写字楼调研报告Word格式.docx

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如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。

　　纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。

　　物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。

　　重点跟踪企业

　　一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。

25%利润率计算，初期月均流水5万。

三年收回投资成本。

物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。

国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。

租金5元/平

　　二、再保险大厦预计谈判周期3个月投资20万，前期委派1名操作人员。

25%利润率初期月均流水5万，预计三年收回成本。

　　物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。

大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。

　　地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心

　　租金6元左右

第二篇：

写字楼调研报告　　天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈

　　中端写字楼出租及经营情况调研报告

　　委托人：

天津市建设发展总公司物业管理处

　　受托人：

姜跃王鑫

　　报告人：

　　日期：

20XX年11月1日——20XX年11月5日

　　一．鞍山西道周边地域基本情况与概述

　　南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。

　　在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。

　　二．金辉大厦基本介绍

　　建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层a座、3层b座局部、4层a座b座、5层b座、6层a座、b座自用、7层a座b座、8层b座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。

　　现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/

　　年·

间，其他朝向16000元/年·

间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。

　　三．周边写字楼分布及概况

　　1.兴科大厦

　　兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。

据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于20XX年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于20XX年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。

　　据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。

该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。

　　2.天铁大厦

　　天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为a、b两区，其中a区全部是产权单位，

　　b区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。

该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。

　　该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。

据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。

　　3.其他大厦简介

（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。

（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。

　　（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金20XX元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大

　　厦无可比性。

　　四．调研小结

　　据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。

我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。

第三篇：

写字楼市场调研报告　　20XX年4月份市场调研报告

　　本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。

除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。

在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。

　　本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界d座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：

　　一、走访写字楼列表（见附表）。

　　二、调研写字楼列表分析：

　　1、租金：

大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。

中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。

　　此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。

这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。

　　2、物业费：

从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。

往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。

各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。

　　部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。

受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。

　　3、水电费：

因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。

包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。

其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。

根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。

水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。

　　4、停车：

通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。

从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。

其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。

为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。

　　5、其他方面：

各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。

网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。

　　三、万象天成走访侧记：

　　在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。

万象天成由a座纯写字楼、b座商场、座高级公寓及酒店组成。

因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。

通过询问，物业人员介绍a座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9

　　元/天/平方米，而且物业费并未含进。

因物业介绍a座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向座公寓。

　　就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。

但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。

据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。

例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。

与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。

近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。

　　在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。

另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。

第四篇：

上地写字楼市场调研报告周况　　写字楼市场调研报告

　　通过为期两天的写字楼市场调研分析，充分了解到上地中关村区域写字楼市场的一些基本特点，以及租售情况，市场供应等等。

使自己对北京北部的写字楼市场有了一个大概了解，对自己的项目有了更大的信心。

　　一、首先介绍一下上地区域写字楼市场的情况：

　　1、从写字楼的功能构成上大部分写字楼都是以自建基地总部形式存在，例如XX大厦、华为大厦、联想大厦、新浪大厦、烽火科技大厦等等，基本无可租可售部分

　　2、从写字楼的建筑形象及风格来看大多数都是一些多层或小高层，外观不够宏伟大气，加上外立面选材等等。

例如科实大厦、辉煌国际等等可租售的写字楼。

　　3、从写字楼档次上看都是一些次甲或乙级写字楼，例如科实大厦首层大堂几乎没有，大堂几乎没有装修，电梯只有只有五部（4+1），并且大堂位置偏僻，以及空调管道裸露在外，极其影响形象。

还有辉煌国际的商住两用的建筑风格更加的不上档次。

　　4、从入住行业来看，硅谷亮城多是银行证券等金融行业，其他的都比较杂乱各行业皆有。

　　5、从配套上来讲，周边的配套极不成熟，向餐饮酒店，商场购物中心，银行等几乎没有，只有少数写字楼配备了底商配套，如科实大厦和辉煌国际。

　　6、从供需上看来，虽然能租售的写字楼不多更别提高端的了，但周边的两大科技园区以及众多企业使得写字楼市场依然供不应求。

　　二、下面详细介绍一下上地区域可租售的写字楼概况

　　1、辉煌国际

　　项目开发商：

北京辉煌世纪房地产开发有限公司

　　项目地址：

海淀上地信息产业基地北区5号地

　　项目体量：

17万平地上23层地下3层

　　户型面积：

写字楼：

40平—1900平商业50平—300平

　　标准层面积：

652平

　　写字楼租金：

3.7元/平米/每天

　　写字楼售价：

2.3万/平米

　　写字楼物业费：

2.8元/平米/月

　　物业公司：

东方鸿润物业有限公司

　　项目容积率：

3.5

　　使用率：

70%

　　电梯品牌：

日立数量：

5个

　　车位：

350个（出租）

　　租售电话：

82176130/82176131

　　项目评价：

总体从外观来看趋向于住宅，大堂位于写字楼的背面，正面首层皆为底商，有餐饮、超市、银行等，大堂相对较小，层高5米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。

　　2、科实大厦

北京实创房地产开发公司

上地环岛东南角

8.7万地上13层地下3层1-3层为裙房商业

60—1000平

1000平

　　标准层净高：

2.6米

3.5元/平米/天

2.2万/平米

7.5元/月

北京实创科技园经营服务公司

　　项目使用率：

68%

　　电梯数量：

4台

600（租）

81917939

项目外立面看上去比较陈旧，加上大堂位于写字楼的背面，位置偏僻，正面1到3层皆为底商，有餐饮、银行等，进到大堂感觉大堂很小很破很黑，大堂层高4米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。

　　3、金隅嘉华大厦

北京金隅嘉业房地产开发有限公司

上地环岛西北角

14万平地上11层地下2层首层为底商

128—3000

3000平

　　标准层净高高：

5.5元/平米/天

2.8万

13.8元/平米/月

嘉华物业

77%

三菱4台

项目从外立面看上去比较高档，建筑风格比较传统，项目分a、

　　b、、d四座，中间用一个超大超高的大厅连接，显得大气磅礴，每座各带电梯前室为小大堂，首层配备了卫生间（较破），每座四部电梯，项目也有自己的商业配套，总体来说比较高端。

　　4、硅谷亮城

北京万景房地产

上地信息产业基地上地南路

27万地上6层地下一层（其中写字楼15栋19多万平，综合商业1栋7万多平）

20XX平

2.8米

3.3万

16.8元/平米/月

高丽国际物业公司

　　电梯：

　　车位情况：

1643个（地上490个，地下1153个租）

68456666

项目总体量达，外观形象时尚，多层办公，各栋之间通过连廊大堂连接，方便快捷，项目配套齐全，入驻企业多为银行、证券等金融行业，租金较高，属于高档写字楼。

　　通过以上几个写字楼的简单描述可以看出，写字楼市场的火热，供不应求，新的写字楼很少，只有一些二手的在出售，或开发商自持只出租，而且是供不应求，所以上地区域的写字楼达到饱和，只能从周边图突破，例如我们项目金域国际中心。

第五篇：

黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告　　黄浦区甲级写字楼市场发展调研报告

　　就我国的办公楼市场而言，综合考虑楼宇品质（主要包括装饰标准、配套设施、电梯系统、设备标准等）、建筑规模、物业服务水平、交通便利状况、所属区位和智能化水平等因素，一般可以分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）和丙级写字楼（低档物业）。

所谓甲级写字楼，主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业界的一种习惯性称谓。

众所周知，对大都市中心城区来说，甲级写字楼显得尤为重要。

甲级写字楼，是发展楼宇经济的重要载体；

甲级写字楼的拥有量，是衡量区域经济和社会发展水平的重要指标，体现了该区域的商务价值、投资价值和品质价值。

　　一、上海写字楼市场发展回顾和展望

（一）简要回顾

　　1990年上海出现首幢营业性写字楼“上海商城”，至今已有十多年历史了。

经过十多年的发展，目前基本形成了浦东新区陆家嘴地区、黄浦区人民广场地区、长宁区虹桥开发区、静安区南京西路、卢湾区淮海中路、徐汇区徐家汇地区等六个甲级写字楼集聚的板块市场。

近几年来，虹口区和闸北区的甲级写字楼也有了一定的发展。

回顾本市写字楼市场的发展历程，主要经历了以下四个阶段：

　　1.第一阶段（1990年—1991年）：

起步阶段

　　上世纪九十年代初，本市营业性写字楼从无到有，写字楼市场逐步繁荣和发展。

　　2.第二阶段（1992年—1996年）：

迅速发展阶段

　　随着小平同志南巡讲话，本市加快了改革开放进程，经济社会迅速发展，写字楼市场发展迅速，1996年全市甲级写字楼日平均租金达到了1美元/平方米。

　　3.第三阶段（1997年—1999年）：

快速回落阶段

　　一方面由于前几年写字楼的大量投资和建造，供应量超常规增长，另一方面由于受亚洲金融风暴的影响，甲级写字楼的主要用户——境外企业纷纷缩减办公面积或转移办公地点，基于上述两方面的原因，出现了写字楼供应远远大于需求的市场形势，租金不断下降，而空置率持续上升，1999年甲级写字楼日平均租金跌至历史最低点，仅为0.35美元/平方米，比1996年减少了0.65美元/平方米。

　　4.第四阶段（20XX年至今）：

成熟发展阶段

　　随着中国加入世贸组织，以及上海经济的快速发展和抗风险能力的增强、国际经济、金融、贸易和航运中心的建设、城市综合环境的进一步改善等多种因素的影响，从20XX年开始，本市写字楼投资开发逐步趋向理性，写字楼市场需求不断增大，写字楼市场又进入了新一轮的发展黄金期，租金水平逐年增长，空置率持续下降，20XX年全市甲级写字楼日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降为5.84%，为近年来最低。

（二）前景展望

　　上海写字楼市场经过起步和迅速发展以及快速回落的周期性变化后，逐步走向了理性和成熟。

展望未来几年本市写字楼市场的走势，综合市场的供应和需求判断，甲级写字楼市场发展前景看好。

　　1.从市场供应分析

　　20XX年全市甲级写字楼新增供应量较少，只有1997年—20XX年每年新增供应量平均水平的73%左右，根据对全市目前在建甲级写字楼项目的调研分析，20XX-20XX年甲级写字楼新增供应量还是较少，从20XX年才开始有所回升，可以说目前每年甲级写字楼的新增供应量处于理性水平。

　　2.从市场需求分析

　　由于上海经济保持了持续两位数的快速发展，以及20XX年世博会效应的驱动、城市功能的提升、产业结构的调整、对外资开放金融市场政策的实施等各种利好因素，本市甲级写字楼市场需求将继续扩大，今后几年将延续目前的供不应求走势并继续向上发展，租金可能进一步上扬，空置率进一步回落。

　　二、目前黄浦区甲级写字楼市场分析

　　黄浦区作为中央商务区，写字楼市场起步较早，在1995年时甲级写字楼日平均租金就达到了1美元/平方米，当时在全市是最高的。

和全市的写字楼市场一样，经过1997年—1999年的低谷后，从20XX年开始逐步回暖。

下面从甲级写字楼的可供应量、租金、空置率等方面进行详细分析：

（一）可供应量

　　截止20XX年底，黄浦区甲级写字楼可供应量为62.7万平方米，占全市总量（398万平方米）的15.6%，仅次于浦东新区陆家嘴地区（108.3万平方米）、长宁区虹桥开发区（75.0万平方米），列全市第三位。

从可供应量分析，处于全市中等水平。

（二）租金

　　20XX-20XX年黄浦区甲级写字楼的日平均租金变动情况如表2所示，甲级写字楼日平均租金由20XX年的0.53美元/平方米，上升到20XX年的0.94美元/平方米，年均增长11.7%，已经接近1995年时的租金水平，仅差0.06美元/平方米。

但从全市和各主要板块比较看，20XX年还低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板块中仅高于长宁区，列第四位。

从租金水平分析，还是比较低的。

　　（三）空置率

　　20XX-20XX年黄浦区甲级写字楼的空置率变动情况如表2所示，甲级写字楼的空置率由20XX年的25.6%，下降到20XX年