公租房小区建设项目可行性计划书Word格式.docx
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第5章场址选择与建设条件43
51场址选择43
52项目建设条件44
第6章工程建设方案51
61规划与建筑方案51
62建筑工程61
63结构设计65
64给排水工程70
65电气工程77
66弱电工程91
67暖通工程91
68消防设计93
69人防设计100
610无障碍设计100
第7章节能节水措施102
71设计依据102
72给排水节能102
73电气节能103
74暖通节能105
75建筑部分节能设计105
第8章环境影响评价106
81编制依据106
82环境现状106
83主要污染源与综合处理107
84环境影响评价111
第9章劳动安全与卫生112
91指导思想112
92劳动安全112
93职业安全卫生健康对策与措施112
第10章组织机构与人力资源配置114
101组织机构114
102人力资源配置114
第11章项目实施进度115
111项目开发期115
112项目实施进度安排115
113项目实施过程控制措施115
第12章项目招投标117
121招标范围117
122招标组织形式117
123招标方式117
124招标公告发布118
第13章投资估算与资金筹措120
131投资估算120
132资金筹措123
第14章风险与社会效益分析124
141项目的风险分析124
142社会效益评价126
第15章研究结论与建议128
151结论128
152建议128
总论
项目背景与概况
1项目名称
XX公租房小区建设项目
2项目承办单位
单位名称XX有限公司
公司类型有限责任公司
注册资本5000万元
XX有限公司是隶属于XXX有限公司有限公司成立于1996年是省唯一一家国家级经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业经营范围包括土地房产高新技术引进开发市政路桥工程旅游服务开发区创建于1992年8月2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区园区规划面积386平方公里建成面积30平方公里建区以来园区坚持工业立区产业兴区招商活区科技强区建设扩区和谐安区的发展思路初步走出了一条高速度高科技高效益的科学发展之路20111245亿元同比增长3662实现工商税收70亿元同比增长40平均月度产值超过100亿元经济规模两年内接近翻一番园区经济继续保持快速健康发展经济社会发展亮点纷呈各项工作阔步推进国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放推进工业化进程的主力军赢得了XXX工业看XXXX工业看XXX的美誉
1与委托方签订的咨询协议
2国家及地方有关建筑工程设计规范和标准
3国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南试用版》
4建设部2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法2000年版》
5国家发展改革委员会建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数第三版》
6住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号
72010年第36次《中共XX市委常委办公会议纪要》
82011年8月25日XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》长政发〔2011〕16号
9XX市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知长政发〔2008〕30号
10其它相关文件规范规程及强制性条文
4编制范围
依据国家有关政策法律法规规程规范对项目建设的投资环境建设背景建设规模与开发条件建筑方案节能节水措施环境影响评价投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究
5项目建设地点
本基地位于XXX大道以西XXX路以南XXX路以东交通方便配套设施完善南面和东面与厂区用地相邻规划用地比较规整基本呈长方形南北向长98米东西向长234米用地面积为2063932平方米合3096亩
6建设规模
本项目用地面积为4132392平方米已建用地面积2068460平方米新规划用地面积2063932平方米其中新建建筑总面积8507225平方米新建地上建筑面积为8090611平方米新建地下建筑面积为416614平方米新建建筑可分为1栋多层和4栋高层
7主要建设条件
项目选址位于XXX大道以西XXX路以南XXX路以东交通方便配套设施完善地理条件较好项目周边水电供应充足工程建设所需材料均可在城区内及周边购买项目建设条件较好
8建设周期
本项目计划2012年上半年开工建设总建设期个月201年月至201年月
9投资估算及筹措
本项目总投资为195276万元其中工程费用157856万元工程其他费用14056万元不可预见费13753万元银行贷款利息9608万元
本项目所需资金75计划利用银行贷款其余为建设单位自筹
主要技术经济指标
序号名称单位数据备注1总用地面积平方米2063932合3096亩2总建筑面积平方米85072253地上总建筑面积平方米8090611其
中1栋公租房建筑面积平方米6215041栋商业面积平方米1228432栋公租房建筑面积平方米16009223栋公租房建筑面积平方米17257784栋公租房建筑面积平方米17161944栋服务用房面积平方米900585栋公租房建筑面积平方米21300005栋服务用房面积平方米833124地下总建筑面积平方米4166145建筑占地面积平方米5173516床位数个135307总房间数套18468建筑密度25079绿地率300510容积率39211总车位数个177其
中地上车位数个77地下车位数个100
结论与建议
1结论
项目符合省市战略发展规划具有很好的社会效益通过本项目的实施能够激活城市经济产生乘数效应促进城市经济快速发展能够合理高效利用土地提高土地长期效益有利于提升城市综合竞争力增加城市品牌与形象项目建设也是以改善民生促进社会和谐发展的重大举措是完善城市功能促进城市发展的客观要求是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势增强区域经济竞争力的需要同时也是稳定和推进房地产行业健康发展稳定房价的需要总之未来无论是在土地的合理利用土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面都有广阔的发展前景
2建议
积极做好项目前期准备工作以人为本加强各利益主体的沟通抓紧落实资金整合资源认真做好相关部门的沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通积极争取政府更多的相关优惠政策确保项目建设工作按时按量的顺利进行
制定系统化管理制度以保证项目有序运行加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成公共租赁住房建设是一项系统工程政策性强涉及城市中低收入群体的切身利益关系到改革发展稳定大局因此在项目建设过程中尽量做到有法可依依法办事尽量避免因项目建设产生矛盾冲突
引入行政问责机制并实施市场化规范运作必须要强化地方行政部门职责对于地方行政部门拖延公租房建设的行为须明确建立问责机制同时可通过面向市场进行招标建设能够有效提高公共租赁住房的供给效率从而尽快解决供给规模不足的问题
项目建设背景及必要性
项目建设背景
近年来XX市经济社会快速发展2010年全市实现地区生产总值454706亿元比上年增长155分产业看第一产业实现增加值20201亿元增长45第二产业实现增加值243703亿元增长207其中工业实现增加值202068亿元增长216第三产业实现增加值190802亿元增长115第一二三次产业分别拉动GDP增长029855个百分点三次产业对GDP增长的贡献率分别为13631356全年四个季度的GDP累计增幅分别为147150160和155
XX市近年GDP及增长率三次产业结构调整为44536420全部工业增加值占GDP比重为444全市非公有制经济实现增加值272839亿元占全市GDP的比重达600非国有经济固定资产投资237659亿元增长359占全社会固定资产投资的比重达744私营企业进出口总额为3302亿元占全市进出口总额的比重为542同比减少63个百分点
全年地方财政收入50632亿元比上年增长272其中财政一般预算收入31428亿元增长312财政一般预算支出40333亿元增长284全年城镇居民人均可支配收入22814元比上年增加2576元比上年增长127
XX市城市居民人均XXGDP总量在全省的占比为286经济总量在XXX三市中的占比达677全社会固定资产投资社会消费品零售总额一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为325314295和260城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元农民人均纯收入高于全省平均水平5584元
2主城区发展规划
根据《XX市城市总体规划20102020送审稿》XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展
XX市远景城市建设用地布局规划图
新版规划构筑的大XX概念XX规划区总面积近5000平方公里比2003年版的2893平方公里增长近1倍范围包括XX市区和XX县XXX县全部行政管辖范围以及XXX县XXX市的一部分规划区生态控制线范围总面积包括水面达2000余平方公里占规划区总面积的46％XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展XX中心城区将采取廊道式空间增长模式以构建一轴两带一主八片的城市空间结构为方向城市空间发展战略上提出一江两岸跨江布局沿江建设的思路在城市中心体系布局上跨江考虑城市主中心由河东和河西两部分组成
3保障性住房的发展背景
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定由政府统一规划统筹提供给特定的人群使用并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定起社会保障作用的住房城市房价在历经2007年的疯狂2008年的平淡和2009年的高歌猛进后高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙同时也成为影响社会和谐安定的敏感问题
面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现居者有其屋的理想和我国房地产发展现状与趋势为维护社会主义市场经济健康发展社会和谐安定建设部于2007年发文明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以公共租赁住房为代表的保障性住房制度随后相继出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用房管理办法》明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以城市住房困难家庭为保障对象实行货币补贴和实物配租相结合的政策
自2009年5月5日起国土资源部下发的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》至2010年4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知》以下简称新国十条凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房
2010年大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告并将其列在了促进房地产市场平稳健康发展措施的首位同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元建设保障性住房300万套各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标
据2011年初举行的住房与城乡建设工作会议透露2010年保障性安居工程建设规模创历年之最全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套基本建成370万套农村危房改造开工136万户基本竣工108万户均超额完成去年初国务院部署的任务2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比2010年大幅度增加在2011年建设规模继续刷新纪录的同时相关配套政策也在逐步完善
在国家大力发展保障性住房的大背景下作为保障性住房建设走在全国前列的XX更是大力推进政策性保障住房的建设始终将民生作为城市发展建设的重中之重把安居工程列为首要工程出台了一系列改革住房保障方式的举措2008年7月21日XX市委市政府出台了《关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见》《XX市经济适用住房货币实施方案》《XX市城市保障住房实施方案》三份文件形成了以一健三改为内容的安居工程总体思路2009年XX市《关于进一步加快棚户区改造工作的通知》提出2009年是XX市安居工程建设的攻坚之年和棚改的开局之年由此XX住房保障政策效应全面释放
根据《关于下达XX市2011年度保障性安居工程建设任务的通知》XX根据全国保障性安居工程建设工作会议精神安置XXX省政府下达XX市的2011年保障性安居工程建设任务结合全市近两年来的实际情况2011年XX市保障性安居工程建设的总任务为37592户其中新建廉租住房7288套新增公共租赁住房8362套新增经济适用住房5000套新增发放廉租住房租赁补贴1000户完成棚户区改造11000户完成国有工矿区改造4942户
2012年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议明确了今年的计划任务开工建设保障性住房棚户区改造住房3877万套竣工保障性住房棚户区改造住房1515万套新增发放廉租住房租赁补贴1万户
3公租房的发展背景
近年来随着经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大城市低收入家庭的住房条件得到较大改善但是由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小部分大中城市商品住房价格较高上涨过快可供出租的小户型住房供应不足等原因一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出同时随着城镇化快速推进新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现外来务工人员居住条件也亟需改善大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求
公租房建设的意义
公租房建设将满足完善住房供应体系当前经济适用房等保障面不到总人口的5加上危旧房棚户区城中村改造安置房等也量小面窄只能小范围救急尚难大面积保障特别是夹心层既买不起商品房也享受不到保障性住房处在住房体系空白区幸福生活住有所居是最重要的一条居无定所生活就不稳定也就谈不上尊严谈不上幸福由政府提供政策支持限定套型面积和提供优惠租赁价格由政府或政府委托的机构持有产权面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题
公租房建设将有效促进消费公租房的大规模建设势必将带动建筑钢材水泥等相关行业市场需求对刺激消费绝对利好更重要的是将解决中低收入群体住房困难无疑将让潜在的房奴从房贷重压中解脱出来拿出原本计划用于买房的那部分积蓄改善生活提高当前生活质量从而有力刺激消费
公租房建设将同时改善投资环境促进当地经济发展公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题还能进一步改善投资环境公租房建设以及其他方面的大力度民生投入将推动当地形成良好的社会生态有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿工作上安心这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说无疑是一个长期的利好消息这又将推动当地经济社会又好又快发展
项目提出的理由
进一步建立健全住房保障体系加快发展公共租赁住房中央到省的一系列政策措施的建设工作发展机遇重大有利于市尽快实现住有所居目标
项目建设
1改善居住条件促进社会和谐
现代住房经济学认为政府必须实施住房保障一个很重要的出发点是因为住房消费在过程中存在着很大的外部性在结果上具有很强的生产性古语说得好安居才能乐业国际上有很多公共卫生学文献证明良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键从这个角度来看住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素要提高社会生产力就不仅要提高社会平均的住房消费质量也要提高低收入人群的居住水平其实不论是在国内还是在国外是存在着这样一个事实的是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件会严重影响到居民的道德水准社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感归属感对周围社区当地社会都有着直接的外部性作用试想如果社会一个社区中相当一部分人群无家可归颠沛流离的那么社会治安状况肯定十分堪忧整个社会稳定和谐住房不仅仅是一个经济发展问题是一个社会问题政治问题除了无家可归者住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境身心健康受到较大困扰很容易带来社会不稳定因素到了很多人都为基本住房发愁的时候社会和谐稳定就只是一句空话整个社会就要为由此引起的不安定因素而付出高昂代价从很大程度上而言所谓住房保障具有社会投资属性可以从两个角度来理解防御性的社会投资防止无家可归的极端现象出现防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰对社会正常生产力的本可避免的破坏节约相关社会费用就像卫生保健一样有卫生经济学家测算在我国如果在预防保健上投资1元钱就可以节省8元多的医疗费还能节省100元钱的抢救费与其在结果上花几倍成本不如在源头上进行防范是主动性的社会投资提高居民普遍的住房居住质量尤其是低收入群体的住房水平这样提高人们的经济生产能力促进社会和谐发展
2
我国目前的住房市场发育尚不完全尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的平房简易楼房和旧楼房随着各地危改拆迁的不断推进这部分低价位房源日益减少与此同时我国每年城市化新增城市人口约1000万左右而城市新增建设用地又受到严格控制在这种人多地少的矛盾冲突下如果将所有中低收入群体都推向市场将必然导致住房市场价格的进一步提升带来更多的人买不到房住不起房因此在房价上涨住房短缺的时期加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺完善住房供应体系的有效途径之一可以说租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求
3有利于平稳商品房价格促进房地产市场健康发展
XX经济技术开发区创建于1992年8月2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区园区规划面积386平方公里建成面积30平方公里建区以来园区坚持工业立区产业兴区招商活区科技强区建设扩区和谐安区的发展思路初步走出了一条高速度高科技高效益的科学发展之路20111245亿元同比增长3662实现工商税收70亿元同比增长40平均月度产值超过100亿元经济规模两年内接近翻一番园区经济继续保持快速健康发展经济社会发展亮点纷呈各项工作阔步推进国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放推进工业化进程的主力军赢得了XXX工业看XXXX工业看XXX的美誉
综上所述本项目的建设是很必要的
宏观环境与市场分析
宏观分析
2010年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下我国经济稳步回升从前三季度的实际情况来看国民经济总体运行良好但是也存在一些不容忽视的问题今明两年的宏观调控要把稳定经济增长管好通胀预期作为主要任务
综上在良好运行的宏观经济背景下为公租房的建设奠定了很好的经济基础有利于其建设步伐的进一步加快
2政策支持
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号精神为加快发展公共租赁住房由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》以下简称《指导意见》于2010年6月12日正式对外发布旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难2011年8月25日XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》长政发〔2011〕16号进一步建立健全住房保障体系加快发展公共租赁住房XXX区XXX区和XXX大学城进行分点布局保障配套服务二是房屋来源上实行新建与盘活相结合在新建的基础上大力盘活现有安置保障房企业自建房和部分商品房切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题三是资金投入上实行政府与社会结合采用BOT方式由政府提供土地划拨利用社会和市场投资实现建设管理运营一体化减少政府一次投入提高小区管理水平四是租赁补贴上实现财政与企业相结合鼓励企业自建政府统建和社会参建由政府和企业配套补贴
四项工作一是抓紧存量房源调查由住房保障局具体负责进行存量房源的调查摸清底子登记造册二是制定市场管理规定政府要通过制定管理规定来明晰运作主体明确租赁价格做好物业经营实施市场监管确保公共租赁住房市场健康有序发展三是研究制定相关政策要尽快出台鼓励投资租赁对象租赁标准退场机制等方面相关政策不断增强工作的科学性针对性和可操作性四是拓宽资金投入渠道要用活国家省市的相关政策多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金
公共租赁住房建设要分两步实施交替推进第一步盘活存量住房要尽快组建班子认真调查研究出台相关政策完善公共配套第二步抓紧筹划建设通过充分竞争采取BOT方式按照政府主导社会投资企业运作租赁贴息的原则加大推进力度加快建设实施为全市发展公共租赁住房工作先行先试提供示范并要求各级各有关部门也要积极探索深入实际创新机制确保两年时间内全市基本解决20万人的住房保障问题
市场分析
房地产市场分析
1全国房地产市场
从周期调整来看2010年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段城市化进程人口结构中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在供求的不平衡再加上通货膨胀预期流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格通过对北京上海深圳广州四大城市均衡房价的测算表明不同城市对于均衡价格偏离的程度不一说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫因此行政性的价格调控即2010年的房地产宏观调控措施虽具有短期合理性但难以起到在中期改变周期波动的效果周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放从而有可能引发周期上行波幅的加剧
由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面并且这种状况可能将在中期延续而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来5～10年内保持较高的城市住房需求同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲因此政策的调整影响的仅是近期房地产市场中长期来看房地产市场必然处于周期上涨阶段
2XX房地产市场
在国家宏观经济走势的深刻影响下XX房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展
另外对于中部六省省会城市之一的XX而言还面临着与其他中部城市的激烈竞争尤其是武汉城市圈鄱阳湖生态经济区皖江城市带晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展给XX的发展带来较大的竞争压力特别是XX与武汉相邻存在较大的竞争关系相比武汉XX不具备竞争优势从目前经济发展状况上看武汉GDP总量比XX高且武汉为主要老工业基地工业较XX有发达从外部环境上看武汉为全国交通枢纽中心之一比XX有较大的竞争优势等等所以XX要在中部六省中取得经济领域的领先地位同时保障XX房地产行业的健康快速发展仍然任重而道远
同时相比省内周边城市XX在XXX省的经济地位日趋明显在其辐射带动下XX
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