xx度假酒店二期Word格式文档下载.docx
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4、8资金回笼打算
第五章投资估算和资金筹措
5、1投资估算
5、2资金筹措
第六章财务评判与社会效益分析
6、1盈亏平稳分析
6、2赢利推测
6、3敏锐性分析
6、4社会效益分析
第七章结论
第一章总论
本报告所陈述的对象为三亚xx度假酒店二期，以下简称本项目。
本项目位于三亚闻名的国家级旅行度假区亚龙湾。
亚龙湾犹如一颗辉煌的明珠，镶嵌在地球北纬18°
，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。
那个地点长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯洁的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。
世界旅行组织把三亚认证为4A级旅行目的地。
据国际环境爱护组织对世界48个国家158个要紧都市环境质量进行监测评判，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。
国家环境爱护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。
这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有专门大的吸引力。
xx度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。
本项目建设用地东接xx度假酒店一期；
南临南中国海；
西接红树林度假酒店（五星级）；
北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海成效极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。
在过去的20年，随着中国经济连续升温，中国的旅行业有了长足的增长，现已跻身于世界旅行大国之列，跃居亚洲旅行大国之首。
旅行业差不多被中央政府确定为国民经济进展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的进展，促进就业和区域经济平稳进展以及提高人民生活质量和素养等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅行进展的大形势下，三亚的旅行业步步升温。
旅行房地产业从旅行业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向进展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。
专门是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅行综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯独的热带旅行度假目的地越来越受到国内及国际的关注。
与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人专门是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产专门是海景房大多数被内地人所购买。
业内人士认为，以后几年的三亚房地产，专门是海景房产具有较大的市场需求。
在漂亮的亚龙湾区域内能够供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在以后几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。
在此背景下，我们预备开发建设的xx度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判定而作的，具有科学性和前瞻性。
本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评判进行研究。
总占地面积：
58070平方米
总建筑面积：
67981平方米
可销售面积：
34000平方米，
建筑密度：
24。
46%
容积率：
0。
72
绿化率：
65。
6%
1、5、12003年11月29日破土动工
1、5、22004年1月26日结构达到正负零
1、5、32004年5月18日结构封顶
1、5、42005年6月30日交付使用
第二章市场调研及前景推测
2、1产权式酒店的概念
产权式酒店由"
时权酒店"
（TIMESHARE）演变而来。
它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时刻里的使用权。
首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。
1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅行酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，立即酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。
投资者既可长期居住，也可在不住时将客房托付给酒店经营猎取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店是一种旅行业和房地产业有效结合的投资品种。
产权式酒店的流行趋势
由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的治理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承担投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范畴内快速增长。
据国际旅行组织2002年报告，其增长率达到19.3%。
到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅行目的地购买了时权酒店和产权酒店。
美国的"
产权酒店"
已超过了1000个。
在中国内地，从1995年开始流行。
目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始显现各种规模的产权酒店。
2、2xx度假酒店二期引入产权式酒店模式情形分析
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
xx二期的定位是：
中国亚龙湾国家级旅行度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。
酒店是旅行产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。
项目所处的市场形势利好。
1．从三亚市来看，是我国近年来旅行业进展最迅速的都市之一。
2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时刻内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。
紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。
2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。
现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。
2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这说明，几经风雨，三亚房地产业差不多驶入健康快速的进展轨道。
2．三亚有着天生丽质的自然美。
阳光、海水、沙滩、椰树是那个都市美为骄人的资源。
而xx二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。
国家环保总局对全国17个沿海都市的28个海水浴场进行的水质监测结果说明：
三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。
这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。
每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。
亚龙湾更是成为人们来三亚旅行的必到之处。
3．的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。
近年来三亚都市进展日新月异，都市品位显著提升。
市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅行都市”那个目标，以“旅行度假、生态示范”为个性特色，对都市总体规划进行了布局修编，制造了“山、海、河、城”融为一体的都市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。
为了增加都市的综合竞争力以及在世界范畴内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅行都市的前列。
4．房产投资从腹地转移到旅行度假胜地，旅行地产正在形成市场。
据新华社经济观看报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他都市的购买者占了70%。
这就证明中国的旅行地产正在形成市场。
房地产投资从腹地走向旅行度假胜地，是房地产进展的一个必定。
这就使得人们的眼光自然投向三亚如此的旅行胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。
2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。
我们能够看到，三亚全方位的旅行开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大都市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。
在中国最好的度假地区投资房产，看起来成了人们相互之间发自内心的默契。
一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。
专门是亚龙湾的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。
三亚现在的海景房地产，价格一升再升，专门多房产一开盘就差不多全部售罄。
所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：
时机来了。
综上所述，xx二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。
这差不多上本项目面对的市场基础。
（二）市场供求分析
xx酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但通过几年的进展，差不多出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。
三亚旅行市场的稳步进展给酒店业带来蓬勃生气。
从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，专门是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提早一周预订，在黄金周全然就供不应求。
依照亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：
图例：
（表3）
单位：
万/人次
1999年2000年2001年2002年2003年
从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依旧有专门大的市场。
xx二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。
xx二期与xx一期联为一体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。
（三）项目比较分析
1．项目地块情形
项目的地块A5-2，约58070m2，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着xx一期，是一块优质的专属沙滩的一线海景地。
用开发度假酒店，是专门宝贵专门稀缺的一块宝地。
因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。
不管开发为何种物业，它差不多上稀缺的，不可多得的。
2．市场定位
xx二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。
从产权发售的角度考虑，同样是为如此一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅行房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。
3．比较分析
在同样的地理条件下，亚龙湾临时尚未显现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售的信息。
严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。
三亚市房地产行业在进展产品上产权酒店差不多是一个空白。
目前唯独竞争对手是位于亚龙湾xx一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。
因位于二线海景，因此与本项目存在不可比性。
“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：
13000元/平方米（均价）。
项目名称
项目位置
开发商
开盘或估量开盘日期
总占地面积
总建筑面积
容积率
建筑密度
绿化率
总套数
层数
8层
户型
项目优势：
1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；
处市中心，生活配套设施完善；
全海景的户型满足了内地人对大海的需要；
2、整体规划设计较好，有用率高；
八层带电梯，提升了项目的档次。
项目劣势：
1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境；
2、户型设计面积较大，不能专门适用内地人购房对面积的要求；
3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。
宣传与销售方式
采纳传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售
销售价格
2780元起，高一层加50到100不等，均价3100
客户要紧来源
80%以上为内地游客
目前销售情形
住宅部分销售率已达到95%
其他
装修标准为毛坯房
2、4本项目优劣势分析
●本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点：
A、都位于亚龙湾。
B、均为新建项目
●本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：
A、位置更好，我们为临海一线，
B、产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅行房地产概念，迎合客户对旅行度假房产的需要，套房户型可自由组合）
C、总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。
●本项目与其他项目相比较具有的劣势：
采纳酒店式设计及配套，公共建筑面积较多
我们评判本项目的原则是慎重、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。
我们在以下部分的财务评判中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；
成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下推测的理论收益率。
随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅行产业的快速、稳固进展，房地产市场价格的回升也是指日可待。
三亚作为闻名的旅行度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅行目的地的xx度假酒店二期，更会为三亚旅行房地产业增加新的亮色，能够推测，本项目具有较好的市场前景。
第三章项目定位
——绝版海景视野，一生的度假打算
——国宝级的海景，您将不再是过客
结合xx度假酒店一期成功之处，规划设计的xx度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。
3．3开发该项目目的定位：
1．投资收益的最大化
2．提升现有xx酒店的品牌形象；
3．为亚龙湾成为世界级的旅行目的地做出奉献；
4．增强在市场竞争力；
5．增强客户中意度，提升客户重复入住率；
6．完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。
3．4项目开发的市场需求定位
xx度假酒店一期差不多运行五年。
过去的五年里xx积存了许多成功的体会，这些都将成为xx二期建成后，成功运作的保证。
五年中客人反馈了专门多好的建设性建议，是促使业主尽快开发xx二期的重要源动力。
这些意见包括：
1．对总体接待能力的需求，专门是节假日的客房需求，对海景客房，专门是对正海景客房的需求；
2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；
3．对现有园林和开敞的空间的满足和赞扬，需求更多的自然园景和多变的热带植物；
4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；
5．需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；
6．需求更多的独家休闲和VIP空间；
7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。
3．5．行业进展趋势项目阻碍
xx度假酒店建成以后，亚龙湾显现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的治理体会与优质服务，对xx形成了压力。
为了保持xx在市场上的竞争力，xx应该在以下方面跟上行业进展趋势，通过二期的规划与建设，制造更完美、更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店：
1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；
2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；
3．表达与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；
4．聘请、培养、培训并保持高素养的职员队伍，提高服务水准；
5．增加康体和健康水疗设施；
6．与一期合并，建成具有明显专门热带风格的超大的园林，强化其不可比性。
3．6公共的配套条件
1．亚龙湾国家旅行度假区1992年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政治理架构；
2．中国银行差不多设立储蓄所；
各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直截了当交付款操作和外币兑换；
3．邮电代办设置在各大酒店；
4．文化体育设施包括：
亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；
5．各大酒店自设医务室；
6．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；
7．排污系统、垃圾站健全；
8．通往市区和机场、车站的交通便利。
市场定位实际上确实是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
下面将依照“家庭生活的时期”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。
3.3.1、以“家庭生活的时期性”为划分标准的客户分析
家庭生活周期时期与特点
住宅购买
与消费特点
旅行及旅行物业购买
消费特点
1、单身时期：
年轻、单身
几乎没有经济负担，新消费观念带头人。
但普遍没有厚实的经济基础。
好动型青年公寓的要紧租买者。
对新生事物的同意较快，对旅行拥有浓厚的爱好与热情，专门对自助游情有独钟。
贷还款能力强，同意贷款购物的方式。
出游以朋友同事作为组合元素。
2、新婚时期：
年轻夫妻，无子女
经济条件比最近的今后要好。
购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。
对中小型住宅购买需求较为强劲。
经济处于上升时期，购买力强，开始以家庭为旅行的组合方式。
对自助游拥有更充足的财力、精力和爱好，而临时没有繁重的工作与家庭负担。
购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升时期的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。
3、满巢时期
（一）：
年轻夫妻，有6岁以下子女
家庭用品购买的高峰期。
不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。
开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅行的爱好和精力明显减弱。
4、满巢时期
（二）：
年轻夫妻，有6岁以上子女
经济状况较好。
购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的阻碍减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。
职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次
体会的积存，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。
开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活差不多提到议事日程。
时刻与财力对此的支持处于不断上升时期，同时财力和对新事物的同意程度正处一个最佳的平稳点。
5、满巢时期（三）：
年长夫妇与尚未独立的成年子女同住
经济状况仍旧好。
伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买平复、理智，住房储蓄购买力已达高峰。
仍旧拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。
但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的爱好。
6、满巢时期：
年长夫妇，子女离家自立
前期收入较高。
购买力达到高峰期，住房购买力开释大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。
对医院等配套设施依靠性增强，后期退休收入减少。
有充足的时刻和金钱打算度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的爱好开始减退，同时对新生事物的同意程度差不多大幅度下降。
7、孤独时期：
单身老人独居
收入锐减。
专门注重情感沟通、关注安全保证，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。
消费劲和消费爱好明显下降。
从上表分析可知，以“家庭生活的时期性”为标准划分的不同客户群中，项目的要紧目标客户群应包括下列3个部分：
3．3.1.1、经济富裕的年轻阶层
包括上表中时期1、2的人群：
年轻夫妻，无子女或单身人士。
行为及性格特点
对新生事物拥有最快的同意速度和最浓厚的爱好，因而，是旅行度假物业推广的突破点。
对自助游情有独钟，因而长时刻地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。
容量大，快节奏的旅行活动比较适合他们的口味。
因而，周边旅行景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。
价格适中偏低，使用时刻灵活，旅行配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。
经济实力及消费适应
本时期的客户群体尽管积蓄有限，但差不多开始进入经济实力的上升时期，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易同意。
随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。
由于临时没有专门重的经济负担，因此消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的阻碍。
同时，彼此间的相互阻碍力也不容忽视。
3.3.1.2、注重生活质素的成熟家庭
包括上表中时期4、5的人群。
该类人群的家庭结构及经济收入差不多进入稳固并不断上升的时期。
经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。
家庭拥有一定的积蓄，并进入有打算的收支模式中，对投资有着最浓厚的爱好及较强的实力。
度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。
经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳固后，媒体或市场营销活动的阻碍而激发的冲动型消费行为已差不多不存在。
但由于处于差不多稳固期，具有一定的社会地位，容易为表达和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。
3.3.1.3、财力雄厚人
包括上表中时期6的人群
拥有最充足的时刻和精力打算退休后的度假生活。
回复年轻时代的适应，喜爱与同龄人结伴而行。
节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。
尽管逐步进入“无收入”的时期，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时刻和金钱打算去享受退休后的悠闲生活。
期望可供支配的入住时刻和其它优待远比年轻一族要多，拥有长时刻自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。
另外，随着三亚作为旅行度假目的地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地点。
因此，本项目推出的旅行度假物业将会成为银发一族充分享受人一辈子的最后一个机会。
3.3.2、以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析
3.3.2.1、以上海为核心的长三角地区
主观阻碍因素
长三角地区人士的务实特点令其对投资风险的承担能力相关于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。
对新生事物的同意速度较慢，同意程度偏低。
但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。
因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；
同时，进展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。
客观阻碍因素
长三角地区与三亚地区气候上的差异一样，令海边度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方
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