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收益率
Abstract:
Nearly20yearsofrealestateenterprisesofourcountrygrowsvigorouslyandheat,hasalwaysbeenthepillarindustryofnationaleconomy,isalsotheimportantimpetustothedevelopmentofnationaleconomy.Moreandmoreinvestorsareinvestinginrealestate.However,asChina'
srapideconomicgrowth,realestateenterprisestomaintainacertaingrowthrateandsustainable,inadditiontostrengthenenterprisemanagementtoreducerisk,moreimportantistograduallyimproveenterprisestrength,theoptimizedvariousfactorsimproveprofitability,hasbecomethetoppriorityintheprocessofthedevelopmentofrealestateenterprises.
AimingattheexistingproblemsofChina'
srealestateenterpriseprofitability,reflectingtheinfluenceofcorporateprofitabilityindicatorsareusuallyreturnonnetassets,salesnetinterestrate,operatingcashflows,themainbusinessrevenuegrowthpershare,etc.ArticlemainlyvankerealestateasanexampletomanyrealestateenterprisesinChinaintermsofprofitabilityforthinkingandanalysis,theproblemexistinginlistedfinancialindicatorsofvankeinrecentyears,throughtheimpactoftheseindicatorsofprofitability,aswellastheexistingproblems,andputsforwardcorrespondingSuggestions,toimprovetherealestateenterpriseprofitability.Forrealestateenterprises,iftheprofitabilitycan'
tgetthecorrectunderstandingandeffectiveincrease,thenitwillbefacedwiththedeclineandfall,sobyfindingouttheinfluencingfactorsofrealestateprofitabilityisoptimizedtoimprovetheprofitabilityofrealestateenterprisesisimminent.
Keywords:
Realestate;
Aprofit;
Yield
绪论
近二十年来，随着国经济水平的不断提高，房地产市场也日渐繁荣。
在以前，人们并没有认识到房地产行业的重要性，而现在，作为国宏观经济的重要组成部分，房地产行业在各领域发展中起着不可忽视的推动作用，而且时时刻刻影响着居民的日常生活。
最近几年，国家推出了一系列有关房地产的调控政策，影响了不少房地产企业的经营业绩。
面对逐渐恶化的市场环境，房地产企业需要采取更多积极的措施，提升自己的经营业绩，才能在众多竞争对手中脱颖而出，生存下去。
很多因素都可以对房地产企业的获利能力产生影响，所以企业的股东、管理者、其他相关人员等非常迫切的想要找出那些影响较大的因素，从而针对性的制定经营战略，以获得更多的利润，因此，有必要对房地产企业的盈利能力进行分析，因为它直接关系到房地产企业生死存亡。
房地产企业盈利能力受到财务指标、企业规模、成长性等因素的影响，这些因素如果发展不均衡的话，会对企业盈利能力产生阻碍，从而关系到企业的发展。
企业性质的不同和企业经营情况不同，公司的盈利能力也会不同。
文章从企业盈利能力和财务分析指标两方面进行分析，结合万科地产近几年来有关盈利的财务数据，阐述房地产企业盈利方面存在的问题，进而提出改进房地产企业盈利能力的相关建议。
1盈利分析的概述
1.1盈利能力分析的概念
盈利能力的表现形式是企业的资金和产品在不断地生产和变现的过程。
企业在生产和销售中，如果产品销售出去，那么企业就获得了相应的利益，产品就体现了它的价值，从而体现了产品的盈利能力。
盈利能力体现一个企业的发展状态，在企业发展的过程中不但要提高盈利能力，而且还要因地制宜。
如果一个企业天时地利都具备，盈利能力相应会有很大的加成。
企业的发展目标是提高企业的实力和企业永续盈利能力，那就意味着企业发展和风险并存，在存在风险的同时，把利益达到最大化。
在如今这个房地产市场中，企业的盈利能力经常受到净资产收益率和总资产报酬率等因素的影响。
企业想发展壮大就必须扩大市场，开创新的模式。
1.2盈利能力分析的意义
在中国经济的不断完善与进步的过程中，房地产企业毋庸置疑占着一个举足轻重的角色。
最近几年房地产发展之迅速让无数投资者对其充满兴趣，因此许多投资者不惜煞费苦心对其钻研。
对于房地产行业众多投资者和学者对其也各持己见，建造一系列的模型来对房地产企业盈利能力展开多层次的分析研究。
由于中国市场经济一步一步的发展，房地产作为顶梁柱，在不断的发展和壮大，它是具有导向性和实践性的产业。
如果企业盈利能力强，那么获取资金的能力也越强，带来的经济利益也越大，同时会提高企业的偿债能力。
企业的最终目的是获取利润，利润是每个企业都关注的永恒话题，也是债权人收取资金的必经之路，是企业经营效果的体现，也是员工福利待遇的保证。
因此，对企业盈利能力分析对企业的发展有着重大的意义。
2房地产企业盈利能力影响因素
2.1生产经营方面的因素
生产经营能力是企业在生产和经营的过程中，借助资源和人力平台，发展企业盈利能力。
对某家企业的获利能力进行评价时，通常主要参考其生产经营能力。
由于生产经营能力可以反映出企业投入的成本和获得利润的关系，所以企业股东、管理者、利益相关者都很关注其生产经营能力，也是评价同一个行业不同企业各自的经营管理水平、发展潜力等方面的重要指标。
以下几个方面可以直接影响到企业的生产经营。
2.1.1企业规模
企业运用生产资料、人力资源进行经营和生产的能力，即为企业规模，它可以大致展现企业的经营管理水平。
通常来说，企业规模的划分主要依据其构成要素，现在多采用以下指标：
企业厂房和设备的数量、雇佣人员数量、利润额、固定资产金额、销售收入、企业综合生产能力以及生产资料处理能力等等。
一般来说，企业规模越大，企业的获利能力越强。
2.1.2销售水平
企业的盈利能力可以依据其销售水平得以体现，具体来说指的就是企业的经营成本、销售收入以及经营利润等等数据。
通过营业利润率、销售净利润率等数据对企业获利能力进行评价。
企业在一段时间的经营和收入情况基本决定了企业全体股东和债权人能否拿到应得的分红或者本息。
企业管理者也需要通过分析企业的销售获利能力，而进一步评价企业部的经营管理情况，以针对性的制定相应的改善策略。
所以，为了获得更高的利润，企业不光需要扩大部经营管理规模，还需要提高外部销售水平。
2.1.3资本营运能力
企业的资本营运能力和销售盈利能力都属于企业整体盈利能力的一部分。
由于销售盈利能力的主要参考指标为企业的销售收入，并没有分析企业投入对产出的影响，只是片面的研究产出的变化趋势，而且如果企业加大投入，可以部分提高其销售盈利能力，很难从真正意义上体现整个企业的盈利能力。
每个企业都需要具备一定数量的资产，才能从事各项生产经营活动。
在日常经营过程中，企业通过有计划的应用资产来获得利润，所以企业利润会受到其资产数量的影响。
如果企业管理者的经营得当，那么就可以用较少的资产获得较多的利润，也就是说，企业具有较强的资本营运能力，也就有较好的发展潜力。
2.1.4投资涵报酬率
投资涵报酬率是投资者对企业的投资回报情况和获利能力进行评价。
企业所拥有的资产来源于全体投资者的投入。
如果企业没有较强的获利能力为投资者带来理想的经济回报，那么投资者可能会拒绝继续投资，甚至可能撤回已经投入的资金。
在目前的市场经济环境中，假如企业在很长时间都无法达到社会平均盈利能力，那么这家企业就无法吸引和留住投资者，丧失很多资金支持。
所以只有拥有较强盈利能力的的企业才会吸引更多的投资者，公司的发展才会处于有利地位。
反之，公司会失去资金机会，发展处于不利地位。
2.2管理模式方面的因素
企业的管理者、股东、债权人都非常关注企业发布的盈利能力信息，所以其真实性备受重视。
分析企业盈利能力的时候，要对企业经营业绩分析，看是不是存在弄虚作假，还有就是检查公司实际情况有没有明显偏离公布的报表数据，这个盈利质量的过程。
虽然企业能够使用的资产只有收入的现金，但是企业公布的财务报表可以提示其盈利情况。
所以，现金净流量并不是研究上市公司盈利能力的主要指标，但是可以通过它分析盈利质量。
而且，在衡量企业的盈利能力时，还需要分析在一段时间企业承担的经营风险、盈利的持续性和稳定性等等指标。
2.2.1会计政策选择
在一段时间，企业基于相关会计准则计算并展示自身的经营成果，即为获利。
所以包括企业应用的会计政策、会计准则、自身经营管理水平、财务情况等都会影响企业的获利情况。
在核算企业的资金投入、销售收入等数据时，企业所采用的会计处理手段以及设定的会计准则即为会计政策。
在会计人员公布的财务报表中，要按照本企业应用的会计政策。
如果选用的会计政策不一致，那么产生的结果也不一致。
2.2.2现金收入保障
权责发生制下的会计收益包含了一系列的假设估计，不能反映企业真实的资本增加数量，仅仅代表的是企业账面上的业绩，所以参考性不大。
对所有企业来说，企业能够长久生存、发展的资本并不是收益，而是现金。
企业真实收入的增加应当是现金净流入数量的增加，有了更多的现金净流量，才能用以增强企业实力、扩大企业规模，同时支付股东或者债权人的利息。
所以就有了现金收入保障的概念，通常来说，如果企业现金收入没有较强的保障性，那么其未来的发展就充满了未知，也没有理想的会计收益质量。
所以，衡量上市企业的获利质量还需要将现金流量情况纳入考虑之中。
2.2.3获利的稳定性
企业一般情况下都处于获利的稳定状态。
企业获利情况比较理想，然而波动性较大，那么企业的获利质量依然需要改善。
如果企业多年来的获利情况没有明显的变化或者波动，那么认为该企业具有较强的获利稳定性。
通常表现为下面2种形式：
1.在过去的一段时间，企业的收益始终保持逐年增加的态势；
2.在最近几个不间断的会计年度中，企业每年的收益基本保持在某一水平线左右。
显而易见，企业利益相关者当然更愿意企业获利情况如同前者，说明该企业有较好的发展潜力。
企业的获利稳定性与企业的产品结构、业务结构、收支结构等有着密切的联系。
而与稳定性不同的是，企业收益项目的变化决定了其收益的持续性，持续性较差的项目大多为偶发事项或者交易，持续性较好的项目则大多为经常性业务。
企业取得稳定的收益，能够为企业打造一个好的口碑，同时也能够吸引更多的投资者。
3房地产企业盈利能力分析以及存在的问题
3.1房地产企业盈利能力评价指标选取依据
企业股东通过投资得到的收益，以及债权人拿回的本金和利息，都属于企业经营利润的一部分，它支撑着企业不断发展和壮大。
企业通过经营取得经济回报的能力即为其获利能力。
企业的获利能力是有关政府部门评价其是否具备募集资金、上市资格的主要指标，在考察企业能不能得到足够的会计盈余的同时，也要对其盈利能力其他相关指标进行分析。
相关的指标有总资产报酬率、净资产收益率、流动比率、应收账款周转率、资产净利润率、存货周转率、权益乘数等。
关于对企业盈利指标的选择，不同的人有不同的标准。
尽管不同的研究者各自可能会选择不同的指标，然而对各种指标进行透彻的研究之后可以得出，所有指标都不是相互独立存在的，用不同的指标进行分析可能会得到不同的结果。
但行业比较公认的有代表性的分析体系为杜邦分析体系，该体系的核心指标如下：
（销售收入÷
资产总额）×
（净利润÷
销售收入）×
（资产总额÷
净资产）
=资产周转率×
销售利润率×
权益乘数
=净利润÷
净资产（股东权益）
=净资产收益率
3.2房地产企业盈利能力指标分析
很多因素都会影响上市公司的获利能力，包括各种部因素以及外部因素。
财务因素中涵盖了企业的资产应用能力、企业发展潜力、销售获利能力、可周转现金量、资产获利能力、资产数量及其结构、合理的会计政策、财务杠杆等等方面，经营管理因素指的是企业的风险控制能力、财务把控水平、产品销售能力等等。
财务因素和经营管理因素是二大主要的部因素。
而外部因素则包括市场环境的竞争激烈程度、所在地区的政策导向和经济发展水平、全球经济发展情况等。
客观来说，所有企业都很难显著改善外部因素，因此面对不断变化的外部环境，企业管理者只能随之调整部因素。
因为相对外部因素而言，部因素是可以控制和改变的，所以企业管理者主要依靠改变部因素来提升企业获利能力。
在分析房地产上市公司盈利能力时，笔者将着重分析部财务因素的变动对企业盈利能力的影响。
盈利能力评价主要是通过对企业一系列获利水平指标的分析、比较来进行的。
3.2.1净资产收益率
企业在一段时间的净利润和平均净资产的比值代表净资产收益率。
股东向某家企业注入一定的资金之后，企业利用这些资金获利的能力即为净资产收益率。
每股税后利润和净资产收益率都是财务指标，他们都能体现企业的生产经营能力。
公司在对股东们按比例分配红股的时候，每股盈利额将会降低，从而会令投资者陷入一个公司发展状况处于下风的误区，从根本意义上来说，每股盈利额的降低不会对企业盈利能力产生影响，因此这就体现了净资产收益率的重要性，它始终能够为投资者提供正确的方向。
万科2013到2015年的净资产收益率分别为14.37%,13.12%,8.76%,资产收益率越来越低，但是比行业平均值逐年增高。
在这期间遭受了金融风暴，但是对净资产收益率的影响不大，这意味着万科公司的盈余能力比较稳定。
3.2.2销售净利率
所谓销售净利率，就是净利润和销售收入的比值。
一个企业净利润保持稳定的情况下，销售收入越少，那就意味着销售净利率低。
销售净利率是评价上市公司有没有较高的获利能力的主要指标之一。
通常讲，如果企业的销售净利率数值不断上升，则提示该企业的获利能力越来越强。
企业销售净利率的大小并不意味着，企业获利程度的大小。
企业销售收入增高的话，企业销售净利率并不一定升高，因为企业销售净利率还受到净利润的影响。
销售收入增高，并不代表着净利润会升高，因为净利率是销售收入与成本，还有一系列费用的差额。
然而在分析企业销售净利率的时候，如果销售收入保持稳定不变，净利率会随着净利润的升高而升高。
企业想要获得更高的收益，就要注重增加销售收入，降低成本。
2013-2014年近两年来看，万科地产的净利润率处于下滑的状态，从之前的15%一下降到了8%，之所以净利润率降低是因为取得的销售收入变少了，而支出增加了。
在对净利润计算的过程中，参考着2015年半年的净利润，计算出2015年一整年的净利润为37.8亿元，大致与2014年处于持平的状态。
2014-2015年，在这两年的发展中，公司的销售收入处于降低的状态，对比着2015年上半年的数据来说，公司的销售净利润增高了一些，不过增幅不大。
通过分析企业的销售净利率可以发现，生产经营的稳步提升和销售净利率有着密切的关系，同时也要注意扩大销售力度，加强宣传，扩大经营围，加大生产资源，创造出最大的价值。
3.2.3每股收益
每股收益指在评价某支股票是否具有较高的投资价值，具体是指购买股票一股能赚或亏多少钱，投资者通常会把每股收益作为依据，每股收益的大小体现一个企业的利润高低，反映了股票的自身价值，其计算方法为：
净收益÷
总股本=每股收益。
计算方法如下：
股东权益÷
总的股票数量=每股净资产，即股东权益除以总的股票数量的结果就是每股净资产。
换句话说，每股股票自身的经济价值主要靠这个指标体现，股东手中掌握的每股资产价值与这支股票的每股净资产呈正比，优秀的股票大多具有较高的每股净资产。
2014-2015年近两年的万科收益处于下滑状态，从而导致每股收益降低。
从2015年下半年开始，每股收益日益降低，这意味着企业的盈利能力在降低，投资者产生的收益在逐步降低，每股产生的利润也在降低。
3.2.4销售毛利率
销售毛利率是体现企业盈利能力的财务指标，它在一定程度上体现了企业的生存能力。
销售毛利率是企业获利的开端，一旦销售毛利率比较低的话，企业是不会有什么利润可以获取的。
企业的毛利率较低，那么其获利情况大多也不理想。
销售总收入减去投入的成本就是毛利，而毛利率，也就是销售毛利率，指的是销售净值中毛利所占的比率。
在一般情况下，在对销售毛利率分析的时候，重点分析主营业务的销售毛利率。
主营业务收入减去主营业务成本等于主营利润，主营利润和主营业务收入的比值代表的就是主营业务销售毛利率。
2013-2014年近两年时间，万科的主营业务收入增幅较高，短短一年的时间，增幅达55亿元，但是虽说主营业务收入增加了，但是成本也增加了，从而使得营业利润增加的不明显，只有2亿元，进而使得销售毛利率降低。
根据2015年上半年的主营业务收入数据进行计算，可以算出2015年全年的主营业务收入和主营业务成本，从而计算出2015年全年的营业利润，计算的结果显示主营业务利润较去年有所减少。
主营利润减少的主要原因是货源紧，导致主营业务成本升高。
2014-2015年近两年，通过对比发现销售毛利率一直处于下滑的状态，且下滑速度过快，这意味着万科的企业生产能力和获取利润的能力逐步降低。
在保持主营业务成本不变的情况下，想要提升销售毛利率，就要提高生产业务量，加速产品流转，不要产生滞销、停销产品的情况，从而取得更高的销售收入。
3.2.5总资产报酬率
总资产报酬率公式为：
总资产报酬率=企业在一段时间取得的报酬总额/资产平均总额.
在一定的时间，在资产平均总额保持不变的情况下，企业取得的报酬越多，意味着企业总资产报酬率越高。
2013-2014年近两年，万科的资产总额相对稳定。
虽然企业获得了大量的股东投入的资本，但是并没有对企业生产经营起到较大的作用，企业效益还是没有增加，总资产报酬率一路下滑，这意味着企业在走下坡路，如果不及时挽救的话，后果不堪设想。
2015年，万科采取了一系列的针对措施来加强企业的风险管理，加强生产管理，保证产品的质量，在稳定中求发展。
3.2.6每股净资产
换句话说，每股股票自身的经济价值主要靠这个指标体现，股东手中掌握的每股资产价值与这支股票的每股净资产呈正比。
2013-2014年近两年，万科的净资产总额稳定不变，在2015年下半年的时候，净资产总额开始大幅上升。
万科企业的流通股开始减少，由于大量的投资者购买股票，导致净资产总额的增加，从而在一定程度上影响了每股净资产。
3.3房地产企业存在的盈利问题
3.3.1获利能力比较稳定但总体水平偏低
本文选取了从2008年-2015年的一些数据，对万科地产净利润和净资产收益率展开分析。
表3.1净利润分析表
年份
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
归属净利润（亿元）
46
53
76
97
126
150
154
166
数据来源：
万科地产年度统计数据
从表可知，万科企业从2008年至2015年企业净利润是逐年上升的，2011年至2012年升幅最大，达到29亿元。
表3.22008年-2015年净资产收益率图表
净资产收益率（%）
13
15.5
17
19.8
21.5
21.6
18.9
22.1
万科地产年统计数据
3.3.2运营能力波动大
在一定人力、物质资源的基础上，企业完成经营任务的能力即为其营运能力。
为了对企业的营运能力进行评价，笔者选取了以下指标：
流动资产周转率和相应时间、应收账款以及存货周转率。
表3.3总资产周转分析（次/周）
总资产周转率（次）
0.36
0.39
0.29
0.27
0.31
0.32
0.3
0.34
股吧万科地产数据分析
表3.4应收周转率历年分析表（天/次）
应收账款周转天数（天）
7.9
6
8.2
7.88
6.4
6.05
6.35
表3.5存货周转天数统计分析表
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