牛市准备期3Word格式.docx

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但我提出牛市准备期的观点以来，粉丝们热议的多，不能肯定的更多。

很多人提出一个观点：

房地产这样火爆，万一崩溃了，哪有什么牛市的基础？

！

说房市要崩溃不是新鲜事。

我在2008年就说过，当时曾以人口结构做分析，认为新结婚的人口下降，房市将从2012-2014年后盛景不再。

不过，这个分析现在看是错的。

今年以来，我已经改变了观点，并曾明确撰文指出中国房地产不会崩溃、中国房价将成为世界第一等。

如今，说到牛市，还是忍不住把这个观点再拎出来，并提出一些新的思路，供大家批驳一番。

首先，为什么最近的房市重新热了起来呢？

虽然有货币增发等因素，但根本原因还是供求关系使然。

看下图，这是1998年以来的住宅投资完成额的数据，我做了年化处理（所谓年化处理，就是任意一个月，都向前推一年，这一年的累计金额）。

乍一看到这种图，单边直上，似乎房地产供应是足够的。

但如果再算一下同比呢，就是下面这张图：

1999年后，中国的住宅投资完成额保持着约20%的增速在发展。

但2008年全球金融危机的时候，增速有一次迅速下滑，但没想到危机过去得很快，所以房地产市场很快就热起来了。

那次热起来，本质原因就是供给不足！

2012年后，随着国家宏观调控和其它种种原因，住宅投资完成额增速一再下滑，并在去年底出现了同比的负增长。

但供给减少了，居民收入却仍保持着一定的升势。

这是1994年以来城镇居民家庭人均可支配收入的历史数据：

很多人动辄就说房价上涨是M2超常增长造成的。

在中国，房价与以下指标全都呈现高度相关性：

M0、M1、M2、GDP总额、投资总额、消费总额、居民收入……

那你说房价到底与什么相关呢？

看看居民收入的增速，整体保持在8%以上。

但房地产增速的下滑持续了整整五年！

除去2013年，有近4年时间增速低于10%，且2015年4月以来的一年半时间增速低于4%。

房子供给不足，房价怎么能不涨、一些热门城市怎么会不抢购房子呢？

如果抛开有色眼镜，正视中国房地产的客观现实，我们还不难发现，房子之所以热，是因为房子“相对便宜”了。

或者说，相比居民收入水平，房价其实“越来越便宜”了。

如下图：

这是根据国家统计局数据整理的25年来的住宅销售均价与居民收入（月度平均）的比值图。

由此可以看出，1993年之前房地产市场不发达的时候，每平方米的价格需要6个月的收入才能买到。

1999年房地产市场化以后，每平米的价格从4个月的工资逐渐下降到2.47个月的工资。

今年虽然房价反弹，但这个比值也不过是2.7以下——别光盯着北上广深杭宁，地域广阔的二三线城市的住宅价格其实很低！

为了防止有人骂我数据错误，我把这些年的数据罗列如下：

上述数据很多人还是会骂，说房价怎么这么低呢，北上广深——中国的现实其实就是如此，大城市很多地方的房价都超过了10万元/平米，但全国住宅的销售均价就是只有7000多元！

1991年到2016年7月，全国商品住宅销售面积117亿平米，销售总金额54.9万亿元，销售均价4670元而已。

它告诉我们，全国的城镇住房销售总量也仅仅满足1亿户城市家庭搬迁新居，涉及人口3亿多人而已。

想一想全国有多少改善住房需求等待爆发，就会知道绝大多数城市的住房没有你想象的那么糟糕。

至于说居民户贷款的压力，也存在着显著的误区。

截止2016年8月，中国的居民户购房贷款只有18.2万亿元！

这个比值只相当于历史上全部售房总金额的33.1%。

如果再考虑这些商品房按照现价计算（销售价4670元、现价7337元），则贷款余额占过去购买房屋现值的比例为21%。

这个比例意味着，即便房价跌去70，或者说现值100万元的房子跌到30万元，银行的贷款也是安全的！

至于很多投资大户买了很多房子去投资，将来房价就算跌了，死的是这些人自己，银行也未必能伤筋动骨。

今年以来还有人频繁用中国居民购买住房的贷款金额直线上升来表达忧虑。

这也是多余的。

看看下面这张图，中国居民户贷款余额占M2的比重：

随着中国金融市场的发达，家庭和个人消费贷款的占比是逐渐上升的，2009年以来也不过从13%左右增长到如今的20%刚出头。

而且，这个贷款余额中，房贷还只占到60%而已。

看看美国过去60年的情况：

居民消费信贷占M2的比重，美国是1960年代到1980年代一直略高于20%的。

而中国现在只是刚刚达到20%而已。

1990年代到2007年的近20年时间里，这个比值逐渐越过25%，最高达到35%。

两次触及35%都引发了美国股市的大规模调整，说明美国的居民加杠杆达到了极值。

金融危机后，这个比值回到30%以下，目前的水平略高于28%。

那如果中国的居民信贷占比达到30%是什么情况呢？

中国当前M2刚到150万亿元，未来几年增长到200万亿元，居民户贷款应该达到60万亿元，相比当前水平还可以翻一番。

值得注意的是，美国的消费信贷增量占到M2的比重约2%，而中国的比重只有0.3%。

从这个角度说，中国的居民贷款上升空间还是很大的。

需要指出的是，关于中国房地产价格的争论从来就没有少过。

1989年的报纸已经刊登文章抨击房价过高了。

27年后，轻舟已过万重山。

最起码到目前为止，所有对房价过高的判断都是错的。

而1999年以来，任何一年的房价，都远超过绝大多数人的购房能力。

但这并不妨碍房价上涨。

没法想象中国的房地产市场，经过17年的价格上涨就要崩溃——要知道，日本、美国的房价都是持续上涨了40-50年。

京沪永远涨？

NO，如果以1994年的房价作为基准，到2003年的时候，京沪两地的房价才都刚刚越过基准点。

或者说，有近10年时间，京沪的房子最大跌幅曾达到过20%。

房价真正上涨是从1999-2000年开始的，从那以来的17年时间，以新住宅价格指数计算，京沪两地的房价涨幅在320-370%。

如果以核心区域的观感去判断，涨幅6-10倍。

明白了上述道理，我想大家可以对中国房地产价格的现状和未来有一个清醒的认识了，那就是：

1、房价上涨，根本原因是供求失衡，居民收入持续增长而房价涨幅相对合理且住宅供给不足。

这不是现在的问题，而是长期存在的问题。

2、中国的房价和居民贷款的规模，最起码到目前为止是适当的、理性的，还没有明显的泡沫成分。

担心房地产崩盘，纯粹是杞人忧天。

3、如果房地产市场不会崩盘，中国股市就有了走牛的基础之一。

最后，说一下房地产市场未来的预测：

政府是没有把房价压下去的意思和打算，只是希望它不要涨得太快。

但不增加供给，价格就不会跌。

由于中国仍存在1亿户以上的家庭有改善住房的需求，中国未来的房地产市场会温和放量、适当涨价。

一直到满足基础需求后，才会出现“高原走势”。

这个时间，估计至少需要15年以上时间。

至于人口结构，完全不必要去操心。

中国计划生育政策之前，每年出生人口一度达到2700万人以上。

计划之后，最低出生人口低于1200万。

而取消一孩政策后，各地开始鼓励生育，中国很可能在未来几年重新迎来年出生人口超过2000万的高峰。

给孩子买房，将成为新的需求……