河北省房地产估价师制度与政策房地产经纪人员职业技术能力考试试卷_精品文档.docx
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2016年河北省房地产估价师《制度与政策》：
房地产经纪人员职业技术能力考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。
A：
后续开发经营期究竟多长要预测准确
B：
各项收入、支出在何时发生要预测准确
C：
各项收入、支出发生的金额要预测准确
D：
各项后续开发完成后的利润要预测准确
E：
工业用地的监测点评估价格
2、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
3、在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
（2005年试题）
A：
第一阶段
B：
第二阶段
C：
第三阶段
D：
第四阶段
E：
借款合同
4、按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
5
E：
执行层的组织协调
5、房地产投资的收益，包括投资回收和__两个部分。
A．投资风险
B．投资利率
C．投资现值
D．投资回报
6、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是。
A：
有自己的名称和组织机构
B：
有固定的服务场所
C：
有不少于500万元人民币的实有资本
D：
有一定数量的周转住房
E：
执行层的组织协调
7、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元／㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。
根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为。
A：
1．07％
B：
1．11％
C：
1．20％
D：
1．25％
E：
工业用地的监测点评估价格
8、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。
A：
股份
B：
股票
C：
股单
D：
公司债券
E：
执行层的组织协调
9、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。
A：
拆迁补偿费及有关税费
B：
市政基础设施建设有关费用
C：
贷款利息
D：
建安费用
E：
借款合同
10、__是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。
A．永久荷载
B．长期荷载，
C．可变荷载
D．偶然荷载
11、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
12、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。
（2007年试题）
A：
负债业务
B：
资产业务
C：
中间业务
D：
代理业务
E：
执行层的组织协调
13、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。
A：
最高最佳使用原则
B：
合法原则
C：
替代原则
D：
独立、客观、公正原则
E：
工业用地的监测点评估价格
14、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。
A．地区购物商场
B．居住区商场
C．邻里服务性商店
D．特色性商店
15、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
16、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指。
A：
资本价值风险
B：
未来运营费用风险
C：
时间风险
D：
持有期风险
E：
借款合同
17、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
18、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为年。
A：
50
B：
60
C：
70
D：
40
E：
执行层的组织协调
19、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
20、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价__万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
21、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A．10
B．15
C．20
D．30
22、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%
B．5.17%
C．7.75%
D．8.59%
23、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为。
A：
8．0
B：
5．6
C：
5．0
D：
0．7
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为．【2003年考题】
A：
被烧损前的状况
B：
被烧损后的状况
C：
被烧损前与被烧损后的差异状况
D：
未来修复或重建后的状况
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不正确的是。
A：
城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴
B：
城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：
城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：
城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。
A：
37
B：
40
C：
43
D：
50
E：
借款合同
2、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。
A：
原土地出让方
B：
市、县人民政府城市规划行政主管部门
C：
市、县人民政府房地产管理部门
D：
原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
E：
执行层的组织协调
3、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。
A．12.35%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.93%
4、下列关于地役权，表述不正确的是。
A：
地役权自地役权合同生效时设立
B：
地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
C：
土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外
D：
地役权可以单独抵押
E：
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记
5、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。
A：
开发商的直接损失
B：
开发商的精神损失等间接性损失
C：
购房人的精神损失等间接性损失
D：
商品房销售代理商的直接损失
E：
购房人的直接损失
6、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：
22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：
28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。
问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
7、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．（2007年试题）
A：
商用房地产风险更高
B：
商用房地产的收益更高
C：
商用房地产的价值更高
D：
商用房地产的增值潜力更大
E：
借款合同
8、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。
A．3252元/m2
B．3435元/m2
C．3565元/m2
D．3343元/m2
9、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。
应补地价为（）元/m2。
A．350
B．300
C．200
D．150
10、边际收益递减规律也称生产要素__规律。
A．边际产量递减
B．边际因素递减
C．边际效果递减
D．边际收效递减
11、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。
A：
离、退休时的提取
B：
完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取
C：
出境定居时的提取
D：
职工死亡或者被宣告死亡时的提取
E：
职工翻建住房时的提取
12、以下关于成本法理解中，正确的有。
A：
成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法
B：
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值
C：
成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”
D：
成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格
E：
成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法
13、物业管理服务收费的计费方式主要包括。
A：
服务制
B：
酬金制
C：
包干制
D：
管理制
E：
服务和管理制
14、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
15、工程设计资质分为。
A：
工程设计综合资质
B：
王程设计行业资质
C：
工程设计专项资质
D：
工程设计劳务资质
E：
工程设计专业资质
16、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。
A．收益递增递减原理
B．适合原理
C．均衡原理
D．替代原理
17、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
A：
购买自住住房
B：
建造自住住房
C：
翻建自住住房
D：
大修自住住房
E：
购买商业门市
18、以下属于房地产区位状况比较、调整的内容有。
A：
内部的基础设施完备程度
B：
城市规划限制条件
C：
平面格局
D：
环境景观
E：
外部公共服务设施完备程度
19、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。
A．建筑安装工程费
B．土地使用权出让金
C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费
E．城市基础设施建设费
20、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。
A．回收固定资产余值
B．自有资金
C．长期借款
D．净转售收入
21、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A：
特定地理范围内
B：
特定时期
C：
特定的政治环境
D：
特定市场营销环境
E：
特定市场营销计划
22、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括__。
A．拖欠的建筑工程材料费
B．拖欠的建筑工
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