四星级物业服务标准Word格式文档下载.docx

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　　9.3房屋管理与维修养护效劳

　　9.3.房屋管理

　　9.3..制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理方法、户外设置物管理规定等规章制度。

　9.3..2每第四季度制定下一度维修养护方案。

　　9.3..3小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

　　9.3..4房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

　　9.3..5楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有局部牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用平安。

　　9.3..6室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无平安隐患或破损。

　　9.3..7封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

　　9.3..8建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

　　9.3..9对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

　　9.3.2维修养护

　　9.3.2.巡查

　　物业效劳企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查工程，包括：

　　——每次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；

　　——每季检查次墙体、墙面；

　　——每检查2次顶棚；

　　——每检查2次楼梯、扶手；

　　——每检查2次屋面保温隔热层、防水层；

　　——每检查2次天台扶栏、公共防盗网；

　　——每检查2次散水坡、雨檐台、连廊；

　　——每全面检查2次楼板、地面砖；

　　——每检查2次通风口；

　　——每月巡查次小区各标识；

　　——每2周全面检查次公共门窗；

　　——每2周巡查次路面、侧石、井盖等；

　　——每2周巡查次围墙；

　　——每2周巡查次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

　　——每2周巡查次室外健身设施、儿童乐园。

　　9.3.2.2维修效劳

　　在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。

依照合同约定，属于物业效劳费用中支出的维修工程

　　应在2日内组织修复；

需要动用维修资金的，应及时编制维修方案或专项维修资金使用方案，并于2日内

　　向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。

　　9.3.3装饰装修管理

　　9.3.3.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰

　　装修管理效劳协议，告知业主或物业使用人装修须知和本卷须知。

　　9.3.3.2装饰装修期间每日巡查次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋

　　外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；

拒不改正的，报

　　告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。

　　9.3.3.3装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理效劳协议的当事人按照约定处理。

　　9.3.3.4委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2～3日内清运。

　　自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2～3日内清运。

　　9.4共用设备设施运行、维修、保养效劳

　　9.4.供配电

　　9.4..总配电室专人值守，每4小时检查次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；

具备无人值守条件的配电室每日检查次，用电顶峰时期适当增加巡视次数；

其它低压配电室每2周巡查次。

　　9.4..2上下压配电柜、变压器每次检修除尘，按要求对上下压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

　　9.4..3配电室平安标识、平安防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；

无有

　　毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。

　　9.4..4无自身系统故障引起的方案外大面积停电。

　　9.4.2公共照明

　　9.4.2.院落、楼道照明每2周巡查次，并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。

　　9.4.2.2保持公共照明灯具清洁，亮灯率95%以上；

院落照明灯按时开启，满足使用要求。

　　9.4.2.3公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每次，控制柜工作正常，无损坏组件；

灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率90%以上。

　　9.4.3电梯

　　9.4.3.配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录标准、详实；

　　9.4.3.2保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。

　　9.4.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每进行平安检测，并在轿厢内张贴

　　《检合格证》。

对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。

　　9.4.3.4电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并催促维保单位对故障进行修复，

　　一般性换件维修日内完成，较为复杂维修3日内完成；

发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立

　　即通知电梯维保单位，并在5分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；

物业服

　　务企业保存相关记录。

　　9.4.4给排水

　　9.4.4.生活供水

　　9.4.4..泵房设备运行情况每日检查2次；

地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每2周次。

　　9.4.4..2水泵、阀门全面检查、检测、保养每次，保证正常供水；

水泵润滑点注油每月次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每至少次。

　　9.4.4..3水箱、水池每清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。

　　9.4.4..4水箱、水池管理具备一箱一卡；

上人孔盖板完好并加锁；

溢流管口安装防护网并完好；

每

　　秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的平安性。

　　9.4.4..5泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防止蛇鼠等小动物进入。

　　9.4.4.2雨污水排放

　　9.4.4.2.公共污水管道每检查2次，视情况进行清通，排水畅通。

　　9.4.4.2.2雨水管道、化粪池等部位每季检查次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。

　　9.4.4.2.3污水提升泵检查保养每半次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。

　　9.4.4.2.4雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。

　　9.4.4.2.5不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

　　9.4.5供热设施

　　9.4.5.自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业效劳企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；

采用集中供热的住宅小区，物业效劳企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。

　　9.4.5.2每在供热开始前完成采暖供热系统的度检修保养工作。

　　9.4.5.3供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每4小时巡视机房和设备次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。

9.4.5.4维修人员每日0:

00、22:

00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

　　9.4.6平安防范设施

　　物业效劳企业应根据小区平安防范设施配备的实际情况，选择做好以下维护保养工作：

　　——监控系统，做到：

　　.设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

　　.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

　　.设备出现故障，能及时修复。

　　——门禁系统，做到：

　　.每周巡视次，保证系统工作正常；

　　.门锁、对讲主机检查保养每季次；

　　.一般性故障2小时内修复；

较为复杂的故障2日内修复。

　　——电子巡更，做到：

　　.调试保养每季次，保证正常运行；

　　.保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提

　　示功能正常。

　　——周界防范系统，做到：

　　.主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每次；

　　.报警系统有效性测试每周次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并

　　同时发出声光报警信号；

　　.系统发生故障，一般性故障小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

　　9.4.7防雷接地系统

　　9.4.7.每对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。

　　9.4.7.2高层建筑每雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

　　9.4.8景观配套附属设施设备

　　9.4.8.每日按时开启；

每2月检查次，发现损坏及时修复。

　　9.4.8.2重大节日前对景观附属设施设备进行平安功能检修，保证各项设施运行正常。

　　9.5协助公共秩序维护效劳

　　9.5.人员要求

　　9.5..专职公共秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

　　9.5..2能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。

　　9.5..3配备对讲装置或必要的平安护卫器械。

　　9.5.2门岗

　　9.5.2.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。

　　9.5.2.2保障值班畅通，接听及时。

　　9.5.2.3各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:

00～9:

00、7:

00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。

　　9.5.2.4对大型物品搬出进行登记，记录标准、详实。

　　9.5.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。

　　9.5.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

　　9.5.3巡逻

　　9.5.3.制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查次。

重点部位增加巡查频次，记录标准、详实。

　　9.5.3.2每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。

　　9.5.3.3巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

　　9.5.4车辆管理

　　9.5.4.按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识标准。

　　9.5.4.2按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。

　　9.5.4.3车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。

　　9.5.4.4收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录标准、详实。

　　9.5.4.5有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。

　　9.5.4.6建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。

　　9.5.4.7车场、车库不应私自改建、分隔、撤除。

　　9.5.4.8非机动车应定点停放。

　　9.5.5监控

　　9.5.5.设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录标准、详实。

　　9.5.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在0分钟内赶到现场进行处理。

　　9.5.5.3监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

　　9.5.6紧急事故防范

　　9.5.6.对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预

　　案，明确应急事件处理责任人。

事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

　　9.5.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。

　　9.5.6.3每组织次以上应急预案演习。

　　9.6保洁效劳

　　9.6.楼内保洁

　　9.6..楼层通道和楼梯台阶，每日清洁2次。

地面每周湿拖2次，干净整洁。

　　9.6..2楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁3次。

洁净、无灰尘、无污物；

栏杆每月清洁2次。

　　9.6..3天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁次。

　　9.6..4共用门窗玻璃，每月擦拭次。

玻璃明亮、目视干净。

　　9.6..5电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁次，灯饰及轿厢顶部每月清洁次，保持干净、整洁。

　　9.6.2外围保洁

　　9.6.2.道路每日清扫2次；

雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。

　　9.6.2.2绿化带每日清洁次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。

花坛外表洁净无污迹。

　　9.6.2.3水景开放期内，每日清洁次。

水面无漂浮物，水体无异味。

　　9.6.2.4休闲娱乐、健身设施每2日擦拭次，每2周刷洗消毒次。

设施外表干净，地面无杂物。

　　9.6.2.53米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁次，目视干净。

　　9.6.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁次，目视干净。

　　9.6.2.7天台、明沟、上人屋面每2月清洁次，排水顺畅、无垃圾堆放。

　　9.6.2.8设有公共卫生间的，每日清洁2次；

每周次对公共卫生间进行消杀。

　　9.6.3车库、车棚

　　9.6.3.地面每2日清洁次，每月冲刷次。

保持空气流通，地面无垃圾和杂物。

　　9.6.3.2天花板、墙面每2月清洁次，无明显污迹、蜘蛛网。

　　9.6.3.3门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每2月清洁次。

　　9.6.4垃圾收集与处理

　　9.6.4.垃圾桶布局合理，方便业主使用。

　　9.6.4.2垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。

　　9.6.4.3建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。

　　9.6.4.4垃圾桶、果皮箱每周清洁次。

　　9.6.5卫生消杀

　　蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体方案；

灭鼠每季进行次，无明显鼠迹。

　　9.7绿化效劳

　　9.7.绿化养护

　　有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

　　——对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持欣赏效果；

　　——定期去除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%；

　　——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于5%，土地无明显裸露；

　　——适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；

　　——对树木每至少修剪次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

　　9.7.2环境布置

　　9.7.2.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。

　　9.7.2.2绿地设施及硬质景观保持常完好，无人为破坏现象。

　　9.7.2.3加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；

对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。