房地产开发项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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（5）项目单位提供的其他资料。
1.3项目背景
1.3.1项目提出的理由与过程
2008年，X区房地产开发业完成投资29.7亿元；
商品房建设施工面积237.60万平方米；
竣工房屋面积25.72万平方米；
商品房销售面积39.55万平方米。
商品房销售额155831万元。
随着2003年撤市设区成为X市的三个“中心城区”之一后，开启了新一轮城市建设的热潮。
不断加大基础设施、公用事业、人居环境的建设投入，城市建设突飞猛进，市容市貌日新月异，城市的形象和品位大为提升。
相继完成了惠澳大道、新秋公路、惠南大道X段及城市主干道白云路、长安路、人民路、万顺路、承修路、开城大道、东华大道、金惠大道、北环路等道路及淡水铁桥、人民桥、东门桥的建设和改造，全面完成了全区102个行政村公路“村村通”的目标；
建成了城区生活污水处理厂和垃圾无害化处理厂，改造了一批排水污管网和城市美化亮化工程；
市政广场、大剧院、图书馆、档案馆、体育馆、文化体育公园、青少年宫、老年人活动中心等相继建成投入使用，供电、供水、通信、教育、卫生等设施建设日臻完善。
与此同时，棕榈岛、中铭豪园、瑞景居、昊康花园、中区华府、锦江国际、丽江花园、锦绣东方、半岛一号、东方新城、金碧雅苑等一大批上规模、上档次住宅小区的先后建成，大大加快了城市化进程。
虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场日渐复苏。
而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳“一小时生活圈”的提出、深圳地铁三号线延长线一直开至X，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产开发商纷纷进驻X大亚湾，催动市场开始复苏，X大亚湾地产进入新一轮的开发潮。
X黄金珠宝首饰生态产业集聚基地总体规划占地面积达2.2平方公里，包括珠宝工业园（内设厂房区、宿舍楼、公寓、黄金珠宝首饰街、商业大厦）、高尚住宅区（内设商住楼、花园洋房——及生态旅游健身俱乐部三大区域，是一个集“产供销”、“休闲旅”、“文博教”为一体的园林式生态产业集聚基地。
基地毗邻深圳，交通四通八达，距离深圳水贝工业园约45分钟车程，距惠盐高速新圩出口和深汕高速淡水出口约10分钟左右车程。
作为X市X区市区两级重点工程项目的X黄金珠宝首饰生态产业集聚基地，不仅是X区全力推进产业和劳动力“双转移”的重要基地，还是承接深圳珠宝产业转移的基地，又正好切中深圳、东莞、X三市一体化的实施内容。
因此项目在建设之初就得到了当地政府的大力支持，是当地政府重点扶持发展的支柱产业之一，已列入X“一区五园一城”的发展战略。
截止目前，已经有包括一家上市公司、八家中国名牌、六家中国驰名商标等30多家大型珠宝企业成为集聚基地的业主。
X企业理念一向是希望带给业主提供高品质的生活，真正实现“安居乐业”。
因此在工程建设上所挑选合作的均是全国一流的工程公司。
像一期建设的工程玉翠苑商住楼、商业街广场以及花园洋房等等，均由深圳华森建筑设计公司设计，江苏华建建筑公司建设。
无论在设计风格，建筑材料以及工程工期等各方面均可以让业主非常放心有保障。
该项目用地通过合法手续独资购得，X市XX实业发展有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。
本房地产项目在尊重分区规划的前提下，完善城市景观，是在顺应国家政策、顺应X市规划、顺应市场发展的情况下产生的。
1.3.2项目的进展情况
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。
本项目各项报批手续均按照建设项目立项及申请用地程序，取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
X黄金珠宝首饰生态产业集聚基地项目已于2006年3月份启动，至今为止已投入资金6亿元。
其中一期26栋厂房、5栋公寓、33栋宿舍已全部对外销售。
其中厂房和公寓现已回收资金3亿元，宿舍楼即将在2010年上半年回收资金1.8亿元。
现在筹备开发的是二期“玉翠苑商住楼”、“玉印山花园”、“商业街”商业住宅商铺。
“玉翠苑商住楼”已办好“三证”（国土证、规划用地许可证、工程规划许可证）。
“商业街”已办好“两证”（国土证、规划用地许可证），“玉印山花园”已办好国土证，用地规划许可证正在办理之中。
第二章开发企业简介
2.1企业基本情况
公司名称：
机构地址：
X区新圩镇长布村
法人代表：
高锦和
注册资本：
人民币一亿元
注册号：
441381000016629
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发；
加工销售铂金、珠宝首饰；
国内贸易。
成立日期：
二OO六年三月一日
营业期限：
二OO六年三月一日至长期
2.2公司开发经营情况
X市XX实业发展有限公司是一家集房地产开发、珠宝产业园开发一体化的多元化经营公司，注册资本金人民币1亿元，共有员工人数80多人，其中中高级技术人员30多人，2008年实现销售收入2.38亿元，实现利润5500万元。
公司是按照现代公司制度运作的企业，坚持“以人为本、服务社会、创精品人居环境”为发展理念，以“科学开发管理、塑造时代精品”为质量方针，以极强的开拓精神和创新精神改善X人民的居住环境为己任。
满怀信心的投入X这方热土的建设大潮中。
公司在项目策划、工程设计、工程技术、工程建设、经营管理等方面积累了宝贵的经验，并拥有精诚团结、追求卓越、富有开拓创新精神的高素质团队，而且资金充裕，具有雄厚的经济实力和创新能力。
展望未来，XX公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者！
放眼未来，公司将聚焦X区域，本着“诚信为本”的宗旨，坚持“信赖永远，托付一生”的企业理念，脚踏实地，以良好的服务态度，为客户提供了高品质的物业及高素质的物业管理。
2.3公司管理层情况
（1）母公司
深圳市行行行实业有限公司是X母公司，创立于1993年。
是“中国珠宝玉石行业协会副会长单位”、“中国珠宝玉石行业协会常务理事单位”、“深圳黄金珠宝首饰行业协会会员单位”。
“行行行”被评为广东省著名商标，公司和产品通过ISO9001：
2000国际质量体系认证、ISO14001：
2004环境管理体系、GB/T28001-2001职业健康安全管理体系、荣获国际采标证书，已发展成为一家大型珠宝公司。
行行行珠宝拥有三个镶嵌首饰加工厂和一个钻石金表金笔礼品加工厂，拥有千余名员工。
在毗邻深圳的X黄金珠宝产业园，公司拥有自主产权的总面积达1.2万平方米、装修精致的独立办公大楼及生产车间、近3000平米的员工宿舍楼，装配有最为先进的生产设备及完善的配套设施。
公司产品具有很强的影响力，近几年公司先后聘请了著名电视节目主持人孟广美小姐，香港金紫荆影帝胡军先生，集导演和演员天赋于一身的柳云龙先生、实力派影视明星孙红雷先生作为本公司及产品的形象代言人。
使企业文化和产品风格得以尽情展现。
作为行业领导，其地位以及形成的规模、市场占有率持续增长，公司发展势头强劲，2009年公司销售额近11亿元，每年为国家发展贡献了大量的税收和GDP。
（2）公司法人
公司法人代表高锦和先生，男，47岁，为公司控股投资人，毕业于武汉水运工程学院，大学文化，毕业后任职广州市港务局。
高锦和先生发展至今成为有一定经济实力的实干家，拥有多家实业公司，担任深圳市行行行珠宝有限公司总经理、深圳市润华田珠宝有限公司董事、深圳市行行行实业有限公司董事长。
（3）总经理
高文新，男，44岁，毕业于广东嘉应大学经理管理专业。
有丰富的房地产开发管理经验，完全能胜任该项目负责人。
第三章项目市场前景分析
3.1项目区情况
3.1.1X概况
行政区划：
2003年3月6日，撤销县级X市，设X市X区，X区辖原县级X市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。
区人民政府驻淡水镇金惠大道。
由此X由县级市改为X市中心城区的一部分，X由一个沿江城市变为沿海城市。
区位：
X地处X南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；
西连深圳；
中部与X市区环接。
市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。
优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--X正在以前所未有的速度向前发展。
交通：
经过20几年的发展，X已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。
3.1.2城市规划及定位
X城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成X总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。
X将配合X实施沿海城市发展战略，把X建成X滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。
3.1.3社会经济状况
X区2008年全年完成生产总值125.52亿元，比上年增长11.8%。
工业总产值219.23亿元，增长14.2%，其中规模以上工业总产值187.18亿元、增加值43.22亿元，分别增长14.8%和14%。
新签利用外资项目49宗，合同利用外资2.11亿美元，实际吸收外商直接投资1.99亿美元，增长22.4%。
外贸出口总额17.5亿美元，增长1.6%。
全年财政总收入13.89亿元，增长20.16%，其中地方财政一般预算收入9.4996亿元，增长23.89%。
全社会固定资产投资总额81.41亿元，增长31.1%。
社会消费品零售总额54.68亿元，增长22%。
农民人均纯收入7243元，增长13.8%。
单位GDP能耗为1.08吨标准煤/万元，下降3.1%。
年末金融机构人民币各项存款余额176.58亿元，增长14.2%；
各项贷款余额49.9亿元，增长22.2%。
3.2房地产市场分析
3.2.1X社会经济发展现状
（1）国民经济持续走好，投资环境良好
由图标数据看出，X近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。
尤其是2006年的GPD增长同比增幅已经超过16%的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示出X经济非常强劲的发展动力。
（2）居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变
由上图可看出X人均国内生产总值已接近2000美元大关，据行业研究表明，当人均GDP处于1000—2000美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占比例将会越来越大；
特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。
由此表明，X的房地产正处于高速发展阶段。
地理位置、周边环境及生活配套设施
3.2.2房地产市场状况
（1）商品房供应量稳步增长，市场进入快速发展阶段
X区房地产开发投资继2006年首次突破10亿元后，2007年又突破20亿元，2008年达到29.70亿元，三年投资合计62.25亿元，是1990-2005年累计的3.3倍。
2003-2007年商品房销售面积环比增长分别为7.8倍、1倍、35.7%、92.0%和144.7%，显示销售面积继2003年“井喷”后，开始进入连续大幅增长阶段。
2008年在政策和市场的双重影响下，商品房销售出现2002年以来首次负增长。
2008年全区房地产开发企业32家，商品房销售面积39.55万平方米、销售金额15.58亿元，分别比上年下降57.7%和53.1%，销售平均价格为3940元/平方米。
2005-2007年房地产开发投资连续成倍增长，并逐步迈向大盘、品牌时代，市场销售火爆，价格飙升，掀起新一轮飞速发展热潮；
2008年进入理性调整期：
投资增幅回落，市场销售开始由旺转向低迷，但价格保持平稳。
从2009年开始，在全国房地产供需市场进入新一轮的增长阶段的同时，X本地的房地产一手市场出现了量价齐升的局面，之前一段时间的库存产品正在以较快的速度消化，房地产供应市场出现较大的需求缺口。
（2）商品房供需保持平衡
在2002年前，X区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主，2008年度X市场总销售量为1780套，销售面积14.23万平米左右。
目前，在当地市场80%以上的购房是作自住用途，投资比例为7％左右，由此可见，市场健康度良好，还有极大的发展空间。
X大亚湾住宅市场经历了快速发展期、调整期、复苏期三个阶段,目前处于复苏期阶段。
受深圳市场回暖影响及长时间刚性压抑的释放,投资需求复苏，2009年上半年X、大亚湾市场一路飘红,半年的销售量已接近2008年全年成交总量，成交均价一路上扬。
（3）产业园区内住房刚性需求大，完善产业园区社区化
X黄金珠宝首饰生态产业集聚基地至今为止，已经引进了50多家珠宝企业进驻，其中大型的珠宝企业就有30多家，整个园区可容纳3至4万的就业人员。
在这些大型珠宝企业的带动下，且园区内具有庞大的生活设备需求，将会吸引更多的企业包括与珠宝相关的外资企业会进驻到园区内生产以及发展，领域包括原材料、工具、零售、设计、物流、衣食住行、休闲娱乐等等。
日后园区内生活、商业及办公的配套设施将会十分的完善。
预计2010年下半年有三分之二的企业可以入驻，至2011年可以全部招商入驻。
预计完全入驻后整个园区有企业80多家，员工人数达3万多人，园区产值200亿元左右。
因此园区内房地产市场有着巨大的紧迫的刚性需求，与此同时，需要配套一定的商业等服务设施。
（4）市场客户群在满足产业园内需求外，以投资客户为主，其中大部分为深圳投资客。
由于大亚湾、X的城市规划前景、深莞惠城市一体化进程的推进、石化产业利好显现，X、大亚湾房地产的投资前景和投资回报逐渐显露出来，与之形成鲜明对比的是大亚湾房地产与深圳存在着巨大的价差，最终促成了X、大亚湾的房地产市场投资火爆局面。
项目
客户来源比例
半岛1号
深圳客户60%，本地客30%，其他10%
四洲城市经典
深圳客户57%，本地客36%，其他7%
东方新城
深圳客户70％，其余为X本地客户
中建彩虹城
深圳客户75%，本地客20%，其他5%
万城
深圳客户15%，本地客80%,其他5%
峰景左岸
深圳客户30%，本地客户70%
景茂国际
深圳客户50%，本地客户40%，其他10%
中铭豪园
深圳客户40%，本地55%，其他5%
第四章建设条件和项目定位
4.1建设条件
4.1.1地理位置
X地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。
X南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。
现辖惠城区、X市和惠东、博罗、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
X区位于广东省东南部，居东江中下游南岸，地处珠三角经济区，东经114°
13′-114°
37′，北纬22°
47′-23°
06′。
东部毗邻惠东县，北部与惠城区接壤，南临大亚湾与香港隔海相望，西与深圳、东莞交界。
4.1.2自然环境
X属亚热带季风气候，北回归线横贯全市，境内雨量充沛、阳光充足、气候温和，年平均降雨量1700毫米，年日照总数2000多个小时，年平均气温22度，7月均温28.3度，1月均温13度，四季常青。
广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。
4.1.3社会经济状况
4.2场址方案
4.2.1地形地貌
（1）地形
区内平原丘陵交错，矮山浅谷广布，山势为东低西高，最高海拔＋1003.5米，最低为＋11.0米。
境内地势大部分由东南向西北倾斜，西南、东南、东北三面高，中部和北部低。
主要地貌类型为丘陵和平原。
区内主要由白云嶂（海拔1003.5米），铁垆嶂（海拔743米），黄巢嶂（海拔671米）三大山脉延伸的丘陵、盆地和沿河平原所组成，平原丘陵山地面积约占49.7％，平原面积约占50.3％。
其余地势比较平坦，海拔都在300m以下。
境内丘陵盆地，山川交错，地形复杂。
（2）地质
区内地层除志留系、二叠系外，出露从寒武纪到第四纪所有时代的地层，特别是中生代侏罗纪地层分布较多。
其次是石炭系地层，岩性以火山岩夹沉积岩和页岩，粉砂岩夹石灰岩等为主。
火山岩主要为燕山三期花岗岩和侏罗纪安山岩。
（3）地貌
X区地处南岭中段，地壳活动频繁强烈。
造山运动以强烈的断裂作用和广泛的酸性岩浆侵入为特征。
断裂构造发育，大小交织，犹如蛛网，具体有北东向、北西向和东西向三组，而以北东向组发育规模最大，并对区内层稳定性构成影响。
区内构造位于紫惠坳断束西南段，主要构成为海岸山断块和X凹陷。
4.2.2地震
X所处的大地构造单元属华南褶皱系，处于东南沿海地震带中部。
地层岩性多样，以花岗岩等岩浆岩为主，地质构造褶皱和断裂发育。
X市2006年通过了《X市防震减灾“十一五”规划》，按照该规划，到2010年X市应基本具备综合抗御６级左右地震的能力。
4.2.3场址周边概况
本项目位于X市X区新圩镇与秋长镇交界处。
属于深惠交界地带，在深圳居民1小时生活圈内，是深圳一级辐射区域。
◆从深圳市区内罗湖、福田、南山、宝安到本项目位置，平均距离约60公里。
从新圩出口出，走S358省道往淡水方向大约5公里即到。
◆从盐田走惠盐高速，更为方便快捷，总路程仅约40公里，车行时间大约30分钟。
◆本项目距离深圳龙岗区仅7公里，直线距离仅1山之隔，从龙岗坪山出口到本项目，总时间大约在15分钟之内。
4.3项目分析
4.3.1周边项目分析
目前，X区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛、半岛一号、棕榈岛、东方新城、建祥花园等项目。
中天彩虹城
楼盘名
位置
X区人民路
物业类型
住宅
建筑风格
现代欧式
功能
宜商宜住
占地面积
8.9万m2
建筑面积
46万m2
容积率
4.06
总户数
3160套
主力户型
两房76-85平米，三房118-126平米、138-156平米
配套
健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、图书室和放映室。
开盘时间
2007年１0月、2008年5月
销售价格
4500元/平方米
销售状况
80%
中恒世纪
X人民路
商住楼
现代风格
5728㎡
32081㎡
2.99
商铺：
108套，住宅：
424套，
一房一厅35—43平米，77平方米的二房，92平方米的三房
裙楼三层商业
2007年12月2008年6月
3900元/平方米3700元/平方米
约90%
X区淡水镇白云坑金惠大道旁
333500㎡
800000㎡
2.62
5000户
三房、四房
会所、底层商业
未开盘
预计3600元/平方米
下订85%
4.3.2环境和规模
项目依山傍水，三面环山，建于山谷之中，座拥三个人工湖泊，有非常优越、优美的自然景观。
坐享3000余公顷原生态山野园林，堪称项目后花园，山上植被丰富，树木林立。
各种鸟类鸣叫此起彼伏，好象大自然的召唤，令人心旷神怡。
（1）环境优美，空气清新，水质优良
山谷内负离子浓度5000—50000个/cm3，空气指数达到海洋、山野浓度标准，能帮助人体增强免疫力及抗菌力。
（人每天需要约130亿个负离子，而我们的居室，办公室，娱乐场所等环境，只能提供约1—20亿个。
）
水质清澈见底，水面平静如镜。
仿佛身处人间仙境。
⏹水面合计总面积超过10万平方米
⏹100%纯天然山泉，符合饮用标准
⏹指标符合Ⅰ类标准—接近于源头水，国家自然保护区水质；
经简易净化处理（如过滤）、消毒后即可供生活饮用者。
⏹水面能见度为5米，符合国家级自然保护区标准
（2）山形优美，坡度舒缓，是现代都市人亲近自然，享受生活首选。
⏹坡度大约为15-45度，平均25度左右。
⏹在此坡度下，步行每半小时消耗热量三百卡。
有益于心肺和血液循环、减肥。
⏹建筑随山起伏，采取回转排序布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合，避免了与山际线的视觉冲突，对环境价值提升亦有所拉动。
（3）规模庞大，总占地面积约220万平方米，约为2.2平方公里。
⏹深圳东部华侨城总占地面积9平方公里，其中绝大部分为旅游用地，住宅占地面积大约为100万平米，建筑面积大约为15万平米左右。
⏹深圳万科城占地面积39万平米，总建筑面积约43万平米。
⏹本项目较深圳已经开发楼盘中，为规模最大楼盘。
（4）其中约150万平米的玉印山花园项目
⏹纯粹山地洋房，稀缺资源
⏹巨大价值空间
4.3.3与深圳房地产市场对比
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