开发区的开发与融资模式Word格式.docx

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二是财政收入，各园区情况有所不同，有园区地方收入全留，有不留。

除了上述收入外，有园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。

开发区支出也主要为两部分：

一是土地开发支出，一般包括土地征用、拆迁、配套和财务费用。

二是园区运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。

　　开发区收支平衡情况如下：

　　当前平衡：

累计收入﹥累计支出；

（极少情况）

　　累计收入﹤累计支出；

（大多数情况，需通过融资解决现金流）

　　未来平衡：

未来收益可平衡支出。

未来（一定期限）收益无法平衡支出。

　　通常情况是在一定期限实现平衡。

这一期限取决于开发区融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用看法。

现阶段国家开发银行对某一组团土地开发贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限上限。

　　随着各开发区竞争白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡最常见方式是通过负债使产业用地以低于成本价格出让，引入企业带来税收和消费人群；

用综合用地（一般高于成本）出让收入和未来税收来平衡。

　　一般情况下，远离市中心工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；

而离市中心较近开发区，尤其是科技园区，具有较好利用住宅、商贸用地来平衡条件。

城市化不仅能带来土地开发收益，还会及工业、科技等功能良性互动，促进产业发展。

　　随着开发模式多样化，开发区在开发过程中融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。

根据损益主体不同，可以把开发模式分为以政府为损益主体开发模式和以企业为损益主体开发模式。

　　以政府为损益主体开发模式

　　政府作为土地开发主体，并承担最终损益。

收入为土地出让收入，支出为征地、拆迁配套和财务费用。

但由于土地开发加速，政府不可能拿出足够财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。

　　苏州做法：

新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足部分逐年用财政收入弥补。

苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。

　　重庆做法：

建立政府全资土地储备中心，由该中心以规划土地未来土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。

过去此类机构资金主要依靠财政资金，现在以国家开发银行为首一批银行愿意为此类机构借款。

　　选择哪种方式取决于哪个载体更易于融资。

一般来讲，土地储备中心融资比较死板，能否融资，决定于土地规划和开发可行性；

而公司融资相对较灵活，但需其有较好信用、资产和获利能力。

　　该模式特点：

　　1、有利于政府招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。

　　2、有效地解决了开发融资问题。

　　3、有利于企业市场化运作，而避免政企不分所导致一系列问题。

　　以企业为损益主体开发模式

　　政府委托（授权）开发公司作为土地开发主体，并由开发公司承担最终损益。

政府所收土地出让金全部以支付开发成本方式转入开发公司。

一般公司开发园区没有财政收入，如开发公司"

入不敷出"

，则往往通过财政专项补贴解决。

　　开发公司主要有以下几种形式：

　　1．政府全资公司。

上海各园区一般采用政府全资开

发公司开发模式，开发公司承担园区开发和运营，政府为园区提供一些专项财政支持，如重点招商项目土地补贴、产业扶持基金等。

西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府名义出让土地，管委会（代表政府）除必要财政支出外，将土地出让金和节余财政收入都投入高科集团公司用于土地滚动开发。

上海和西安不同之处在于上海政府如浦东新区政府一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。

　　2．合资公司。

苏州工业园区是由新加坡政府牵头外方

财团和中方财团合资组建苏州工业园区开发有限公司来进行开发，高标准规划使初期在基础设施上投入非常大，而周遍园区有政府财力介入和较灵活政策，使得苏州工业园区土地招商遇到了很大挑战，后来调整为中方控股，地方政府也提供了一定财力支持，使该园区开发经营步入良性循环。

而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发，由于面积较小，涉及问题较少，较好地发挥了新方在管理、招商、服务方面优势，运行相对比较顺利。

　　3．私营公司。

大连软件园是由私营企业组建大连软件

园开发有限公司负责开发。

该园区良性运营取决于三方面因素：

一是独特行业定位，二是政府大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。

三是良好地段使得园区有可能获得较好房地产开发收益，以支撑园区良性发展。

　　1.开发公司压力较大，可促使开发效益提高。

　　2.有利于发挥开发商招商积极性，提高招商能力（尤其是非全资开发机构）。

　　3.政府招商工作往往及公司效益产生矛盾。

　　此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益园区；

或适合于政府财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目园区。

　　不同开发融资模式存在不同特点，不存在最佳，只有更适合。

选择那种模式主要考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否有利于增强招商能力。

随着外部环境变化和自身能力增减，可以适时地调整开发模式，使其更有效。

　　也可以在开发区不同层次、不同范围采用不同开发模式，以扬长避短提高整体竞争力。

项目融资模式在土地储备中应用

作者:

华中师范大学经济学院吴老二祝平衡　2004年1月7日

项目融资尤其是中长期项目融资，作为近年来产生一种新融资方式，在国际上日益受到借款人欢迎。

我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区基础设施建设。

而开始于上世纪末我国城市土地储备制度运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一困境，土地储备中心对集中起来土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目资金；

从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。

当储备土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。

因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备保有期限，降低土地储备制度调控力度。

一、我国土地储备资金来源渠道现状分析

从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：

1、政府财政拨款

一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷（8179亩），投入资金45.56亿元；

推出土地198.49公顷（2977.4亩），回笼资金35亿元。

目前尚有储备土地72宗，土地面积342.57公顷（5138.5亩），土地资产价值约20亿元。

很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。

2、商业银行贷款

这是目前各城市土地收购储备资金最主要来源。

由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府国有土地资产上。

储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。

同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金最主要来源，土地储备机构运营资金基本上都来自于银行贷款。

一旦房地产市场出现波动，银行及土地储备中心将面临很大风险。

3、留用土地转让增量收入

按照我国财政实行“收支两条线”管理体制，城市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。

土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地有效增值额。

建立城市土地储备制度目之一是增加财政收入，增加政府对城市建设投入，所以土地转让增量收入一部分应作为土地储备资金继续用于土地储备增值。

总来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备主要而稳定资金来源。

二、在我国土地储备中应用项目融资模式可行性分析

1、大量民间资本苦于缺少投资机会

据报道，浙江省有大量民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元民间资本找不到出路。

虽然国家为了启动民间投资，推动民营企业发展，采取了许多措施，其中最主要是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，虽然取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依然热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外现象。

另一方面民营资本作为内资及利用外资相比有比较优势。

首先，吸引外资比利用内资要多考虑两个风险因素。

其一是汇率风险。

在浮动汇率制今天，汇率频繁地起落跌宕，难以预测。

这种情形下投入外资必然风险巨大。

其二是政治风险。

尽管我国改革以稳定为前提，且多年来维持了社会安定团结，但国外投资者或者确实不了解情况因而心怀顾虑，因此认定、评估风险较高，从而提高要价。

一些地区为了吸引外资饥不择食，允诺了过多条件，承担了过重风险。

此外，大量基础设施由外国公司承建并经营，也会产生不利政治影响。

也正因为这样，我国法律规定，港口、码头等设施不允许外商独资；

铁路、公路、电力等基础设施项目必须由中方控股。

2、良好经济效益是土地储备制度实行项目融资模式保证

杭州市是我国建立土地储备制度较早城市之一。

据统计，杭州从1997年8月份成立土地储备机构以来，土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应土地约4000亩，已经收回土地出让资金达50多亿元。

通过土地收购储备制度运行，该中心上交杭州市财政资金，每年以56％速度递增，从1997年几个亿，上升到2001年40多亿元。

他们上交比例是出让价格55％，其余45％为土地开发运作成本。

上海、青岛、武汉效果也不错。

良好项目收益是在城市土地储备中推行项目融资模式根本保证。

3、房地产开发企业实力增强为参及土地储备增大可能

国内房地产界人士以及资本运营专家曾就房地产市场现状及发展前景进行了广泛研讨，认为房地产相关企业纵向联盟将是房地产企业壮大之道，也将成为市场演变一大“特点”。

据国家统计局最新数据，目前全国房地产开发企业近3万个，其中资质等级二级以上3151个，比2001年减少259个，企业平均资产总值由上年2.7亿元增加到3.2亿元。

这些企业完成房地产开发投资占总投资近三分之一，并已经呈现出开发企业集中化趋势。

在外资大举进入以及房地产市场逐步规范背景下，房地产开发企业必然要在市场寻求战略伙伴，或利用其他集团公司绩优行业优势，或采取强强联手方式，借壳上市、借船出海，通过整合壮大势力。

有资金实力和信誉品牌开发企业将会在激烈竞争中脱颖而出，大量房地产开发企业则会被淘汰出局。

另外，土地供应方式调整和缴费方式变化，无形之中抬高了进入房地产开发行业门槛，以前那种凭借“空手套白狼”方式已经行不通了，加之随着整顿房地产市场力度加大，没有雄厚资金实力是根本无法进入房地产开发市场，即使获得了开发资质，因难以在土地竞价中获得开发建设项目，最终也会被清除出局或自然淘汰，反之，只有资金实力雄厚企业才能获得土地，只有讲品牌、讲信誉、讲质量企业才能赢得市场。

马太效应将会在房地产开发行业大放异彩，开发项目将日益向大型房地产开发企业集中，出于城市土地稀缺性考虑以及房地产开发商实力增强，开发商参及城市土地储备可能性大大增加。

三、项目融资在我国城市土地储备中应用

项目融资，英文称projectfinancing，是资金筹措方式一种。

其雏形始于20世纪60年代，通过项目工程本身开发、建设及运营，以项目产生净现金流量作为还款来源，并将项目资产作为抵押担保新型融资方式。

当时英国首次运用有限追索项目融资方式进行北海油田项目开发，美国和英国66家银行贷款融资9.45亿美元。

在我国已经有许多利用项目融资进行操作事例，如广东沙角B电厂1984年签署合资协议，1986年完成融资安排并动工兴建，1988年投入使用，实践证明已经取得了良好效果。

具体操作上，由土地储备中心在年初将全年土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加项目公司实力等进行项目分组，确定各个项目开发计划、储备范围等，然后在土地交易中心（或市场）挂牌招商，招聘项目公司进行土地拆迁、收购、储备；

另一方面，土地储备中心可及当地金融机构合作，利用银行信息优势整合各分散投资者组建项目公司；

在担保上，可采用类似浮动抵押形式将土地储备中心及自其产生金钱、连同其中公司所有不动产、权利、所有权及利益包括日后公司可能取得财产都作为支付本金及利息担保。

具体可采用以下模式：

1、BT（build-operate）即建设——移交模式

在这种模式里，土地储备项目收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放确定利率收益凭证，开发商可以凭借收益凭证从土地储备中心获得稳定收益，或者进土地储备中心备案后进行流转变现或者获取收益。

这种模式适合那些对土地开发本身没有兴趣但对稳定、低风险投资感兴趣投资者。

2、产品支付（productionpayment）模式

在这种模式里，土地储备项目收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放土地券，开发商可以凭借土地券在土地一级市场上以同等条件下享有优先购买土地权利购买土地，土地券及土地差价“多退少补”，确保开放商、土地储备中心利益不受损害。

这种模式很适合房地产开发商进行企业土地储备，同时有利于同土地储备中心、规划部门等保持良好公共关系。

3、远期购买（forwardpurchase）

是在产品支付基础上发展起来，其运作特点是，债权人为了收回债务本息，专门成立一个专设公司。

该公司不仅可以凭借土地券购买在同等条件下以享有优先购买土地权方式在土地一级市场购买土地，而且还可以直接购买土地储备项目未来远期收入，用以偿还项目借款本息。

这种模式结合了建设——移交模式和产品支付模式优点，使得投资人获取回报途径增多，有利于吸引多元化投资者。

4、ABS（asset-backed-security）即资产——支持——证券模式

该模式是一种利用存量资产转换为货币资金用于新项目投资项目融资方式，它是以项目所属资产未来预期收益为基础和保证，通过在资本市场发行债券而募集资金一种证券化项目融资方式。

ABS融资方式运作本质是对筹资者信用增级。

因此，除了在境外成立SPV，发行ABS债券外，还可以考虑在中国境内运用ABS运作原理，发行土地储备建设债券。

而且地方政府或土地储备中心本身就是一种良好信用担保，尽管法律规定地方政府不得发行债券，但是可以运用一些技术手段规避这一规定，例如，通过城市基础设施投资公司发行。

目前，全国各大城市基本都有相应城市建设投资公司。

以上海为例，早在80年代中期，上海市就在全国率先成立了城市投资建设开发有限公司等一批城市建设投资公司，并先后解决了南浦大桥、杨浦大桥筹资建设。

这之后，上海通过这些城投公司，又成立了申通等公司。

经过多年经营运作，现在这些城投公司很多运作良好，管理能力较强，发展潜力也很大，而且又有地方政府作为强大“信誉后盾”。

因此，以ABS运作原理，提高项目信用等级，在国内发行土地债券，不失为一种有效ABS筹资方式在中国运用方案。

5、PPP（public-private-partnerships）即公共部门及私人企业合作模式

这种模式是土地储备中心、营利性企业和非营利性企业基于某个土地储备项目而形成相互合作关系。

合作各方参及某个项目时，土地储备中心并不是把项目责任全部转移给私人企业，而是由参及合作各方共同承担责任和融资风险，共享投资收益。

四、应用项目融资方式障碍

1、土地储备中心性质问题

目前土地收购储备机构设置模式有两种，一种是单一结构，土地储备机构隶属土地管理部门，如上海；

另一种是双结构，即土地收购储备委员会和土地收购储备机构，土地收购储备委员会由政府设立，成员由土地、财政、计划、规划等部门组成，任务是协调收购——储备——出让政策，土地储备机构隶属于土地管理部门，接受收购储备委员会领导和监督。

这两种模式共同点是土地储备中心是事业单位，依据现行法律、法规规定，土地储备中心不能以储备土地以及自己财产以及未来土地设定浮动抵押，在实际操作中只能以自己信誉作为筹资担保，因而大大降低了土地储备中心融资能力。

因此对土地储备中心进行公司化改革以增强其融资能力刻不容缓。

2、浮动抵押法律限制

浮动担保标物范围广泛，增强了企业担保能力，特别是当企业没有足够财产可设定特定担保时，利用浮动担保能弥补企业提供担保能力不足。

而土地储备中心资金有限但储备土地未来收益却基本很稳定。

项目融资中，由于投资商承担了巨大风险，因此能否获得满意担保是投资人在决定是否投资时所考虑关键因素。

但根据我国《境外进行项目融资管理暂行办法》第1条规定，境内机构不得以建设项目以外资产、权益和收入进行抵押、质押或偿债，不得提供任何形式融资担保。

我国担保法上没有浮动担保这种担保方式，显然阻碍了土地储备中心提供担保，这种情况下进行项目融资是很困难。