自贡市城市规划管理技术规定Word格式文档下载.docx
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W
特殊用地
D
对外交通用地
T
水域和其他用地
E
第2.2条各类建设用地的性质划分、使用应遵循兼容性原则。
控制性详细规划已明确兼容性内容（包括兼容范围及兼容比例，下同）的，按控制性详细规划执行；
无控制性详细规划或控制性详细规划未明确兼容性内容的，下达规划条件时，按附录一《建设用地适建兼容性表》核定。
建设项目拟兼容的用地性质或用途在《建设用地适建兼容性表》中未列入的，应由市规划行政主管部门根据该项目主导用地性质和与周边环境相互影响情况、基础设施配套条件等，具体核定适建兼容性内容，纳入建设项目规划条件的规定性内容。
第2.3条建设用地地块规划条件或修建性详细规划按法定程序批准后，除项目按有关技术规范和规定应配套的公共服务用房及设施外，建设单位（含个人，下同）必须严格按照规划条件对该项目核定的用地性质、兼容性内容实施建设，不得自行增加过改变。
第2.4条建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应在修建性详细规划或建设用地总平面规划中分类标示各类用地的划分和列出技术经济指标；
不需要单独占地的，应明确标示各配置的位置和规模。
第2.5条计算建设项目各项规划控制指标的用地面积以该项目建设用地规划红线范围内的用地面积为准，不包括项目建设用地红线以外的拆迁用地面积和代建、代征的城市规划绿线、黄线、蓝线、紫线等范围内的用地面积。
第三章建筑容量规划控制
第3.1条建设用地的开发建设强度由建筑密度、容积率和绿地率等建筑容量指标控制。
建筑容量应根据建设用地的规划区位、市政基础设施配套条件、地形和用地状况和绿化条件等综合承载能力及城市景观要求合理确定，以形成疏密有序、错落有致、建筑与自然环境和谐相融的城市空间形态。
第3.2条一般地区的建设用地建筑容量不应超出表3—1《居住建筑规划控制指标表》、表3—2《居住建筑规划强度控制表》和表3—3《非居住建筑规划控制指标表》规定控制指标（本章各表中容积率的控制指标不含地下建筑面积，如地下建筑作为经营性用途其建筑面积应计入容积率时，在规划条件中进行核定和确定）。
受环境景观、特别设施或其他特定因素影响的建设用地，其建筑容量指标应经专题论证后确定。
表3－1居住用地容量综合控制指标
地段
用地性质
建筑形式
总建筑密度
绿地率
旧改区
二类住
宅为主
导性质
的用地
兼容的商业及其他
公共设施＜20%
≤30%
≥25%
兼容的商业及其他公共
设施＞20%且＜50%
商住楼
≤40%
≥15%
商业或商住与住宅混合在同一宗地
≤35%
≥20%
新建区
兼容的公共
及其他商业设施＜20%
≥30%
兼容的公共及其他商业
注：
1、本表兼容比例是指兼容类的建筑面积与计入容积率的建筑面积之比。
2、总建筑密度是指项目所有建筑的基底面积与建设用地面积之比。
表3—2住宅建筑容量控制指标
建筑层数
（N）
住宅密度
住宅容积率
≤7
≤30
≤1.8
7＜N≤10
≤28
≤2.1
≤2.2
10＜N≤12
≤26
≤2.4
10＜N≤15
12＜N≤15
≤24
≤2.8
＞15
≤2.7
15＜N≤17
≤22
≤3.2
≤3.1
17＜N≤19
≤20
≤3.5
≥20
≤18
≤4.0.
≤17
≤16
≤4.5
≤15
≤5.0
1、住宅建筑密度是指建设项目中住宅类建筑投影面积与规划居住建设用地面积的比例。
2、住宅容积率是指建设项目中住宅建筑面积与规划居住建设用地面积的比例。
表3－3非居住用地容量控制指标
用地性质
建筑密度（%）
容积率
绿地率（%）
公共建筑
用地
商业建筑
多、低层
≤50
≤2.0
≥15
高层
≤40
办公建筑
≥1.2且≤1.8
≥25
≤35
≥30
商业、办公
综合建筑
≤45
宾馆、酒店
多低层
市场
≥0.8且≤2.0
公共服务
设施用地
中学用地
无控制要求
小学用地
幼儿园用地
农贸市场
≤1.5
社会停车库（场）
医疗卫生用地
医院、疗养院
≥35
大、中专学校用地
教学、办公、配套用房
工业品销售、维修
展厅、销售、维修
≥1.0且≤2.0
物流用地
满足物流功能的用房
≥1.0且≤3.0
仓库、管理用房
≥45
≥1.0且≤2.5
工业
用地
机械、装备制造
≥0.5
轻工
≥0.8
盐、化工
≥0.6
农业产业化项目
农产品加工生产、配套用房
≥0.7
1、植草的中、小学用地的运动场及幼儿园的室外活动场可以计入绿地指标。
2、工业建筑和普通仓储高度超过8米，计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
3、农业产业化项目是指工业园区以外对农产品就地加工的项目。
4、行政划拨用地上的行政办公、业务、科研、培训等建设项目，其容积率应不应小于1.2（有特殊需要或规定的除外）。
5、工业用地容量控制指标亦可根据国土资源部工业建设项目用地控制指标有关规定执行。
6、工业建设项目配套建设的行政办公及生活服务设施，用地面积不得超过工业项目总用面积的7%，且不得改变其工业用地性质。
第3.3条由政府组织和投资的公共住房（包括经济适用房、廉租房的等）的建筑密度、容积率指标可按以下要求控制：
建筑层数10层至14层，建筑密度为25%至28%，容积率不大于3.0；
建筑层数15层至20层，建筑密度为20%至25%，容积率不大于3.5；
建筑层数21层至30层，建筑密度为17%至20%，容积率不大于4.5；
第3.4条体育馆、博物馆、展览馆、影剧院、公共图书馆、科技馆、文化活动中心等公益性公共建筑，应强调建筑特色和与自然环境和谐相融，在满足规划退距、消防、安全等要求和绿地率大于30%条件下，规划管理以方案的合理性为原则，对建筑密度、容积率无控制要求。
第3.5条位于市中心商贸集中区域和城市规划允许不退界或少退界的建设用地，且建设用地内规划布局为一整体建筑，其建筑容量控制指标由市规划行政主管部门根据城市规划以及建设用地所处的区位、建设性质和功能、周边环境容量和景观等情况，经论证后提出建筑容量调整方案，报市规划委员会审议通过后确定。
第3.6条建筑用地面积1万平方米以下的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在控制性详细规划或修建性详细规划中已经确定的应按批准的规划执行。
尚无规划的，其容积率应在表3—1、表3—2、表3—3规定的指标基础上按表3—4折减。
表3－4建筑容积率折减率表
建筑基地面积（A）
折减率（%）
≤1000m2
15
1000m2＜A≤5000m2
10
5000m2＜A≤10000m2
5
第3.7条除公共服务设施（公厕、垃圾库、社区办公、治安、停车场农贸市场等）和城市市政基础设施外，项目建设用地未达到表3－4规定的最小面积的，不得单独开发建设：
表3－5开发建设用地最小面积规定
建筑类别
旧改区（m2）
新建区（m2）
低层建筑
800
1500
多层建筑
3000
高层建筑
5000
建设用地未达到上述规定的最小面积，但因周边用地已经完成建设，或因市政公用设施等限制，确实无法调整、合并，且该地段绿地已达到规定标准亦不妨碍城市规划实施的，由市规划行政主管部门报市规划委员会审议通过后，方可允许单独开发建设。
第3.8条建设用地（居住用地除外）范围内，已满足城市规划对建设项目规定的配套，还向社会公众提供常年无偿开放的广场、绿地等公共使用的室外空间（包括平地、下沉式广场和结合地形高差设置的上人屋面）的，可以在规定容积率基础上增加一定建筑面积作为对提供开放空间的奖励。
第3.8.1条，对提供开放空间的奖励，必须保证不提高建筑密度和符合建筑间距、退距等规定。
增加的建筑面积按提供开放空间的有效面积计算，并不得超过项目总建筑面积的5%。
第3.8.2条开放空间设置条件和建设规定：
一、开放空间实际使用面积不少于100平方米，其至少有一边面临城市道路或公共场所开敞式设置，且临城市道路或公共场所的连续长度不得小于开放空间周长25%
二、满足无障碍设计规定；
三、绿地、广场与城市道路或游人可达公共场所地面有高差的，其高差不大于3米，且设置连续、开放的空间或通道；
四、符合消防、安全疏散、卫生、交通和城市景观等要求；
五、向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；
六、建设项目竣工后，应设置相应的标志，并移交公用事业管理部门管理或经批准由建设单位代行管理，并不得改变公共空间使用性质和用途。
第3.8.3条开放空间有效面积和奖励增加建筑面积的计算：
一、有效面积计算公式：
F=M×
N
式中：
F——开放空间的有效面积；
M——对公众开放空间的使用面积；
N——有效系数。
二、开放空间有效系数（N）：
表3－6开放空间有效系数表
开放空间形式
与道路或游人可达地面高差（m）
有效系数
室外
（含下沉式广场和屋面）
≤2.0
1
2.0~5.0
0.7
三、开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算见表3—7：
表3－7开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算表
核定建筑容积率（FAR）
FAR＜2
2≤FAR＜4
4≤FAR＜5
FAR≥5
每提供1平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（㎡）
1.0
1.5
2.0
2.5
第3.9条居住小区级以下的居住用地中，按控制性详细规划应配建农贸市场，且配建农贸市场为独立建筑，其用地面积和建筑面积可不进入该用地的建筑密度和容积率计算。
第3.10条在原有建设用地范围内，需要对规划保留的建筑（不包括各级文物保护单位和列入历史建筑保护名录的建筑）进行完善配套和改善使用条件的改造、扩建（含加层、加阳台等）或改变原使用功能、用途的，应符合以下条件：
一、对周边空间环境、城市景观和相邻建筑不造成影响；
二、用地内原有建筑的建筑容量控制指标未超出其规定值；
三、符合间距、绿化、消防安全和环境保护等规定和建筑结构安全；
四、配套设施能满足扩建后的需要。
第3.11条具有合法房产、土地权属证的居民自有住宅和其他用房，经市级危房鉴定部门鉴定为危房的，进行危房改造，应符合下列规定：
一、房屋基地占地面积及位置、建筑面积和层数不得超出原有房屋房产、地产权属证记载内容；
不得增加建筑高度；
建筑物的任何部分不得突出其用地权属范围。
二、不得影响相邻房屋的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；
三、未经批准不得改变使用功能；
四、不得破坏绿化、侵占绿地和妨碍通道、影响消防安全和环境保护；
五、位于文物保护单位周边的建筑控制区和自贡市历史文化名城保护规划中确定的历史文化保护街区和地段、自流井－恐龙风景名胜区确定的各风景区和景点等城市特别地区的，必须严格按照依法批准的修建性详细规划进行，其建筑形式和外观必须符合该地段的规划要求。
第3.12条城市中心区建设规划用地范围内居民不得在国有土地上插建、扩建住宅和其他用房；
城市中心区建设规划用地范围以外的城镇居民新建、扩建自用住宅和其他用房的，应符合以下规定。
一、必须先依法取得建设用地。
二、符合城乡规划和本规定第3.11条二至五款以及相关规定要求；
三、居民新建、扩建自用住宅控制标准：
以户籍常住人口计算，每人建筑面积为30平方米，家庭人口3人以下的可按3人计算。
第3.13条建筑容积率计算：
一般情况下，计算建筑容积率的建筑面积应按照现行的《建筑工程建筑面积计算规范》规定执行；
以下情况的容积率计算按照下列规定执行：
一、普通住宅建筑：
套型面积小于或等于90平方米的住宅，其建筑层高不应低于3.0米；
套型面积大于90平方米的住宅，层高不应高于3.3米。
套型面积大于120平方米的住宅，其卧室和其他用房建筑层高不应高于3.3米，起居室（厅）建筑层高不应高于4.4米，当建筑层高大于4.4米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应按该层水平投影面积的2倍计算。
二、一般办公建筑（不含门厅、中庭、大型会议厅）：
办公建筑建筑层高应不高于4.5米，当层高大于或等于4.5米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。
三、普通商业建筑（不含门厅、中庭）：
店堂面积小于或等于200平方米，建筑层高不应高于4.5米；
店堂面积大于200平方米，建筑层高不应高于5.1米。
当建筑层高大于上述高度时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应该按该层水平投影面积的2倍计算。
四、工业建筑：
当建筑层高大于8米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值应按该层水平投影面积的2倍计算。
五、地下建筑（地下室）和半地下建筑（半地下室）：
（一）、地下建筑（地下室）：
建筑周边完全被掩埋或周边部分被掩埋且露出在室外地面以上部分的高度小于1.2米的地下建筑，使用功能为商业或其他经营性场所（公共停车库除外，下同）的，其建筑面积折半计入容积率，作为非经营性或附属及配套设施的，其建筑面积不计入容积率。
（二）、半地下建筑（半地下室）：
建筑周边部分被掩埋且室外地面以上部分高度大于1.2米小于2.2米的半地下建筑，使用功能为商场或其他经营性场所的，建筑面积全部计入容积率；
作为非经营性或附属及配套设施的，其建筑面积不计入容积率。
建筑周边部分被掩埋但室外地面以上部分的高度大于或等于2.2米的，其建筑面积全部计入容积率。
六、
建筑室外地坪标高不一致时，以建筑最低处一侧的地面室外地坪标高作为该建筑地面室外地坪标高；
特殊地形，由市规划行政主管部门根据具体情况确定地面室外地坪标高，并按技术规范和上述规定计算建筑面积和容积率。
七、居住建筑底层架空为全民健身活动场所（须符合本规定第10.2条要求）的，其建筑面积不计入容积率。
第3.14条住宅建筑阳台的水平投影面积，不应大于该套住宅建筑面积的20%。
第四章建筑间距规划控制
第4.1条建筑间距除须满足日照、通风、采光、消防、防灾、视觉卫生、环保、交通、管线埋设和文物、建筑物保护、空间环境等方面的规定和规范要求外，应同时符合本章的规定。
同一建筑在有建筑间距、后退红线、环保、防灾等多重距离控制要求时，应按最大的控制距离要求控制。
第4.2条建筑日照应满足表4—1的规定。
高层建筑与有日照要求的已建建筑相邻时，应进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距。
日照分析管理办法由市规划主管部门另行制定。
表4—1建筑日照标准
条件
日照时间
住宅
旧区改建地段
每套住宅至少一个卧室、起居室
大寒日≥1小时
新建区规划建设地段
大寒日≥2小时
老年人、残疾人专用住宅
冬至日≥2小时
幼儿园、托儿所生活用房
教师和生活用房
冬至日≥3小时
大、中、小学教学楼
教室
病房、疗养室
1、日照时间计算起点从底层的窗台面起算。
2、当上述建筑下部作为商店、管理、停车等其他功能使用时，日照时间计算从须满足日照要求用房最底层的窗台面起算。
第4.3条居住建筑间距控制（建筑布置形式和间距计算参见附录四建筑间距图示）。
第4.3.1条居住建筑平行相对布置时的最小间距应按表4－2《居住建筑平行相对布置最小间距控制指标》控制：
表4—2居住建筑平行相对布置控制间距指标
相对
建筑
低层建筑
多层建筑
高层建筑
正面间距
（建筑长边）
侧面间距
（建筑端墙）
主要朝向
间距
次要朝向
低层
建筑
正面间距（建筑长边）
新建区：
L＝1.1H
旧改区：
L＝1.0H
且≥6m
L＝0.8H
且≥5m
低层位于多层南侧：
且≥7M
东西向相对或多层位于低层南侧：
L＝1.0H旧改区：
L＝0.9H
多层端墙位于低层南侧：
L＝1.2Hd
L＝1.1Hd
且≥7m
低层位于多层端墙南侧：
东西向相对：
高层位于低层南侧：
L＝2Hd
且≥13m
高层位于低层东、西、北侧：
L≥13m
L＝高层次要朝向面宽
且L≥13m
且≥11m
端墙
——
L≥4m
符合防火规范
以低层端墙建筑高度为H：
且≥6m
L≥4.5m
L＝端墙面宽
且≥9m
L≥9m
多层
正面间距（建筑长边）
L＝建筑端墙面宽且L≥12m
高层位于南侧：
L＝0.5Hg,
且≥28M
高层位于东、西、北侧：
L＝1.2Hz,
且≥18m
L＝0.45Hg,
且满足≥18m和≥1.2Hz
L＝1.1Hz
且满足≥15m
L≥6m
且≥13m
L≥11m
高层
主要
朝向
间距
L＝0.5Hg
且≥28m
L≥24m
次要
注1、本章各表注解在本章内相同。
间距计算规则见附录三“计算规则”。
2、L为建筑之间间距；
H－南向建筑高度或东西向建筑平均高度；
Hg—指多层建筑与高层建筑相对时的高层建筑高度，高层建筑与高层建筑相对时的平均高度；
Hz--多层建筑高度；
Hd—低层建筑高度。
3、本表采用：
低层建筑为1-3层或计算高度小于10米、多层建筑为4-8层或计算高度不大于24米、高层建筑
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