某生态工业园仓储物流建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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（3）建设某某生态工业园的需要
某某生态工业园县，是某某县委、县政府实施产业强县“两大两中两小”战略的重要组成部分，也是省政府计划重点扶持的省级工业园县、2011年某某市重点建设项目之一。
本项目的建设将进一步完善生态工业园的配套设施，加快生态工业园建设的步伐，提高县域内产品流通效率及促进园县产业发展。
（4）促进某某经济快速发展
本项目建成后将促进其它行业的发展，使资金、资源等在更大县域范围内得到优化配置，加强经济互补性，通过县域间优势互补，形成有效的聚集和规模经济，全面推动某某经济快速发展。
（5）提高现代企业竞争力的需要
本项目的建设为减少流通领域成本，提高利润空间，增强某某市企业竞争力，为某某市国民经济的发展带来新的增长点。
（6）激活城市内需的重要途径
物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往县域也具有积极的引导作用，从而，有利于提高企业经济效益和社会效益，激活某某市内需。
（7）创造大量就业机会
物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多。
本项目的建设将有力地促进和带动周边人员就业，创造大量的就业机会，仅直接创造就业机会就达1500个。
总之，本项目的建设必将促进某某市物流业的发展，使资源与基础设施得到最优化配置，使之成为某某国民经济新的增长点，因此，建设本项目已迫在眉睫。
1.4报告编制依据
（1）国务院2011年2月审议通过的《物流业调整和振兴规划》；
（2）某某省国民经济和社会发展“十一五”计划；
（3）某某市国民经济和社会发展“十一五”计划；
（4）某某省《关于加快现代物流业发展的意见》；
（5）某某市《某某现代物流产业发展规划》；
（6）国家计委和建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（7）国家计委《投资项目可行性研究指南》；
（8）注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会《项目决策分析与评估》；
（9）项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；
（10）国家现行的有关行业规范、规程、标准；
（11）委托方提供的其他相关基础资料。
1.5主要技术经济指标
结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和资金安排计划，拟定了租赁方案并进行财务评价，计算主要财务数据及财务评价指标如下表。
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
一财务数据（20计算期总和）
1
总资金
万元
27178.12
2
营业收入
248002.56
3
营业税金及附加
13640.14
4
利润总额
107598.72
5
所得税
26899.68
6
税后利润
80699.04
二财务评价指标
项目财务净现值
11502.11
项目内部收益率
18.9%
静态投资回收期
年
6.5
项目总投资收益率
%
21.77
盈亏平衡点
55.7%
三、工程指标
建筑面积
13500㎡
容积率
0.68
绿化率
5%
1.6项目结论及建议
1.6.1结论
（1）项目地理位置优越，交通便利，适合发展仓储物流配送业，并且未来有较大发展空间。
（2）该项目的实施有利于某某县生态工业园的产业发展，项目建成后主要服务于某某市和咸阳市城际间的货物仓储和短途运输、配送服务，对提高斗门工业园内商品流通效率有重大意义。
（3）该项目的全投资财务内部收益率税前为23.2%，税后为18.9%，高于行业基准收益率12%；
投资回收期税前为5.6年，税后6.5年，盈利能力较好。
（4）本项目具有很大的、迫切的社会和市场需求。
（5）本项目具有良好的经济性，即良好的企业效益和社会效益。
（6）本项目各种建设条件满足施工要求，工程技术风险较小，项目运营过程中具有较强的抗风险能力。
综上所述，项目建设是必要的和可行的。
1.6.2建议
根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：
（1）项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
（2）控制投资。
项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。
（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、招商及经营全过程策划。
（4）重视营销方案的设计。
营业收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。
营业收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。
建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招八方客源。
第二章物流产业市场分析
2.1国际物流产业的发展现状及趋势
物流业在二次大战后得到了迅速发展，这是由社会生产力发展水平决定的。
二次大战以后，企业内部生产水平的进一步下降，伴随着存货管理已实现生产与分配间的“零库存”的优化，这意味着原材料、部件与组件的备货时间应大大减少。
同时全球经济一体化进程的迅速发展和新兴市场的形成，迫使企业采用全球战略，以寻找他们的生产资源，越来越多的产品成为全球产品在世界范围销售。
这些需求构成了物流发展的源动力，其中企业内部生产成本的降低是主要原因。
同时，为参与世界性竞争，企业必须降低产品的成本（包括生产成本和销售成本）、降低库存（包括仓储和运输过程中的库存），增加效益；
企业要求准确及时的信息，要求增加整个供应链流程的可视性。
第三方物流提供者为企业解决了上述难题，所谓第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。
因此，越来越多的企业纷纷选择了仓储物流业务的外包。
过去几十年物流实践证明，物流对企业在市场上能否取胜的决定作用已经变得越来越明显。
从本质上说，企业在市场上的表现主要是由产品的质量、价格以及产品的供给三个因素决定，其中任何一个因素对企业的竞争力都起着重要的影响作用，而这三个因素都分别直接受到物流的影响。
世界经济将在纵向上对工业、供应商、用户、贸易和物流公司进行重新分工，介入生产以及销售环节的物流公司的出现将是物流业发展的必然趋势。
第三方物流给供应链上各个参与者带来了很多好处和方便，因而受到了极大的欢迎，市场潜力巨大，必将成为物流业的主流。
2.2我国物流产业的发展现状及趋势
2.2.1我国物流产业发展现状
进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。
（1）物流规模快速增长
据统计，2011年我国社会物流总额同比增速由一季度下降3.3%，上半年下降0.8%，转为前三季度增长2%，反映出物流需求在逐步扩大；
前三季度物流业增加值同比增长4%，增幅比上半年提高1.9个百分点，呈加快增长态势。
2011年物流业增加值为23078亿元，同比增长7.3%。
2011年物流业增加值
指标名称
本期
同比增长（%）
物流业增加值
亿元
23078
7.3
其中：
交通运输业中物流部分
16809
6.0
仓储业
1737
10.6
贸易业
4035
邮政业
498
14.0
（2）物流业发展水平显著提高
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；
一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。
全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2010年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
（3）物流基础设施条件逐步完善
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
截至2010年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。
物流园县建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批县域性物流中心正在形成。
物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
冷链物流、质押融资、代收货款、供应商管理库存、县港联动、公路港物流、卡车航班、循环取货、新鲜派送、网络仓库等新的业务模式，具有较强的抗风险能力，显示了良好的发展前景。
而就2011年全年而言，虽然物流业受到国际金融危机较大程度的影响，但依然保持了旺盛的发展势头。
2.2.2我国物流产业发展存在的问题
我国的物流产业起步较西方国家比较晚，目前尚处于初级发展阶段，物流设施、物流方式较为落后，物流意识淡薄，与发达国家相比，我国物流业的总体水平滞后，主要表现在：
（1）条块化分割严重。
在中国，多年来在计划经济体制的沿袭下，使得原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归成若干个部门，必须分别向不同的部门有关审批单位提出申请。
更重要的是由于条块分割严重而无法做到科学有效的统一配置，资源浪费惊人。
（2）成本高。
我国的物流总成本大大高于发达国家，尤其在商品成本中，我国占到了60%，而美国和日本分别为36%和25%。
（3）库存大。
据统计，我国库存商品沉淀资金近年基本占到GDP的50%，而发达国家一般不超过1%，发展中国家也不过5%。
（4）效率低。
我国每年的物资损耗在3000亿以上，主要原因是物流活动效率低，一件商品从生产到消费，要经过十几次的搬运、装卸，长时间的储存、保管等。
（5）周转慢。
专家分析，国内一般企业资金周转1.3次，日本可周转8—9次。
其它在流通方式、物流服务等方面，都大大低于发达国家水平，直接影响了我国国民经济的增长。
发展物流业，已成为国家发展的一个重点。
当前，国民经济发展中出现的物流成本过大及物流不畅的重要原因，在于我国长期以来物流用投资规模相对较小，滞后于物流需求的增长，因此，我国将在相当长时期内经济建设对于物流行业发展存在较大缺口，需要大力发展。
2.2.3我国物流产业新的发展趋势
（1）政府引导下的县域化物流产业加快发展
在中央政府和地方政府的有效引导下，我国部分地县的物流产业已经形成了县域化发展的态势，并为当地的经济发展提供了强有力的支持。
2010年以来，县域物流合作有了新的推动，由江苏、浙江和上海两省一市政府主管部门倡导，行业协会牵头的长三角地县现代物流合作联盟正式成立，联盟成员已经在一些业务领域展开实质性合作。
上海、重庆、四川三省市签署了《口岸大通关合作框架协议》，在口岸查验、口岸资源、口岸物流、大通关报关报检、电子口岸等方面加强合作。
目前，我国物流园县（基地）约为475个，其中已经运营的122个，占25.7%；
在建的219个，占46.1%；
规划中的134个，占28.2%。
其中，东部、南部以及北部三大沿海经济县的物流园县占全国总量的54.7%，围绕海港、空港、陆港、制造业园县和城市物流需求发展起来的物流功能集聚县正在形成。
可以预见，物流园县将是今后物流业整合发展的主要形式之一，而这种物流发展形式对于带动地方经济，发展产业集群，提高投资吸引力，促进社会就业等一系列社会发展都是大有裨益的。
（2）新形势下物流产业呈现新变化
2012年上半年，虽然我国物流业运行出现了许多积极变化，但由于国际金融危机不断蔓延和加深的影响，我国物流市场需求仍显不足，整体增长水平明显落后于宏观经济增长，企稳回升基础尚不稳定。
下半年国家将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，物流业发展面临诸多有利因素：
一是国民经济企稳回升为下半年物流业发展奠定了有利基础。
二是扩大内需、提高消费取得一定成效将增加物流业有效需求。
三是世界经济趋稳，特别是美国经济开始回暖，将拉动物流市场进一步回升。
综合判断，2012年下半年物流业将呈现平稳加快增长态势，物流业发展不会出现新的反复，而且增长速度将有所加快，整体形势好于上半年。
今年4月份以来，物流业经营活动预期指数，连续三个月达到60%以上，预示未来物流业发展向好。
社会物流需求将随着生产的加快，投资的加大及贸易活动的逐步活跃而有所回升。
预计2012年社会物流总额增长6%左右，社会物流总费用增长8%左右，物流业增加值增长5%左右，物流业固定投资增长将超过60%。
随着物流需求的回升，物流企业经营外部环境将有所改善，物流企业业务量和业务收入大幅下降局面有望得到扭转，企业经济效益虽然不会明显改观，但将好于上半年。
（3）物流产业整体水平正在逐步提高，需求进一步加大
虽然目前物流行业还处在平稳回升中，但从中可以看到国内物流行业的变化趋势。
一批大型的生产流通企业正在采取有力措施加强物流管理，实施物流业外包；
大批国外生产、流通企业加快进入中国内地，将出现强大的物流需求；
中国作为世界制造业中心的崛起，对外贸易规模的扩大，要求良好的物流服务；
流通方式改革的加快，连锁、超市、便利店的兴起，电子商务的兴起，需要高质量的物流配送服务；
城镇化、农业产业化步伐的加快，农民生活的不断提高，要求物流服务提供支持；
西部大开发、东北等老工业基地振兴、中部崛起战略的事实，地县间物的流动量的增加要求良好的物流服务；
城乡人民生活质量的提高，要求高质量的物流服务。
我国的物流行业正在向良好的趋势发展。
2.3西部地县及某某省物流产业的发展现状
近年来，在市场经济机制的推动下，中国物流业呈现一派繁荣发展的局面。
由于近代经济重心在东部，东部构筑了海上物流大通道，有效地联结了世界各国，促进了国际间的经济交往，加之东部经济实力相对较强，这使东部物流业发展较快。
而西部由于地理位置的原因，加之基础设施薄弱、经济发展较慢等，这些都在很大程度上制约了西部物流业的发展，因此，东、西部物流有着较大的差距。
西部物流企业多数为传统的储运企业，条块分割严重，许多是隶属于商业、外贸、物资、供销系统，主要承担本系统的业务；
同时，企业分散、规模管理体制陈旧，企业的机械设施老化，人员的文化素质普遍较低；
此外，多数企业基本只发挥储运功能，很大程度上靠仓储创收，而仓储收费较低，又加之税赋等费用上涨，这使企业效益较差、负担沉重。
总而言之，西部物流企业总体水平较低，难以适应新形势的需要，也难以支持西部大开发的顺利进行，因此，西部物流产业还急需大跨步的发展。
就某某省的物流行业而言，具有一些先天的优势：
（1）良好的物流交通基础。
某某的铁路里程仅次于山东、河南、山西和四川。
某某省的省会某某地处东西两大经济县域接合部，也是陇海、兰新经济带核心县，具有承东启西、连接南北的重要枢纽作用。
咸阳机场与国内50多个城市通航，并开通了东京、新加坡等多条国际航线；
以某某为中心的高等级公路干线网已经建成；
某某铁路已经与东北、华东、华南、华中、西南及欧亚大陆桥形成了连接网络，某某省立体交通网络枢纽已经形成。
（2）良好的宏观环境。
某某省近年持续不断地进行招商引资，加速某某的经济发展。
每年举办的“西部贸易洽谈会”等多项展会已经初步在国内外形成了良好的口碑和声誉，某某等地市的经济不断增长，全省人均GDP的增长水平超过了全国的平均水平。
（3）物流需求持续增加。
某某省物流业发展规划初步形成，全省物流业发展步伐加快。
近几年，某某产业结构日趋合理，物流业占第三产业的比重有所提高，贡献逐年增加。
多元化，多渠道的商业经营格局日趋完善，仓储商店、超市、连锁店、便利店等多种新型商业业态在某某省逐渐普及，特别是具有国际品牌的沃尔玛、麦德隆等大型综合超市已经在某某安家落户，代理、物流配送、网上购物等经营方式相继出现并迅猛发展。
针对于此，某某省应大力发展专业化物流企业。
按照现代化、专业化、集约化，规模化的标准鼓励企业投资物流领域，培育特种货物、城市快运、专业配送，IT物流等一批专业物流企业，培育物流骨干企业，通过对物流企业经营活动予以保护，在工商登记、办理证照、交通管理，查验通关等方面制定优惠政策，为物流企业提供便利。
2.4某某物流业的发展现状及趋势
2.4.1某某物流业的发展现状
目前，某某现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但发展潜力巨大。
据统计，交通运输、仓储和批零商业，对某某经济的贡献（物流增加值）从2002年的111亿元提高到2006年的210亿元，占全市GDP的比重超过15%；
2012年将达到340亿元，占全市GDP的17%。
在经济持续增长的带动下，物流业巨大的市场潜力吸引和迫使企业探索降低经营成本、开辟新的利润源的途径。
现代物流产业良好的外部环境和内在的发展动力已经形成，建立以某某为中心的西部地县县域性物流服务体系的时机已经成熟。
根据某某商贸局制定了《某某现代物流产业发展规划》，按照“政府规划、市场引导、项目带动、政策扶持”的发展思路，提出了“1-8-10”发展目标：
即一个物流园县——某某国际港务县（新筑物流县）；
8个物流中心——六村堡空港、中储建材、西部车城、北石桥冷冻品、某某引镇仓储、纺织城服装、北郊果品和临潼新丰综合物流中心；
10个专业性物流配送中心。
2.4.2某某仓储物流业存在问题
目前某某相关的仓储物流设施和服务远远达不到厂商的要求和需求，物流服务供给和需求之间存在较大矛盾，主要有以下几点：
（1）条块分割，自成体系，传统的行业管理制约着现代物流业的规模发展。
受长期计划经济的影响，物流被分割成多个部门管理，物流体系的内在联系被人为地分割，造成了物流资源重组和整合困难，物流设施社会服务水平不高。
（2）观念陈旧、自我封闭，造成物流专业化水平较低。
部分企业固守传统的思维定式，追求大而全、小而全，不愿将物流业务委托给专业性企业完成，造成低水平的重复建设，流通成本居高不下，第三方大型龙头物流专业企业难以形成，参与国际竞争的主体实力无法增强。
（3）设备老化，技术落后，致使现代物流业发展速度缓慢。
批发零售业、仓储业和交通运输业等物流主体行业现有仓库设施陈旧，设备老化，从事现代物流的技术含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理。
（4）人才缺乏，难以保证现代化物流业高起点和高水平发展。
由于生产和流通企业中的相当企业领导层对现代物流业的作用、认识不到位，使物流知识的学习和培训工作相对滞后，造成某某物流业专业人才匮乏。
2.4.3某某仓储物流业的发展趋势
（1）建立政策引导和宏观调控为主的政策平台
成立物流产业专门协调管理机构，加大物流业的管理力度，研究制定扶持物流产业发展政策措施和法律法规，为物流业发展提供竞争公平、运作规范、服务优良的外部环境。
（2）建立高水平、高起点的建设物流基础设施、信息技术现代化水平为主的要素平台
要着眼于现代物流链式管理系统各个环节服务功能的增强和技术水平的提高，对仓储、运输、分拣、加工、配送、包装、网络服务等物流要素运用现代化电子信息技术进行更新改造，为物流产业的发展奠定坚实的基础。
同时，注重引导、鼓励现代物流企业运用电子信息技术进行改造，提升物流企业信息技术普及程度和应用水平；
扩展、延伸物流企业供应链的范围和半径，通过电子网络促进信息流、商流、资金流的有效结合。
（3）建立具有较大规模、较强竞争能力的企业主体平台
某某物流业要以提高和完善物流产业素质为目标，在抓好现有物流资源整合的基础上，重点引进国内外品牌企业，实现物流资源的合理配置，积极引导原来属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输以及批发零售业依照市场化原则，运用改组联合、收购兼并、股份合作、租赁承包、分块搞活等多种形式和办法进行资产重组，提升传统物流企业服务功能，扶持产生一批现代物流专业公司和配送公司，并做强做大3-5家具有较强竞争实力的第三方物流企业。
2.5物流产业政策解读
2.5.1国家政策解读
（1）《关于加快我国现代物流发展的若干意见》
2001年初出国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局联合印发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知。
“通知”特别强调，应加强对中心城市、交通枢纽、物资集散和口岸地县大型物流基础设施（即物流基地或物流中心）的统筹规划，规划工作要充分考虑物资集散通道、各种运输方式衔接及物流功能设施的综合配套，实现物流各环节的有机结合。
（2）《物流业调整和振兴规划》
面对国际金融危机对我国物流产业的冲击，2011年国务院及时制定实施了《物流业调整和振兴规划》，这不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
2.5.2西部及某某政策解读
（1）《某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划》
规划要求：
运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、县域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。
“十一五”期间，要充分发挥我省承东启西、沟通南北的县位和交通优势，加快建设“三大物流园县、十大物流配送中心、两大物流平台、四大物流体系”，形成以某某为枢纽，以宝鸡、榆林、汉中、安康为节点的现代物流产业体系，努力把我省建成重要的物流集散地。
（2）《某某省“十一五”现代物流业发展专项规划》
“十一五”期间，某某省按照“加强基础，发挥优势，优化布局，突出重点，分级实施，梯次推进”的原则，通过新建物流园县、物流中心和配送中心与整合既有仓储和运输场站设施相结合，形成以中心城市物流设施系统为骨干、中小城市物流设施为支撑、围绕县域物流集散的网络化物流基础设施体系。
重点抓好物流园县项目、运输设施建设项目、现代仓储和配送设施项目、物流公共信息平台项目、物流现代化示范项目、重要商品物流系统建设项目和应急物流系统建设项目七类建设项目。
2.5.3某某政策解读
（1）《某某市人民政府关于某某市加快现代物流业发展的意见》
意见指出：
某某市现代物流业发展缓慢，物流成本偏高，已成为发展开放型经济的薄弱环节。
加快发展现代物流业，是适应经济全球化和县域经济一体化的迫
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