建设新九洲建材家居装饰广场可行性报告Word格式文档下载.docx
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新九洲实业有限公司自创立以来，从开始的注册资本100万元人民币，以经营家具为主业的小型民营公司，历经发展，现已成为经营家居、商品混凝土、房地产开发等多行业的集团公司，拥有净资产超过3亿元人民币，公司从业人员超过2000人，年营业额超过5亿元。
所经营的项目在所在行业中效益良好，公司具备强大的融资能力及发展能力。
3、企业管理团队项目运作及经营经验
新九洲实业有限公司拥有核心管理团队成员45人，其中半数以上拥有大学本科或研究生学历，团队拥有丰富的项目筹建运营经验，成功的组织过数个多专业项目的建设及运营，有充足的能力进行此类项目的运作。
4、自然及施工条件的有利因素
（1）交通条件
本项目选址晋源区，该区域拥有太原市并入国家高速公路的南环高速公路和大运高速公路，307国道、滨河西路和正在建设的西山运输专线贯穿其中，交通便利，在此建设新九洲家居建材装饰市场具备得天独厚的批发辐射功能。
（2）、规划发展条件
该区域属于太原市“西进南移”的节点区域，加之晋源新城和环晋阳湖片区的规划建设，给项目的发展提供了广阔空间，该项目满足城市发展需求，有利于企业的长远规划发展。
（3）、项目工程施工
拟建项目采用钢结构及相关的结构和施工新技术，施工工艺简洁，无大型重型机械作业，施工噪音小，基本无粉尘污染，对周边环境基本无影响。
三、项目概况
（一）、项目建设规划概况
拟建项目名称为新九洲建材家居装饰广场（暂名），计划总用地面积300亩，20万平方米。
项目由山西新九洲实业有限公司承办，拟建地点为太原市晋源区。
拟建设的新九洲家居装饰城采用“一站式”构思，根据人们的购房消费习惯及入驻商家的经营需求，划分为展示销售、物流配送、综合服务三大功能区。
所有功能区实现有线和无线互联网的覆盖。
1、展示销售功能区按照消费习惯及商品属性，根据不同结构的消费人群，各区分为中低端商品展示区和高端商品展示区，在各展示区，引入适应电子商务对形象展示的元素。
具体如下：
（1）、瓷砖、涂料、板材、型材区50000平方米；
（2）、木地板、门窗、卫浴、厨电、小五金区50000平方米；
（3）、家具区50000平方米；
（4）、灯具、窗帘、家饰品区50000平方米；
各区建设计划采用钢结构，六层，其中地下一层，单体建筑面积50000平方米，四个功能区共20万平方米。
2、物流配送功能区划分为仓储区和分拣区，其中：
仓储区建设20000平方米钢结构库房，分拣区配货场5000平方米；
3、综合服务区划分为住宿、餐饮、商务服务区和综合办公区，其中住宿、餐饮、商务服务等10000平方米，综合办公区5000平方米。
4、多层停车场5000平方米可分散，也可集中，为商家及顾客提供停车场所。
5、建设年限、容积率、绿地率：
拟建项目建设年限为18个月，项目容积率1:
，绿地率25%。
（二）、项目经营管理体系
为方便经营管理，机构设置尽量“扁平化”，减少中间环节。
董事会、董事长1
监事会、监事长1
总经理1
副总经理1
（商场、招商）
（物流、车辆）
（物业、服务）
综合部
5
财务结算部
25
企划营销部
招商部
商场管理部
15
装卸运输车
队
50
仓储管理部
7
设备维护部
保洁部
30
安防保卫部
45
餐饮部
客房部
20
四、拟建项目投资估算及资金筹措;
（一）投资估算
1、建设投资估算
本项目计划总投资为亿元。
总投资中，商场建筑投资亿元，综合服务楼及办公后勤服务楼投资2300万元，设备购置安装2000万元，物流中转库房2000万元，详见下表。
建设投资估算表金额单位：
万元
序号
工程名称
建设规模
总投资
主要建设内容
1
商场
200000m2
28000
四栋七层商场基础、主体结构建设
2
综合服务楼
10000m2
1500
餐饮、客房、商务服务中心等建设
3
商场办公后勤
5000m2
800
办公室、后勤维修、单身宿舍等
4
设备采购安装
120台套
2000
电梯、装卸设备、运输车辆等
多层中转库房
20000m2
二栋10000m2钢结构库房及货架
6
多层车库
5000m2
1000
地下管网
10000m
300
给排水及供热管网
8
道路硬化绿化
400
循环道路及排水网络、绿化
合计
36000
2、流动资金估算
本项目属于商业性质，租赁化经营，自有流动资金投入很小，全部工程完工投入运营，约需2000万元流动资金即可。
3、总投资
本项目投入运营，总投资为人民币亿元。
（二）资金筹措
该项目所需全部资金均为项目所属企业自筹资金。
五、拟建项目效益分析
（一）经济效益
1、销售收入估算（销售收入估算表）
金额单位：
收入项目
日收入
月收入
年度收入
展位租赁收入
1350
16200
库房租赁收入
120
1440
物业费收入
135
1620
客房收入
21
252
住宿餐饮收入
员工餐饮收入
36
432
停车场收入
54
装卸设备收入
9
运输设备收入
225
2700
10
商务服务收入
收入合计
2、成本费用估算（总成本费用表和分项成本估算表）
金额单位：
成本费用项目
日支出
月支出
年度支出
固定资产折旧
其中：
房屋
设备
资产维修费
其他
员工工资
高层管理
中层管理
一般员工
员工福利
员工保险
办公通讯费
差旅费
广告营销费
财产保险费
燃料动力费
11
餐饮业成本
12
客房成本
13
低值易耗品
14
其他费用
成本费用合计
3、利润与税收计算
项目
月份
年度
一、经营业务总收入
减：
营业成本
经营管理费用
财务费用
营业税金及附加
二、经营利润总额
所得税
三、经营净利润
四、应缴税费总额
五、利税总额
4、投资回收期
（1）、达到计划收益的年度要求
根据市场培育情况，开始经营的第一年，只能达到计划收益指标的50%，第四年达到计划收益指标的100%。
建设期
经营第一年
经营第二年
经营第三年
经营第四年
年
元/m2.天
（2）、按照静态法预计投资回收期
经营前三年净收入合计为万元，经营第四年的第六个半月净收入为万元，由此预计投资回收期为年，加上建设期，拟建项目投资回收期约为5年。
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
收入
成本费用
折旧
财务费用
经营税费
利润总额
净利润额
净收入
累计收入
5、投资利润率
达到正常经营年度，投资利润率为%。
（二）社会效益
1、拟建项目投入正常经营，每年拉动当地GDP增加7亿元，间接带动当地其他产业增加营业额1亿元。
2、拟建项目可容纳1500个商家同时入驻，正常经营年度，可以提供就业岗位3500个。
3、拟建项目绿地率相对较高，除可降低吸收自身碳排放外，还可为当地市民提供假日休闲场地。
六、拟建项目公用设施预计使用情况
1、公共用电情况
本项目施工期，总用电负荷约为600KVA。
项目建成，预计总用电负荷为6000KVA。
2、公共用水情况
本项目使用轻钢结构及预拌混凝土，施工用水量很小，日常用水基本为施工人员生活用水。
项目建成后，除消防系统按照消防部门要求接入相应水源外，日常用水为员工正常工作及生活用水。
本项目按照满负荷使用计算，高峰期用水为每天350吨。
3、冬季采暖
本项目计划采用集中供热方式，辅助以部分空调解决冬季取暖问题。
七、拟建项目“三废”产生及排放
（一）废气
本项目属于商业项目，不产生工业废气。
（二）废渣
本项目在前期建设过程中，产生的固体建筑垃圾，在周边场地硬化过程中回收利用。
日常经营过程中，所产生的均为一般生活垃圾，预计每日4吨，由市政环卫部门集中回收分类处理即可。
（三）污水
本项目无生产性污水排放，只有生活污水，主要为日常清洁及卫生间冲洗排放，预计每日排放约50吨左右。
八、结论
本项目是在新形势下，满足市场和传统产业升级换代需求而兴建。
本项目既符合政府产业导向，又占据天时地利优势；
既可满足社会对就业及市场繁荣的需求，又可以大幅度提升企业形象；
既可以增加政府税收，也可以为企业增加效益。
综上所述，本项目的建设是可行的也是迫切的。
建设单位：
山西新九洲实业有限公司
2014年3月16日
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