张家口市既有社区更新与治理导则Word格式.docx

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小区范围外“15分钟生活圈”的城市公共要素更新。

着重于完善规划层面的公共资源配置，包括：

（1）增加必要的交通设施，优化交通系统；

（2）完善教育、医疗、日常生活服务等公共服务设施与给水、排水、电力、电信、热力、燃气等市政公用设施；

（3）提升日常公共安全与应急防灾能力；

（4）增加公共空间与社区公园，改善社区环境；

（5）注重风貌整治与社区文化的打造，展现城市气质。

4.2小区层面

小区范围内的居住要素改造，着重于改善居住环境，包括：

建筑单体、道路与停车、景观环境、便民设施、配套公用设施、智慧管理6个方面。

5指导思想

贯彻落实各级政府会议、文件精神；

突出以人为本、社会和谐的发展思想；

传承历史，融合绿色、宜老、智慧的先进理念。

6改造原则

总体统筹，便民利民，精准施策，共同缔造。

7与相关规范的关系

本导则在整合国家和省市、行业的文件精神和相关规范、标准的基础上，针对张家口的实际情况，有针对性地进行补充、优化和细化。

在既有社区的具体设计、改造过程中，应在遵循现行有关标准的规定和安全底线的前提下，贯彻导则要求。

8既有社区的更新目标

8.1完整社区

不仅解决既有社区的住房问题，还包括服务、治安、卫生、教育、对内对外交通、娱乐、文化公园等多方面因素，全方面改善社区生活水平。

8.2生态社区

充分结合张家口当地的地形地貌特点，将城市生态空间引入社区内部，改善人居环境；

增加绿化面积，减少城市下垫面硬化面积，缓解城市热岛效应。

8.3文化社区

延续街区历史和民俗文化，营造特色鲜明的生活空间；

完善社区文化空间与文化活动场所，丰富居民的文化生活。

8.4智慧社区

利用各种智能技术和方式，整合社区现有的各类服务资源，引导共享、开放的小区管养方式，保证微改造的可持续性。

9生活圈层面技术指引

9.1生活圈的划定

生活圈层面范围划定，需以居民生活活动范围为基础，根据临近使用、步行可达原则，综合考虑人口密度、管理单元相对完整，因地制宜划定生活圈范围，尽量以街道行政管理范围，便于管理和实施。

根据城市功能分区、用地布局、人口分布、民政管理等因素，合理划定生活圈，居委会社区基本可以与五分钟生活圈相对应，街道社区可以与十五分钟生活圈或若干十分钟生活圈相对应。

9.2现状评估

既有社区更新提升前，需要对现状进行充分调研。

依据划定的生活圈，对社区所在区域建设年代，现状人口数量及构成，建筑现状情况，社区公共设施与市政公用设施的配置及使用情况，居民的意愿和需求以及相关规划等方面进行调研、汇总和分析，梳理出社区的主要问题和矛盾，对这些问题进行科学评估，明确改造的实施目标和时序。

9.3公共要素配建情况评估

评估社区内各项设施配建情况，根据居民意愿及社区实际空间进行补充，设施配建优先级依次为基础类、完善类、提升类，实现“菜单式”改造。

9.4优化策略

1）优化交通系统

分类别对位于城市核心区、居住密集区以及外围社区的既有社区提出不同的优化目标，重新梳理社区内外交通网络，打通断头路，提升路网密度，建立慢行体系，发展公共交通，提升交通安全，完善停车系统，解决既有社区中存在的交通问题。

2）完善配套设施

根据现状评估与社会调查结果，针对现状急需修补的问题与居民意愿，增补公共服务设施，提升服务能力，更新市政管网与设施，填补供需矛盾缺口，满足城市未来发展需要，提升日常居住生活质量。

3）提升公共安全

加强消防系统的建设与日常维护，提高市政基础设施与重要公共服务设施的防灾能力，明确社区内疏散通道，补足避难场所面积。

4）改善社区环境

对既有社区中未利用的空间进行深入挖掘，增加社区公共空间的面积、数量及功能多元化，新建必要的社区公园，改造现有社区公园内的铺装、绿植、公园设施等内容，全面改善居民生活环境与秩序。

5）展现城市气质

按照建筑年代与风貌协调度分类对各社区进行风貌整治，改造后应具有识别度，延续城市历史记忆与文脉，展现张家口城市气质。

9.5空间挖潜

挖掘社区中一切可利用的空间和建筑，作为后续补充设施、公共空间的备用地、备用建筑。

1）低效用地

梳理社区内低通行率、低使用率的边角地块、小型广场绿地、街道界面、桥下空间、街角空间等，以及设施陈旧的公共空间。

2）低效建筑

针对社区内功能单一的低效公共建筑，寻求复合式高效利用方式。

3）闲置建筑

普查社区内闲置公共建筑的权属信息，联系产权所有人，推动闲置建筑再利用。

4）拆违计划

清理社区内的违章建筑，制定有效、合理的拆违计划，归还原本属于所有居民的公共空间。

5）棚户区拆迁计划

对社区内与现代居住生活品质要求严重不符的棚户区建筑，结合财政计划分步进行拆迁改造，腾退建设空间。

10小区层面技术指引

10.1改造方案成果内容

设计单位应根据现状编制规划、设计方案。

项目设计方案应明确改造范围、现状调查成果、问题诊断、发展定位、改造策略、建筑、景观、外网、设施等改造设计方案、改造时序、建设成本估算等内容。

10.2改造范围划定

小区层面范围划定，以小区用地界线为基础，同时需协调街道改造与小区改造的范围交接。

小区与外围街道同时改造时，小区沿街建筑宜划入街道改造的范围，便于街道整体风貌的塑造。

1）外部街道不改造时

以小区用地范围为界，包括底商临街面、围墙、大门在内的一切要素。

2）外部街道与小区同时改造时

临街底商、住宅、围墙、大门宜划入街道改造范围；

小区内部的住宅改造风格宜与街道的整体风格相协调。

3）多个独栋小区同时改造时

可考虑多个独栋小区共同改造、共同管理。

10.3现状评估

改造方案的编制，需要在充分调研的基础上，对现状的各方面要素进行科学评估，做出问题诊断，便于有针对性地进行改造。

1）调研方式

调研方式包括现场踏勘、街道及居委会走访、社区问卷调研等多种方式。

2）调研内容

（1）基础情况

应对小区内的社会结构、空间布局、建筑楼体、景观绿化、市政管线、便民设施等方面，明确社区硬件问题，评估现状条件和改造的重点。

（2）居民诉求

充分征求社区居委与居民对小区的现状评价和改造意愿，了解居民的改造诉求。

3）改造要素评估

将改造要素分为6个分类、3个板块、共99个要素，根据现状和资金情况，按照先基础、后完善、再提升的原则，确定需要重点实施的改造要素，实现“菜单式”改造。

（1）基础版块、完善板块

“完好”、“是”或“整齐”的要素无需整治，“损坏”、“否”或“凌乱”必须改造整治，“无”的要素必须补充（除“环境治理”项）。

（2）提升板块

根据居民意愿确定改造的内容。

10.4改造等级及相应改造方法

小区设计方案应根据现场情况、居民意愿和地区发展战略等因素综合考虑，确定生活圈、小区的改造等级。

包括全面改造、整治提升和整饰修缮三个等级。

历史文化街区需要根据现状具体情况确定改造等级。

（1）全面改造

【评估依据】

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善、通过局部改造难以改善居住环境的社区、小区，可以确定为全面改造。

【改造方法】

可采用较多拆除重建、土地置换为更新方式，可由政府先建设安置房后启动改造拆迁、成片协商收储改造、国有土地上房屋征收、并探索零星自愿申请改造等多种操作方式。

（2）整治提升

对环境较差、公共服务配套设施不完善的生活圈、小区，可以确定为整治提升。

通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，整治修缮单体建筑，实现“三线”下地、“雨污分流”，提升景观效果，以改善人居环境和提升社区功能。

（3）整饰修缮

对于现状条件较好、基本符合城市规划要求，具有历史文化保护价值或的社区、小区，可以确定为微改造。

采取原状维修、局部拆除、强化安全防护措施等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

（4）历史文化街区

历史文化街区范围内及周边的生活圈、小区整治以历史文化保护、风貌协调为主要目的，根据保护规划进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，因地制宜，形成具有历史风貌、历史韵味独具特色的整体街区。

10.5建筑楼体

建筑楼体改造应结合建筑节能改造统筹考虑,并应符合现行国家标准《民用建筑设计统一标准》GB50352的有关规定。

建筑楼体内部的设备管线改造应结合小区内管线改造统筹考虑。

建筑楼体改造包括建筑结构加固、节能改造、建筑外立面、设备管线、无障碍设计等方面内容。

10.6配套公用设施

小区外网改造应满足居民卫生、安全、宁静、舒适的要求。

各类管线改造应优先选择居民反映强烈、漏损问题突出、材质严重老化的部位。

制定外网改造方案前，应做到“统筹规划，充分论证”，将供水、供电、供暖、通信、排水等需要更新改造的项目同步考虑，分步实施，避免重复开挖，最大限度减少对居民生活的影响。

涉及文物保护单位及其保护范围、建设控制地带的施工项目，工程方案须经文物部门审批同意。

10.7道路与停车

对小区内部进行拆违及通道清理，优化交通组织流线，合理设置消防车道及扑救面。

完善小区车行、人行道路系统，根据规划设计的道路系统，针对不同情况进行硬化、修复或重建，必要地方有条件的小区可设置盲道。

保证路面的稳定性、平整性，横纵坡度满足排水要求。

结合小区道路交通条件，合理设置机动车、非机动车停车位，并按要求配置或预留电动车充电设施，最大限度满足居民停车需求。

根据小区实际情况及周围街道环境提升小区出入口形象。

在不影响城市交通路网布局的前提下，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统，增加居民安全感。

10.8景观环境

小区景观提升包括小区内部的物理环境治理、绿化提升、场地铺装提升、人行系统、景观构筑物小品、无障碍设施等内容。

与建筑、基础设计改造内容可统一实施，亦可分步实施。

10.9便民设施

根据小区实际情况，可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房，满足基本的管理使用需求。

有条件的小区可结合物业管理室设置文化活动站，便于开展书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等活动。

10.10智慧管理

小区智慧建设应积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。

11保障机制

11.1组织保障

既有社区更新改造工作是一项复杂的、涉及多部门的综合工作，包括改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等多方面工作。

因此需要以政府为主导，各部门积极配合，发挥民间力量，居民全程参与，共同缔造。

11.2制度保障

（1）管理办法

在改造之前应确定多部门协同、土地、融资、安置、招标实施、后续管理、移交程序等一系列的管理办法，明确责权和程序，保障改造工作和后续治理工作的有序进行。

（2）技术支撑

在本导则基础上，实现多文件、多规范协同，使改造工作有据可依。

11.3资金保障

确定各项公共设施的投资、运营方式，确定既有小区的投资和后续管理方式。

根据不同的形式，确保相应的建设资金到位。

11.4公众参与

在整个项目策划过程中，实行全过程的公众参与。

现状调查过程中，应认真听取产权单位、物业服务公司和居民等各方的意见。

充分了解、统计分析社会公众意见最集中、反应最强烈、矛盾最突出的问题，以及居民的改造意愿。

项目实施方案征求意见稿应当向相关组织、居民和相关权属人征求意见，征求意见时间不得少于15日。

相关组织、居民和相关权属人可就实施方案征求意见稿提出意见和建议。

区县政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见。

征求意见后，区政府应当综合研究，充分听取各方意见，完善项目实施方案，形成项目实施方案草案及其相关说明。