精装修商品房买卖合同纠纷中的常见法律问题Word下载.docx

精装修商品房买卖合同纠纷中的常见法律问题Word下载.docx

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“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范及合同的约定。

”精装房的装修标准首先要符合国家的有关标准和规范，特别是国家轻质标准，如《室内装饰装修材料溶剂型木器涂料中有害物质限量》（GB18581－2001）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）中的强制性规定等。

除国家标准外，各省市也纷纷就成品住宅的装饰工程的质量要求、验收等做出规定，如《河南省成品住宅装修工程技术规程》对装修设计、墙面工程、吊顶工程、楼地面铺装工程、门窗工程、细部工程、防水工程、卫生器具、厨卫设备及管道安装、电气安装工程、供暖、通风及空调工程、智能化工程等多类工程进行了详尽的规定，并对室内环境污染控制做出了明确的规范。

但因“精装房”并非法律上的概念，因此并无对“精装标准”的明确法律规定。

（二）合同约定标准

根据意思自治原则，法律允许合同双方对精装房的装修标准作出约定。

《民法典》第511条规定，当事人就合同内质量要求约定不明确的，按照强制性国家标准履行。

需要注意的是，如合同的约定排除了国家强制性的标准，存在被认定无效的风险。

（三）视为合同约定标准

1、广告宣传

许多开发商为宣传精装修的高标准，在商品房销售广告和宣传资料中往往对装修标准、装修标准的价格、装修设施设备的品牌等做出特别具体明确的说明。

根据最新的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第3条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

由此可见，当关于装修标准的广告宣传在符合该条规定时，亦可能被视为合同内容，作为约定的装修标准。

2、样板房

一般在项目销售现场，开发商通常会设置样板房供购房者参考，特别是对于精装房，购房户经常要求开发商以样板房的装修标准交付房屋。

根据《商品房销售管理办法》第三十一条：

“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

”故当开发商未作出特别说明时，样板房在某些情形下也可能成为精装房的装修标准。

二精装房纠纷常见法律问题

实践中装修标准未达到购房者预期是产生精装房纠纷的主要原因，而在精装房纠纷中，存在争议的几个问题主要有合同约定装修标准能否排除广告宣传内容、商品房买卖合同中关于开发商免责相关条款是否构成格式条款、未达装修标准是否可以成为业主拒收房屋的合法理由、装修差价损失的界定、开发商更换约定装修材料是否应承担相应违约责任等。

（一）合同约定装修标准能否排除广告宣传、样板房内容

开发商为销售效果，对精装房的装修标准如“2000元/平方的装修标准”、“XX品牌卫浴”、“XX品牌木地板”等明确而又具体的宣传；

对样板房也进行升级包装，但未对广告宣传内容及样板房所展示的内容明确是否属于交付标准，购房者对广告宣传内容、样板房展示内容进行了拍照和录像存证，一旦购房者认为交付的房屋与广告宣传或样板房存在差异的，就可能会以此向法院提起诉讼，主张开发商的未按标准交付，主张开发商的违约责任。

一般情况下，购房者都是在看到精装房广告宣传和样板房的展示后签订的商品房买卖合同，如商品房买卖合同约定的装修标准或品牌与广告宣传、样板房展示内容不一致的情况下，如何认定双方约定的装修标准？

在（2019）琼01民终3041号案件中，海口市中级人民法院认为：

“开发商的宣传页中虽有“再送2千元/㎡精装”的宣传语，但之后业主与开发商所签《海口市商品房买卖合同》附件六约定宣传单张的有关内容为要约邀请，双方的权利义务以买卖合同及补充协议约定为准，附件三中又列明精装修交楼标准的具体内容，包括室内部分使用的装修材料和配备的设施设备，因此，应认定双方在合同附件三中已确认精装修交楼标准，“再送2千元/㎡精装”的宣传语仅为要约邀请，而非要约，不能作为合同组成部分。

”即，该法院的观点认为商品房买卖合同针对精装修标准的具体约定排除了广告宣传中精装修标准的宣传。

但笔者认为，商品房买卖合同中针对装修标准一般约定为各项设施设备的所应达到的状态或使用的品牌，但相同的品牌亦有高低贵贱之分，购房者仅根据商品房买卖合同中的约定并不能直接判断该装修标准所能达到的价值，上述广告宣传具体确定，且肯定对房屋价格产生重大影响，应当构成要约。

笔者认为该案中的装修标准除应当符合合同约定的标准外，还应当符合广告宣传的“2千元/㎡精装”标准。

因此如何判断合同约定装修标准能否排除广告宣传、样板房内容，不能仅从表面形式上进行认定，还是要根据广告宣传内容与合同约定内容进行对比，两者是否冲突、矛盾等方面进行综合判断。

（二）商品房买卖合同中关于开发商免责相关条款是否构成格式条款

近年来因房屋交付标准问题产生大量的群体性纠纷，开发商为规避相关风险，在商品房买卖合同及附件中增加部分条款如：

“买受人知悉出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据仅供参考，为要约邀请，双方权利、义务以买卖合同及补充协议约定为准。

”、“出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考；

由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分，双方权利、义务以买卖合同及本补充协议约定为准。

”、“买卖合同及本补充协议非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署；

出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体文字部分；

如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询；

双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利义务等充分了解且无异议和不明确之处。

”、“合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除”。

购房者往往主张此类条款均为开发商提供格式文本，购房者不能修改、增补或删除，否则将无法购买房屋。

但我们都知道，购房者作为一个成年的完全民事行为能力人，在购买商品房这类重大交易中，应当认真、仔细阅读相关合同内容，在知晓合同相关内容后依然决定购买房屋并签署合同的，视为其对合同条款的认可，因此如合同内容有此类表述，一般不会被认定为格式条款，合法有效。

但，如合同表述内容不严谨，则存在被认定为格式条款的风险。

（三）未达装修标准是否可以成为业主拒收房屋的合法理由

《民法典》第610条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状，没有约定时，应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的，并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。

因此，如果装修质量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，需要达到“不能实现合同目的”的程度方能拒收，如为了增加房屋居住的舒适性，合同约定了铺设地暖或安装中央空调，若因质量问题，地暖不能制热，或者中央空调不能制冷，则买受人有权拒绝收房，并要求出卖人承担逾期交房的违约责任。

对于一般的质量瑕疵，买受人无权拒收房屋，但因出卖人未完全履行合同义务，买受人可要求出卖人承担维修责任，对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失，可要求出卖人赔偿。

在此有争议的是，如装修不符合约定的交付条件，但不影响居住的合同主要目的实现时，买受人是否有权拒收？

实践中各地裁判标准不一，笔者认为，合同一般会对交付所达到的条件进行约定，如房屋交付时，合同约定的形式条件都不具备的情况下，买受人有权依据合同约定拒收房屋；

如形式上已经符合合同约定条件，仅交付条件中存在一般质量瑕疵，买受人无权拒收房屋。

（四）精装房装修标准差价损失的界定

装修标准是否存在差价损失，可根据买受人可否对装修价值进行预测、评估以作出是否缔约为条件，区分为两种不同的情形：

其一，商品房买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形。

此情形下，因买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量，可以据此判断装修的价值。

其二，商品房买卖合同中仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房的情形。

此情形下，买受人无从判断装修的价值，即其在作出意思表示时，无法预测装修的结果。

首先要确定合同约定及视为合同约定的装修标准，其次再对比房屋交付时的装修标准，最后再界定是否存在差价损失。

司法实践中不同法官，处理相同问题的观点亦不相同。

程序正义审查的是当事人在合同缔结、履行的过程中地位是否平等、意思是否自由。

实质正义审查的是合同所反映的当事人之间权利义务关系本身是否妥当、是否等值。

如果合同的缔结过程程序上是正义的，应尊重当事人谈判的结果；

如果合同的程序正义无法保障，则要进行实体性正义的审查，判断合同的内容是否平等、均衡。

因此司法不干涉当事人的意思自治，除能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符的情形外，买受人主张装修标准缩水的，法院一般会驳回其请求；

对第二种情形，则应对实质正义进行审查。

（五）开发商更换约定装修材料是否应承担相应违约责任

此类争议主要针对合同中对装修材料品质、品牌、价格等做出明确约定的纠纷。

《民法典》第四百六十五条　依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

开发商如不能举证证明更换约定装修材料征得买受人的同意，也不能举证证明其公示了不能选用约定装修材料的客观原因，应当认定违约。

《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法典》第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

购房者要求开发商拆除现有装修更换为约定的品牌，即承担实际履行的违约责任，可能会受到法律上的限制。

如更换装修材料履行费用过高，该请求一般不能得到支持。

但可以主张违约的损害赔偿，针对赔偿标准，有约定的从约定；

无约定的，购房者应举证证明损失的金额，否则可能不被法院支持。

三开发商销售精装房法律风险防控

（一）少装修多装饰，以礼品券替代直接赠送

装修和配置的部位、部品越多，室内污染控制的难度越大，质量风险也越大。

减少装修项目，赠送装饰项目，并且以礼品券代替实物，不失为一种较好的方式。

对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家私、家电、窗帘等，开发商物色若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。

这种方式下，买卖双方是购房人与供货厂商，日后如有质量问题，就等于购房人自己买的商品有了问题，与开发商无关；

而房间内放入了这些物品后，空气质量是否合格，也与开发商无关。

对于购房人来说，他可以在赠送的金额内选择自己需要的物品，更能满足个性化的需求。

（二）合理约定精装修标准，注意宣传措辞

1、尽量不明确约定装修材料的品牌、价格等，或即使约定明确的品牌与价值，可增加替代条件及后续处理约定；

2、样板房中应对装修及摆放物品予以说明，并在合同中注明样板房仅为参考，不作为房屋交付标准；

3、广告宣传用语需谨慎，如实陈述，避免宣传材料被法院认定为构成合同内容，从而使开发商承担过高的精装交付标准。

（三）严格监管对外采购环节，确保外购部品质量合格

开发商必须重点监控采购环节，建立起部品采购的质量审查和风险内控机制，严格监督外购部品的质量，从而确保所购部品符合国家标准、行业标准等强制性标准，避免因部品质量不合格而向购房者承担修复、赔偿等责任。

这对于避免室内空气污染有着重要意义。