房地产评估的具体操作Word格式文档下载.docx
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具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产在某一特定区域的方位〔中心依旧边缘〕以及与该特定区域中其他重要场所的位置关系，这些重要场所包括：
市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关等，区位的优劣可用两个指标来衡量，即可及性和便利性。
可及性是指从其他地点到达该宗房地产，由〝外〞到〝内〞——〝进〞的方便程度，便利性是指从该宗房地产去往其他地点，由〝内〞到〝外〞——〝出〞的方便程度，因为某些房地产受单行道、道路隔离带、人行过街天桥、立交桥的出入口等交通限制的阻碍，由外到内与由内到外的方便程度不尽相同，甚至差异专门大。
房地产的区位能够分为位置（或坐落）、交通、环境（包括自然环境、人工环境、社会环境）和配套设施（包括基础设施和公共服务设施）四个方面来认识。
其中，最简单是用距离来衡量区位的好坏。
距离又能够分为空间直线距离、交通路线距离和交通时刻距离。
现在人们越来越重视交通时刻距离而不是空间直线距离。
尽管任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但只有房地产的位置是不可移动，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
西方认为的关于房地产最重要的三点，即：
第一是区位，第二是区位，第三依旧区位。
因此，区位并不能代表房地产的一切，但它强调了区位对房地产的极端重要性——你能够改变房地产除了区位以外的任何事物，但一样不能改变房地产的区位，这确实是区位如此重要的缘故。
两宗实物和权益状况相同的房地产，假如所处位置、交通状况、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值可能会有专门大的差异。
3、房地产的存在形状
房地产尽管包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，差不多上房地产的存在形状，归纳起来房地产有三种存在形状：
土地、建筑物、房地。
⑴土地。
最简单的情形是一块无建筑物的空地，有时即使土地上有建筑物，也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。
例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权应当补交的出让金，就只单独评估土地的价值。
⑵建筑物。
建筑物尽管必须建筑在土地上，在实物形状上与土地连为一体，但在某些情形下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物。
⑶房地。
即实物形状上土地与建筑物合为一体，评估时把它们作为一个整体来看待。
二、房地产的特性
房地产与其他商品，在市场、价格方面有许多不同之处。
这些不同之处是由房地产的特性决定的。
因此，从事房地产评估还应对房地产的特性有全面、深入的认识。
房地产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；
建筑物和其他土地定着物是由人工建筑而成，它定着在土地上。
因此，房地产的特性要紧取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
从房地产评估的角度来看，房地产要紧有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流淌性差、用途多样、相互阻碍、易受限制和保值增值十个特性。
〔一〕、不可移动
土地上的土壤、砂石等尽管能够移动，但作为完整意义上的立体空间，土地是不可移动的。
建筑物由于〝扎根〞在土地之中，通常也是不可移动的。
但也有特例，有的时候为了爱护古建筑就需要对建筑物进行迁移，例如广西壮族自治区的一个国家一级爱护建筑物〝英国领事馆旧址〞，就因都市道路扩建而被整体平移了35m。
然而，被迁移的建筑物的数量相关于现存建筑物的数量来讲是微不足道的，而且这种迁移是不得已和专门短距离的移动。
由于不可移动，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观以及与其他重要场所的位置关系等，均处于一种相对静止的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
同时值得注意的是，房地产的自然地理位置尽管固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。
因为周围环境、交通条件、与公共设施的接近程度等是可变的。
房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用，而且要受其所在空间环境的制约，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地能够不在同一个地点，能够在不同地区之间调剂余缺，能够从产地或过剩地区调配到供给相对短缺或需求相对旺盛的地区（你不能够把一宗价值低的房地产搬到一个房地产价值较高的地区）。
因此，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而只能是一个地区性市场（都市房地产一样是以一个都市为一个市场），其供求状况、价格水平和价格走势差不多上地区性的，在不同地区之间没有可比性。
〔二〕、独一无二
独一无二特性又称专门性、异质性、个别性。
房地产不像工厂制造出的产品那样整齐统一，每宗房地产都有自己的专门之处，能够说没有两宗完全相同的房地产。
即使两处建筑物一模一样，但由于坐落的位置或朝向不同，地势、地势不同，周围环境、景观不同，使这两宗房地产在实质上产生了不同。
独一无二特性，使得房地产市场不可能显现相同房地产大量、同时供给的现象，从而造成房地产之间不可能实现完全的替代，房地产市场不可能实现完全的竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者个别行为的阻碍。
此外，房地产交易难以采取样品交易的方式（尽管有样板房、样板间、位置图、平面图等），而应到实地观看，房地产评估也应进行实地查勘。
值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但专门多房地产之间仍旧有一定程度的替代性，房地产评估方法之一的市场法正是基于这一点。
〔三〕、寿命长久
尽管土地能够被洪水埋住、荒漠化，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。
实际上，人们对土地只要给予适当的爱护，其生产力或利用价值一样可不能丧失，土地能够被一次又一次地反复利用。
因此，能够说土地具有不可毁灭特性。
而其他物品，不论如何保管，经一定年限的使用之后，最终均难免会损耗，最终失去使用价值。
建筑物尽管不像土地那样具有不可毁灭性，然而一经建筑完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。
在正常情形下，钢混：
60-80年，砖混：
40-60年，砖木：
30-50年。
由于寿命长久，房地产能够给其占用者带来连续不断的利益。
但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情形下是有寿命的，专门是通过政府出让方式取得的土地使用权。
目前，土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅行、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者差不多使用年限后的剩余年限。
物权法中的相应规定是：
〝住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
〞土地使用权出让合同约定的使用年限届满（土地使用者未申请续期，或尽管申请续期但未获批准），续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。
这点对房地产评估上具有重要意义，如坐落位置专门好、建筑物也专门好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值较低。
〔四〕、供给有限
土地是大自然的产物，地表面积是一个常数，因此，土地总量不仅有限，而且面积不能增加。
但关于狭义的土地来说，假如地价高到一定程度，能够吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而〝制造〞出可用的土地来。
中国香港、澳门地区和日本、新加坡等，都有填海造地的大量实例。
但即使如此，这种〝造地〞的数量相关于现存土地的数量是微不足道的。
由于土地供给有限，造成在土地上专门是好位置的土地上可建筑的建筑物数量也是有限的。
房地产的供给的有限性，使得房地产具有独占性。
一定位置专门是好位置的房地产被人占用之后，占用者除了能够获得生活和工作场所，而且能并享受到特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），同时能够支配相关的天然资源。
在市场经济中，除了占用者，他人除非支付相当的成本，否那么无法享有。
讲一步来看，房地产具有供给有限，本质上并不在于土地总量的有限，相关于人类的需要来讲，土地的数量目前依旧相当丰富的。
房地产具有供给有限性，要紧由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。
这能够说是房地产供给与一样商品供给的最要紧区别。
在特定区域要想增加房地产的供给，一是向更远的平面方向进展，将未投入的土地转化，关于都市房地产而言是向郊区扩展；
二是向更高的立体空间进展，例如增加建筑高度或容积率。
但这些又要受到资金、交通等基础设施条件（包括容量）、建筑技术、环境、都市规划等的约束。
〔五〕、价值量大
房地产相关于一样商品来说价值专门大，表现之一是单位价值高，如一平方米土地或一平方米建筑面积房屋的价格少那么数百元，多那么数千元，甚至上万元；
表现之二是总体价值大。
房地产不能够零星消费，销售对象必须是具备一定使用功能的整体，如一块可供利用的土地或一套住房的价格，比一件家具或一台电视机、电冰箱的价格要大得多，一样在上十万元。
关于一般居民来说，其一生的积蓄都可能买不起一套一般商品住宅，更不用说上百万元的一幢别墅，上千万元甚至上亿元的一座商场了。
〔六〕、流淌性差
流淌性是指在没有太多缺失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。
凡是能随时、迅速且没有缺失或缺失较小就能转换为现金的，称为流淌性好；
反之，称为流淌性差。
房地产由于价值量大，加上具有不可移动性和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖可不能频繁发生，一旦需要买卖，通常要花费相当长的时刻——几周、几个月、甚至几年来查找合适的买者，讨价还价的时刻通常也较长，因此，房地产的流淌性较差。
当急需资金或有其他急需而要将房地产快速变现时，只有作相当幅度的降价；
有时即使作了相当幅度的降价，也可能在短期内找不到合适的买者（注意：
那个地点只是讲相当幅度的降价，而没有讲无限制地降价。
从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。
只要价格低到一定程度，总会有人购买）。
当急需资金时，替代变卖房地产来解决变现问题，是将房地产抵押或典当来获得资金。
〔七〕、用途多样
用途多样的特性要紧是空地所具有的。
建筑物一旦建成，受建筑结构的限制，用途一样难以改变，或者改变的费用太高而在经济上不可行。
因此，也有随着交通、周围环境等因素的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或拆除重新建筑的大量实例。
多数土地就其本身来看，能够提供多种不同的用途，如用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。
在相同用途中还能够选择不同的利用方式，如同为居住用途，有一般住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既能够建平房也能够建多层或高层楼房。
房地产尽管具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。
房地产的利用存在着不同用途以及不同利用方式之间的竞争和优选问题。
在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期能够获得最高收益的用途和利用方式。
因此，房地产评估中有〝最高最正确使用原那么〞。
从经济角度来看，土地利用选择的一样顺序是：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林。
同时，土地用途的多样性还会受到都市规划、土地用途管制政策制约，用途的选择还要符合这些规定。
〔八〕、相互阻碍
房地产的开发、利用不像其他商品那样能够被孤立的使用，而会对周围房地产产生阻碍；
反过来，周围房地产的开发、利用也会对该房地产产生阻碍。
这些阻碍包括通风、采光、视野，带来人流、噪声，使环境美化或造成环境污染等。
这种相互阻碍特性使得房地产的价值不仅与其本身的状况直截了当相关，而且与周围房地产的状况紧密相关，受其邻近房地产开发、利用的阻碍。
比如，在一幢住宅邻近兴建一座工厂，可导致该住宅的价值下降；
但假如在其旁边兴建一个花园，那么可使其价值上升。
修建一条道路或建筑一个购物中心，对其周围房地产的价值有着更大的阻碍。
进一步来看，房地产的开发、利用存在经济学上所说的〝外部性〞，外部性又称外部效应、外部阻碍，是指某个经济行为主体在进行生产或消费等活动时，会对其他经济行为主体带来的阻碍。
外部性分为有利的外部性和有害的外部性。
有利的外部性又称正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。
比如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，他的邻居也会感到空气新奇、赏心悦目，但可不能为此向他支付任何费用。
有害的外部性又称负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。
比如，工厂向河流排放废水，汽车产生噪声，造成环境污染使他人受害，但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费用。
〔九〕、易受限制
由于房地产具有不可移动、相互阻碍的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制，政府对房地产的限制一样是通过以下4种特权来实现的：
⑴管制权政府为了增进公众安全、健康，能够直截了当对房地产的使用作出限制，如通过都市规划对建筑高度、建筑密度、容积率和绿地率等作出规定，限制在居住区内建设某些工业设施等。
⑵征税权政府为了提高财政收入，能够对房地产征税或提高房地产税收。
〝外侨花园〞14万税费，深圳新近出台的相应法规。
⑶征收权政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，能够强行取得公民或法人的房地产，哪怕是违反了被征收的公民或法人的意愿，但要对被征收的公民和法人给予公平补偿。
⑷充公权政府能够在房地产所有者死亡或消逝而无继承人的情形下，无偿收回房地产。
房地产易受限制性还表现在：
由于房地产不可移动、不可隐藏，因此，房地产躲避不了受以后制度、政策变化的阻碍。
这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。
一样来说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产，专门是食品的价格暴涨；
在社会安定、经济进展时期，房地产价格往往有上升的趋势，而动产的价格趋于平稳或低落（扣除通货膨胀因素）。
〔十〕、保值增值
一样来说，应用型产品都会随着使用时刻的延长价值会不断地降低，直至最后价值完全丧失；
运算机、电视机、专门是受机等高科技产品，更是随着更加科技的显现，价值会大大降低。
然而，房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常能够得到保持，甚至随着时刻的推移，价值会自然增加，即自然增值。
引起房地产价格上升的缘故要紧有4个方面：
①对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业治理；
②通货膨胀；
③需求增加导致稀缺性增加，如经济进展和人口增长带动房地产需求增加；
④外部经济或相互阻碍，如交通条件或周围环境改善。
其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；
通货膨胀所引起的房地产价格上升，也不是真正的增值，而是一种保值；
需求增加导致的房地产稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，这不排除房地产价格随着社会经济进展的波动而波动，当房地产本身的功能变得落后、周围环境变得恶劣，房地产价格也会下降，甚至会因为过度投机、房地产泡沫破灭而使房地产价格大幅度的连续贬值。
例如，日本1955年至1991年的几十年间地价连续上涨，但1991年以后随着〝泡沫经济〞的破灭，地价显现了一路下滑的趋势。
东京等6大都市地价峰值显现在1990年9月。
然后就一路下跌到1999年3月底，商业用地和住宅用地的平均价格只有1990年9月泡沫经济高峰时的21.7%和45%。
深圳2007年下半年成交量下挫60%，价格大幅缩水。
三、房地产的类型
关于房地产评估来说，有意义的房地产类型的划分要紧有4种：
①按用途来划分；
②按开发程度来划分；
③按是否产生收益来划分；
④按经营使用方式来划分。
〔一〕、按用途划分的类型
房地产按用途来划分，能够分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体能够分为以下10类：
⑴居住房地产：
是指供家庭或个人长期居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。
⑵商业房地产：
是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
⑶办公房地产：
是指供处理公共事务使用的房地产，即办公楼，包括商务办公楼（又称写字楼）和行政办公楼两类。
⑷旅社房地产：
是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、旅店、招待所、度假村等。
⑸餐饮房地产：
是指供顾客就餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
⑹娱乐房地产：
是指供人们消遣娱乐使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
⑺工业和仓储房地产：
是指供工业生产使用或直截了当为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。
⑻农业房地产：
是指供农业生产使用或直截了当为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
⑼专门用途房地产：
包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺院、墓地等。
⑽综合房地产：
是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。
〔二〕、按开发程度划分的类型
房地产按其开发程度来划分，要紧分为以下5类：
⑴生地：
是指不具有都市基础设施的土地，如荒地、农地。
⑵毛地：
是指具有一定都市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
⑶熟地：
是指具有较完善的都市基础设施且土地平坦，能直截了当进行房屋建设的土地。
⑷在建工程：
是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设，也可能是停工多年的烂尾楼。
⑸现房（含土地）：
是指地上建筑物已建成，可直截了当使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
〔三〕、按是否产生收益划分的类型
房地产按其是否产生收益来划分，能够分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。
收益性房地产是指能直截了当产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅（专门是指其中的公寓）、写字楼、旅社、商店、餐馆、游乐场、影剧院、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
非收益性房地产是指不能直截了当产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺院等。
收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直截了当产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直截了当产生经济收益的能力。
例如，某套公寓或某幢写字楼目前闲暇，没有直截了当产生经济收益，但仍旧属于收益性房地产。
因为同类的公寓和办公楼存在大量出租现象，正在直截了当产生着经济收益，该闲暇的公寓和写字楼的收益能够通过〝市场法〞来求取。
收益性房地产能够采纳收益法评估，非收益性房地产那么难以采纳收益法评估。
〔四〕、按经营使用方式划分的类型
房地产的经营使用方式要紧有销售、出租、营业和自用4种。
依照房地产可能的经营使用方式，可将房地产分为以下4类：
⑴出售型房地产。
⑵出租型房地产。
⑶营业型房地产。
⑷自用型房地产。
有的房地产既能够销售，也能够出租、营业，如商店、餐馆。
有的房地产能够出租、销售，也能够自用，如公寓、写字楼。
有的房地产要紧是营业，如宾馆、影剧院。
有的房地产要紧是自用，如政府办公楼、学校、专门厂房。
这种分类关于选用评估方法专门有用，例如：
出售型房地产能够采纳市场法评估；
出租或营业型房地产能够采纳收益法评估；
仅适用于自用的房地产要紧采纳成本法评估。
第二节房地产评估的概念
一、房地产评估的称呼
关于房地产评估的称呼，美国大多称为realestateappraisal；
英国大多称为propertyvaluation；
日本和韩国称为不动产鉴定评判，简称不动产鉴定；
中国台湾地区大多称为不动产评估，也有称为不动产鉴定或不动产鉴价；
中国香港地区通常称为物业评估或物业估值。
中国内地普遍称为房地产评估，房地产估价。
二、房地产评估的定义
评估原本仅是一种对商品价格的估量，是任何人都能够做出的，不论他的估量是对依旧错，也不论其结果是令人信服依旧使人怀疑。
然而，房地产评估现在已进展成为一门学科、一种专门职业、一个行业、一种经济鉴定行为，由于其专业技术性强，事关公众利益，甚至事关公众的财产安全，因此，不是任何人都能够从事的，也不是能够随意做出的，而只能由那些通过专门的培训、具有相应资质专业评估人员来从事。
从专业评估的角度来讲，房地产评估的核心是为了特定的目的，对特定房地产或对其权益，在特定时点价值进行的测算和判定。
为了提高这种测算和判定的准确性，保证评估结果的客观公平，要求从事这种测算和判定的人员必须是专业评估人员，同时要求在测算和判定时应遵循公认的原那么、按照严谨的程序、采纳科学的方法。
因此，房地产评估的完整概念是：
专业房地产评估人员依照特定的评估目的，遵循公认的评估原那么，按照严谨的评估程序，运用科学的评估方法，在对阻碍评估对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估对象在评估时点的价值进行测算和判定的活动。
第三节房地产评估的必要性
一、房地产评估的必要性
尽管在市场经济活动中，任何资产在交易时都需要衡量和确定价格，但资产交易的相关当事人并不一定在每一次交易中都进行专业的资产评估。
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大这两个特牲，交易时才真正需要专业评估。
这是因为：
①假如一种资产不具有独一无二的特性，相同的专门多，价格普遍存在或者常人依照通常的方法就能够得到它的价格，就不需要专业评估；
②一种资产尽管具有独一无二的特性，但假如价值量不专门大，请人评估的花费与资产本身的价值相比较高，甚至高过资产本身的价值，就不值得请人评估。
因此，真正需要专业评估的，要紧是房地产、古董、名家艺术品，珠宝玉石、矿业权，以及某些无形资产和企业整体资产。
但这些真正需要专业评估的资产，由于性质不同，阻碍其价值的质量因素、功能因素、产权状况、占有使用情形、市场状况也不尽相同，这就要求评估人员需要具有广博的知识、丰富的实
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