生活用品超市建设项目可行性研究报告.docx
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生活用品超市建设项目可行性研究报告
生活用品超市建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
1、项目名称：
生活用品超市建设项目
2、建设单位：
某农产品贸易有限责任公司
法人代表：
联系电话：
3、项目地址：
经济开发区
4、建设性质：
新建
5、经营范围：
百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。
6、商业类型：
仓储式零售
7、建设规模：
总占地面积24666.42平方米（37亩），总建设面积80000平方米，其中商业建筑面积39850平方米（超市营业用房面积为9000平方米），住宅面积39500平方米，配套设施建筑面积650平方米。
正常年零售营业额为40248万元。
8、项目投资：
项目总投资：
项目投资总额为15000万元。
9、经营组织方式：
零售
10、项目宗旨：
引进现代超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。
同时通过本项目的实施，推动**县商业同国际、国内市场接轨，促进开发区商业向现代化水准发展。
11、项目期限：
15年，公司营业执照签发之日起计算。
二、可行性研究报告编制依据及内容
1、可行性研究报告编制依据
（1）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（2）《住宅设计规范》GB50096-1999
（3）《城市商住区设计规范》GB50180-93
（4）国家房地产开发有关政策；
（5）**县建设项目规划设计条件通知书；
（6）项目区地质勘探资料；
（7）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；
（8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（9）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（10）项目单位提供的其它资料；
（11）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
2、可行性报告主要研究内容
根据国家《关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问题的通知》要求，项目可行性研究的主要内容包括：
1、项目建设的必要性；
2、项目的市场分析；
3、项目经营主要内容；
4、建设选址及建设条件分析；
5、总投资估算及经济效益分析评价等；
三、项目主要技术经济指标
该项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
项目规模
1
总占地面积
m2
24666
2
总建筑面积
m2
80000
2.1
商业建筑面积
m2
39850
超市建筑面积9000m2
2.2
住宅建筑面积
m2
39500
2.3
配套设施建筑面积
m2
650
二
经营规模
零售
万元
40248
正常经营年
三
劳动定员
人
585
四
项目总投资
万元
15000
1
固定资产投资总额
万元
14500
2
铺底流动资金
万元
500
五
年总成本费用
万元
44032
计算期年平均
六
年销售税金及附加
万元
1006
计算期年平均
七
年利润总额
万元
1877
计算期年平均
八
主要财务评价指标
1
全部投资财务内部收益率
评价基准6%
投资利税率
%
19.22
投资利润率
%
12.5
2
全部投资回收期
所得税前
年
6.2
含建设期
所得税后
年
8.99
含建设期
第二章项目背景及必要性
一、项目背景
随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。
近年来国家采取了一系列新的改革方案：
1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。
在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。
超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。
它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。
超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。
当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。
中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。
我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。
本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。
目前**县开发区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区域建设一家大型超市将是十分必要的。
二、项目必要性
1、有利于提高**县商业经营管理水平
现代超市运用超前的经营理念和先进的管理模式。
超市同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。
项目建设将有助于把现代商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到**县开发区，从而有利于提高**县开发区现代商业的经营管理水平和服务观念。
企业的前途取决于顾客的满意程度。
为了实现这一目标，超市将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。
根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。
在商场布置方面，努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。
现代超市严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，都竭力兑现。
尊重消费者是现代超市一贯的经营作风，每一个消费者在现代超市都会受到礼貌的接待。
现代超市集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。
在与供应商的关系中，现代超市坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代超市一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。
现代超市的管理模式较为先进，现代超市特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。
现代超市还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。
2、有利于促进**县现代化商业的发展
近年来，**县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。
伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。
为适应今后社会经济快速发展的需要，**县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。
设想到2015年，城区第三产业比重提高到50％，商业占第三产业比重达32％。
市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。
市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现**县商业的现代化经营与管理。
第三章市场分析
一、消费市场分析
1、**县目前超市业的发展规模存在较大的市场容量
超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。
但在**县尚未能得到充分发展，**县超市存在较大的市场容量。
目前在**县的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要是真棒连锁超市公司，**县超市业目前的规模尚不能满足**县社会经济日益增长的需要。
2、**县居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间
随着经济的发展**县的人均购买力已有了大幅度的提高。
再加上外地流动人口和集团购买力等，**县的现实社会购买力及购买力潜力较大。
从发展的观点看，伴随着**县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。
收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。
**县经济开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合服务功能的邻里中心。
目前开发区常住人口已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。
随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。
二、现代超市的市场竞争优势
1、现代超市商品供应优势
随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。
国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。
为确保名优产品的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的统一采购，由于现代超市市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。
同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。
本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。
2、现代超市商品销售优势
现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。
商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为现代超市广受欢迎的关键因素。
同时本项目引进现代超市超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。
从以上分析中可以看出，**地区投资环境和消费环境较好，再加上现代超市优质的服务和先进的管理模式，现代超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。
三、**县商品房现状与市场需求
**县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
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