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在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。
3.土地收益权。
土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。
土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4.土地处分权。
土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以及个人经营管理。
用地单位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用和收益的权利。
尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。
城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。
但土地使用权可以依法转让。
（二）土地使用权
土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。
根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯。
同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。
土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。
（三）土地使用权出让
1.土地使用权出让的概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
出让交易双方是国家和用地单位或个人。
前者是出让者，后者是受让者。
出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。
使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；
集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。
有偿出让的地块可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
2.土地使用权出让形式
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
（1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
（2）招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。
（3）拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持入主持下，竞投者按规定方式应价.竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。
3，土地使用权出让年限
（1）居住用地70年；
（2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地5O年；
（3）商业、旅游、娱乐用地40年。
（四）土地使用权转让
1.土地使用权转让的概念
土地使用权转让是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿让渡给其他使用者的经济行为。
它包括出售、交换、赠予。
2.土地使用权转让形式
土地使用前转让形式主要有出售和交换等几种形式。
（1）土地使用权出售。
土地使用权出售是指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购买方，购买方在取得土地使用权同时，向出租方支付地价及有关价款。
土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者。
（2）土地使用权交换。
土地使用权交换.即土地使用者与其他土地使用者相互交换余期的土地使用权时，交换的双方连同原有土地使用权规定的权利义务关系也同时交换。
土地使用权转让形式还有出租、赠予、抵押、继承等不同形式。
（五）取得建设用地的方式
取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。
1.有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用赞出让金取得土地使用权。
国家有关法律法规都明确规定，我国实行国有土地有偿使用制度。
依据城市房地产管理法、土地管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定.房地产经营管理企业以有偿方式取得城市土地使用权，通常有以下几种方式：
（1）以土地使用权出让方式取得国有土地使用权；
（2）以土地使用权转移方式取得国有土地使用权；
（3）以土地使用权出租方式取得土地使用权，以及以土地使用权入股方式取得土地使用权等。
2.无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》规定：
国家机关用地和军事用地；
城市基础设施用地和公益事业用地；
国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础没施用地；
法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。
三、土地征用的管理
（一）征用农地的性质
根据国家土地管理法等有关法律和法规规定，需要征用农业用地的建没项目，必须是已经列入国家固定资产投资汁划、井经主管部门批准的建设项目。
国家在征用农民土地的过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化。
首先，通过征地改变了土地的使用性质，即把原来的农业用地改变为城市用地。
其次，通过征地变更厂土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地，变为城市国家所有的土地。
再次，在征地过程中，由于农民丧失了土地的所有权，所以必须对农村集体土地所有者进行补偿。
同时由于土地使用权性质的变化，即把农业用地变成了城市用地，从而也使土地实现了价值增值；
由于在征地过程中发生了一系列土地所有权关系、土地使用性质以及经济关系的变化，所以必须依照国家法规办事。
（二）农地征用的审批权限
《中华人民共和国土地管理法）规定，只有国务院和省级人民政府才有农用地转用和征地的审批权。
农用地转用，即将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为建造建筑物、构筑物的土地，必须经过国务院和省级人民政府批准。
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地，可以由市、县级人民政府批准。
《中华人民共和国土地管理法》规定，国务院和省级人民政府关于征地的审批权限划分如下：
征用基本农田；
基本农田以外的耕地超过35公顷的；
其他土地超过70公顷的必须由国务院批准。
除了由国务院批准的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批准。
省级人民政府批准征用的土地，必须同时报国务院备案。
（三）农地征用的补偿
国家建设征用农民集体所有的土地，必须给予补偿。
《中华人民共和国土地管理法》对征用土地补偿的步骤、标准和用途都做出了相应的规定。
1.办理征地补偿登记
需要征用的土地，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府，在当地予以公告，并组织实施。
被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书，到当地人民政府土地管理部门办理土地征用补偿登记，
2.确定土地补偿的标准
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定对征用土非耕地，按照不同的标准给予补偿。
（1）征用耕地的补偿
如果征用的是耕地，补偿必须按照以下的规定进行。
第一耕地补偿费的构成。
按照国家的规定，耕地补偿费山以下几个部分构成：
土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费等。
第二土地补偿费的标准。
根据土地管理法的规定，土地补偿费是该耕地被征用前三年平均产值的6倍到10倍。
第三安置补偿费的标准。
根据土地管理法的规定，安置补偿费，由需要安置的农业人口数量决定。
需要安置的农业人口数量，是由被征用的耕地数量除以征地前被征用单位人均占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的人口的安置补偿费标准，为该耕地被占用前三年平均产值的4到6倍。
安置补偿费在一般情况下限额为：
每公顷被征用的耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均产值的15倍。
如果上述土地补偿费和安置补偿费不能够使需要安置的农民保持原有的生活水平，经省、市、直辖市人民政府批准，可以增加安置补偿费。
但是，土地补偿费与安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍。
土地管理法规定，国务院根据经济社会发展的水平，在特殊情况下可以提高征用耕地的补偿费和补偿费的标准。
（2）征用其他土地补偿和补偿的标准
根据土地管理法的规定，征用其他土地的土地补偿费和安置费标准，由省、市、自治区和直辖市参照征用耕地的补偿费和安置费的标准确定。
（3）征用土地的附着物和青苗补偿标准
土地管理法规定，被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、市、自治区和直辖市规定。
四、旧城改造与房屋拆迁管理
城市建设或房地产开发经营管理企业取得建设用地的另一种途径，就是通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地的使用权。
（一）房屋拆迁程序
1.申请规划用地许可证
旧城房屋拆迁的基地，都是市区范围的国有土地，这些土地都己列入了城市规划控制区。
因此建设单位要取得城市建设用地，就必须按照以下步骤进行工作：
（1）建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证；
（1）经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，井确定拆迁房屋的地域范围；
（3）由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证范围内的枝拆迁入，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在地的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年内，在拆迁的范围内停止办理以下有关手续：
房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；
暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；
暂停核发工商营业执照等手续。
2.申请房屋拆迁许可证
从事拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证。
房屋拆迁许可证是进行房屋拆迁的法律凭证。
只有具有房屋拆迁许可证，才有资格对房屋进行拆迁。
房屋拆迁许可证，只是在一定的时间和一定的范围内，对特定的项目具有法律效力。
建设单位要申请房屋拆迁许可证，必须持有下列文件和资料：
（1）建设项目的计划批准文件（国家规划行政主管部门批准的项目设计任务书）；
（2）规划管理部门核发的建设用地规划许可证；
（3）区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如中华人民共和国国有土地使用证等（见附件）；
（4）房屋拆迁计划和房屋拆迁方案等。
附：
国有土地使用证
（国徽）
中华人民共和国
——国有（）宇第号
国家土地管理局制
全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土
地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发征收，确认使用
权。
——摘自《中华人民共和国土地管理法》第九条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证的制度。
——摘自《中华人民共和国土地管理法）第五十九条
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城
市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予
登记，发给此证。
——人民政府（印）
年月
土地使用者
坐落
地号图号
用途土地等级
使用权类型终止日期
使用权面积
其中共用分摊面积
填
证
机
关
（印）
年月日
3，核发房屋拆迁许可证
区、县房屋土地管理局，在接到建设单位房屋拆迁申请书以后，要认真审查申请单位上报的建没项目的计划批准文件、建设用地规划许可证、使用土地的批准文件，审核拆迁计划和拆迁方案，并且要在接到申请20日内，以书面形式做出是否同意发给房屋拆迁许可证的决定。
如果要拆迁外国组织和外国人，以及外商投资企业的房屋及其附属物或者是拆迁量过大的，还应当报送市房屋土地管理局审核。
市房屋土地管理局审核同意后，再由区、县房屋土地管理局向建设单位颁发房屋拆迁许可证。
4.颁发拆迁公告
区、县房屋土地管理局，核发房屋拆迁许可证以后，还必须在房屋拆迁的范围内.将建设项目的名称、拆迁人（建设单位或个人）、拆迁的范围、拆迁的期限等，用公告或其他形式予以公布，区、县房屋土地管理局以及拆迁入，应当向被拆迁人做好宣传解释工作。
5.签订拆迁补偿协议以及拆迁双方的权利和义务
拆迁入与被拆迁入，必须根据有关规定，订立房屋拆迁补偿协议、安置协议。
在房屋拆迁协议中，必须明确规定双方的权利和义务。
（1）拆迁双方当事人，都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务，任何一方都不能使用任何借口拖延签订的协议；
（2）拆迁入必须根据国家有关规定，对拆除的房屋及其附属物的所有权人和使用权人进行补偿的义务，也有对房屋进行拆迁的权利；
（3）被拆迁入享有对拆迁房屋补偿的权利，但也必须履行房屋拆迁的有关规定的义务以及按期搬迁的义务；
（4）拆迁双方都有向有关部门申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权利。
6.房屋拆除
拆迁人应当在规定的拆迁时期内完成拆迁任务。
如果由于客观原因延误了拆迁期限，应当经过区、县房屋土地管理部门同意，井报市房屋土地管理部门备案。
（二）城市房屋拆迁方式
房屋拆迁的方式，大体有三种：
城市政府统一拆迁、拆迁人委托拆迁、建设单位自己拆迁。
1.城市政府组织的统一拆迁
这种拆迁方式，也分两种情况：
一是由城市政府统一组织的对需要拆迁的房屋进行统一拆除，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人桉照国家的有关规定进行补偿或安置；
二是城市政府委托某个有资格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的房屋进行统一拆迁，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补偿或安置。
2.委托专业拆迁单位拆迁
房屋拆迁人把经批准拆迁房屋的工作，委托给具有拆迁资格的专业拆迁企业或单位。
专业拆迁企业或单位根据委托协议，依据国家房屋拆迁的有关规定和政策，向被拆迁房屋所有权和使用权的单位和个人，说明国家关于拆迁房屋的有关规定、拆迁时间安排、以及其他拆迁工作的有关事项。
与拆迁单位和个人签订关于补偿、安置以及其他有关事项的协议并组织实施拆除房屋，以及其他附属设施。
3.拆迁人或建设单位自己组织拆迁工作
这种拆迁方式就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。
房地产开发经营企业自己组织拆迁工作，也必须具有从事房屋拆迁业务的资格证书。
如果建没单位自行组织拆迁工作，就必须向区、县房地产部门申请拆迁房屋许可证，并按照国家有关规定，递交拆迁工作负责人和拆迁人员名单.以及他们的有关资料，办理批准手续。
取得拆迁资格以后，从事拆迁的工作人员，还必须参加房地产主管部门组织的拆迁人员专业培训班。
这些工作人员通过培训，掌握城市房屋拆迁法律、法规和方针、政策，熟悉房屋拆迁程序和具体业务工作。
（三）城市房屋拆迁补偿
《北京市城市房屋拆迁管理办法》（下简称《拆迁办法》）对城市房屋拆迁的补偿问题做出了具体规定：
1.拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有权人和使用权人，按照规定的标准给予补偿。
2.拆迁补偿方式
拆迁补偿方式，山拆迁人与被拆迁入协商确定。
可以用货币补偿，也可以用房屋进行补偿。
根据{拆迁办法}的规定，住宅房屋分为成套住宅房屋和非成套住宅房屋。
成套住宅房屋是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单元住宅房屋；
非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、简易楼房和筒子楼，两者补偿的标准不同。
被拆除房屋的所有权人和使用权人的补偿标准也不同具体的补偿方式、补偿标准及相关规定参见各个城市房屋拆迁管理办法。
商品房购预售管理
商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。
它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。
也就是先付款，后交货。
在香港也叫买卖楼花或炒楼花。
（一）预售房屋条件及程序
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：
1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2.有建设工程规划许可证。
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明（附件见第57页）。
凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即可以进行房屋须售。
房屋预售的具体程序是：
1.房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：
企业开发资质等级证书和营业执照；
土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；
建筑施工合同；
已完成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单；
房屋预售计划，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。
如果申请办理外销商品房预售，还必须符合以下条件：
付清地价款，取得土地使用权；
施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划许可证；
已经完成建设工程总投资额的25％以上；
工程施工进度和施工交付日期已经确定；
以及市区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，配套工程交用日期证明材料；
在本市银行开立代收房屋预售款的结算账号，与开户银行签订的房屋预售款监管协议；
售楼说明书、房屋使用、维修、管理公约；
房屋管理受托书或协议书。
2.经房地户主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订《房屋预售合同》。
预售合同一般包括以下内容：
房屋预售双方的姓名、国籍、地址和身份；
预售房屋的位置、编号、建筑面积及平面图纸；
相应的土地使用权比例或范围；
房屋价款；
房屋预售款的支付方式和房屋交付方式；
房屋的使用性质、权属转移内容；
房屋产权人必须遵守的{房屋使用、管理、维修公约）；
违约责任；
双方当事人约定的其他内容。
3.办理房屋登记、签证。
《房屋预售合同》签订生效后，应在规定时间内到市房地产交易所力，理登记、签证。
预售后的房产需转让的，由转让双方凭已经登记、签证的房产预售合同，到房地产交易所办理转让手续，原合同规定的权利义务随之转移。
4.房地产开发商在房屋竣工后，应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，购房人凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。
如果出现以下情形，预售房购买者可以要求取消预售房合同：
（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋。
（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。
（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符合。
当然，购房者能否取消买卖合同，还需要由法庭做出最后裁决。
如果法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交的定金，而且还必须补偿一定的利息损失。
（二）购买预售房手续、变更和转让
预售房的买卖与房屋即期买卖相比，由于它购买的仅仅是房屋销售部门的承诺，也就是说，只要购买者承诺认购房屋业权，交付一定的定金，签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。
所以购买时需要办理的买卖手续比较简单。
一旦房屋建成，就可凭预购的买卖契约，签署正式的买房契约，履行经济和产权手续，只有这时房屋买卖的整个过程才算结束。
如果购买者需要申请抵押贷款，在办理完预售购买手续之后，即可以向金融机构提出抵押贷款申请。
经过金融机构审查批准，就可以签署抵押贷款合同，并开始还款。
当房屋建成并交付购买者之后，购买者还可将预售房抵押贷款合同改为房屋抵押贷款合同。
预购房屋还可以转让。
预售房转让，就是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。
预售房转让有两种情况：
一种是因为不可预见的原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让绐亲友等；
另外一种情况就是纯粹的炒楼花。
当然，这两种情况可能交叉发生，所以有时也很难分清。
由于预售房未来的价格是不确定的，所以在预售房转让时必然伴随房屋价格的变动，从而为炒楼花提供了可能。
炒楼花也是一种有偿转让的买卖行为。
但是，炒楼花的弊端是显而易见的。
所以在一些国家或地区是严禁炒卖楼花的。
我国《城市房地产管理法》，也明确规定严禁炒楼花。
转让预售房有以下两种情况：
1.由原来的购买者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取消已签订的临时买卖合同，然后房地产开发公司与新的购买者，另行订立一份新的买卖合同。
2.由转让人及承让人直接达成协议，承让人向转让人购买其与房地产开发公司原先所订立的买卖合同的标的，并取得合同所规定的一切权益，待房屋落成后，转让人才把房屋转让给承让人。
这种方法与前者的不同之处在于前者的转让人在与承让人签署协议后，无需负任何法律的责任及义务，而后者的转让人则在达成买卖合同后，依然负有一定责任。
原来转让人需取得房屋以后，再以中间人的身份把业权正式转交给承让人。
房地产价格的种类
房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。
根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型：
1.地产价格、房产价格、房地产价格房地产在物质形态上是由地产和房产构成的。
在物质形态上，城市房产和地产是不可分的。
但是，在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。
地产价格就是土地价格，简称地价。
在一定的情况下，即使在城市，土地也是可以单独存在的。
比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价格的。
这就是这里所说的地价。
房产价格就是房屋本身的价格。
这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。
房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。
也就是地产价格和房产价格的综合体。
这三种价格形态存在的基础就是：
单纯的地产；
单纯的房产；
房地产的综合体。
2.房地产理论价格、评估价格、市场价格
房地产的理沦价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。
这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。
房地产价值的货币表现就是房地产的价格。
这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。
房地产的评估价格，是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。
由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差别。
一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。
房地产市场价格。
是房地产商品在市场交易中形成的价格。
这是房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。
房
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