A房地产开发项目质量管理与研究文档格式.docx
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analyzesthefivefactorsaffectingtherealestatedevelopmentprojectqualitymanagement:
personnel,material,machine,methodandenvironment;
putsforwardfourstagestheproject,design,constructionandcompletionofthewholeprocessofprojectqualitymanagement;
finally,withthedevelopmentofArealestatedevelopmentcompanyXprojectastheexampleanalysis,elaboratedthequalitymanagementtheoryinthespecificapplicationofthequalitycontrolofXprojectmanagement,pointedouttheproblemsandrelevantmeasures.
Keywords:
Realestatedevelopment;
Project;
Qualitymanagement
1.绪论
1.1研究背景
20世纪80年代以来，随着我国经济持续健康的发展和人民生活物质水平的不断改善，我国城市化建设不断发展，城市化进程日益加快，房地产开发项目如雨后春笋般不断涌现，房地产业迅速发展成为我国最快的行业之一，逐渐成为国民经济的基本生产性要素，为经济发展提供了物质条件。
同时，房地产业的发展也带动了建材业、建筑设备工业、电气家具业、园林业、运输业、金融业等相关基础性产业的大力发展。
房地产的快速发展不仅改善了人们住房和提升了人们的生活水平，也为改善城市建设环境和融资提供了新渠道，对促进国民经济增长和增强综合国力有着深远的意义[1]。
市场化程度的增强，使得房地产市场的竞争日趋激烈。
然而，由于我国房地产企业发展经历的时间较短、规模过热，加上日趋激烈的市场竞争环境，导致了部分房地产商刻意追求经济利益而忽视了项目质量，因房屋的质量导致的事故屡见不鲜。
如，2009年6月，上海地区某小区的一栋13层在建商品楼发生坍塌，事故导致一名工人死亡，引起了业界内的巨大震荡；
2013年8月，云南昆明西山区某社区内近30栋建筑发生不同程度倾斜，水泥地面也出现裂痕；
2014年4月，位于河南省郑州市的某处居民楼也出现类似问题，用手一触碰墙壁就会出现墙体掉落[2]。
诸如此类的豆腐渣工程层出不穷，房地产开发项目的质量问题给建筑工程实施的各参建主体敲响了瞥钟，让社会开始重新审视房地产项目的工程质量，同时也给政府监管部门敲响警钟。
1.2研究目的与意义
房屋作为人们最基本、最重视的生活必需品以和国家发展的重要生产要素，其质量管理很值得我们的关注。
完善的房地产项目开发的质量管理体系，无疑将有助于创造出优质的房产项目产品。
若以高品质的房地产为弹药，企业定能在房地产市场所向披靡。
深究“楼歪歪”、“楼倒倒”等事故原因，无外乎就是房地产开发项目的质量管理问题。
工程项目的实体质量是在规划、勘察、设计及施工等形成过程中的各环节质量的综合体现[4]。
如何加强工程项目实体质量的管理，保证房屋产品的质量，满足人们的住房需求，是房地产企业所面临的新考验。
因此，为提升我国房地产产品的质量，加强房地产开发项目的质量管理。
本研究探索了当下房产开发现状以及该进程中可能出现的问题，并提出提升项目质量的管理策略，丰富国内房地产开发质量管理理论，为管理创新提供帮助；
其次，将结合A房地产公司X项目案例，采用理论分析与案例研究相结合的分析方法，分析A房地产开发企业的X项目的质量管理，指出X项目质量管理过程中存在的问题及对应的优化方案，对提高A企业房地企业自身业务管理水平具有一定的借鉴意义，为增强企业的品牌影响力及竞争力具有深远的现实意义。
1.3研究框架
第一章，绪论。
对本研究的研究背景、目的与意义做简要的概述，介绍国内有关工程项目质量管理的研究现状，并对本文的研究背景、目的、内容、方法与技术路线做简要阐述。
第二章，房地产开发项目质量管理相关理论综述。
系统介绍现有研究现状，并介绍房地产开发项目中质量管理的理论基础，包括项目、房地产、房地产开发项目及房地产开发项目质量管理的概念和特点。
第三章，房地产开发项目质量管理概述。
在基础理论研究的基础上，利用文献研究，分析房地产开发项目的流程和质量管理的影响因素。
提出应分别从项目开发前期、设计、施工、竣工等四大阶段入手，对房地产开发项目全过程的进行质量管理，并分析每一阶段的质量管理要点。
第四章，案例分析。
采用文献研究与案例研究相结合的方法，分析A房地产公司中X项目的实施经验，分析X项目开发项目中存在的质量管理问题，提出优化策略。
第五章，结论。
2.房地产项目质量管理相关理论
2.1相关理论概念
2.1.1房地产的概念及特点
2003年，我国住房和城乡建设部公布了《房地产业基本术语标准》，使房地长的概念得到了统一。
标准中规定，房地产就是可开发的土地和其地上的定着物、建筑物等，包含物质实体以及依托物质实体的权益。
这说明，房地产既包含构成房屋和土地的各种物质实体及其依托物，又包括房地产物质实体和依托物上衍生的各种权利。
由以上房地产的定义可知，其具有一些相当明显和突出的特征：
一是位置的固定性，土地的不可移动性，决定了任何建造土地之上房屋位置的固定性；
二是有限性，土地是一种资源，资源是有限的，受城市建设规划的限制，建在土地之上的房屋的数量也会受到限制，因此房地产具有有限性；
三是耐久性，一般来讲，房屋的使用年限都在50年以上，相比于其他产品，房地产具有耐久性。
2.1.2房地产开发项目的概念与特征
参照项目、房地产和工程建设项目的概念，我们可以将房地产开发项目定义为，组织为了实现既定目标，在规定的时间内，以满足既定的资金限制和质量约束为基本条件，投入一定的资源、资本等，通过一系列的决策执行实施，进而完成的房地产产品的一次性任务。
房地产开发项目包括一个或多个相互关系的单项工程项目，它可以看作是一项实施统一核算与运行管理的投资建设工程。
与此同时，房地产开发还是将诸多拥有复杂结构的资源进行整理合并的过程。
2.2房地产开发质量管理理论基础
2.2.1房地产项目质量的含义
厨房和卫生间渗水、墙体裂痕等房地产项目质量问题是居民日常生活中再熟悉不过的，但是这些只是房地产项目的内在表现而已。
房地产开发项目中质量的客观要求是满足隐含的和明确的需要。
房地产产品对消费者需求程度实现将会是度量房地产项目市场价值的不变的准则，这也是房地产项目质量范畴上在市场经济竞争中的新体现。
在房地产业的新时代，房地产项目最基本的要求是质量的物质性，客观准则是经济性或实销性，消费者的货币资金是房地产质量的首要体现。
这也是当前市场经济条件下的房地产质量观念有别于以往观念的地方，对此较为正确的把握，对于提升房地产项目的质量具有直接和重要的现实意义。
2.2.2房地产项目质量管理的内容
房地产开发质量管理涵盖房地产工程的前期预备工作、工程的施工进程与工程竣工一个完整的项目周期里的所有与质量有关的作业活动。
显而易见的是，房地产项目的设计阶段对整个项目的质量具有举足轻重的影响作用。
这是因为，房产项目设计水平的高低决定着整个项目实体质量的高低。
但是，缺少了施工过程，设计图纸与预想也不可能满足用户的需求。
所以，将房地产项目的开发设计和项目的实施有效结合是保障项目质量目标实施的重要前提条件。
项目实施过程中的质量管理可以看作是工程建筑质量管理的重中之重，是房地产开发项目的主要管理环节。
施工阶段一般从由材料投入、生产过程和工程实体验收这三个方面对质量进行管理，也可将这三个阶段称为事先控制、事中控制和事后控制。
3.房地产开发项目的质量管理
3.1房地产开发项目质量影响因素
房地产开发项目系统内任意可变因素即为项目质量的影响因素。
对项目影响因素的深入分析，将有利于房地产开发项目的质量管理。
笔者在总结了工程建设项目质量的诸多影响因素之后，将主要的影响因素概括如下：
原材料、施工人员与管理人员、机械设备、施工工艺和方法、环境等。
3.2房地产开发项目的质量管理流程
3.2.1前期阶段的质量管理
房地产开发项目前期阶段的质量是整个项目的基础，前期工作分析是否深入和全面，对开发项目能够成功实施与否具有直接的影响。
本研究建议从如下几点对前期阶段的质量进行管理：
（1）深入可行性研究
以项目质量为目标，根据项目开发策划和设计纲要，就现有资源针对客户需求与购买力以及项目价值等作深入的市场调查，并评估项目的投资价值、社会效益和环境效益，用量化数据进行论证。
（2）制定项目质量管理体系
在熟悉房地产行业动态趋势下，以开发项目的战略目标和质量要求为标准，深入了解并掌握项目的组织结构等特点，以本企业的质量管理体系文件为依托，建立适合所开发项目独有的项目的质量体系和目标，并将质量目标逐层分级，按质量计划和实施步骤层层落实。
质量管理体系各层级的目标、职责、权限、资源分配以及质量检验等的措施都予以明确，重点强调项目工程质量管理体系，可操作性强。
（3）建立前期阶段质量管理评审制度
类似于绩效评价的效用，质量管理评审制度是确保和提高房地产开发项目前期工作绩效的重要手段。
目前主要常用的质量管理评价方法主要是德尔非法，德尔菲法综合了多个专家的专业知识和智慧，可以对工程项目前期的工作成果进行客观评价与优化。
此外，部分工程也逐渐采用聘请项目咨询公司的形式，评价项目的前期实施成果并形成记录文件，这种方法突出前期工作成果评价的专业性，更有利于优化设计、施工等阶段的工作，保证项目的系统质量。
3.2.2设计阶段的质量管理
房地产项目的设计阶段是在前期设计纲要的基础之上，进一步分析和论证可行性研究，落实施工地点和施工条件，设计施工方案等。
房地产设计阶段中的方案设计主要依据是前期阶段的可行性研究报告和市场调查分析报告等。
在对项目前期阶段可行性研究、产品市场定位进行详细了解后，在此基础上分别进行规划方案设计。
最终由房地产开发商选出最优方案。
综合以上方案设计和施工图设计的特点，本研究主要从如下几点管理设计阶段质量：
（1）开发设计阶段质量管理方法
以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案为依据，选取经验丰富的设计者编写设计任务书，对方案设计进行质量跟踪并定期审核文件以有效地控制设计质量。
开发商的项目设计主管人员应依据招标文件、合同、政府批文、气候自然条件以及其他相关资料为依据，对设计文件进行细致的审核。
（2）建立工作责任制
工作责任制主要包括设计经理责任制和工程师监控设计责任制。
为了使服务和设计产品达到合同规定的质量要求，在项目经理的领导下，设计经理的主要工作职责包括：
设计过程；
监督管理各专业工程师质量体系的执行情况；
组织设计项目的策划方案；
策划结果纳入设计计划；
各专业的技术方案的衔接、协调和审查以确保方案的科学性；
监督并管理项目各阶段评审的组织与设计的检验；
控制项目计划的运行以及流程的变更；
设置关键控制点以及监督管控有重大影响的文件设计。
3.2.3施工阶段的质量管理
施工过程可以看作是一个载体，只有通过这一流程才能将工程项目的设计成果转变为工程实体。
房地产项目的工程施工是指按照前期阶段、设计阶段的合同、图纸和相关文件的要求，将设计意图付诸实践的勘探、测量、作业、验收而形成工程实体活动。
本研究建议从施工前准备阶段和施工过程这方面对施工阶段的质量进行管理：
（1）施工前准备阶段质量管理
在施工前期进行准备阶段的过程中，主要是按照已有的组织设计方案进行各项元素的准备工作。
首先明确项目质量目标，组织者应该依照本项目投资人开发项目的战略目标，结合项目本身特性，制定合理的产品定位，并树立项目全寿命周期成本观念。
其次制定实施项目建设质量的管理规划，组织者在确立了项目建设质量目标后，要将实现项目质量目标的方式和举措具体化，以能够制定出详实可行的计划表。
最后实施项目质量计划。
（2）施工过程质量管理
质量管理的施工过程是控制房地产开发和施工方案控制偏差的过程。
过程控制的内容主要包括：
将阶段性工作成果和预期成果进行对比，找出执行中的偏差；
并将实际的作业顺序和施工程序与既定的施工方案进行对比，找出偏差；
将施工方案、作业顺序和施工程序进行对比，找出偏差。
具体实施建议可以概括如下：
第一，在施工现场推广技术负责人技术管理工作责任制，工程技术人员工作责任制。
施工现场工人各有专职、各司其事；
监理工程师审核工程施工组织设计；
针对项目施工现场所有相关人员，制定详细的规章制度和奖罚措施；
针对重点工序设置严格的检查、复核制度，避免重大工程事故的发生。
第二，施工人员必须严格依据既定的施工方案进行工程实施。
对于那些可能会被几项重要因素所影响的项目质量的关键位置，着重设专人负责管理；
建立高效的信息网，以使质量信息反馈高效、灵敏；
现场质检员及时、客观地提取、检验产品的质量数据，采用因果分析图、质量对策表等方法对产品的质量进行统计分析并及时反馈上级项目负责人。
3.2.4竣工阶段的质量管理
各分项工程完成以后，要做好验收准备，诸项分部工程验收工作完成后形成最终的竣工验收，以便保障竣工阶段房地产工程项目的质量。
其中，分项工程验收是指对于那些相对重要的分项工程，参照相关的质量评判准则，结合项目合同中的质量等级规范与工程的实际运行情况，进行最终的工程验收。
最后，项目的竣工验收是指在分项工程、分部工程质量验收等工作都已经完成了以后，划分出分项和分布工程的质量等级，在对此等级进行综合考察之后，单位工程使用功能保证资料的齐全性，工程质量评判，综合评判是否达到工程合同所要求的质量等级，以确定最终能否验收。
本研究建议从以下几点对处于竣工阶段的质量进行相关管理：
第一，细心做好竣工质量检查工作。
项目实施过程中，应该严格遵守行业工艺流程要求，在单机试运行、联动试运行中努力做到无差错，并学会检查系统整体质量状况，在设备设施遇到异常状况时立刻组织专业人员进行研究、分析、处理；
并依据工程档案规范规定审查，确保施工质量文件最大程度的得到完善。
第二，组织项目实施过程中对施工技术、质量比较熟悉的人员对竣工工程进行全面的质量审核检查，主要包括观感质量、内在质量、试运行质量等方面。
第三，依据既定的工程质量要求，尽可能搜集施工项目质量的原始数据。
并以在这些数据为基础，实事求是地对工程项目的结果进行评定，鉴定其质量等级，检查并判断这是否达到了项目质量控制目标要求。
4.A房地产开发项目质量管理分析
4.1A房地产开发公司
A房地产开发公司是一家股份制房地产开发公司，成立于1996年10月，是国家二级开发资质房地产企业，注册资金8368万元，主营房地产开发与交易，是一家以房地产开发为龙头，基建、园林绿化、物业为一体的综合性企业。
4.2项目质量管理
4.2.1项目前期阶段质量管理
1、市场分析
2011年房地产行业得到了快速发展，政府给予了相对宽松的政策环境，但是，不可否认的是，房地产市场全局性的发展还在持续调整中，能否改善有赖于实体经济的发展和国际金融环境的持续好转。
X项目具有较大的规模优势，后期可以整合多种资源，属于板块内稀缺产品，X项目以打造绿色生态景观为主，是展览、科学、环保，休闲、度假旅游的有机结合，与服务的适量结合，建设游览设施的大型城市绿地公园，板块内业主的居住环境就此得以优化，并且能够免费将其作为私家氧吧。
2、客户分析
本项目启动区潜在客户的置业目的以投资为主。
以偏好湖滨公园优美的生活环境及本地用于投资的高收入群体为主，是主要的客户来源；
企业用于投资购房和外地用户购房为辅，但确实很重要的客户。
3、产品定位
通过对大量顾客的访谈得知，价格依然是消费者关注重点，其次是房屋的升值空间、相应的基础设施和生态景观，价格与配套阶段依然是产品的需求阶段。
前期目标客户以偏好优美的生态景观为主，户型区间为90至125平方米之间更为适合。
4.2.2项目设计阶段质量管理
由于X项目定位于高性价比生态景观产品，配以适量的商业服务、游赏设施的大型城市绿色公园，包含住房、商业房、洋房和生态景观等的设计，整体功能齐全，结构复杂，参与设计阶段单位众多。
X项目内有较多的专业公司参加设计，如生态景观的设计、道路景观的设计、钢结构、电梯的安装、天然气的安装、精装修等公司。
为了避免上述的各种类型的专业公司常常只考虑本身的职责工作而忽视全局、导致配合能力较差的问题，X项目配备了专门的项目经理去尽力协调各专业公司之间完成配合工作。
在X项目设计阶段，项目的质量管理手段主要采取检查核对的形式，针对可能出现重大的技术难题，组织相关领域的专家研究讨论。
4.2.3项目施工阶段质量管理
1、工程招标
在建设委员会等政府部门的监控领导下，X项目依照法律程序公开进行了施工招标工作。
通过宣传工作，选择至少三家通过ISO9000、ISO14000管理体系认证、并具有建筑一级施工资质的企业，作为参与竞标的公司。
竞标会上，根据各企业汇报的项目方案，采取各位专家评标打分的形式，最终选择中建三局二公司作为中标单位，由该公司承担X项目的建设工作，而其它专业工程分包则由A房地产开发公司自己组织招标，从中选择出较为优质和放心的企业进行承包。
2、施工准备工作
依据ISO9000系列质量标准与公司质量保证手册的要求，中国建筑第二工程局第三分公司建立了由项目经理领导，项目各部门主管进行中层控制，施工人员实施基层控制的完备的三级质量管理体系。
3、工艺方法、材料的选择
鉴于施工人员的技术水平，并经过项目开发前期、设计阶段以及施工前准备阶段的充分论证，X项目1期工程建设采纳了乃高位且持久的混凝土施工技术、先进的钢筋焊接网应用技术、拼装大模板施工工艺、钢绞线网片聚合物砂浆加固技术、风管全自动流水线加工工艺、虚拟仿真施工技术等工程建设新技术，并应用现浇混凝土外墙外保温施工技术、施工过程水回收利用技术、建筑节能和新型墙体材料等绿色施工技术和建筑材料，增加项目的生态友好性。
4、施工过程
加强施工过程管理。
具体包括，在施工前管理单项工程的施工方案，管理对施工质量有影响的因素，如对机械、人员、材料、工艺方法、环境的管理。
4.2.4项目竣工阶段质量管理
施工完成后，各承包商需按DBJ-51-2000即《建筑安装工程资料管理规程》收集、分类、编目、整理、归档各专业施工资料和竣工图，并汇总到总包处统一进行分类整理及验收，最后由政府相关管理部门对自检合格的各项工程进行验收。
项目必须认真对待政府部门提出整改意见，并积极改进，做好文字及图像记录。
整改完毕后，再次邀请进行现场验收，取得验收合格证。
4.3项目质量管理中存在的问题及优化策略
4.3.1项目质量管理存在的问题
1、工程设计阶段不周全。
工程设计阶段未能确定最终的工程施工图，致使施工过程中部分工序的修改，如原设计地下车库半层，后改为一层，新增了钢结构施工等。
此外，保暖分包招标不及时等设计不周全问题对工期、进度、造价等都产生了影响。
质量管理体系不健全，如项目经理随意决策，导致部分施工工序有了较大的改动。
2、施工验收未设奖惩制度。
施工阶段专业施工验收后，优秀施工未得到奖励，不合格施工未被惩罚。
施工验收并未起到督促施工人员和管理人员积极性的作用。
3、缺乏对监理的管理。
监理单位负责施工阶段工程的质量管理，
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