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2.分析问题

3.解决问题

论文内容：

要运用经济法宏观调控问题、消费者权益保护法、合同法相关的理论和规范。

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浅谈房价回落下的消费者权益保护问题

摘要

随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。

目前我国房地产业正而临两个互相矛盾义互相关联的问题：

一方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经济持续增长目标的实现：

另方面是房地产消费者权益的保护亟待完善，中国消费者协会1998年消费者权益保护日报告表明，在最近的一两年中，消费者对房地产消费投诉的案件逐渐增多起来，成为我国消费者权益保护的一个新课题。

二者的矛质在于，第一个问题主要体现了房地产经营者的利益，第二个问题则主要体现了消费者的利益，这两方面的利益本身就存在消涨和对立的关系。

两者的联系在于它们之问存在互为因果的关系，对房地产消费者权益保护的欠缺必然影响消费者买房的欲望和住房商品化的进程，从而使房地产消费市场陷入疲软；

而住房商品化的低水平则意味着房地产消费者权益的低层次，住房改革小能深入划房地产消费者的权益将停留在旧体制下那种完全依赖单位分房的被动地位，其作为消费者的充分资格亦无从淡起。

关键词：

商品房消费者消费者权益保护改革

一、问题发生的背景

在2008年经过国家几次宏观调控，商品房的价格出现回落。

商品房的价值回落到2006年的水平，面对大量的商品房，开发商开始采取大量打折促销活动。

许多付了首付的购房者看到商品房价格回落，感觉自己上当了，开发商在和自己签订合同是存在欺诈，故找开发商商议以现价再签订购房合同，否则要开发商补偿自己的损失。

开发商则认为房价回落不是自己所决定的，合同不存在欺诈行为，完全合法，以此拒接购房者的要求。

为此大量的商品房消费者与开发商之间产生合同纠纷。

从法律角度上来讲，商品房的价格回落不影响购房合同的合法性。

换句话说就是购房者不能以商品房的价格回落的原因来要求开发商退房或者补偿购房者的商品房降价前后的差额。

但是这样严重的损害了商品房消费者的利益。

所以我觉得从这件事情上我国应该加强商品房消费者权益保护。

二、商品房消费者权益保护的必要性

商品房的价格回落，开发商和购房者相互对立的利益发生冲突的时侯，法律保护的侧重或法律的价值取向取决于多重因素，但最根本的是经济发展的客观需要，以及体现一种社会经济制度的基本要求。

我国经济体制改革的总趋势要求深化住房制度改革，加速住房商品化的进程，而从整个房地产市场的发展程度来看，目前生产市场的发展速度已人人领先于消费市场，由卖方市场转为买方市场的趋势已现端倪，市场关系的失衡客观上要求法律价值取向倾斜的侧重；

而我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广人人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的优先保护。

这一切都决定了将房地产消费者利益由一般民法保护上升为消费者权益保护高度即予以特别保护的必要性：

三、消费者保护发展的需要

（一）房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，它义直接关系劁公民的基本生存权利，故而应当将其纳入消费者保护法的范畴。

消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。

例如本世纪初美国消费者运动是以争取洁净食品和安全药品为目标，到了60年代以后则深入到诸如汽车安全笛较高级的领城；

我国80年代初期商品经济水平较低，消费者保护的要求人都限于食品和一般日用消费品。

80年代中后期利90年代初期，随着我国经济发展水平和人民生活水平的大幅度提高，消费者保护的热点集中到价值相对较高的家用电器等较高档消费品上；

近儿年来，我国房地产业迅速发展，买房这个普通百姓数年前还不敢问津的话题成为新的消费热点，房屋价值之高、与消费者基本生存利益联系之紧密，自然使之成为消费者权益中最重要的权益。

房地产消费者权益的突出地位也表明了我国公民生存权利质量的巨人变化。

当人们的温饱问题尚未完全解决之前，对住房消费小可能提山过高的要求，但当人民生活水平达到“小康”阶段时，对住房消费的要求便开始强烈起来。

国际上一些专家和机构的调查显示，住宅建设规模与国民生产总值之间存在一定的比例关系，此比例关系呈倒葫芦形曲线变化，当人均收入达到1000美元时，住宅投资达6～7％，为最高峰值。

我国目前正处于开始进入此峰值的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。

党的“十五大”提出了建设社会主义法治国家的目标，实现这一目标的重要内容是公民权利意识包括消费者权益保护意识的大幅度地提高。

最近我国签署了《公民权利和政治权利国际公约》，在我国最基本的人权是广大人民群众的生存权利。

现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。

房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。

现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。

这种优先保护原则与消费者保护法的保护原则是完全一致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公民根本利益的要求出发，还是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，都有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。

（二）实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。

我国随着住房改革的深入，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减，取而代之的是房地产经营者昂首阔步进入房地产市场。

与一般市场经济国家的房地产商相比，我国的许多房地产商的强势地位毫不逊色，其中不乏以权力支撑的党政军机关开办的房地产公司，包括房地产主管部门所属的政企一家的行政性公司。

普通居民作为房地产消费者难与这些强有力的经营者相抗衡，这种力量对比的消涨对消费者显然不利。

对公民个人消费权益的优先保护体现了现代民法社会本位的发展趋势，是现代商品经济高度发展引发对公民基本生存权利予以特殊保护的客观要求；

公民个人与法人团体相比，前者处于弱者地位，在经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面都很难与以法人形式出现的经营者相匹敌，因而法律维护公平的宗旨要求在保护的取向上应对消费者有所倾斜。

我国房地产市场发育的不完善更使法律保护有必要向消费者倾斜。

我国房地产市场发育不完善的主要表现之一是，房地产一级市场即生产经营市场发展较快，而二、三级市场即以房地产转让和再转让为形式的房地产消费市场发展滞后；

而在一级市场中又以与房地产消费者生存利益最密切相关的普通适用性住宅建设相对不足。

房地产立法大量的是关于大力发展房地产一级市场即生产经营市场的规范，而房地产消费市场的规范比较欠缺，对房地产消费者利益保护的规范更为薄弱；

在已有的房地产立法中，与普通居民生存利益最相关的住宅制度主要依靠政策规范调整，而法律保护相对不足。

这种情况与现代社会对公民生存利益的优先保护原则有相当差距，是造成目前我国居民购房热情不高，房地产销售市场不畅的一个重要原因。

应当承认，在房地产业能够为经营者和政府财政带来巨大利益的吸引下，我国前些年一些地区大力发展房地产业，在利益的倾向上是注重对房地产商业利益的保护，而对房地产消费者利益的保护相对不足。

房地产消费者利益与房地产经营者利益的关系具有冲突的一面：

地价越高房价也越高，消费者负担也就越重。

我国的土地使用权出让制度因现行体制的缺陷造成批地过多过滥，以协议批地方式为主（占90％以上），使一些经营者通过“炒地皮”、“倒项目”大发横财，房地产消费者却不得不为此付出沉重的代价。

更有甚者，个别房地产商为增大利润比例，与建筑商串通，不顾工程质量，偷工减料，极大地危害了消费者的利益。

虽然国家通过法律和行政手段努力对房地产经营者加以约束，但上述问题的解决远不尽如人意。

为此法律的保护功能有必要进一步向消费者权益倾斜，即通过消费者保护法的特殊保护手段强化对消费者的保护和对经营者的限制。

（三）公正审理侵害房地产消费者权益案件的需要。

我国《消费者权益保护法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。

这7项权利包括：

获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。

现实经济生活中房地产消费者的这些权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。

我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；

此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用等行为，均应承担损害消费者利益的法律责任。

目前我国法律对损害消费者房地产权益的一些特殊情况缺乏专门和完备的法律措施，如经营者未能按规定向消费者交付产权证导致的权利瑕疵问题、期房不能如期交付的责任问题等。

四、房地产业健康发展的需要

我国《关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的报告》提出要“引导房地产业健康发展”的方针。

我国房地产业目前的困境是一级市场与二、三级市场脱节，即生产领域与流通和消费领域的脱节，表现在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房销售不畅大量积压。

这种形势使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现，国民经济持续快速发展的努力受阻，造成整个房地产业和消费市场疲软、商品房销售不畅是我国房地产业发展不健康的一个重要因素。

五、商品房消费者权益保护理论障碍

从当今世界各国消费者权益保护法的立法现状来看，房地产消费者权益受消费者保护法的保护程度较低，其法律实证意义很有限。

这种情况的理论障碍主要表现在以下三个方面：

第一，在消费者权益保护法律关系的权利客体问题上，当今的消费者权益保护法主要局限于对消费者动产权益的保护，而很少包括不动产权益保护。

一些重要的消费者保护国际法规范更明确规定其不适用于不动产，如《斯特拉斯堡公约》和《产品责任指令》均规定消费品主要指工业制成品，而不包括不动产。

大多数国家现行的消费者保护法也与上述国际法规范相一致，不将房地产作为产品或消费品对待，不将其纳入消费者保护法的调整范围，明确将不动产纳入消费者保护法的只有极少数国家（如西班牙）。

我国法律包括《消费者权益保护法》中并无动产与不动产之分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言。

第二，在消费者权益保护法律关系的主体问题上，当今消费者权益保护理论的主流观念强调消费者仅指公民个人，而不包括法人。

在1978年国际标准化组织消费者政策委员会第一届年会上，把消费者一词定义为“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员”；

我国国家标准局1985年发布的《消费品使用说明总则》国家标准规定：

“消费者-为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”；

理论界也大都认为“把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法”。

（注：

谢次昌主编：

《消费者保护法通论》，中国法制出版社1994年4月版，第1页。

）但我国目前房地产买方主要是法人，这不仅表现在公房首先是由单位购买，即单位直接与房地产经营者形成买卖（或共建、承包）关系，而且表现在即使是商品房也往往是以单位名义购买，然后再由单位转售给内部成员个人，真正以个人名义购买商品房的目前只占很小的比例。

按照这种主体划分标准，多数购房（包括公房和商品房）的房地产消费者因为不是直接与经营者发生交易关系而不具备消费者权益保护法的主体资格，亦不能受到消费者保护法的保护。

此外，我国目前房地产消费者的绝大部分属于公房消费，消费者的相对人并非经营者而是其各自的单位，按照消费者保护法的一般原理，没有经营者参加的消费关系不构成消费者保护法律关系。

第三，在消费者权益保护法律关系的内容问题上，消费者与经营者权利义务关系在大陆法中最早起源于合同法，基本属于债法的内容范畴；

在英美法中则起源于侵权行为法而非一般的财产法。

而房地产权益主要属于不动产权益，此种权益内容与大陆法债权内容的分野十分鲜明，与英美法的财产法较接近而与侵权行为法有较大距离。

因此房地产消费者权益保护的内容在形式上与消费者权益保护法的传统内容显得不够匹配或兼容。

我国《消费者权益保护法》的内容也主要与合同法相关，更由于系统物权法的缺位而基本上未体现物权法保护的因素和机制。

上述问题在理论界虽然未见正式作为立法障碍提出过，但客观上可能成为将房地产消费者权益长期排斥在消费者保护法的保护伞之外的理论依据，我认为这些障碍都是可以而且需要适时予以消除的。

六、商品房消费者权益保护障碍的消除

在私有制条件下，公民基本上可以等同于消费者，法人等同于经营者；

但在我国现行体制下，情况却有所不同。

由于我国长期实行福利分房，在房改中的公房出售和以单位名义购买商品房再转售给内部成员的作法，在一定意义上使单位法人扮演了公民个人房地产权益的赠予人、代理人、甚至监护人的角色。

不可否认，此种体制的初衷是基于更有效地维护公民基本生存权利的目的，但实际效果适得其反，不仅使公民房地产权益苦乐不均而与社会公平宗旨背离，而且在保护公民房地产权益问题上不免越俎代庖。

公房出售前居民的房地产利益在价值上仅仅是其工资收入的极小部分（一般在5％左右），此种利益在性质上充其量不过是作为承租人享有的很限的债权利益；

而公房出售后居民一跃成为房屋所有权的主体，商品化的住房成为绝大多数公民最重要的财产，一般职工购房的代价甚至是倾其终生的积蓄，用身家性命形容也不过分，对此种权益的特殊保护要求骤然变得强烈起来，居民再也不是以福利受惠者的超然态度对待自己的很有限的房地产权益，而必然寻求最严格和最有效的法律保护-消费者权益保护。

七、现有条件下购房合同签订建议

第一，文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签订，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”；

第二，凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨；

第三，将开发商口头承诺的内容（当然最好能有规划文件的复印件）签进合同，如开发商不配合，也一定要争取；

第四，详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等；

第五，开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平；

第六，将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”；

第七，在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。

参考文献

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[2]谢次昌.消费者保护法通论.中国法制出版社.1994（4）

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