四川省房产测绘实施细则正式版Word文档下载推荐.docx
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《房产测量规范》第2单元：
房产图图式GB/T17986.2-2000
《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）
《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》（川建厅房[2002]104号）
1.4房产面积精度要求
房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
表1-1房产面积的精度要求（S为房产面积,平方米）
精度等级
限差（平方米）
中误差（平方米）
一级
二级
三级
各级房产面积的精度适用范围如表1-2。
表1-2房产面积精度测算等级的要求
不同房屋选用的等级
特殊房屋或产权人要求的房屋
商品房或进入房地产市场的房屋
其它房屋
第二章房产平面控制测量
2.1房产平面控制网点的布设原则
房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。
控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；
对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
4.4.18室外台阶、走廊外的台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外的部分。
4.4.19跃层式房屋上层挑空部位（含外墙体）。
4.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖的建筑。
4.5特殊情况下的建筑面积计算
4.5.1复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据主管部门许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。
4.5.2阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、架空通廊等的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。
4.5.3未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，其上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其面积二分之一的，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算建筑面积。
4.5.4屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20米时不计算外墙面积。
4.5.5对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高在2.10米以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。
4.5.6上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有上盖，按有上盖的室外楼梯计算建筑面积。
4.5.7雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计算建筑面积；
一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；
一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。
当雨篷由两面墙支撑的（如图4－1），不计算建筑面积；
当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑（如图4－2），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积的一半计算建筑面积。
当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况（如图4－3）计算：
雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；
雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积的一半计算建筑面积（即悬空部分不计算面积）。
图4-1图4-2
图4-3
4.5.8建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构（如图4－4），围护结构内、净高在2.10米以上的计算建筑面积；
当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高在2.20米以上的，按柱外围水平投影计算建筑面积；
当架空层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算（如图4－5）。
图4-4图4-5
4.5.9建筑物第一层的出入口设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖（如图4－6）。
凹进部分的进深a等于或大于其长度b者，凹进部分计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；
当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理。
图4-6
4.5.10房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的（如图4－7），按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
图4-7
4.5.11室外楼梯与台阶
室外楼梯须同时满足以下两个条件：
a）室外楼梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度。
b）室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。
如图4－8所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋门而形成的桥，则不应作为室外楼梯处理。
但如图4－9所示，该建筑的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍作为室外楼梯处理。
图4-8图4-9
4.5.12室外楼梯和室内楼梯
4.5.12.1室外楼梯:
a）设置于建筑物主体结构以外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。
b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。
c）直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。
4.5.12.2室内楼梯:
a）设置于建筑物主体结构以内的楼梯、电梯视为室内楼梯。
b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。
c）各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。
4.5.13通风井、烟道的面积计算
4.5.13.1地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；
独立于建筑之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度在2.20米以上的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；
在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积：
a）若通风井、烟道的高度在2.20米以上，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值；
b）若通风井、烟道的高度小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用的建筑面积从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除。
4.5.13.2烟道按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，不计算建筑面积。
4.5.13.3一户专用的内置烟道计入该户的套内建筑面积，一户专用的外置烟道计入该户的分摊建筑面积，层内多户共用的烟道列为其服务范围的共有建筑面积。
4.5.14多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱（如图4-10）。
以柱外侧离地面2.20米处（垂距）的连线水平投影范围内（虚线范围）有盖部分计算全面积（斜线部分）。
图4-10
4.5.15没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积（如图4-11所示）。
以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定停车位的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积（立体车库层高在2.20米以上）（如图4-12所示）。
图4-11图4-12
4.5.16一栋建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如图4－13）。
4-13
当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或檐廊计算。
走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。
一栋独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。
如图4－14所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余部分为无柱走廊；
若图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。
4-14
4.5.17骑楼底层与临街走廊
4.5.17.1骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行的，骑楼底层不计算建筑面积（如图4-15）。
4.5.17.2建设用地范围内的临街走廊不计算建筑面积（如图4－16）。
图4-15图4-16
4.5.18穿越建筑的公共通道
4.5.18.1穿越建筑的公共通道属于市政道路的一部分时，该通道不计算建筑面积。
4.5.18.2穿越建筑的公共通道高度不超过两个自然层且不属于市政道路时,则通道应计算全部建筑面积。
4.5.19屋面上的建筑空间
房屋天面上未经主管部门批准的以及装饰性建筑空间等不计算建筑面积。
4.5.20楼梯、电梯前室计算全部建筑面积。
第五章房屋建筑面积测算
房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：
房屋栋、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。
房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。
5.1房屋面积测算的内容
房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。
5.2房屋栋、层、户的划分
5.2.1房屋栋的划分
栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：
1）独立建筑的房屋为一栋。
2）一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。
3）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层（或多层）以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。
4）地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
5）以通廊相连的房屋，视为多栋。
5.2.2房屋层的划分和层次的编立
房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计房屋自然层数。
1）房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。
2）房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。
3）错层房屋的层数按自然层数来划分。
4）层高在2.20米以上的架空层计入房屋自然层数。
5）跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层数。
5.2.3户的划分
户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。
1）成套住宅，一般以一套划分为一户。
2）独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。
3）一栋（或多栋）房屋为同一产权人的，一栋（或多栋）房屋可划分为一户。
4）独立使用的地下室按其权界线分户。
5）不被分摊的公共部分应视为一户。
6）权利人房屋产权范围为某一区域（如：
一个单元、一个楼层等），可按一个区域分为一户。
7）无分隔墙体的商铺、摊位、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。
5.2.4分户房屋权界线的确定
分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。
有合法协议约定的，以协议为准确定；
无合法协议约定的，按如下要求确定：
1）成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。
2）商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。
3）整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。
4）整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。
5.2.5分户编号
实地有编号的以实地编号为准。
实地无编号的，按下列方法编号：
1）成套住宅按单元号、层次、户号编号。
单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、……、N单元。
层次编号按5.2.2条规定编立。
户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为
（1）、
（2）、．．．．．．．．、（N）号。
2）车位、商业铺位按层次、户号编立。
层次编号同前。
车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。
3）按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。
5.3房屋面积数据的采集
房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。
边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。
5.3.1基本规定
1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。
2）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体1.00±
0.20米高处。
3）分层
逐户实量，在测量草图上注记实测边长、墙体厚度。
边长单位为米，取位至0.001米。
4）测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次测量读数较差的限差应符合以下精度要求：
a）钢卷尺两次测量读数之差△D应满足：
|△D|≤0.001+0.0005D（当D小于10米时，以10米计）。
b）测距仪两次测量读数之差△D应满足：
|△D|≤0.005米。
5）为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。
6）参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。
5.3.3预测面积的房屋数据采集
房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。
1）房屋数据采集的资料来源
a）房屋建筑设计图纸。
b）房屋销售方案说明。
c）建设单位提供的其它资料。
2）房屋数据采集的方法
a）图纸尺寸可以直接采集。
b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。
c）房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。
其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。
5.3.4实测面积的房屋数据采集
实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。
1）整栋房屋外围测量
a）当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。
测量时，房屋矩形的四条边均应测量。
当边长无法直接测量时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。
b）当房屋外围不是矩形结构时，应测量所有外围房角点和特征点或拐点的点位坐标，通过坐标解析法计算房屋面积。
测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保证测站点处于同一坐标系。
2）房屋内部测量
a）根据权界线分层逐户进行边长数据采集，公用建筑面积边长数据分层采集。
b）矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于10平方米时，可测量矩形的长、宽两条边。
c）当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成圆形、椭圆形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。
d）对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条直线上。
e）房屋分为层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值并辅以略图说明。
层高低于2.20米的部位，以虚线区分其范围，并在其范围内注记“层高小于2.20米”。
3）墙体厚度的确定及测量
a）房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。
b）成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。
c）地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。
d）墙体归属分为自（有）墙、共（有）墙和借（他）墙三类。
e）成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。
共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。
房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。
f）玻璃幕墙作为房屋外墙的，结构板外沿至玻璃幕墙外墙面的间距在0.20米以内的以实际间距确定外墙体厚度；
超过0.20米以0.20米确定外墙体厚度。
同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。
栏杆等维护结构不视为主墙。
金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙确定。
g）当墙体厚度变化大于0.02米时，应在不同的部位进行墙厚测量。
h）墙体的抹灰层、外墙装饰帖面的厚度实测确有困难时，可按照规划部门批准的结构设计总说明和图件资料中规定的设计尺寸来确定。
无法获得时，抹灰层、外墙装饰帖面的厚度按下表规定取值：
序号
类型
普通抹灰
中级抹灰
高级抹灰
外墙装饰帖面
1
内墙
0.018米
0.020米
0.025米
2
外墙
3
石墙
0.030米
备注
未注明抹灰等级的，按普通抹灰计算抹灰层厚度。
4）数据记录规则
a）测量记录必须在测量草图上实地完成，不得依据事后回忆标注。
b）记录必须使用钢笔（碳素或兰黑墨水）、H型号的铅笔，禁止使用圆珠笔。
c）记录字体要规整、清晰，测错、记错的数据划改应能辨别，严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。
d）测量草图上应标注边长实测测线位置，观测数值平行于该实测测线注记,并紧靠该测线。
e）边长较短，观测数值不能在该边范围内注记时，应采用引出线方式注记。
f）通过坐标解析法测量边长时，应采用记录表的形式进行记录，图上只注记房角编号；
同时应保持图上编号与记录表上编号的一致性。
g）测量记录应注记：
测量员、记录员、测绘日期、使用仪器名称与型号、编号等基本信息。
h）房屋面积测绘记录应按附录二：
房屋面积测绘记录手簿的要求进行。
i）各种测量记录、测量草图、表格等应随工程项目归档。
5.4房屋面积计算
外业测量数据经整理配赋后进行面积计算。
房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。
内业计算方法包括几何图形解析法和坐标解析法两种。
5.4.1基本规定
1）外业测量数据必须经过平差处理。
2）数据处理中的边长数据取位至0.001米；
面积计算采用的边长数据取位至0.01米，面积取位至0.01平方米；
数据取位按“四舍五入”的原则。
5.4.2数据平差处理
1）在《房屋基本情况记录表》中分层逐户绘制房屋权界线示意图并对房角进行编号，将观测边长按边号填入《测量数据平差处理表》。
2）当一条边的两次测量值符合限差要求时，取其中数作为边长观测值。
3）当一条边由多组观测边长组成时，则将多组边长的中数值与自有墙墙厚（含抹灰层）求和，得到边长观测值。
4）测量的房屋外廓全长（含抹灰层和外墙装饰贴面）与室内分段丈量之和（含共墙和抹灰层）的较差在表2限差内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋得到边长平差值；
超限必须进行复量。
表2测量边长限差规定
等级
边长限差（米）
0.01+0.0003D
D为房屋边长，单位米。
当D小于10米时，以10米计。
0.02+0.001D
0.04+0.003D
5）将边长平差值按边号填入《测量数据平差处理表》。
6）按照边号将墙厚（含抹灰层）填入《测量数据平差处理表》。
5.4.3实测边长计算
1）计算房产面积的实测边长应为边长平差值加（减）墙厚（含抹灰层），将实测边长值按边号填入《测量数据平差处理表》。
2）当实测边长与批准的设计边长尺寸较差绝对值不超过0.03米时，按设计边长尺寸计算房产面积；
否则，采用实测边长计算房产面积，并在房产测绘报告中作出说明。
3）《测量数据平差处理表》中应说明：
a）确定抹灰层、外墙装饰贴面的厚度。
b）房屋外廓边长与分段丈量边长平差计算说明。
5.4.4几何图形法计算面积
根据房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。
5.4.5坐标解析法计算面积
利用采集的房角点的坐标值，根据《房产测量规范》GB/T17986.1-2000中的8.4.1的公式计算。
5.5房屋面积测绘报告
房产测绘完成后，房屋建筑面积和计算结果应形成包括封面、文字说明、数据表和平面图的《房屋面积测绘报告》。
《房屋面积测绘报告》可按照《四川省房产测绘示范文本
（1）》的要求编写。
第六章共有建筑面积分摊规则
异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有共用部位的，各户面积在各自范围内单独计算；
异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。
6.1公用建筑面积的分类
公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。
被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。
6.1.1不被分摊的公用建筑面积
1）地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层（室）、屋面上计算面积的消防通道的建筑空间的建筑面积。
2）独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库（包含自行车库）、杂物间等的建筑面积。
3）建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、管理用房、附属配套设施用房、市政设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等公共配套房屋的建筑面积。
4）按规划批建，层高在2.20米以上的技术（结构）转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。
5）建设、开发单位自留、自用房屋的建筑面积。
6）用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。
。
6.1.2共有建筑面积
1）栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、管道井、垃圾道、室外楼梯等垂直通道的建筑面积。
2）栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。
3）栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备用房及其附
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