夕阳红养老院可行性研究报告文档格式.docx
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养老院项目现状分析
当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
据报道，到2010年，重庆养老机构床位数应达到28800张。
在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。
除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。
近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。
重庆市委、市政府也确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。
第三章：
项目投资必要性及意义
目前由于我国实施计划生育政策，我国421形式的家庭在不断的增加，年轻人的压力很大，很少有时间能够照顾老人，有些家庭的子女为了工作生活不得不到远离老人的地方生活工作，造成了空巢老人的现象。
同时老人们面对的是城市高速建设带来的人情味淡漠的现象，导致大多数老人的生活失去意义，引发老人的不悦甚至是自杀。
而由于经济能力的提高人们愿意出钱让老人进入养老院，观念的转变也使老人们能够接受这种做法。
因此建一个养老院能够解决老人生活问题的同时给企业带来可观的经济利益。
第四章：
可行性研究工作的依据、范围和要求
养老院是微利行业，初期投资较大，项目周期较长，资金回笼较慢,因此作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。
按照目前老年人口所占的比例分析，不考虑其他因素影响下，对于老年人口的养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。
另外，政府出台不少举措鼓励老年福利事业的发展。
综上所述我们认为建立一个养老院是个又能解决社会问题又能带来经济效益的双赢项目，因此我们认为建立一所养老院是可行的。
第二咅B分：
需求预测和拟建规模
市场需求预测
1、解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上
（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%,即没4个人中就有一位老人；
又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%）,我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
2、构建和谐社会的需要
党中央'
国务院发出构建和谐社会的口号。
郑州市委、市政府也是提出建设“和谐社会”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学'
老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。
这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。
3、加快社会福利事业发展的需要
重庆夕阳红养老院项目是时候，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差这一状况，将扩大收养'
收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下位人民群众解愁“的服务宗旨”作为我区
一所规模较大的综合性福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。
现有工厂能力估计
社会制度不完善，空巢引发的老年人身心问题。
空巢老人最容易感
觉孤独寂寞，昔日工作繁忙，子女绕膝，而今子女离巢，自己退休后又无事可人当然会产生寂寞、孤独的心情。
丧严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。
心理健康日益成为老年人健康的重要部分4•养老院太少。
目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。
面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求我们必须采取有效的应对措施，所以我们的夕阳红养老院还是很有发展前景的。
拟建项目的规模
干、行动不便、
身体不好、
得不到以前所受的重视和尊敬，
丧偶发生等老
夕阳红养老院现有地面积5000平方米，总建筑面积5000平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：
新建1幢2层砖混结构居住房800m2,新建1幢2层办公服务用房600m2o维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2,绿化面积为330m2o3、以夕阳红养老院为依托，做好分散五保供养工作。
为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由夕阳红养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康情况，帮助解决实际问题。
（四）项目单位基本情况XXX民政所成立于1992年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：
贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律'
法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。
组织协调区内防灾、抗灾。
救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。
建立和实施城乡居民最低生活保障制度；
对最低生活保障金的使用和管理情况进行督察；
负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；
组织知道扶贫济困等社会互动活动。
第三咅B分：
资源、原材料、燃料及公用设施情况
建设养老院所需的建筑材料从本地均可采购。
还需购置床，柜子等生活用
品，本地也均可采购。
还需采购些必要的医疗用品，这些可以通过外地药厂购得，难度较小。
养老院建在城市里，超市，医院，图书馆等公共设施和基础设施齐全。
第四部分：
具体实施方案
（1）第一阶段：
前期准备阶段
主要完成调查摸底、选址规划、项目论证、土地手续、筹集建设资金、可研究性报告、地质勘探、项目开工手续办理等前期准备工作。
调查当下老年人养老状况，本着实事求是、因地制宜、合理布局、资源有效利用的原则，合理选址，设计建设方案。
通过向相关部门申请补贴'
入股等方式，积极筹集建设资金。
在施工前，组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理。
（2）第二阶段：
工程施工阶段
主要完成养老院主体工程及室内外粉刷、地下排水、电力设施、绿化等工程建设。
此阶段必须考虑到各方面因素，符合当地精神文明建设情况。
施工过程中，不定期组织进行实地检查，促进施工进度，加强工程材料的检查验收工作，确保施工进度和工程质量。
（3）第三阶段：
工程验收和其他配套设施阶段
在此阶段中,
首先邀请相关部门人员严格审查、
验收工程，评测工
程质量，确保工程质量合格。
最后，再进行其他配套设施建设，主要完成消防、餐厅、健身等配套设施建设，这些必须合理布局，迎合老年人的兴趣爱好，除此之外，还应具有前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生。
第五部分：
环境保护
环境条件调查
夕阳红养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。
影响环境因素分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：
（环境保护预评价夕阳红敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。
环境保护项目污染源分析本项目在建设'
运行中，可能对环境产生污染主要有：
本项目建设过程中对环境的影响主要是1'
建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；
2、生活垃圾及生活污水；
3活动产生的声响；
4、过往车辆产生的噪音。
环境保护措施
1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。
建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。
2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污
管道。
地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。
3、居住人员入住后产生大量的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。
合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。
4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化能力。
第六部分：
企业组织、劳动定员、人员培训第一章：
人员编制
一、高管编制，共4人设总经理1名，享受A4级别待遇；
设副总经理1名，享受B4级别待遇；
设院长1名，享受B4级别待遇；
设总经办主任1名，享受B4级别待遇；
二、各中心、部门执行人员编制
（1）财务中心人员编制，共4人。
（2）融资组：
设主管1人，享受E4级别待遇（3）会计：
设主管1人，享受E4级别待遇；
设主办1人，享受F5级别待遇
（4）出纳：
设主管1人，享受E4级别待遇业务发展中心人员编制，共17人
（5）业务部：
设经理1人，享受C6级别待遇；
业务代表3人，享受F5级别待遇
（6）—外联部：
办事员2人，享受F5级别待遇
（7）策划部：
设项目策划主管1人，享受E4级别待遇；
项目策划人员2人，享
（8）受F5级别待遇；
设活动主管1人，享受E4级别待遇，活动实施员2人享受，F6级别待遇
（9）项目部：
设项目经理1人，享受C4级别待遇；
项目主管1人，享受
D4级别待遇；
项目实施人员2人，享受E6级别待遇
人员培训
k首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们知道并且
了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本管理有一定的了解。
2、对各个部门的行政管理人员进行岗位前培训，在上岗之后的每一个月需要进
行一次集中的培训和工作总结，相互讨论并学习比较好的一些基本的管理观念
和好一点的管理办法。
3、对运营管理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的
工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他们能够在最短的时间内可以快速学习，也能够最短时间内可以掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7天。
期间的培训内容见具体的培训方案。
第七部分：
项目实施计划
第一步：
兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；
第二步：
市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；
第三步：
市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；
第四步：
经省民政厅、国家税务局'
地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业；
第五步：
筹集资金；
第六步：
开始建设养老院的项目部；
第七步：
开始对养老院进行人员组建；
第八步：
正式开始营业；
第九步：
对营业后进行一些工作补充；
第丿I咅B分：
养老院项目财务分析
养老院项目资金筹措
（一）资金来源公司注册资本1200万元，
项目
来源
金额
权益资本
风险投资
950
创业团队投
50
资
债务资本
银行贷款
200
（二）资金筹措方式：
在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为05-万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的受益，总之，这种投资是一本万利的。
团队投资50万，充分考虑到我们大学生的资金来源有限。
我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。
此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期2年（金融结构2年期的借款利率为6.65%）o
项目总成本费用估算
1、房建投入：
考虑到经营的长久性，虽然可能投资回收期长些，但是是值得投资的，由于从事非营利事业，可邀有意愿回报社会的房地产企业赞助，控制在850万元以内。
2、绿化等基础设施：
为改善养老环境，可栽种经济实用的树种，养殖花卉、草坪、水生动物以及设置路上休憩的木椅等，控制在80万元。
3、基本设施配备:
a、
床、床头柜和一人一格的衣橱，约600元*200=12万元;
b、床上用品400*200二8万元；
c、室内一书桌、圈椅200*200=4万元；
d、电视每房间一个600*200=12万元；
e、活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，约40万
7TLo
f、餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，控制在
10万元（可争取政府和赞助单位的捐赠）。
g、办公设备，电脑若干，打印机一台，面包车一部，最小投入20万元。
h、医疗器械设备，预计投入80万元。
i、洗衣、洗澡费用，预算10万元
j、其他费用5万元。
k、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。
4、职工工资：
按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000/年估算,年福利工资总计48万元。
a、入住人均消费（含饮食）人均5000元/人年，以300人计，年费用150万
兀，
b、设备维修及折旧费，每年为8万元。
c、其他不可预计费用5万元。
根据问卷调查，住房及服务费标准：
每人每月
房间费900元，每人每月伙食费550,水电费50,护理费有0、500、
1000.1300等收费标准。
由于护理费用的不同，入住人数分别占20%、
50%、20%、10%,假设每年入住率为90%0即；
第一年主营业务收入
二200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*28）00=399.36万元/年
第二年至第五年的主营业务收入
二200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=449.28万元/年
第一年主营业务成本/年/万元：
员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+
医用用品成本+其他费用+管理费用二280
第二至五年主营业务成本/年/万元：
员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品+其他费用+管理费用二290
第一年工资二兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=77第二至五年工资二兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员门88
第九部分养老院项目财务效益、经济和社会效益评价第一章：
财务评价：
养老院位于合川区，占地5000平方米，按床位200个计算。
为分析财务上的可行性，先考虑10年期内财务上的指标。
（1）投资净现值：
NPV二工（CI-CO）t/（1+lc）t得NPVP49.06（*1+7%）-
1+218.98*
（1+7%）
-2+232.28*（1+7%）-3+232.28*（1+7%）-4+232.28*（1+7%）-5+232.28*
（1+7%）-6+232.28*（1+7%）-7+232.28*（1+7%）-8+232.28*（1+7%）-
9+232.28*（1+7%）-10+232.28*（1+7%）=542.05万元
由于项目财务净现值于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（2）财务内部收益率（FIRR）E（Cl-Co）tX（1+FIRR）-t二0
149.06*（1+R）-1+218.98*（1+R）-2+232.28（1+R）-3+232.28（1+R）-4+232.28
（1+R）-5+232.28（1+R）-6+232.28（1+R）-7+232.28（1+R）-8+232.28
（1+R）-9+232.28（1+R）-10=1000
IRRM7%
（3）投资回收期：
回收期二累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值）
二5—1+（167.4/232.28）=4.72年
根据以上三个财务指标分析，NPV远大于零，内部收益率为17%大于资本收益率
7%,投资回收期在养老行业算是非常好的了，因此值得投资。
资产负债表:
初期
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
货币资金
199.06
218.04
450.32
682.6
914.88
流动资产合计
固定资产
1150
累计折旧
23
46
69
92
115
固定资产现值
1127
1104
1081
1058
1035
非流动资产合计
长期借款
负债合计
实收资本
1000
盈余公积
25.21
64.41
106.26
148.12
189.98
未分配利润
257.63
425.06
592.48
1740.6
759.90
所有者权益合计
1126.06
1322.04
1531.32
1949.88
资产总计
1326.06
1740.6
负债和所有者权
益总计
偿债能力分析：
利息支付倍数二（利润总额+财务费用）/财务费用
第一年末
第二年末
第三年末
第四年末
第五年末
利息保障费用
8.22
11.98
由此可得公司的偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。
营运能力分析:
流动资产周转率（次）二主营业务收入/平均流动资产总额*100%
流动资产周转率
3.12
2.15
1.34
0.79
0.56
由此可得公司的流动资产周转率较低，但是有公司发展战略上的原因。
因为公司在未来会不断的扩大养老院规模，所以留有的银行存款较多，以备后面的扩张性建设投资。
盈利能力分析：
净资产收益率
0.12
0.16
0.15
0.13
0.11
由此可得净资产收益率反映了投资与报酬的关系，是评价企业经济效益的核心指
标，但是由于养老院是非营利性机构，政策上时不允许分红的，相当大的未分配利润，影响了净资产的数量，企业利润非常稳定，企业扩张具有周期性，大概五年可以扩张一倍，利润也将增长一倍
成长性分析：
总资产增长率二（总资产年末数一总资产年初数）/总资产年初数
总资产增
长率
0.33
0.00
0.14
由此可得总资产成长变化率较大，第一年购置200万元的固定资产，第二年
偿还200万元的贷款。
公司规模自第三年后逐年增加，在行业中发展较快，说
明企业的成长能力比较好，总之，公司的财务方面可行。
养老院项目不确定性分析
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析：
此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%,办院的主要风险在于，一是入住
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