设计管理决策及评审作业指引Word下载.docx

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主管层、经理层、设计总监

1、设计阶段方案及下步工作汇报；

2、提前一天与决策截止人确认；

3、邮件发送会议通知、预定会议室，

4、会后三个工作日内以会议纪要形式发送与会人员，并抄送公司管理层全体。

营销、成本、工程、项目

三级决策

讨论会

部门经理

主管层、经理层

1、设计过程中阶段方案讨论；

2、随时召集、口头或邮件通知、地点不限；

3、讨论结果会后三天以邮件形成简报情况，知会相关人员，并上报设计总监。

4.基本原则

4.1各项决策内容必须按照分级决策的原则，报各决策层级进行决策。

4.2需集团总部评审和确认的节点，在向集团总部汇报前，必须通过公司管理层的评审；

需总经理或设计分管领导评审的节点，必须先通过部门内部评审。

4.3为提高评审合格率，鼓励设计负责人在项目设计过程中，就“阶段性决策内容、设计方向、汇报目录和思路，深度要求以及成果标准”等内容，与主管领导进行沟通与交流。

4.4各评审节点不是提出决策要点，而是对决策结论的确认。

4.5当本级决策未能达成如期结论时，决策组织人可提出决策升级要求，本级决策截止人应及时将会议情况向上一级领导反映，并详细说明有待升级决策的事项和要点。

5.具体规定

5.1设计管理一级决策是对重要设计阶段成果的评审及确认，必须采用评审会形式进行决策。

评审组织人须提前三天与决策截止人确认，邮件发送会议通知，预定会议室；

会后三个工作日内以正式的评审会议纪要形式，经部门经理确认后，发送与会人员和公司经理全体确认存档。

5.2设计管理二级决策是关于设计阶段方案及下步工作的汇报，应采用汇报会形式进行决策。

汇报组织人须提前一天与决策截止人确认，邮件发送会议通知、预定会议室；

会后三个工作日内以会议纪要形式发送与会人员，抄送公司管理层全体，并做好部门存档工作。

当需决策事项相对重要时，项目负责人可视具体情况提出决策升级要求,经部门经理同

意后,按一级决策方式组织评审。

5.3设计管理三级决策是有关设计过程中阶段方案讨论，宜选用讨论会形式进行决策。

讨论组织人可视情况需要，以口头、电话或邮件通知随时召集，会议地点不限；

讨论结果须于会后三天以邮件形成简报情况，知会相关人员，并上报公司分管设计领导（设计总监）。

当需决策事项相对重要时，项目负责人可视具体情况提出决策升级要求,经部门经理同意后,按二级决策方式组织汇报。

5.4为规范设计管理工作，从二级决策以下的决策内容，分为规划类、（建筑）单体类、景观类、装修类、材料部品类、报批报建类、销售配合类。

各级决策具体包含的决策内容详见下表：

类别

设计管理决策内容

主管层

经理层

设计总

监

总经理

集团总部

一级决策

（评审会）

总体概念方案评审

○

◎

●

★

评审

总体规划方案评审

各期详细规划确认

确认

单体平面及户型方案确认

单体立面方案确认

景观概念设计评审

备案

示范区综合控制评审

精装修方案和材料确认

二级决策

（汇报会）

规划

概念设计任务书

可选

规划设计任务书

单体

户型配比和指标确认

结构、基础选型

水电设备和系统设计

立面分色图

交楼标准确认

景观

景观分期方案

扩初方案

生态类技术方案

装修

室内概念设计

材料部品

外墙涂料\面砖\石材定

色定样

外门窗定材定色

入户门、阳台栏杆和空

调百叶

钢构幕墙外装设计

报批报建

总体及各期方案报建

总平面图

销售配合

合同附图、户型图、销

售用总平面、景观总平面、鸟瞰图

三级决策

（讨论会）

建施报建总图

建筑放线定位总图

建筑专业细部调整

其他专业细部调整

泛光照明设计方案

施工图设计指导书（各

专业）

建筑施工图审图

方案设计任务书确认

景观施工图设计指导

书

景观施工图审图

室内设计任务书

室内设计方案

室内设计施工图

精装修施工图和定板

定样

标识系统方案设计（室

内外）

小院栏杆及小院门

屋面瓦

楼梯栏杆

平台、露台地砖

楼梯砖

大堂及公共走道地砖

景观设施

景观铺地材料

小区围墙/小区大门

景观灯具

室外家具部品

单体方案报建

人防方案报建

扩初报建

消防报建

销售资料

销售区位附图

销售素材整理和对外

统一说辞（设计部分）

销售沙盘模型

销售效果图

销售资料制作用图

5.5评审参与部门和人员

5.5.1各专业和各阶段的设计评审会、汇报会和讨论会，均由设计部项目负责人组织发起并负责协调评审全过程，准确详实记录决策结果，并将有关结论有效通达相关部门和人

员。

5.5.2各级决策的参与决策主体，包括集团总部、公司总经理、设计总监、设计部经

理层（部门经理、经理助理或技术顾问）、主管层（项目设计负责人或各专业组设计主管）

均须按第3.4表格的规定参加相应决策会议。

各级决策的决策截止人，如确实因故不能参加相应评审会议，须于会前指定决策授权人参加并代行职责。

5.5.3设计管理各级决策均需相关职能部门参加。

不同层级的决策会议对应的职能部门详见《设计评审职责对照表》规定。

设计评审职责对照表

评审节点

设计部

营销策

划部

成本管

理部

工程管

物业

公司

项目经

集团

总部

一级决策评审节点

二、三级决策节点

规划类

（建筑）单体类

景观类

装修类

材料部品类

报批报建类

销售配合类

5.5.4各级决策中，相关职能部门的参与人员由各部门自行确定。

原则上，一级评审会

须分管公司领导或部门经理级参与，二级汇报会须部门经理、经理助理或项目主管参与，三级讨论会需部门项目主管或主要经办人参与。

参与人员意见均视同为部门统一决议并记录备案。

5.5.5为提高决策效率，鼓励集中决策，设计（一级决策）和营销方面可联动的评审节

点如下表：

营销

项目定位评审

产品建议评审

营销策略评审

开盘方案确认

成交客

户分析总结

设计

总体概念评审

总体规划评审

分期详规确认

单体平面

及户型方案确认

景观概

念设计评审

示范区综合控制

5.6评审时间确定

5.6.1评审时间以部门上报公司的各项目二级计划的时间节点为确定依据。

5.6.2各项目设计负责人或专业组主管按部门二级计划，根据项目实际情况，按以下表

格，于每月底最后一周内编写下月需决策单项事项（讨论会除外），报部门文档管理。

项目

需决策事项

主持人

预计时间（周）

参加人

决策截至人

加州湾

景观概念方案评审

李昌军

6.1—6.5

（人员明细）

张海（示例）

魅力

三B区立面设计确认

张文靖

6.12－6.16

杨凯（示例）

。

5.6.3设计部文档管理员负责将各项目确认后的决策单项事项信息汇总，编制《月度设

计评审决策信息表》，经部门经理确定后，于每月底最后一个工作日前，发送并知会主要公司领导、参加部门经理全体及部门全体。

如有变动应随时更新确认。

设计部06年6月设计评审决策信息表（示例）

时间

6月5日

张海

双水岸

二期景观概念方案评审

6月25日

杨凯

H1a洋房样板间室内方案汇报

孙维奇

6月15日

三期B区立面设计确认

6月16日

三期中心绿地景观扩初方案评审

谢晨曦

6月20日

城花

九期景观方案汇报

王芳

6月14日

邹晓海

6.评审工作流程

6.1成果检验项目设计负责人在收到设计单位提交的设计成果后，应组织进行设计成果的检验，如

不符合《设计任务书》要求，立即督促设计单位及时补充。

项目负责人需负责整理有关评审文件资料并保证其准确完整。

一级决策的评审文件成果要求详本文第7条的规定。

6.2指标复核项目设计负责人除对设计单位提交的设计成果予以效果和技术方面的检验外，还应负

责组织进行设计指标的复核，如报批报建类数据、经济技术指标、项目成本变化及设计计划影响等。

6.3设计预审

6.3.1设计成果介绍和移交

项目设计负责人知会设计评审的相关职能部门（见第5.5.3条的《设计评审职责对照表》）完成设计成果的交接，并对设计成果进行必要的介绍。

在设计预审过程中，其他部门如有图纸理解方面的问题，应及时给与解答沟通。

6.3.2设计预审由各责任部门安排人员在计划约定时间内，按照本部门在《设计任务书》及本文第7

条评审细则中的要求对设计成果进行预审，提出修改意见或建议，填写在《设计评审表》中，以备设计评审会时讨论。

《设计评审表》的书面意见或建议，必须经各责任部门的部门经理签字认可，代表各部门的最终意见方可提交上会，会前未收到《设计评审表》视同对此无评审意见和异议。

设计预审中成本管理部的工作为成本测算，记录形式为《成本测算》。

6.4设计评审

6.4.1设计评审会在设计预审完成后，设计部负责组织召开设计评审会。

评审通知、会议议程、以及相

关会议室预订等会务事宜，一级评审会由设计部文档管理员负责，项目负责人须在评审时间三天前向文档管理员发出评审文件。

其他评审会的会务由各项目负责人自行负责，会前资料提交不做硬性规定。

参见本文第5.1条、第5.2条、第5.3条的有关规定。

6.4.2评审结论评审会上，参与人员须按时签到，并针对《设计评审表》和《成本测算》，讨论预审意

见或建议，形成统一结论。

接到与会通知但未如期参加的部门和人员，视同对会议统一结论认可并确认。

设计评审会的结论，以评审会议纪要或会议决议的形式记录，由项目设计负责

人负责整理《评审会议纪要》，评审纪要列为公司级会议决议，必须落实执行。

其中一级评审纪要须于会后三个工作日内整理完毕，统一发给与会人员和各部门经理，抄送设计部文档管理进行部门存档。

相关内容详见本文第5.1条、第5.2条、第5.3条的有关规定。

6.5设计评审结论的验证设计部按照下述两种情况之一负责完成设计评审结论的验证。

6.5.1存在后续设计阶段的设计部将“会议决议”或《设计评审表》的内容，体现在后续设计阶段的《设计任务

书》中，在后续阶段的设计评审时验证。

6.5.2无后续设计阶段的设计部向设计单位发出《设计联系单》及附件《设计评审表》，要求设计单位对《设计

评审表》中问题提出解决办法和完成时间，并与设计单位共同协商确定问题的解决办法和完成时间。

7.一级评审文件要求

7.1总体概念方案评审

7.1.1评审目的

7.1.1.1确定概念规划，以及产品定位指标。

7.1.1.2标准化项目需确定使用产品；

成熟项目需确定主要意向户型。

7.1.1.3概念设计前期，应就规划草案与主管领导进行密切地沟通与交流。

7.1.1.4向总经理和集团总部汇报评审时，需要加入成本、财务、营销相关内容。

7.1.2评审内容及设计文件要求

评审内容

文件要求或备注

1、宗地分析

宗地区域分析

宗地地理位置；

据地标方位（如市中心、高速公路

口等）的距离

宗地现状分析

周边环境、道路、交通、配套

土地价值分析

对宗地土地性质进行价值分类；

复杂地形需进行宗

地“坡度、坡向分析”

2、概念设计过程回顾

对过程中阶段性方案进行简单总结

（优点、缺点）

重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的

结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的

3、概念方案

概念规划总平面图

（1）需表示“总图布置、主要出入口、主要道路”

（2）如有分期，各期分期范围需在总图中表示

产品分布示意图（只有“户型组合”；

可不表示道路；

手绘及计算机绘制均可）

户型组合平面总图（根据意向产品户型强排“极限

方案”）；

不同户型用不同颜色表示，目的为测算产品配比以及特殊户型的比例（例如：

景观好的户型，噪声影响的户型等等）

4、产品分析

（如已给领导汇报

过，可不再重复）

竞品楼盘分析

主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；

可与

营销共同完成

意向产品平面

标准化项目需确定使用产品；

成熟项目需确定主要

意向户型

5、指标

项目综合技术经济指标表

户型配比表及产品比例表

6、其他

1:

1000～1:

1500草模

7.2总体规划方案评审

7.2.1评审目的

7.2.1.1确定规划方案及规划指标。

7.2.1.2设计前期阶段，应与主管领导进行密切地沟通与交流。

7.2.1.3规划方案确定后，景观设计及销售示范区将开展相关的设计工作。

7.2.1.4成熟产品与标准化产品项目的“规划评审”与“各期详细规划确认”两节点合并，评审要求按“各期详细规划确认”执行。

7.2评审内容及设计文件要求

1、概念设计

确定方案简介

概念设计确定的总图方案及指标

概念设计阶段未定事宜需再明确

2、规划方案

（1）规划总平面图

（1）如有分期，各期分期范围需在总图中表示

（2）高层项目，需要求设计院进行简单日照分析，

避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式

（2）产品分布示意图

产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；

在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》

（3）主要公建配套意向草案

（重点为商业、会所、示范区等）

（1）主要表示配套公建的位置、层数、面积

（2）商业需简单介绍日后的业态（例如是大的主

力店？

or小型单元式店铺等等；

层高是普通3.6～

4.2一层层高还是4.5～6米假复式层高等等）

（4）道路交通分析及停车分析

（1）主次入口的设置

（2）整体规划道路结构；

各级道路及流线

（3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种

停车数量及比例）

（4）山地建筑需重点分析道路设计、土方平衡

（5）总体剖面图（高层小高层为必选，

其他为可选）

重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高

3、产品

（1）主力户型平面方案；

立面为意向方案（如采用标准化产品请说明）

（1）户型为标准层平面即可

（2）需表示每户面积、标准单元每层及每栋的面

积

（2）典型组团平面图

（多层、小高层提供；

高层可没有）

（1）标准层组合平面即可，上部局部退台需说明

（2）需组团长宽尺寸，标准组团面积、户数、面

积或户型的配比

4、指标

（表1）项目综合技术经济指标表

同概念设计；

除常规规划指标外，重点需明确“可

售比”指标

（表2）户型配比表及产品比例表

同概念设计

5、其他

7.3各期详细规划确认

7.3.1评审目的

7.3.1.1详规是对规划方案的深化设计；

评审内容同规划，但深度不同。

7.3.1.2评审目的为确定各期详细规划方案及规划指标。

7.3.1.3成熟产品与标准化产品项目的“规划评审”与“各期详细规划确认”两节点合并，评审要求按“各期详细规划评审”执行。

7.3.2评审内容及设计文件要求

1、规划设计

评审确定方案简介

规划评审确定的总图方案及指标

规划设计阶段未定事宜需再明确

（1）各期规划总平面图

（2）高层或围合项目，需要求设计院进行简单日照

分析；

避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形

式

产品组合平面总图；

不同户型用不同颜色表示；

在本

图上，需统计《产品住宅面积配比表》

（3）主要公建配套方案

（1）平面方案图；

（2）需提供面积指标

（3）深度要比规划评审阶段深（规划为“意向草案”）

（3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种停

车数量及比例）

（5）物业管理模式

（需事先与物业沟通；

评审会与会物业为可选）

（1）只要说明大的物管方案：

几级管理/主要出入口

管理方案。

并说明物业管理用房拟定的位置、面积（此

点需重视，新版合同中要求提供位置图）

（2）本图不用单独表示，可在道路交通分析图上说

明

（6）总体剖面图

（高层小高层为必选；

重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高

立面为意向方案（如采用标准化产品请说明）

（2）需表示每户面积、标准单元每层及每栋的面积

（3）立面需初步计算“窗地比”

（2）典型组团组合平面图（多层、小高层提供；

（2）需组团长宽尺寸，标准组团面积、户数、面积

或户型的配比

（3）高层，需提供地下室平面方

案（含设备用房）

（1）需表示结构墙柱、设备用房

（2）有人防的也需表示

除常规规划指标