目前已封盘，不再销售,等待客户心理转变。
二、销售策略：
1、销售政策向车位倾斜.
由于车位的销售金额较小，提成较少。
因此为了增加销售人员的积极性，建议采取提高销售人员车位提成标准的方法。
2、公开信通知。
由销售公司制作关于车位销售的公开信，将市场上车位的销售价格及书面形式告知客户，如目前市面上，车位销售及租赁价格普遍提升，部分高端社区，已是一位难求，租金更是高达600元/月等，同时，结合促销措施，以先购先得及前期购买给予一定优惠及一段时间过后将提价等，促进客户产生紧迫感，并提前购买。
3、限期限额优惠促销
销售人员联系客户,向客户告知，在三王府项目车位集中开盘时间段内购车位将享有5000元—10000元的优惠,如“购买车位的,前30个优惠10000元/个，前50个客户购买车位优惠6000元/个，50—-100名优惠3000元/个”，另外，通知客户，“车位即将调价，2021年6月30日之后,价格一律上调10000元/个”等。
购买二个以上车位，额外优惠2000元/个。
4、付款方式多样化.
一般车位以一次性付款为主,为了使更多的人可以轻易地购买车位，建议可采用银行信用卡方式付款，如车位银行按揭，贷款可贷款80%，最高期限为10年;
5、实行销售控制，减少车位推出量
前期车位销售，建议采用销售控制,控制车位推出量,减少客户选择余地；
集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售氛围，增加紧迫感，促进成交。
宣传上,不宜过多强调三王府项目车位高配比。
三、车位销售计划：
经我们分析，如果在销售过程中，采用上述销售策略，预计可实现如下计划:
时间
2021年5月
2021年6月
2021年7月
2021年8-9月
2021年11月
阶段划分
前期准备
蓄客
集中开盘销售
二次开盘销售
持续销售
销售目标
软硬件准备
300批
放盘60个，100%售罄
放盘60个，100％售罄
放盘30个，100%售罄
四、其他策略
1、物业管理要严格控制地面停车位，小区实行严格的人车分流.
小区园林景观设计施工上，尽量不考虑地面停车位置；
交付后，物业管理上要求汽车一律入地下车位,严禁地面停车.同时，地下车位，一律统一加装车位锁，防止随意停放。
2、提升成本：
提高车位的租金水平。
目前市场普遍项目停车位的月租费为230元—300元左右,车位使用成本偏低，致使使用者宁租不买的心理成为制约车位销售的主要抗性。
为此，特建议如下：
在物价局行政指导价的价格幅度内，物业将车位月租费统一上调，例如定为350元/月，以提高租金的方式来促使车位的使用成本上涨，借此促进车位的销售。
3、提升品质，增加信心
销售需具备的条件：
硬件：
1、停车标志线与指示标志牌；
2、监控摄像头；
3、场内灯光；
4、耐磨地面;
5、进出口的收费岗亭;
6、进出口的遮阳棚；
7、进出口的灯箱；
8、大楼东西两侧的led显示屏（1.2＊0。
6）
软件：
1、停车计时收费系统；
2、人脸识别系统；
3、监控系统；
4、讲究推售策略。
首先推出负一楼，最后推售负三楼。
附：
致三王府项目业主
——关于车位的公开信
尊敬的业主：
您好!
在此长沙跃伟豪房地产开发公司的全体员工衷心感谢您对三王府项目的支持！
现在您得到的不仅仅是一个居住的空间，更得到了长沙核心地标所带来的荣耀与尊贵！
您的生活将从此而与众不同！
当您选择一个家时，请不要忘了安置您的宝马良驹。
三王府项目精心为您准备了100多个车位，但在这个大型社区200多户的总数面前，产权车位的数量却明显不足，平均2户才配置了一个车位。
据报导，现在长沙市机动车已经突破100万辆,2021年将达到00万台,停车的供需缺口已达50多万个。
且三王府项目位于长沙城区最核心商业地段，周边土地已被高度利用，不可以再建大型的停车场。
而开发商会在较短的时间内，以最大的优惠幅度，毫无保留的对所有车位进行销售。
以三王府项目业主的购买力，消化掉这些产权车位是毫无疑问的。
此时，您将面临以下两种选择：
一、放弃购买产权车位.如果说您是出于经济实力或无停车需要才做出这样的选择是可以理解的。
否则，它将会对您今后的生活带来许多的困扰.当所有的车位已全部被销售完毕之后，而您又有停车需要时，您不得不从车位业主手上租赁车位,到时，车位的租金也许高得让您无法接受。
现在长沙市就有小区的车位月租金超过600元的案例,将来也许会突破千元大关。
这也许会让您放弃购车的梦想!
不过，您也许可能会选择高价再从其他人手中购得车位，但这也要别人愿意卖才行！
二、购买车位使用权用于停车或作为投资.这样一来,对于有停车需要的业主就免除了刚才所提到的困扰，让您的爱车得到应有的保护。
如果您是作为投资的话，大可通过租赁获取收益，而车位的价值可能会像深圳那样成倍的翻。
这就像买了一个小门面，说不定还可以“一车位养三代”呢！
您可以借鉴专业市场的运作模式，联合其他车位业主成立车位租赁委员会，统一定价，以维护自己的合法权益！
总之，不论您作出怎样的选择，开发商都会理解和支持！
并再次感谢您选择了长房三王府项目！
长沙跃伟豪房地产开发公司
车位销售合同
甲方（转让人）：
临澧安福房地产开发
乙方（受让人）：
联系：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利与义务，经双方协商，签定本合同。
第一条、合同标的及价款
位于临澧朝阳新城住宅小区的编号为号的□地下停车位/□地面车库使用权,总价款为人民币拾万仟佰拾元整，（小写¥
元）.
第二条、付款与交付
□乙方在签定合同当日一次性到甲方财务部付清该车位全部款项，付清款项7日内甲方将车位/车库交付给乙方。
□乙方在签定合同当日付首期款¥
元，余款¥
元由乙方向银行申请贷款,贷款产生的费用及利息由乙方承担，余款全额到甲方指定账户7日内日甲方将车位/车库交付给乙方。
第三条、使用权限和使用用途
1、乙方已明确所购上述车位/车库按有关规定不办理产权证、土地证,但享受与所在项目房产土地同期使用权及收益权。
2、该车位/车库为车辆停泊专用，乙方不得另作他用。
日常使用应遵守物业管理公约及车库管理制度，且交纳相应的管理费用.
第四条、使用权转让变更
乙方如需把车位/车库转给第三方使用，不得有危及小区楼宇安全和损坏公共配套设施的行为，否则由乙方承担全部法律和经济责任。
同时，乙方须提前书面通知甲方并到该小区物业公司办理备案手续，待甲方认可后方可办理相关的使用权转让变更手续,使用权转让变更手续完成后，本合同中的权利与义务随之转移给第三方。
第五条、其他约定
1、车位/车库室内管线属于小区公用设施,产权归全体业主共有,乙方不得对其进行任何添附和改动，或妨碍其他业主正常使用,且有义务配合物业管理公司的日常维护、维修工作。
2、车位/车库以个计价，不以面积方式计价，甲、乙双方同意互不追索差异部分面积的价款.
3、乙方不得改变车位/车库用途，不得用于经营仓储或存放危禁物品，不能做餐饮及其他影响小区公共卫生、外观形象的商业用途,如因此给甲方或任何第三方造成损失的，乙方须承担相应责任。
4、车位/车库按物业公司规定的标准收取物业管理费，乙方同意按与物业管理公司签定的物管条款交纳相关费用并遵守有关规定，否则甲方有权解除本合同。
5、乙方在使用过程中和发生转让、赠与行为时，不得有危及小区楼宇安全和损坏公共配套设施的行为，否则由乙方承担全部法律和经济责任。
同时乙方应保证本车位/车库使用权的受让人履行本合同约定的义务，乙方对此承担连带保证责任。
6、本合同中其他未尽事宜由双方协商解决。
协商不成,可依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。
本合同壹式贰份，双方各执壹份，双方签字盖章后生效。
甲方：
临澧安福房地产开发乙方（受让方）：
授权代表：
身份证号码：
日期：
年月日日期：
年月日
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