城镇土地估价规程.docx

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城镇土地估价规程

城镇土地估价规程

１．１．总则

１．１．１土地估价的目的

土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。

土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。

１．１．２规程运用范围

本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。

基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

基准地价评估以城镇整体为单位进行。

宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。

宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。

１．１．３土地估价的技术途径

１．３．1基准地价评估技术途径

ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；

ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。

１．３．２宗地地价评估技术途径

ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价；

ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。

１．１．４土地估价成果

ａ．土地估价报告；

ｂ．基准地价图；

Ｃ．基准地价表；

ｄ．宗地地价修正系数表；

宗地估价只提供宗地估价报告。

１．５地方补充规定

省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。

补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。

１．６规程解释权

本规程由国家土地管理局负责解释。

２．准备工作

２．１编写土地估价任务书

凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。

土地估价任务书的内容包括：

ａ．城镇基本情况；

ｂ．土地估价工作的领导与组织；

Ｃ．估价时间安排和经费预算；

ｄ．土地估价成果；

ｅ．土地估价技术方案。

宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

２．２表格准备

根据当地土地估价需要，从附录Ａ中有选择地准备工作用表。

２．３土地估价工作图件的收集

２．３．ｌ基准地价工作底图

大城市１：

１００００～ｌ：

２００００

中等城市１：

5000~ｌ：

１００００

小城市以下１：

1000~ｌ：

5000

按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。

２．３．２宗地地价工作用图

宗地地价评估的图件有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。

工作中需要调查的其它图件由各城镇根据需要确定。

３．资料调查与整理

３．１资料调查的一般要求

ａ．调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；

ｂ．调查以土地级或均质地域为单位进行；

Ｃ．样本抽样采用分类不等比抽样调查；

ｄ．样本要有代表性；

ｅ．样本分布要均匀；

ｆ．调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于３０个；

ｇ．所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；

ｈ．土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；

ｉ．出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；

ｊ．调查资料必须填入相应的调查表格。

３．２资料调查的内容

３．２．１土地定级成果资料

ａ．土地级别图；

ｂ．土地定级工作和技术报告；

Ｃ．其它能用于土地估价的定级成果及资料。

３．２．二土地利用效益资料

ａ．不同行业资金利润率标准；

ｂ．同一行业不同规模的资金利用效益资料；

Ｃ．不同行业、不同规模的企业劳动力标准；

ｄ．行业产值后业额与利润等资料；

ｅ．单位或企业土地利用效益资料。

３．２．３地租、地价资料

ａ．土地使用权出让、转让资料；

ｂ．土地使用权、房屋及柜台出租资料；

Ｃ．土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；

ｄ．土地联营人股资料；

ｅ．用土地进行联合建房的分成资料；

ｆ．以地换房资料；

ｇ．房屋及商品房买卖资料；

ｈ．房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料，

ｉ．宗地用途。

出租时间、容积率等；

ｊ．有关税费征收标准；

ｋ．土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；

１．其它资料，如还原利率等。

３．２．４其它资料

３．２．４．ｌ影响地价的因素资料

a．影响地价的一般因素资料

影响地价的一般因素主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

ｂ．影响地价的区域因素资料

影响地价的区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城

市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

Ｃ．影响地价的个别因素资料

影响地价的个别因素主要是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、

宽度、使用限制和宗地临街条件等。

３．２．４．２其它影响土地价格的有关资料

ａ．历史地价资料；

ｂ．有关经济指数及建筑材料价格上涨指数；

c．土地开发与经营的政策法规、条例、规定；

ｄ．有关土地房屋的税收种类、税率等；

ｅ．城市规划等有关资料。

３．３样本资料的整理

３、３、１样本剔除

逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。

３．３．２样本资料归类

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。

当样本数量少于第

（一）条第６款规定的数量时，应进行样本的补充调查。

４．基准地价评估

４．ｌ级差收益法评估基准地价

４．ｌ．ｌ土地级别的确定

根据（城镇土地定级规程》（试行）的要求，确定土地级别。

４．１．２样本数据处理

４．１．２．ｌ土地利用类型的划分

根据城镇特点和土地利用类型的经济效益差异，将土地利用类型分为商业。

住宅、工业用地.等。

条件具备的地方，可将商业用地分为日用百货、五金交电、饮食服务等用地类型。

４．１．２．２单元土地质量指数计算

根据土地级别由单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：

Xim=f/n

式中：

Ｘim——某单元土地质量指数

ｆ；——某单元总分值

ｎ——土地级别数

４．１．２．３行业或类别资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：

Kci=Crm/Cr〔２〕

式中：

Ｋｃi；——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数

Ｃrm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率

Ｃｒ——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率

４．１．２．４规模资本效益折算系数的计算

分别以商业、住宅。

工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数；

Kcs=Cm/Cmax（3）

式中：

Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数

Cm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率

Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率

４．１．２．５企业标准资本额的计算

企业标准资本额按下式计算：

Cs=Ce*Kci*Kcs（4）

式中：

Ｃs——企业标准资本额

Ｃｅ——企业实际使用的资本额

Kci、Kcs同前

４．１．２．６合理工资量的计算

按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：

Lcs=Lce*Lps/Lpe（５）

式中：

Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额

Lce——该企业实际支出的工资额

Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量

Lpe——企业实际占有的劳动力数量

４．１．2．７企业效益资料的整理

将收集到的企业效益资料，进行标准资本折算和合理工资支出额计算，其结果填入表Ａ8。

４．１．３指标选择与样本数据归类

４．１．３．１级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。

４．１．３．２样本数据归类

以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分五金、百货、饮食等行业，进行资料归类。

４．１．３．３样本数据检验

数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。

用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。

用ｔ检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。

当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。

４．１．４模型选择与系数估计

４．ｌ．４．ｌ选择测算模型

ａ．常用测算模型

用于进行级差收益测算的常用模型有：

（ａ）Yn=A（1+r）Xln或Yn=A（1+r）aXin

式中：

Yn——第ｎ级土地上样本每平方米土地的利润值

r＿利润级差系数

Xin——第ｎ级土地级别指数或单元上地质量指数

Ａ——常数

ａ——待定系数

土地质量从优到劣按等级系数１，２……n排列，土地级别指数取值为n，……２，1

（b）Yn=b0+b1Xin+b2X2+B3X3（７）

式中：

Ｙｎ、Xin——含义同（ａ）模型

X2——每平方米土地上标准资金占有量

X3——每平方米土地上标准工资占有量

B0——常数，大于零

b1、b2、b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数

（Ｃ）Yn=A（1+r）XinX2b2*X3b3（８）

式中：

Ｙｎ、Xin、r——含义同（ａ）模型

Ａ——常数

X2、X3、b2、b3——含义同（ｂ）模型

（ｄ）Yn=F（Xin）+b2X2+b3X3+V（9）

式中Yn、Xin——含义同（ａ）模型

Ｆ（Xin）——自变量人的未知函数，为土地带给企业的利润

X2、X3、ｂ2、ｂ3含义同（ｂ）模型

Ｖ－一误差项

b．级差收益测算模型选择方法

根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：

方法一：

在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。

方法二：

将样本数据依次代人可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。

４．１．４．２系数估计

ａ．模型确定

根据１条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。

ｂ．系数估计

将样本资料代人数学模型，求出各因素系数的估计值。

其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：

（a）线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；

（ｂ）构造拟合误差的平方和；

（Ｃ）导出正规方程组；

（ｄ）求解正规方程组；

（e）确定因素系数估计值。

４．１．４．３因素系数估计值的可靠性检验

ａ．经济意义检验

一般从符号和值域两个方面检验。

符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

ｂ．统计检验

通过回归系数ｈｉ的统计显著性检验，判断因素Ｘｉ对净收益Ｙ的影响程度。

通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。

通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。

c．计量经济检验

通