廊坊万达广场的项目营销策划方案.docx

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廊坊万达广场的项目营销策划方案

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廊坊万达广场项目营销策划方案

“万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。

通过多次的沟通，本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。

1：

区域性商圈深度透析

一、本项目的商圈分析

——“地利人和，商权无限”

1、新华路有巨大的区域优势

廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来廊坊五大片区中的都市区。

这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。

一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起，大大减弱了两市的差异。

新华路区的未来则以“五个中心”为核

新华路区的未来“五个中心”

商业区中心：

金光道，爱民道

配送中心：

廊坊金光道南

商务中心：

新华路赤地区

科研中心：

新华路科技产业园

旅游中心：

万亩果园

而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。

而本项目即位于该中心区的核心地带。

2、规划的调整带动房地产的快速发展

随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。

逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。

2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。

33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。

在建的商品住宅408。

76万平方米，占全市在建商品住宅的18。

3%，居第二位。

由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。

3、人口急增加

房地产市场的快速发展带来的结果就是：

人口的急剧增加。

据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。

73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。

4、大量的土地资源储备

新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。

新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。

从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。

5、京沪高铁的兴建，将促进商业的发展

京沪高铁将在2010年开通，其便捷的交通，舒适的乘坐环境将越来越被人们认同，从而在一定程度上来打破地域概念，为新城区商业中心的形成提供机遇。

6、各大商家看中新华路，既带来竞争，又带来机遇

在2001年6月20日举行的“新华路商机交流会”上，有8个大型项目落户新华路，世界零售商业的两大巨头——美国沃尔玛公司与法国家乐福公司也看中了廊坊，其中沃尔玛公司已在去年年底开张。

这些大型商家的开张必将促进区内的商业竞争，这是劣势；但另一方面，这些大型商家将带平廊坊，甚至南、番、顺的人流，对区内的商业气氛的形成，旺盛起到带动作用，而只要避开其锋芒，另僻溪径，相信会获益非浅。

再加上新华路茶馆政府的“政府搭台、企业唱戏、提供条件、创造商机”的思路，新华路将“地利人多，商机无限”。

2：

利用高铁优势的影响

市政府审批同意高铁开通策划方案

2月28日，市政府审批同意了高铁总公司所拟的“关于廊坊高铁开通策划的请示”。

据此方案，通车时间较原计划提前半年。

运营第一季度开局良好。

第一季度运营开局良好，各项指标稳步增长。

1-3月，客流量1620。

4万人次，比去年同期增加了1。

98%；日均客流量18万人次，比去年同期增加3。

1%。

根据国际的经验，在高铁沿线物业中，受益最大的是商用物业，其次是写字楼，最后的才是住宅。

因为在这三种物业中，商用物业对人的选择最为广泛，而写字楼住宅则相对而言较为固定。

（1）高铁要领对商用物业的最大影响，可谓是人流

在廊坊，高铁一号线自1999年6月28日开通，对沿线商用物业如天河城、流行前线等商场带动了更多的人流。

据统计，天河城的最高客流量在64万人次，从而使天贸南大与吉之岛的年营业额增长率达到四成，也是天河城成为南海、顺德、佛山人到廊坊购物的首选之地。

一号线客流量，日均客流量18万人次。

而高铁二号线三元里到晓港站将在2002年底提前开通，一、二号线的贯通，将为新华路带来更大的人流量，交替支起到倍增效应。

（2）经营特色

高铁可以带来人流，但如何留住人流就更为关键。

沿高铁沿线开发的商用和业可分为三个圈，500米以内为核心商圈，米的范围内为内环圈，1000米以外为外围圈。

而目前在廊坊，受高铁影响主要为核心商圈。

高铁一号线开通二年以来，高铁一号线沿线的商场可谓有人欢喜有忧，除了天河城、流行前线、中华广场等几个商场外，其一超级商场却是“窗外人匆匆，窗内空荡荡”。

这与其经营品种少、定位高档不无关系。

由此而不能充分利用高铁带来的人流。

廊坊数码科技广场

由廊坊长江企业发展有限公司，位于新华路区金光道中号开办面积约8000多平方米数码广场，主要经营电脑产品及电脑配套产品，拟于年内开业。

4：

电子市场的前景

廊坊市目前的电子配件商贸主要集中在两地，一、以天河区的岗顶——五山片区，二、东山区的黄花岗科贸街。

其中天河的岗顶——五山片区有太平洋电脑城（一、二期）、天河电脑城、南方电脑城及五山科技街等大型电子（以电脑及其配件相关产品）商场，成为廊坊市目前最大、最成熟的电脑市场。

而新华路区目前已有近130万人，相当于一个中等城市的规模，区内又有全国著名的学府——中山大学，以及廊坊美术学院廊坊业余大学等高校，随着新华路区房地产的开发，一大批高质量楼盘都把智能化、宽带网做为基本的配套，而目前新华路区还未有一家专业的电子市场。

人们买电脑及其配件还要到天河岗顶去，为河南的电子市场创造了一个空白的切入点，这是其一：

其二，新华路区政府已把金光道、爱民道定位为商业中心，并加以大力发民。

零售业两大巨头之一的法国家乐福集团也将落户前进路，从而为该地气创迁极为浓烈的商业氛围，带来可观的人流。

而目前金光道商圈以婚沙摄影、百货零售及通讯产品为主，电子市场则为空白。

其三，高铁二号线三元里站至晓港站将在2002年底开通，并将与高铁一号线相贯通。

而本项目即位于高铁二号线市二宫站出口，其影响力将随着加以延伸。

随着高铁三号线的破土动工，并与一、二号线组成一个轨道交通网，高铁将全成为一个效应倍增器，为沿线的商用物业带来无限商机。

3、万达广场商场定位

新华路区首个高铁数码科技主题商场

1.支持点：

（1）即将开通的二号高铁是本商场最大的支持点；

（2）金光道一直是新华路区最具历史的商业旺区；

（3）新华路区是廊坊市商品房销售及成交额最大的区域，消费力强；

（4）新华路区没有经营电讯、影音的数码主题商场。

2.功能定位

B1层：

流行时尚、前卫特区、时尚新干线

经营种类A：

由于该层直接连接高铁入口，人流多，但逗留的时间短，以“快”为特点，所以较为适合安排即时购买类的商品，建议主营快餐、点心、饮料、便利店等。

占该层面积20%。

目标客户：

珍珠奶茶、东海堂、雪贝尔、SEVEN-ELEVEN便利店、屈臣氏、优之良等。

经营种类B：

专业“时尚、UPDATE”店，以经营青少年感兴趣的精品及饰品为主。

建议主营：

流行音像制品（CD、VCD、DVD等影音配件、游戏碟）、手机饰品、小型精品电器、通讯产品、各类流行精品服饰、装饰品、背包、皮具皮鞋、化妆用品、护理用品、流行书刊杂志等。

占该层面积的80%。

F1层：

天籁之音

经营种类A：

名牌影音专门店，占该层面积的15%。

目标客户：

CAV、天龙等专业音响代理商及厂家。

经营种类B：

其他经营影音产品及音响配件的商家，占该层面积的85%。

目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商。

注：

首层正对高铁出口位置设活动展示区，平时可作为休闲展示区作民场使用，当商家要搞活动时可租凭给他们作为展场演示区。

F2层：

网络时代、网络新干线

经营种类A：

以经营手机，电脑的品牌专卖店为主，占该层面积的20%。

目标客户为诺基亚专卖店、摩托罗拉专卖店、联想“1+1”电脑专卖店等。

经营种类B：

其他经营手机、电脑的商家，占该层面积的65%。

目标客户是前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商、天河电脑城的商家。

经营种类C：

著名大型快餐店，占该层面积15%。

目标客户：

麦当劳、肯德基等快餐店。

四、目标客户群定位

B1层：

●东海堂、雪贝尔、美心、珍珠奶茶、AM-PM、7-11便利店、屈臣氏、优之良品

●“专业FM店”，音像制品，流行杂志刊，时装表店

●正版CD、VCD、DVD图书等制品零售商、分销商、SWATCH、卡西欧等个体经营商，例如：

流行前线、状元坊的经营商

F1层：

●前万国商场的经营商、海印电器商场的经营商

●经营天龙、CAV等专卖店

F2层：

时代数码城

●诺基亚专卖店、摩托罗拉等专卖店

●电信器材的相关产品，如手机饰物及手机套等的经营户

●联想“1+1”电脑、七喜等大品牌的专卖店

●天河电脑城、中六电脑城等的经营商

●电脑软、硬件及附属产品的经营商

五、急需解决的问题

1、商场效果图

一个项目在未落成前，客户对其了解都是通过楼书、单张等宣传资料得知的信息，而最能给予客户暇想的是项目的效果图，它能最直观将未来楼盘落成后的形象展现给客户，并且是所有宣传资料中必不可少的元素。

而由于本项目的外立面还没有确定，故还没有效果图，在一定程度上会影响本项目的推广与销售，故敝司认为当务之急必须早日确定本项目的商场外立面及住宅外立面，并且请专人绘画商场效果图（包括日景及夜景）、项目整体效果图。

以最直观的画面将万达广场的繁华与兴旺呈现在客户眼前，吸引其认购。

2、商场平面间隔图

商场平面间隔图是吸引客户的一大指标，也是吸引消费者作为购物娱乐的重要因素。

平面间隔的规范设计使商场可以有效地疏通和引导人流，使商场可以最大限度地汇聚人流量。

由于商场的平面间隔图是销售招商中必不可少的道具，故在内部招商前必须绘画完毕并制作成销售资料。

3、现场销售中心

现场销售中心也是一个商场的外在形象，客户的第一印象是很重要的。

由于本项目的现场销售中心将设于商场首层，但由于目前工程进度还未跟得上，故只能在工地现场设一临时接待中心，方便接待来访的客户。

六、在急需要进行工作

1.广告公司的招标

广告公司对树立房地产项目的形象及传推广起到重要的作用，根据的工程进度及敝司的营销部署；目前要尽快确定本项目的全案广告公司，让广告公司尽快对项目有较深入的认识。

从而开展现场包装及推广工作。

确定广告公司时间：

2.物业管理公司的确定

3.装修公司的招标

4.模型公司的招标

七、推广思路

a）首先要了解目标客户的需要

i.河南首个电脑数码城——唯一性

一直以来，人们对购买电脑产品，只会联想到天河电脑城或海印电器城，而河南的购买电脑客户也不例外，而本项目就是要针对新华路区这个方面的空白，从而争取市场的份额，令到投资者有利可图，从而达到销售目的，本项目将是现新华路区第一个及唯一一个电脑数码城。

ii.高铁二号线河南第一站（会带动传统消费观念的转变，由北往南移）——便利之处

由于高铁二号线的即将开通，交通更加方便快捷，从而带动传统的消费观念的转变——由北往南移。

近两年来河南多个楼盘销售火爆，就是最好的例子，而本项目是高铁2号线，由北往南的第一站，即河南的消费前线；与河商业旺圈，北京路更是一江之隔，信步可到，从而肯定了本项目的商业优势。

iii.河南首个与高铁出口连通的商场——特殊之处

与高铁口连通是万达广场致胜的一杀手镜，是河南首个与高铁出口连通的商场，无论从南往北或从北往