房地产企业融资渠道研究.docx

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房地产企业融资渠道研究

内容摘要

长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。

但是，在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。

传统的方法一般包括：

房地产直接投资、商业抵押贷款、合作开发或项目公司被收购、房地产企业上市居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）等。

由于房地产企业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了，加之，中国经济的持续健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。

现行房地产企业融资渠道多为：

银行信贷、企业上市融资、托信融资、房地产投资基金、境外融资等。

创新的目标是实现融资主体多元化，间接融资方式与直接融资融合化和长短资金互补化。

创新的内容是，在多元化融资渠道中，除传统的银行信贷外，其他还有企业上市、房地产信托、房地产投资基金及境外融资等多种融资渠道。

索引关键词：

房地产融资、融资渠道、银行信贷

Abstract

Long-termsince,ourcountryestatefinancingtothebankasthemainchannel.But,inthenewmacro-controlbackground,withaseriesoftighteningcreditbankofrealestatepoliciesandmeasureshaveissued,theshortcomingsofthetraditionalfinancingchannelgraduallyreveal,andrealestatefinancehaveaffectedthesustainableandhealthydevelopment.Thetraditionalmethodsgenerallyincludes:

realestateinvestment,businessmortgages,cooperativedevelopmentortheprojectcompanytakeover,realestateenterpriselistedresidentshousingmortgagesloan（indirectfinancingfordevelopers）,etc.Becauserealestateenterpriseisacapital-intensive,capitalofscarcityandimportancetotherealestateenterprisethatismoreevident,inaddition,thesustainedandhealthydevelopmentoftheChineseeconomyobjectivelyneedtochangethecurrentrealestatefinancingchannel,theshortageofcapitalsituation,mustberealestatefinancingchannelsofinnovation.Thecurrentrealestateenterprisefinancingchannelmorefor:

thebankcredit,enterpriselistedfinancing,financing,"therealestateinvestmentfundletter,offshorefinancing,etc.Thetargetofinnovationistorealizethefinancingofdiversification,indirectfinancingwaysanddirectfinancingintegrationandlengthofcapitalcomplementary.Thecontentoftheinnovationis,indiversifiedfinancingchannel,inadditiontothetraditionalbankcreditoutside,otherandenterpriselisting,realestatetrusts,realestateinvestmentfundsandfinancing,suchasDuoZhongoutsidefinancingchannel.

Theindexkeywords:

realestatefinancing,financingchannelandbankcredit

目录

摘要I

AbstractII

第一章绪论1

1.1研究背景和研究意义1

1.2研究的主要内容1

第二章房地产企业融资的概述1

2.1房地产企业融资的概念2

2.2房地产企业融资渠道的原则2

2.3传统房地产企业融资的分析4

2.4房地产企业融资现状的认识4

第三章现行房地产企业融资渠道与影响.........................................4

3.1MM理论..........................................................4

3.2现行房地产企业融资渠道............................................5

3.3我国房地产融资渠道现行状况所产生的影响..............................6

第四章房地产企业融资渠道创新的必要性7

4.1房地产企业融资渠道创新的必要性.....................................7

4.2发展我国房地产融资渠道的对策和建议.................................8

第五章房地产企业融资渠道及创新结论9

后记9

参考文献10

第一章绪论

1.1课题的背景及研究意义

课题的背景

本文的研究背景一句话来说就是—国家对房地产业“看似打压，实现规范”的政策背景。

这一背景主要体现在以下两个方面：

房地产业政策紧缩与房地产业国民经济支柱产业地位的确定。

课题的研究意义

在国家规范房地产发展的背景下提出房地产融资创新这一研究课题，具有比较大的现实意义一来可以减小国家宏观政策对房地产业的影响，提高房地产业抗风险的能力，使房地产业能够继续健康发展；二来可以化解金融机构的风险，避免“房地产业挟持整个国民经济”。

1.2研究的主要内容

随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的金融方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，哪些优点和缺点；另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，是企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能降低成本。

本文通过对房地产企业融资的现状分析及各种现行融资渠道的比较，针对不同企业采取不同方式。

虽然现行融资方式的大面积使用，但存在的缺陷却不容小视。

面对各种困难，我们要创新，要健全法规，遵守一定的原则，使房地产融资渠道更趋于完善。

第二章施工项目进度控制的概述

2.1房地产企业融资的概念

从广义上讲融资也称金融，是指货币资金的流通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。

从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程，即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理需要的理财行为。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。

2.2房地产企业融资渠道的原则

企业进行融资决策时必须结合企业所处的外部环境、企业内部财务状况、融资方式的可行性等诸多因素，同时要遵守一系列融资的基本原则。

（1）平衡原则

企业进行融资决策时首先要遵守平衡原则，及融资获得的资金要满足资金的需求量要求，同时又要符合企业的配套能力和消化能力，筹集到的资金大于需求量会造成损失和浪费，小于需求量又会使企业的生产经营陷入困境。

（2）经济性原则

是企业融资达到经济合理，就是使得企业融资总成本最小化和融资效率最大化。

企业需要根据自身情况、资本市场情况、国家税收制度来制定企业融资结构，提高融资管理效率。

企业进行融资的两个重要相关因素就是成本和时间的问题。

融资成本最小化是企业融资追求的首要目标，是制定融资规模、选择融资方式、确定每种融资方式比例的基本标准。

同时，企业融资的决策过程、审批程序、融资过程的组织管理工作、融资人员的谈判技巧等决定着融资效率的高低、融资时间的长短。

企业融资是为了进行投资、开发、建设工作，资金运用时间决定了资金筹集时间、融资效率、筹资所花费的时间，直接影响着整个房地产企业的运作，资金不到位会造成企业经营活动的中断，尤其对于大型房地产开发项目来说，资金链的中断将造成更大的损失。

（3）效益性原则

评价企业的融资效益，企业所有权与控制权的丧失程度是一个重要指标，传统的公司法的核心思想就是保障股东利益最大化。

虽然近些年来出现了关于相关利益团体利益最大化的说法，但是不论如何变化，股东的利益都是首要和重点保障的部分。

而企业融资的所有权和控制权是企业进行独立经营的先决条件，部分丧失所有权和控制权会引起企业利润的外流，造成股东的损失，并且有可能对企业经营决策、未来投资方向的制定、企业长期发展战略产生不利影响。

因此，效益性原则就是要求企业进行融资决策时，纪要衡量企业所有权和控制权情况，还要着眼于企业的长期发展战略，要有助于提高企业的竞争力，提高企业的信誉、品牌，使得融资决策与企业决策保持一致。

（4）长期性原则

所谓长期性原则是指保持企业融资结构的相对稳定性，融资来源的稳定性，融资对象的相对稳定。

进行融资决策要考虑企业的长期融资战略，参考企业的融资历史、管理，保障企业融资新宇，避免对外界造成不良影响，对资本市场发出有利于企业融资的积极信号。

2.3传统房地产企业融资的分析

我国房地产金融的发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐渐发展起来的。

房地产融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的改变。

具体而言，解放后至今的三十多年时间里，分别经历了财政供给融资渠道、银行信用融资渠道和证券市场融资渠道等三个阶段。

传统的融资渠道严重依赖商业银行，目前，房地产开发投资资金中，银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%。

在我国内地个别地区，这一比重甚至已达到80%～95%，由此可见，企业对银行资金依赖的严重

2.4房地产企业融资现状的认识

房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行贷款的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产企业金融的持续，健康发展。

目前我国房地产金融的现状表现在以下几点：

1、商业银行贷款是房地产企业的主要渠道。

2、我国资本市场的发展还在起步阶段，房地