长沙市规划管理局建设项目规划审查规定试行Word文件下载.docx
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第八条
长沙市城市规划区内新建的50米高层建筑、大型的公共建筑及用地面积不小于1公顷的住宅区项目，在领取建设工程规划许可证（副本）之前，应做好建筑环境景观设计报我局审定。
第九条
凡长沙市行政区域内用地面积在20亩以上的大型基本建设工程，以及在各级人民政府划定的文物埋藏区内实施的建设工程，都应进行地下文物调查、勘探。
第十条
下列情况除应在现场公示外，还需相邻住宅产权人签署意见同意（同时需提供住户产权证、与之相对应的产权人签字及身份证等有效证件）：
（一）新建建筑与相邻建筑总间距、日照满足要求，但不满足自身离界要求的；
（二）新建建筑自身离界、日照满足要求，但总间距不满足要求的。
第三章
建设项目规划编制内容及深度
第十一条
建设项目交通影响评价报告应包含文字说明和图纸两个部分，各部分包含以下几个方面内容：
（一）文字说明应包括：
1、概况
（1）建设项目的基本情况（包括总平面规划、建设时序等）；
（2）建设项目目标年的确定；
2、建设项目影响区域现状及规划情况（包括土地利用、城市道路等）
3、交通调查
（1）交通调查主要是获取评价区域交通量现状数据，分析主要路段、交叉口现状饱和度；
调查时段一般不少于连续3日的早晚高峰，早晚高峰时段一般按城市交通规划确定，特殊项目由市规划局商市交警支队确定；
（2）应说明评价区域内的现状交通情况，包括道路名称、道路等级、横断面形式、交通设施设置及交通组织形式、主要交叉口技术参数、交通信号、公交线路、站点和换乘点等。
4、交通预测
（1）预测目标年建设项目交通发生、吸引、分布与方式划分及交通量分配；
（2）预测分析目标年周边道路背景交通量，背景交通量一般按城市交通规划确定；
（3）研究范围一般为与拟建项目相邻主次干道的围合区域；
对于重大项目或位于交通敏感区域的项目，交通影响研究范围应适当扩大；
在Ⅰ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的5%以上的主次干道；
在Ⅱ类区应包括建设项目新增交通量超过道路通行能力的10%以上的主次干道；
（4）目标年城市路网应以建设项目建成投入使用时的城市路网为准；
（5）分析建设项目交通量与城市路网的叠加效应。
5、交通影响评价
（1）分析建设项目对城市路网的影响程度；
（2）评价建设项目出入口及内部道路交通组织合理性；
（3）评价建设项目配建停车泊位的数量及位置是否符合相关规定；
（4）建设项目交通安全评价。
6、结论和建议
（1）结论应包括：
建设项目对城市路网的影响程度；
对建设项目出入口位置、内部交通、配建停车泊位的评价结果；
（2）建议应包括：
可接受的交通设施、总图布局的改善建议，相应的周边道路交通组织与管理要求，分步实施计划方案。
（二）图纸部分应包括：
1、项目区位图
2、交通影响范围图（可和项目区位图合并）
3、项目规划总平面图及交通组织图
4、周边土地利用现状图
5、周边土地利用规划图
6、影响区域道路现状图
7、影响区域道路规划图
8、项目周边路网主要交叉口的高峰小时流量流向图（或表）
9、影响区域现状路网饱和度分析图（或表）
10、影响区域目标年路网饱和度分析图（或表）
11、交通改善建议图
第十二条
工程管线规划及管网综合应包括给水、排水、电力、电信、燃气、路灯等管线，有条件的地区还应考虑热力管道，特殊地段还应考虑人防、防洪工程。
各种弱电管线（包括通讯、广播电视等）应同沟（槽）敷设。
（一）文本的内容要求：
1、工程设施（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的配置（位置、规模、用地等）和管理要求；
2、单独审批工程管线规划及管网综合时，应说明总用地面积、建筑面积、人口规模等与工程管线规划有关的数据；
3、水质、水压，用水量计算等；
4、排水体制，雨污水量计算，污水处理方式；
5、用电负荷计算，电力线路架（埋）设方式；
6、电信需求量，电信管道敷设方式，经规划审批的微波站、卫星通信设施控制保护界线；
7、燃气用量计算；
8、热负荷计算，热力管道敷设方式；
9、修建性详细规划还应增加工程造价等资料。
如文本文字较少，可以用图纸说明的形式表示。
（二）图纸内容要求：
1、工程管线规划及管网综合一般采用与相应的详细规划相同的比例尺；
2、在地下管线较复杂的地区（环线以内地区及其它建成区），应提供工程设施及管线现状图；
3、单项或综合工程管线规划图，应标明工程设施和构筑物（变配电站、电信局所、给水加压泵站、雨污水提升及处理设施、燃气输配设施等）的位置及用地界线或保护界线、各类管线的平面位置、管径、控制点坐标和标高，管径、标高宜用引出线表示；
排水规划图单列；
4、修建性详细规划应编制管网综合图，应标明各种管线之间及管线与建（构）筑物、道路、行道树等之间的相对距离，管线较集中处应用横断面图表示；
5、不同种类的管线应用不同的线型表示，且应用不同的颜色区分（见下表）。
表二：
工程管线规划线型及颜色
种类
线型
颜色
供水
蓝
排水
雨水
赭
污水
电力
紫
电信
绿
第十三条
建筑环境设计文本应包含以下内容：
（一）文字说明：
项目概况，规划原则，环境设计主题，建筑外墙色彩搭配及材质选用，临街建筑、广场等夜景灯光处理方式，景观雕塑小品和植被布局情况，中心花园、屋顶花园和广场、小区入口、架空开放空间等场所的处理，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理以及站厕、配电间、地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理等；
（二）景观规划总平面图（附经济技术指标一览表）；
（三）景观分析图（从城市整体景观效果和与周边建筑的协调角度分析景观节点、景观空间及景观轴线）；
（四）交通分析图（包括人流、车流路线及消防车道图示，应满足消防批复要求）；
（五）建筑临街主立面效果图（应与环境设计方案融合，与建筑外墙色彩搭配及材质选用的文字说明相符）以及中心花园、屋顶花园、广场、小区入口、架空开放空间等主要景观节点效果图，围墙和挡土墙、护坡的艺术处理效果图，主要雕塑、小品效果图以及不能结合主体建筑设置的站厕、配电间等配套设施和地库天窗、排风口的隐蔽、美化处理效果图（附索引图，注明该景观节点名称、在总图中的位置以及效果图的投视方式和方向）；
（六）城市标志性建（构）筑物，城市主、次干道（W≥30米）两厢的高层建筑和重要公共建筑，景观街、商业街两厢建筑及城市广场周边建（构）筑物等须做好夜景亮化设计，附夜景效果图；
（七）平面定位图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区以及雕塑、小品等元素的平曲线要素、基本尺寸、定位尺寸等）；
（八）竖向设计图（详细标明道路、铺装区、种植区、水景区的场地设计标高、坡向箭头等）；
（九）景观布局图（标明位置，可附园林小品一览表）和种植配置图（可按乔木和灌木分别出图，标明位置，可另附植物名录表，并标明名称、图例及规格等）；
（十）重要景观节点、轴线剖面图（对基地地形起伏较大的景观轴线和台地花园、下沉广场等重要景观节点进行竖向分析）。
注：
建筑环境设计审查应包括建筑立面、亮化效果、景观园林以及小区配套设施等内容，应强调与周边建筑的协调，突出城市整体景观效果；
其中建筑环境设计文本中的2-6条出彩图，7-10条以≥1/500比例出蓝图（设计单位应签章并注明设计和审图等人员姓名），如项目用地规模较大，可分区出图。
第十四条
修建性详细规划编制须满足《长沙市修建性详细规划编制标准》（CSGH/003-2005）深度要求。
第十五条
总平面图须列出所有建筑物分栋面积，其中应包括小于和等于90平方米/户的小户型面积比及所占住宅总建筑面积的比例一览表。
第十六条
建筑平面图上应按标准注明所有房间的用途，住宅建筑图应列出每栋户型、面积统计一览表。
第四章
规划指标控制
第十七条
单栋的公寓楼（含产权式酒店）可计入商业面积，并可计入小户型面积。
第十八条 住区可根据用地情况集中配套设置商业建筑，住区商业总建筑面积占整个住区总建筑面积的比例不得超过10%；
商住用地建设项目，其商业建筑面积一般不应大于总建筑面积的30%。
临城市主次干道（道路规划路幅≥30m）的多层住宅一般不得设置底层商业门面。
第十九条
住宅或商住用地的容积率不得小于1.0，且其中低层独立住宅的建筑面积不得超过该项目住宅总面积的10%。
第二十条
临城市规划道路的住宅（含商住）项目，在城市间距Ⅰ类区内规划用地面积大于1公顷的，宜提供不小于其用地面积5%的用地作为城市公共开放空间，在城市间距Ⅱ类区内规划用地面积大于3公顷的，宜提供不小于其用地面积4%的用地作为城市公共开放空间，且均须设在该用地临城市主要道路一侧或城市道路交叉口处（其平面形态要求原则上长宽比在1：
3以内），并由用地建设单位负责实施，其用地指标计入项目基地面积和绿地面积，但建筑基本退路用地不能纳入所需城市公共开放绿地的计算范围。
第二十一条
城市规划区范围内临城市绿化带或公共绿地的建设项目，建设单位代征城市绿化带或公共绿地用地并负责城市绿化带或公共绿地拆迁与实施的，在下达规划设计条件时，其容积率可在原控规确定的容积率基础上，用以下公式进行调整。
F=
F
——调整后容积率
F1——原控规确定的容积率
S1——建设项目的基地面积
S2——代征并负责实施的城市绿化带或公共绿地面积。
当城市绿化带或公共绿地面积超过基地面积（S1）的15%时，按有效用地面积（S1）的15%计算城市绿化带或公共绿地面积。
第五章
住宅日照控制
第二十二条
下列情形可不做日照影响分析，但建设单位对此产生的相关问题须作出承诺，负责协调处理：
（一）新建建筑高度小于28米的，只按《长沙市城市规划技术管理规定》要求的间距值控制；
（二）新建建筑周边为待改造地段的个人住宅；
（三）相邻建筑因违规建设影响自身日照条件的。
第二十三条
所有新建工程建筑（28米以上）项目所报方案文件必须有设计单位所做日照影响分析图，当规划审查认为对日照问题有必要核实时，由指定单位进行日照复核并提供日照分析报告。
当有必要进行技术鉴定时可另行委托具资质的机构。
第二十四条
进行日照分析的空间范围原则上确定为：
城市规划区一类区南北向为1.5倍间距值（此间距值是指新建高层建筑所在区域《长沙市城市规划技术管理规定》要求的建筑南北向布置时的标准间距值，以下均简称为间距值），东西向作为建筑主要朝向时为间距值的1.0倍，东西向作为建筑次要朝向时为间距值的0.6倍；
城市规划区二类区南北向为1.8倍间距值，东西向作为建筑主要朝向时为间距值的1.2倍，东西向作为建筑次要朝向时为间距值的0.8倍（见附图）。
当建筑体形为非规则矩形时，具体分析范围由规划部门根据新建项目周边实际情况参照以上要求划定。
分析范围
1.5S
（1.8S）
0.6S
0.6S
（0.8S）
（0.8S）
主体为南北向时的分析范围
1.0S
1.0S
（1.2S）
（1.2S）
主体为东西向时的分析范围
1、“S”为建筑主体南北向布置时技术规定的标准间距值。
2、括号外值为城市规划间距一类区，括号内值为二类区。
第二十五条
新建高层建筑应尽可能避免对相邻现有住宅的日照产生影响，并适当考虑对邻近地块拟建住宅的影响，必要时按对等退让原则做模拟日照分析。
在第二十四条规定的日照分析范围内对小于国家规定日照时或原有日照时不足并进一步减少的，建设单位须与受影响的住宅产权人签订补偿协议，并到公证部门办理该协议的公证手续（对原状日照时已不足但未进一步减少的住宅不需签协议），并告知其相应的听证权利。
第二十六条
新建高层住宅应尽可能避免自身不满足日照。
对于少数日照不满足国家规范要求的住宅（原则上按一类地区总户数比例10%，二类地区总户数比例5%以内控制），建设方有责任主动向客户提供日照分析报告（商品房须在售楼部公示该报告），并在住宅销售合同中注明该住宅不满足日照要求的情况。
我局将把日照分析报告作为规划许可证的附件，由市房产局在住宅销售合同签订及产权办理时予以备案。
第二十七条
对在此规定公布前已完成报建图审查或已按审批总图分期建设了一部分现申请继续建设，但对用地红线外建筑及对已建成的小区内住宅无影响的项目可仍按原审查意见继续办理，其余均按此规定执行。
第六章
建筑环境控制
第二十八条
建筑物底层的架空开放空间作为永久性全天候的公共活动场地或实施绿化的，其面积不计入容积率，不计入绿地总面积。
建筑物底层作为层高小于2.20米的车库、杂物间使用的不计入容积率。
架空开放空间不得封闭，不得改变使用性质。
为住户提供服务的楼梯间、门厅等服务用房不计入公共开放空间。
规划行政主管部门可在规定容积率的基础上，批准该建设工程增加相当于架空面积50%的建筑面积。
住宅区内的架空开放性空间净高，多层建筑不得小于3.0米，高层建筑不得小于4.5米。
第二十九条
住宅区内需配套的道路、综合管线、绿化、停车场、垃圾站、公厕、配电间等，应与小区建设同步设计、同步报建、同时验收并投入使用。
第三十条
对高层建筑、城市主次干道（道路规划路幅≥30m）、城市重要地段及风景名胜区内的已建建筑需进行外装修改造的，需报三套以上方案供审查。
经审定后方可申请办理开工手续。
第三十一条
凡建设项目申请放线开工的，必须确保其建筑基地红线范围内所有非保留性的建、构筑物全部拆除，否则将不受理其放线定位的申请。
第七章
轨道交通控制
第三十二条
已建成的城市轨道交通和已办建设工程规划许可证的轨道交通沿线两厢建设控制范围按以下控制。
轨道交通特别保护区范围：
（一）城市轨道交通工程结构及其边线外侧5米范围内的区域；
（二）城市轨道交通地面线路路堤的坡脚或路堑的坡顶外边线外侧3米范围内的区域；
（三）城市轨道交通高架线路投影及车辆段用地范围边线外侧3米范围内的区域。
（四）城市轨道交通铺设电缆廊道两侧3米范围内的区域。
在轨道交通特别保护区内原则上不得新建、扩建地面地下工程项目及进行钻探作业。
轨道交通控制保护区范围：
（一）城市轨道交通地下车站、隧道和高架线路外边线30米范围内的区域；
（二）城市轨道交通地面车站、地面线路用地范围内外边线20米范围内的区域；
（三）城市轨道交通车辆段、控制中心、变电站用地范围外边线20米范围内的区域。
在轨道交通沿线两厢建设控制保护区内的地上、地下各类新建、改建、扩建工程项目，在办理手续时,必须征求市轨道办意见。
第三十三条
在城市轨道交通未办理建设工程规划许可证之前，城市轨道交通特别保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩30米进行控制，控制保护区按城市轨道交通线网规划线路中心线向外扩60米进行控制。
第八章
其他规定
第三十四条
在旧城进行开发建设时，应按规划街坊进行整合、改造。
对于拟征用地与城市规划道路间的零星用地应一并扩征，实施拆迁，统一规划。
第三十五条
有关商住建筑性质的确定
如果只有一层作为商铺，以上均作为住宅，该建筑的建筑性质定义为居住建筑，但作为商铺的裙楼的建筑面积占总建筑面积的比例大于或等于20%的，该建筑的建筑性质定义为商住；
如果有两层或两层以上作为商铺，其余部分作为住宅，该建筑的建筑性质定义为商住综合楼。
第三十六条
高层住宅设置电梯应满足如下要求：
（一）12层及以上（不包括11层复式住宅）独立单元的高层住宅电梯设置不应少于两台；
开放性架空层不计入自然层数；
（二）12层及以上多单元组合的高层住宅，每单元电梯不应少于两台，如每单元仅设一台电梯，须从第10层起，至少隔两层用通廊将邻近楼梯间或前室两两相连，确保一台电梯在非正常状态下可利用相邻电梯缓解垂直交通困难；
（三）高层住宅每单元户数超过60户时，其电梯设置不应少于2台。
且平均每台电梯的服务户数不宜超过75户。
第三十七条
社区用房配建应满足如下要求：
（一）社区办公用房的标准：
旧城区建筑面积不小于300平方米，新城区建筑面积不小于500平方米。
为方便社区工作，一般要求独立出进。
（二）凡用地面积4公顷以上，而所在社区没有办公用房或办公用房未达到标准的，在审批修建性详细规划时，应明确社区办公用房设置的栋号和标准。
旧城区内新开发项目用地规模不足4公顷的，但所在社区办公用房未达标的，也需按规定设置社区办公用房。
（三）凡要求设置社区办公用房的项目，报建图中应注明社区办公用房的楼层及具体范围，并在申请核发建设工程规划许可证阶段进窗前由建设单位与社区签订有关协议。
（四）对建成区的社区设置，以市民政局名单为依据。
对于由农村转为城市的新城区，凡用地规模达到4公顷的一定范围内的首个新开发项目，不管社区是否成立，均应配套建设社区办公用房。
第九章
建筑名词解释
第三十八条
建筑朝向：
当建筑主体平面基本为矩形时，其长轴方向为主要朝向，短轴方向为次要朝向。
当建筑主体平面的边长连续直线段的长度大于18米时，应按主要朝向控制。
当建筑平面为非规则矩形时由规划部门参照上述规定据实核定。
第三十九条
层高：
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
第四十条
自然层：
按楼板、地板结构分层的搂层。
第四十一条
架空层：
建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。
第四十二条
跃层住宅：
套内空间跨越两楼层以上的住宅。
第四十三条
复式住宅：
套内空间跨越两楼层及以上的住宅，居室内厅高度为两楼层高。
第四十四条
错层住宅：
套内部分空间地板与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积。
第四十五条
各建筑部位：
（一）走廊：
建筑物的水平交通空间；
（二）挑廊：
挑出建筑物外墙的水平交通距离；
（三）檐廊：
设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间；
（四）回廊：
在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊；
（五）门斗：
在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间；
（六）建筑物通道：
为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；
（七）架空走廊：
建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊；
（八）勒脚：
建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。
（九）围护结构：
围合建筑空间四周的墙体、门、窗等；
（十）围护性幕墙：
直接作为外墙起围护作用的幕墙；
（十一）装饰性幕墙：
设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙；
（十二）落地橱窗：
突出外墙面根基落地的橱窗；
（十三）阳台：
供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间；
（十四）雨篷：
设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷；
（十五）变形缝：
伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称；
（十六）永久性顶盖：
经规划批准设计的永久使用的顶盖；
（十七）过街楼：
有道路穿过建筑空间的楼房；
（十八）骑楼：
楼层部分跨在人行道上的临街楼房；
（十九）结构转换层：
简称转换层，是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同的结构类型，通过该楼层进行结构转换；
（二十）消防避难层：
简称避难层，因消防需要在高层建筑中每隔一定高度留出某楼层作消防避难用；
（二十一）技术设备层：
简称技术层（设备层），专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层；
（二十二）夹层：
亦称附层，位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分；
（二十三）插层：
位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层；
（二十四）阁楼：
坡屋顶下方空间加以利用的部位、局部层高可能达到2.20米以上；
（二十五）封闭阳台：
采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的空间；
（二十六）平台：
亦称露台，供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；
（二十七）楼梯：
供房屋各层间上下步行的交通通道；
（二十八）梯间：
内有电梯或楼梯，供载人、载物或人员上下的空间或房间，或称为楼梯间、电梯间；
（二十九）房屋梯间：
突出房屋天面、有顶盖，四周有围护结构，供房屋维修、消防安全出口用的楼梯；
（三十）房屋水箱间：
指突出房屋天面（或顶层）的水箱周围有围护结构、有顶盖的房屋；
（三十一）建筑开放空间：
只有结构支承、无围护结构的开放空间。
第十章
总平面规划经济技术指标和建筑面积计算规则
第四十六条总建筑基底面积计算：
规划用地红线范围所有栋建筑基底面积之和即为总建筑基底面积。
第四十七条
地下车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）其面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间均应计入容积率指标。
第四十八条
建筑底层设置宽度不小于2.4米骑楼的，其骑楼面积按50%的面积计入建筑密度，且不计入总建筑面积和容积率。
第四十九条
有关住宅坡屋顶面积的计算规定
（一）坡顶住宅顶层其外墙檐口
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