商业地产业态及规划标准手册.docx
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商业地产业态及规划标准手册
商业地产业态及规划
技术工作计划
产品管理中心
2011-5-5
商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；
商家业态定义表
一级
二级
三级
说明
商家举例
购物
综合
卖场
百货
康城百货、香港新世界、百盛
超市
家乐福、沃尔玛
便利店
7-11、可得便利店
专业
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶
家居
用品
床上用品
圣布凡、南方寝室
家居用品
齐家家纺、叁宅一舍
家具专卖
红苹果、皇朝家私
珠宝
饰品
珠宝
梦妮儿珠宝、雅俪珠宝
精品饰品
哎呀呀、流行美
医疗
保健
药店
老百姓大药房、同仁堂
保健品
燕之屋、唯一海味参茸店
数码
通讯
手机专卖
三星手机专卖
数码产品
含家庭影院及音响、电脑
、摄影器材、相机等
佳能专卖店、尼康专卖店
商场
配套
照片冲印店
柯达、都市彩虹
花店
天瑞达花店
干洗店
天天新洗衣、衣本色洗衣
童装
童品
童装
包含童品
丽婴房、皇家宝贝
儿童玩具
大飞车
成人玩具
包含动漫、模型、魔术用
品等
小博士
运动
用品
运动品牌服饰
NIKE、ADIDAS、匡威、李宁
健身器材
包含户外用品
万年青
食品
专卖
糖果店
面包房
面包新语、万千糕饼
餐饮
西餐
连锁
咖啡厅
星巴克、上岛咖啡
西式快餐
肯德基、麦当劳
风味餐厅
拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮
涮锅、时尚引、新口味
中餐
连锁
中餐酒楼
陶然居、俏江南
中式快餐
真功夫、小胖子
风味小吃
桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨
侯上河豆花香、南粥北面
休闲
美食
茶室
五福茶艺、紫韵茶苑
水吧
包含冰激凌店
仙踪林、哈根达斯冰激凌
休闲
美食广场
美食广场
新食尚、食全食美
美容
美体
美容店
包含SPA馆
诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容
美发店
美甲店
效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使
美甲
休闲
康体
桑拿洗浴中心
范美桑拿
养生按摩馆
汉方洲
水疗、活水馆
亚特兰大活水馆
大众
休闲
网吧
零度聚阵、星空联盟
棋牌室
娱乐
大型
娱乐
夜总会
一代佳人、大富豪、美丽传说
迪厅
KTV
KTV
钱柜、东方之子
自助式KTV
麦乐迪、康康柳丁
酒吧
演艺吧
普拉那酒吧
清吧
阿伦故事、乐百森法国酒吧
游乐
儿童
乐园
儿童游乐场
玩具反斗城、开心果玩具城
幼童亲水馆
大型
游乐
电玩城
世嘉游艺天地、南梦宫
主题公园
方特乐园、欢乐谷
户外游乐场
嘉年华
运动
运动
场馆
溜冰场
冠军溜冰场、尚美溜冰场、
球馆
包含保龄球、台球、乒
乓球、羽毛球馆
翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆
瑜伽馆
圣玛瑜伽、悠季瑜伽
健身房
青鸟健身、欣动健身
训练馆
包括柔道、散打、跆拳
道等训练场馆
永光柔道、王中王武术散打
文化
数码
影院
连锁影院
星美院线、金逸
歌剧院
音像
图书
书城
新华文轩连锁、东方书城、上
海书城
连锁书店
新华书店、席舒书店
音像专卖
中唱、太平洋影音、新华音像
连锁
摄影
艺术婚纱摄影店
钟爱一生、玫瑰花园
儿童摄影店
芝麻开门、金色童年
培训
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
语言培训机构
新东方、美联国际、白金汉国际
职业技术培训机构
包含艺术培训班等
北大青鸟
古玩
收藏
古玩
收藏
展馆
博物馆
主题展览
旅游
旅游
服务及
产品专卖
土特产商店
森和土特产、香洲润雨
旅游纪念品商店
锦江锦院
旅游服务机构
林老爷子旅游、南湖国旅
酒店
五星级连锁酒店
宝龙大酒店、希尔顿酒店、海
航酒店、皇冠假日酒店
商务快捷酒店
如家、格林豪泰、最佳西方财
富酒店、喜来雅快捷酒店连锁
经济型酒店
锦江之星、7天连锁酒店
商务
金融
商务
工商税务代办服务点
保险寿险工作室
邮政通讯服务厅
包含电信、快递、图文
影印室等
金融
证券交易所
银行
中国银行、工商银行、农业银
行、建设银行、招商银行
高尚
人居
国际
社区
一、商业地产业态分类及功能：
二、商业地产业态规划标准手册：
在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为6个设计阶段：
1、概念设计阶段（摘牌前）；
2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。
非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
目录
第一阶段：
产品定位研讨会
（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲
：
一、项目所在城市主要经济指标
商圈状况分析
个案分析
本项目分析
产品及平面规划建议
（二）关于项目总体的平面规划设计建议
主要业态结构和规模、空间布局
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
配套功能及有关还建部分各项设施的建议
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业管理用房的设计要求；
（三）关于步行街的平面规划设计建议
步行街设计规模及原因分析
步行街整体布局的问题
步行街内部交通组织的建议
步行街内部配套设施问题
升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性
涉及经营管理的问题
涉及停车场的问题
（四）建议、意见反馈方法和形式
市场调研
演示形式和内容
第二阶段：
方案及深化设计
（一）室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
关于步行街主出入口商铺
关于避风阁设置
关于步行街室内通道
关于步行街次主力店
关于步行街出入口交通
关于步行街设置客流计数系统
关于步行街顶棚
关于LED
关于商铺装修
关于商铺面积
关于商铺开门
关于商铺层高
关于商铺天棚
关于商铺的调整
关于扶梯
关于垂直梯
关于地下电梯厅
关于公共卫生间
关于货物通道
关于地下设施
关于配套设施
关于员工休息室
关于垃圾房的建造
关于步行街油烟排放
（二）关于机电系统配置及计量
关于空调系统
关于用电系统
关于屋顶设施
关于设备房
（三）关于地下室及停车场
关于地下停车场
关于地下室广告
关于地下餐厅设置
：
关于地下室附属功能
（四）关于管理用房
关于管理用房面积及标准
关于管理用房设施
关于管理用房平面功能设计
（五）建议、意见反馈形式
第三阶段：
6＋1单项设计
（一）关于外力面及广告位设计
关于外立面设计效果
关于广告位的设计
关于广告位的计量
关于广告位的制作标准
（二）关于泛光及照明设计
关于泛光及照明设计
（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）
商业广场及园区
关于外广场地砖及铺装
关于外广场木装材料
关于外广场井盖
关于外广场配套设施
关于景观照明
关于休闲设施
关于交通组织及动线
灯具及小品
（四）关于步行街内装设计
关于商铺立面
关于步行街通廊地面
关于电梯
关于商铺
关于步行街广告
关于卫生间
关于空调设施
关于服务台
关于休闲设施
关于卫生设施
（五）关于导示系统设计
室外导示
室内导示
导示制作及按装
第四阶段：
扩初（初步）及施工图设计阶段
关于施工建造细节
第五阶段：
“产品定位研讨会”关注内容
（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议
1、项目所在城市主要经济指标：
（数据采集时间段：
前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）
项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；
人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；
城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；
统计年鉴（城市经济指标）总表
商圈状况分析：
商圈结构组织；
建成时间及演变过程时间节点；
商圈现状：
规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；
商圈的主要消费特点：
分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
个案分析：
（选取原则：
以出租形式统一经营的购物中心或步行街）
整体规模、业态结构、业态配比；
租金水平；
辅助及配套设施情况
在建新项目调查与分析
本项目分析：
交通组织、配套设施
周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平
项目SWOT分析
2、产品及平面规划建议：
关于项目总体的平面规划设计
主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1）万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
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