关于外包保安在前期物业管理中的综合分析与建议Word文档下载推荐.docx

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★目前外包保安、保洁队伍存在的问题：

一.贯彻、履行合同不利，对服务方案中的内容无法充分展现。

具体表现为：

1.城中展示中心原方案中配置有停车场管理员岗位，但在合同的履行中此岗位一直未有真正体现。

2.样板房服务方案中停车场管理员岗位的配置，但在实际的运作中此岗位时有时无，使服务方案无法达到预期的效果。

3.不能按合同的要求，派送合格的人员，致使大部分保安、保洁形象不佳，又缺乏一定的培训，致使不能达到服务方案中形象展示的效果。

4.外包单位缺乏主动服务意识，与甲方的沟极少。

不能及时发现自己队伍中及时存在的问题并及时解决，往往是问题出现后，经过甲方的交涉，才勉强解决。

二．外包单位的专业优势不能体现，具体表现为：

1．缺乏自己的人员基地及用人储备，在人员的录用上，缺乏严格的政审和选拔，往往是“拉到蓝里就是菜”，招募社会上一些闲散人员，甚至发生将一名取保候审人员安排到“×

项目”项目的保安队伍中。

2.缺乏对队伍的专业培训，队员经过最简单的培训就仓促上岗，故此在岗人员根本不具良好的服务意识与理念。

3.缺乏合适的专业性技术性人才，不能完全根据服务方案提供完善的服务计划、流程等，专业技术上完全依赖与甲方，但和甲方的配合又不默契。

4.缺乏管理人员对自身队伍的监督、管理。

导致外包保安、保洁队员管理混乱，对正常的工作造成极大的影响。

三．“×

项目”项目外包保安、保洁运作中存在的综合隐患

1.外包服务质量难以控制

物业、清洗公司通过与我方签订了服务合同后，给我方输送的保安、保洁人员均未接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到我方的期望。

2.人员流动过于频繁，严重影响正常的服务岗位运作。

至年月以来，物业及清洗2家公司，在与我签订的服务合同中（城中、及样板区服务合同），保安岗位总人数为人。

保洁总人数为人。

而短短的一年多，保安、保洁先后流动的总人数远远超过实际运作的岗位人数。

一个刚刚熟练的岗位，往往没有几天就换了新人仓促上阵，严重影响了正常的运作。

所以，对保安、保洁的培训、素质的提高就成了无意义的事。

3.物业服务理念难以提高

外包员工作时始终以外包公司的利益为第一，且普遍有种“反正如果我不在这里做，公司会调我到另一个单位”的心态。

加上过高的人员流动性，很难在外包员工中形成凝聚力。

★对造成上诉问题的原因综合分析：

1.城中售楼处是于年月日正式启用，我部运作部、行政部经理于年月中旬刚到任，时间紧任务急，对外包单位的选择比较仓促。

没有充分的时间选好合适的外包单位。

2.在订立合作合同时，未完全将双方的责、权、利明确清楚，特别是关于双方责任划分的条款不够清楚。

3.外包单位，选用的人员素质太差

4.外包公司对服务质量不重视。

5.外包单位的专业化程度低

6.我方对外包公司的约束力不够强硬。

7.最为关键的是这些所谓的专业化公司的员工并不一定接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到我方的期望。

8.保安、保洁属于劳动密集型工作，目前，无锡房地产市场对保安、保洁的需求旺盛，造成保安、保洁大幅度流失。

往往一个保安走后，立即可以找到新的用人单位。

9.外包公司对员工的待遇苛扣，偏低的工资直接降低了招聘员工的人员素质。

★进一步对合同期内的外包保安、保洁队伍的管理措施：

1.进一步完善合同中的责权划分，将我方的服务要求、质量融入到具体的补充协议中。

2.加强对外包保安、保洁工作的检查、督导。

3.对外包保安、保洁队伍做系统的培训。

4.加强对外包保安、保洁人员的考核。

5.将规范化的制度推行到外包保安、保洁队伍中并坚决执行。

6.与外包保安、保洁服务公司建立一条畅通的多层次的沟通途径，双方定期的召开会议，对保安、保洁的工作情况、生活情况进行总结，对于总结出来的问题点，双方应制定具体的措施予以改正．并且采取有效的预防措施进行预防，避免问题的重复出现。

★对现有保安、保洁合同结束后，保安、保洁是否外包的合理化分析建议：

鉴于我部与物业、清洗签订的服务合同到明年月底结束，后期的保安、保洁是否外包，有待做专题讨论研究，通过前期物业管理中对保安、保洁实际运作中的状况，初步建议如下：

一．对保洁服务继续外包。

其理由为：

1.从前期物业中的保洁服务（售楼处、样板房等），到整体项目的保洁服务，只是服务范围的改变，服务区域的延伸。

对服务内容、服务要求、服务质量、没有质的改变。

2.通过外包单位来提供服务，可以取得较大的价格优惠，并能节省庞大的人事费用，如培训、内部管理费用。

近几年，随着各地最低工资收入的提高，以及保险规范的力度的加强，保洁自管的项目，保洁人工成本在不断上升，而各地区保洁外包的人均单位成本基本没有受到这方面的影响（主要为外包企业通过内部调控、节约人员开支等解决）。

3.实行保洁业务外包，提高了保洁业务的专业性，降低人员管理的难度。

保洁业务外包，促进了专业性的提高，特别在特殊的保洁业务方面，如晶面处理、大理石翻新、地毯清洗，物业公司配备的专业人员和专业工具不足，保洁公司更能体现出专业性。

4.实行保洁业务外包，可以提高调度的机动性。

专业公司由于其保洁队伍人数众多，在人员的调配方面，比我们有着更大的优势。

尤其是在项目入住前的保洁开荒时、定期园区的大清洁等时间紧任务重的作业，保洁公司可以调派出更多的人员进行短期的大规模清洁，而这一点，在保洁自管的公司里，则较为困难。

★实行对项目的整体保洁外包，对外包单位的管理须做到：

1.总结前期物业中保洁外包工作的经验，找出存在的问题，在今后的外包管理中杜绝类似问题发生

2.通过市场比对，选择合适的外包单位，筛选“合格供方”并通过招投标来定外包保洁单位。

3.对服务外包专业化管理，在合同中严格明确服务的宗旨、要求、责任。

4.按照外包服务合同或协议，做好督导、协调、并承担物业管理服务质量的责任。

5.加强对外包保洁员工的培训，提高保洁工的服务意识和客户理念

6.将规范化的制度推行到外包保洁队伍中并坚决执行。

7.注重于外包方的沟通，日常巡查中要求外包方参加外，我方的管理人员应与外包方的现场领班、主管每周进行一次沟通，每月项目的工作例会，外包方的现场主管也要列席参加，与业主的恳谈会涉及到保洁内容的，也要求外包方参加。

8.加强对外包单位的控制，促使其进一步提高服务质量，提升服务品质。

通过上诉论证，我部认为，对×

项目整体项目保洁实施外包是可行的

二．对保安服务实行自招，其理由为：

1.从前期物业中的保安服务（售楼处、样板房等），到整体项目的保安服务，不只是服务范围的改变，服务区域的延伸。

前期物业保安服务项目主要为：

配合销售、安全保障、形象展示、礼仪服务等。

而整体项目移交后保安服务的内容大大增加，涉及到安全保障、停车场管理、人防+物防+技防的综合应用、防火防盗、平息冲突、公共应急等综合性的服务。

所以，对服务内容、服务质量、服务要求有了质的改变。

2.×

项目项目属于管理面积万㎡以上，收费标准元/㎡以上的A1类小区。

与之配套的应该是A1类的服务标准。

A1类小区保安月工资为元/人（不含社保），个人素质要求：

身高1.75米，高中毕业，退伍军人等。

外包保安公司根本无法完全提供符合要求的保安人员。

3.按照惯例，×

项目属于高档小区，又有高档别墅，要求封闭式管理，而且物业费较高，能够承受自管的人工成本，应该选用自管的方式。

4.外包服务质量难以控制。

一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。

但是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，通常只能控制外包方的管理者或代表，操作作业者是较难控制的，最直接干活的人可以听也可以不听物业公司的指导与要求，使质量在第一现场难以控制。

5.所谓的专业化公司的员工并不一定接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到物管企业原来的期望。

6.外包单位为了获取最大的经济利益，往往对保安的工资苛扣严重，促使保安的流动性更大，而×

项目项目更需要一支稳定的、能够掌控的保安队伍。

7.外包保安很难体现中信泰富的形象及文化，始终为外包公司的利益为第一，缺乏主人翁感，灌输客户至上的服务理念只能成为一句空话。

8.实际是检验真理的唯一标准，从×

项目前期物业管理的实践中已经证明保安外包的弊大于利。

★实际运作中外包保安与自管保安的综合对比表

服务人员

项目内容

外包保安

自管保安

用人选择

由外包单位提供，保安素质高低不齐，

有我方自行招聘，按要求选用保安

队伍管理

双重管理，用人单位无辞聘权，仅有

建议权。

单一管理，有辞聘权，处罚权，更

有利于队伍的掌控。

专业培训

签订合同仓促到位，何谈专业培训

提早准备，有计划按步骤有序培训。

工作态度

反正如果我不在这里做，保安公司

调我到另一个单位。

态度不积极。

由我方自主考核、工作态度端正

积极。

人员流动

外包单位对员工的苛刻，造成流失

严重。

影响岗位运作。

自管保安平均收入、高于同行业

队伍相对稳定

形象展示

外包往往较难体现公司的形象及文化

通过培训，把公司文化融入到保安队伍

安全保障

外包保安人员素质良莠不齐，很难提供

必要的安全保障。

录用时严格把关，对人员进行审证、

培训、确保小区安全得到保障。

人防or技防

外包保安人员极其不稳定，很多技防岗

位一旦人员流动，造成技防设施无人管

理，造成极大隐患。

自管队伍人员流动稳定，一般辞职

都需提前一月通知，不会对技防设施

缺乏管理，不会造成安全隐患。

消防安全

很难组建一支义务消防队

自管保安人人都可成为义务消防队员

突发事件

外包保安通常只维护外包单位的利益，

一旦发生突发事件，很难召集队伍。

自管保安以本单位的利益为第一，并

集中管理，可随时应对各种突发事件。

结论

外包保安不能胜任实际的运作

自管保安能胜任实际的运作

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