四版项目开发业务管理办法.docx

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四版项目开发业务管理办法

AA房地产发展股份有限公司

项

目

开

发

业

务

管

理

办

法

二〇一七年三月二十二日

提纲

一、市场拓展

1、土地信息获取·································································（第四条，N天）

2、投资意向前期市场调研·····················································（第五条，15天）

3、意向土地持续跟踪···························································（第六条，45天）

4、土地公告及竞买······························································（第七条，21天）

二、营销策划

1、项目可研前期市场调研·····················································（第八条，15天）

2、土地购置前期深度市场调研················································（第九条，15天）

3、项目启动前期市场深度研究················································（第十条，30天）

4、项目亮相前准备·························································（第十一条，192天）

5、项目亮相··································································（第十二条，60天）

6、项目公开期································································（第十三条，30天）

7、项目开盘销售······························································（第十四条，15天）

8、项目日常销售·······························································（第十五条，N天）

9、项目清盘···································································（第十六条，90天）

三、工程建设

（一）建筑安装工程

1、规划方案设计及内部审批··································（第十七～二十一条，100天）

2、项目规划方案政府报批····································（第二十二～二十四条，62天）

3、单体工程设计···············································（第二十五～二十七条，43天）

4、单体工程预算与招投标······································（第二十八～三十条，102天）

5、单体工程施工·················································（第三十一～三十四条，N天）

6、单体工程竣工、验收、备案、交房······················（第三十五～四十二条，N天）

（二）市政配套与园林景观工程

1、市政配套与园林景观方案设计···························（第四十三～四十六条，N天）

2、施工图设计·················································（第四十七～四十九条，N天）

3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标···············（第五十～五十二条，N天）

4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收···············（第五十三～五十四条，N天）

四、物业管理

1、物业招标································································（第五十五条，N天）

2、单体工程施工·················································（第五十六～五十七条，N天）

3、接管验收、入住准备········································（第五十八～五十九条，N天）

4、前期物业管理服务··············································（第六十～六十一条，N天）

总论

第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化。

在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。

第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。

项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。

第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、办理入住为关键工作节点。

工作流程及相关时间节点详见《AA发展项目开发流程时标网络图》。

本标准及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，在实际工作中为了科学、合理的节约开发周期，可以根据具体情况提前开展相关工作。

第一章市场拓展

第四条土地信息获取

一、开始条件：

发展部（分子公司开发部）设立

二、标准时限：

由公司每年年度计划中土地购置计划所列时限决定

三、工作成果：

获取符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。

四、所涉单位：

发展部、分子公司开发部

五、工作事项：

公司发展部、分子公司开发部：

1、信息获取渠道建设

加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；

加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及加强其他各种社会资源关系（产权中心、清算中心、拍卖行等）的建立。

2、土地信息获取

（1）政府职能部门拟出让土地

（2）其他开发商拟转让或寻求合作

（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）

3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作

（1）政府拟出让土地

①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。

②初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。

③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。

④当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。

（2）其他开发商拟转让或寻求合作

①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。

②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。

③根据合作方拟定土地价，估计初步地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。

④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。

⑤当④中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。

⑥根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。

第五条投资意向前期市场调研

一、开始条件：

土地信息的获取

二、标准时限：

15天

三、工作成果：

土地初步判断

四、所涉单位：

发展部、分子公司开发部、工程部

五、工作事项：

（一）发展部、分子公司开发部：

1、地块现场踏勘

对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。

2、了解地块周边配套

了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。

3、了解地块区域未来规划

详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。

4、项目成本初步测算

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。

5、当地房地产市场状况

产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。

6、获取地块现状图（四至电子文件），提供给前期规划部

（二）工程管理部

1、建筑行业调研（10天，土地信息获取后开始执行）

了解当地建筑行业企业基本状况（包括建筑企业的经济实力、技术水平、产品质量、信誉等）、各种结构建筑（砖混、框架、剪力墙等）的建安成本、建筑材料（钢筋、水泥、砂石料等）价格水平。

2、工程成本初算（5天，上一项工作完成后开始执行）

结合当地建筑市场基本状况和项目自身情况，初步测算项目的工程建设成本。

第六条意向土地持续跟踪

一、开始条件：

投资意向前期市场调研完成

二、标准时限：

应大于45天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。

三、工作成果：

项目投资意向书、项目可行性研究报告、项目投资决策

四、所涉单位：

战略委员会、发展部、分子公司开发部、工程部、营销策划部、前期规划部

五、工作事项

（一）发展部、分子公司开发部

1、土地初步判断并出具详细结果（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）

①宗地详细情况

②项目主要经济技术指标分析等

③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息。

④潜在竞争对手的初步了解。

2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10天，土地初步判断完成后开始执行）

①宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；

②微观环境（位置优势、价格水平）；

③项目初步经济测算分析；

④项目投资的理由和项目前景分析；

⑤项目主要障碍和基本风险分析；

⑥项目立项前期费用等。

3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。

4、如项目立项，进行区域市场深度调研。

（10天）

5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）

①项目区域背景分析：

区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。

②区域市场深度分析：

项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。

③项目在区域房地产市场的基本定位和发展