TJWILY楼宇接管入住手册1稿Word下载.docx

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钥匙移交

签收移交清单

移交管理用房

管理处进驻物业

发展商移交商业用房

发展商移交公共设施维修基金

发展商提供《住宅使用说明》和《质量保证书》

管理处与政府相关部门申报成立、开通相关设施，投入使用

开始进入正式管理

2/3

4.2签订《物业管理委托管理合同》

4.2.1按照现行物业管理法的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成产前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成竣工验收的物业。

已成立业产委员会的小区/大厦工业区，由业主委员会依法规选择委托物业管理公司接管物业。

4.2.2委托接管物业。

发展商/业主委员会应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业管理委托合同书》。

4.2.3当物业管理公司同发展商/业主委员会达成一致时，公司总经理应当同托管方答订正式的《物业管理委托合同》。

4.3物业管理委托合同签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处，物业管理处的筹备工作包括以下内容：

4.3.1确定物业管理处和组织架构和岗位设置；

4.3.2确定管理处的员工定编；

4.3.3任命管理处主任/副主任、管理处各部门主管/副主管。

4.3.4招聘部份员工；

4.3.5管理处全体员工的强化培训；

4.3.6前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。

4.3.7编制《物业管理方案》：

-确定管理服务费的收费标准和收费方案；

-确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度；

-确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）；

-确定护管、消防的具体管理方案和成本指标；

-确定清洁管理方案和成本指标；

-确定园林绿化管理方案和成本指标；

-确定机电维修保养管理方案和成本指标；

-确定房管部管理方案和成本指标；

-确定内部控制管理方案和成本指标；

-同公司签订目标管理责任书。

3/3

4．4在物业竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行验收。

4．5对于接管验收出现问题的，公司应积极协助接管验收小组同发展商/业主委员会对物业进行移交、处理。

4．6在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意管理处与发展商/业主委员会对物业开始进行移交。

4．7钥匙移交

物业管理公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。

4．8管理处将接管小组的验收清单和实物登记接收后，管理处主任同发展商/业主委员会签收《物业移交清单》。

4．9移交管理用房

4．10物业管理处开始进入物业办公

4．11物业管理处按政府规定同发展商/业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。

4．12上述移交完毕后，总经理应当提前请发展商按物业管理法制法规将公共设施维修基金（开发建设总投资的2%）一次性转入小区专用账户。

4．13发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

4．14管理处进驻物业后，应立即同供电局，自来水公司、燃气公司、供暧公司、邮局进行联系，以确保小区的正常供水、供电、供气、供暧、通邮；

同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；

同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。

4．15公司总经理在上述工作完毕后，同发展商签订《物业移交书》同时指导管理处作好业主的入伙准备工作，向业主发出《入伙通知书》。

5．0记录

5．1《钥匙移交一览表》TJ-R-WI-LY01-01

5．2《物业移交清单》TJ-R-WI-LY01-02

6．0相关支持文件

6．1《《物业移交书》（样本）

钥匙移交一览表

年月日

楼宇名称

钥匙位置

验收人

移交人

备注

物业移交清单

物业名称

移交内容

物业移交书

经双方接管验收合格物业从即日起交由物业管理公司接管。

移交内容详见以下附件，双方鉴证无误。

移交方：

房地产公司

接管方：

物业管理公司

年月日

附件：

1、《物业情况一览表》

2、《物业年收支测算表》

3、《物业管理分项标准与人员编制表》

　　　4、《物业房屋本体维修基金收取及使用办法》

　　　5、《》

TJ-WI-LY-02物业接管验收标准作业规程

1/4

1.0目的

规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

物业管理公司对拉物业的接管验收工作。

3.1总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3.3接管验收小组组长负责依据本规程进行物的接管验收工作。

4.0标准化程序

4.1接管验收的工作

4.1.1新建物业竣工收后、业主入住前，物业这理公司应及时组建军成物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接验收，以桷保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

4.2成立物业接管小组：

4.2.1在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物接管小组；

4.2.2接管验收小组应当由公司以下部门人员级成：

—公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

—管理处办公室房屋抽调业务骨于负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

—管理处机电维修组部抽调业务骨于具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

4.3接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

4.3.1与开发商联系好交事项、交接日期、进度、验收标准等；

2/4

4.3.2派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

4.3.3提前参与发展商申请的竣工验收和机是设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

4.4准备好接管验收记录表格：

—《房屋本体接管验收表》；

—《公共配套设施接管验收表》；

—《机电设备接管验收表》；

—《接管验收问题整改表》。

4.5接管验收的工作程序

总经理下达接管验收指令

↓

公司组建接管验收小组

作好接管验收准备

行资料验收移交

否

是↓

要求正确、真实补齐资料

进行硬件设施、设备验收

要求发展商现时整改

是↓

记录归档

4.6资料的接管验收。

发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.6.1物业产权资料：

-项目开发批准报告；

-规划许可证；

-投资许可证；

-土地使用合同；

3/4

-建筑开工许可证；

-用地红线图。

4.6.2综合竣工验收资料：

-竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

-建设工程竣工验收证书；

-建设消防验收合格证；

-公共配套设施综合验收合格书；

-供电协议书、许可证；

-供气协议书、许可证；

-有线电视合格证；

-通信设施合格证；

-电梯准用证。

4.6.3施工设计资料

-地质报告书；

-全套设计图纸；

-图纸会审记录；

-设计变更通知单；

‘

-工程预决算报告书；

-重要的施工会议记要；

-隐蔽工程验收记录本；

-沉降观测记录；

-其他可能会影响将来管理的原始记录。

4.6.4机电设备资料：

-机电设备出厂合格证；

-机电设备出合格证；

-机电设备使用说明书（要求中文）；

-机电设备安装、调试报告；

4/4

-设备保修卡、保修协议。

4.6.5业主资料：

-已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

-已购房业主的付款情况或付款方式。

4.7物业硬件设施接管验收和竣工的区别

4.7.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；

而竣工验收则是全方们的内外质量验收。

4.7.2接管验收是物业管理为防止出现物质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

4.8接管验收标准和验收方法

4.8.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.8.2验收方法为观感验收法和使用验收法。

4.9楼宇本体硬件设施的具体验收标准

4.9.1主体结构：

-外墙不得渗水；

-屋面排水畅通、无积水、不渗漏；

出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

4.9.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。

整体面导平整，无裂缝，无脱皮、起砂；

块料面层表面正，接缝均匀顺直，无棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

4.9.3内墙面：

-抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层肃落，无明显裂缝，无污渍；

-块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；

无裂纹、无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

TJ-WI-LY-03业主入伙管理流程

1/5

1.0目的

规范业主入伙（住）管理工作，确保业主顺利入住。

2.0范围

适用于各小区业主入伙（住）的管理。

3.0职责

3.1管理处主任负责安排入伙的全面工作。

3.2房管人员负责协助主任安排的业主入伙工作。

3.3办公室和其它部门协调的临时人员负责具体办理入伙手续。

3.4财务人员负责核收各项入住费用。

3.5机电维修人员负责验楼时发现的各类存在问题整改的跟进，水电表底数采集，水电的开通工作。

4.0定义

入伙（住）：

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所称入伙（住）是指入住人收到书面入住通知，并办理完结相应手续，入住人收到入伙（住）通知后在限定期限内办理相应手续的视为入住。

5.0标准流程

5.1入伙的准备工作

5.1.1入伙资料的准备

a）根据小区的实际情况，编制《住户手册》、《消防安全责任书》、《入伙通知书》等有关入伙文件、表格等。

b）《入伙通知书》的内容要求写明管理处办公地点，业主办理入住手续时应带的资料，证件及交纳的费用明细，此项工作实际操作中由开发商完成。

c）印刷以下各类表格及文件：

2/5

《住宅使用说明书》（开发商负责、物业公司协助）

《住宅质量保证书》（开发商负责、物业公司协助）

《钥匙领用登记表》

《入住房屋交验表》

《业主家庭情况登记表》

《入伙登记表》

《入伙收费统计表》

《装修申请表》

《装修承诺书》

《装修施工责任书》

《业主公约》（参照国家规范格式文本）

《前期物业管理协议书》（参照国家规范格式文本）

《业主手册》等

5.2入伙时的环境布置：

5.2.1区内环境

入口处挂横幅，内容有“欢迎你乔迁XXX”等，插彩旗，营造热烈的气氛。

插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处”字样。

入口处标明管理处办公地址和办公时间。

5.2.2管理处办公环境

1挂灯笼，飘小彩旗，摆放花篮、盆景，给人以隆重喜庆的感受。

2张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标示清楚、一目了然。

3负责管理处入住所有人员着装统一整洁，精神振奋。

办公室内各类资料摆

3/5

放整齐有序。

5.3办理入伙（住）手续流程图

（备齐入住资料）

（登记、归档、派发《住户手册》）

（核收应收费用）

（签订各类契约）

不合格

（办理用户出入证）

（办理装修手续或入住）

5.4发出入住通知

5.4.1管理处依据与开发商办公会议决定的入住时间，由开发商向业主发出入住通知，内容包括：

a）《关于办理入住手续的通知》。

b）《致广大业主的慰问信》。

4/5

5.4.2业主收到入伙通知后，应在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入伙手续，业主办理入伙手续需带以下证件：

a）《入伙通知书》

b）《购房合同》原件和复印件各一份

c）业主及家庭成员身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人2张

d）单住购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份

e）委托他人办理的还需带业主委托书

5.5入住手续的办理

5.5.1验证：

管理员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查:

a）《购房合同》原件

b）业主身份证原件

c）单位购房须检查其单位营业执照副

d）委托他人办理的，须检查业主委托书

5.5.2检查无误后，管理员将《购房合同》原件，业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

5.5.3将业主提供的一张照片贴在《业主家庭情况登记表》内。

5.5.4交纳入住费用，业主到财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据，一般情况下，入住费用包括以下项目：

a）煤气开户费，属代收代缴费用，小区无此项目不予收费。

b）有线电视初装费，属代收代缴费用，小区无此项目不予收费。

c）管理费，从入伙之日起预收三个月。

5.5.5验房收楼

a）专业人员带业主验收房屋，并请业主将房屋存在问题填入《业主入伙验房表》中。

b）房屋经验收合格的，带验房人员请业主在《业主入伙验房表》中签字确认。

c）验收中发现问题，相关管理员应马上通知施工单位，限期修复，

—在限期内不能完全修复的，管理员应将整改情况反馈给业主，并告知推后的具体验收时间。

—整改完整后，由管理处通知业主二次验收，如业主不满意的由管理处进行跟进，限期尽快解决。

5/5

5.5.6发放钥匙

a）业主验楼无问题或要求在搬入后在维修的，管理员应将房屋钥匙全部交给业主。

b）业主验楼有问题，管理员将钥匙交业主时，留下一把入户门钥匙在管理处，以供维修时用。

c）业主在领取钥匙时，管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签名确认。

5.5.7签署《业主公约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理协议》等。

a）管理员将《业主公约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理协议》一式两份交给业主并请业主详细阅读并做解答。

b）请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理协议》。

c）管理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》、《前期物业管理协议》，其中一份存入档案，另一份交业主保存。

5.5.8资料发放，管理员将以下资料发给业主保存

a）《住户手册》

b）签署后的《消防安全责任书》

c）签署后的《前期物业管理协议书》

d）签署后的《业主公约》

e）《住宅使用说明书》

f）《住宅质量保证书》

5.6开通水、电

5.6.1专业验房员应邀请业主一起将水、电表读数抄录在《业主入住验房表》中。

5.6.2通知机电维修部开通该业主房的水电。

6.0记录

《住户家庭情况登记表》

《业主入住验房表》

钥匙领用登记表

栋序号领用日期

序号

门名称

钥匙编号

数量

业主签收

管理员签名

01

入户门

02

大阳台门

03

小阳台门

备忘录

日期

备忘记录

入伙登记表

栋房号

业主姓名

电话

入住日期

备用

业主家庭情况登记表

栋房号日期年月日

与业主关系

姓名

性别

出生年月

民族

籍贯

有效证件号码

工作单位

（学校）地址

职务

职称

相片

业主户口所在地派出所

建筑面积

购房合同号码

房屋性质用途

业主入住验房表

栋房号验房时间年月日

验收项目

天花

墙面

地面

门

门锁

窗

有线电视

照明灯

开关

插座

窗花

客厅

餐厅

卧室1

卧室2

卧室3

卧室4

厨房

阳台

配电箱

空气开关

对讲机

门铃

煤气底数

水表底数

电表底数

住户验收意见

住户签名/日期

管理处意见

管理处签名/日期

注：

以上项目合格的打“ˇ”，不合格的在备注栏注明。

关于办理入住手续的通知

尊敬的业主：

欢迎你入住本住宅小区，为了方便你办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下：

一、理入住手续时应携带的资料

1、入住通知书

2、业主及家庭证成员身份证及复印件

3、所有家庭成员小一寸彩照2张

4、业主委托书（委托他人办理时需带）

5、营业执照付本及复印件（公司购房时尚需带）

二、请你于接到入住通知后的一个月内，到管理处办理入住手续，逾期不办理的，视为入住。

三、入住时应交纳的费用

四、如有疑问，请致电：

————。

我们真诚地期待着你的光临！

物业管理公司

物业管理处

TJ-WI-LY-04钥匙委托管理标准作业规程

规范钥匙委托管理工作，确保妥善保管好托管的钥匙。

适用于新接管楼盘钥匙的管理。

3.1房管主管负责组织、安排钥匙的管理工作。

3.2房屋管理员负责依照本规程实施托管钥匙的日常工作。

4.0标准程序

4.1管理处钥匙保管的范围。

1）发展商交楼后，未入伙的业主（住户）钥匙

2）公共门窗钥匙

3）设备房钥匙

4.2钥匙保管

4.2.1管理处接管楼宇钥匙后，安排人员专职管理钥匙：

A．无工作需要任何人不得以私人名义借出。

B．借出时须严格办理登记手续。

4.2.2标识：

A将钥匙分类：

先将钥匙按每套房，公共门窗按楼层，设备房按设备分门别类，然后用钥匙扣或细绳分别拴在一起。

B将分类的钥匙贴上标签，在标签纸上写明楼号——单元（大厦按楼层）——房号或设施设备房名称。

C．业主（住户）的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙等四类，均应贴标签标识。

4.2.3制作业主（住户）钥匙挂放牌：

4.2.3.1一般采用5CM以上夹板制作钥匙挂放牌。

4.2.3.2