第34讲 零售商业物业的租赁管理Word格式文档下载.docx
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在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。
（三）代收代缴费用和净租约
像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。
然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。
净租的形式一般有以下几种：
（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项；
（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；
（3）所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。
（四）租金的调整
由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是20一30年；
次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。
像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。
对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。
三、租约制定
零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的，目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体约定。
租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。
1、关于每一独立承租单元的用途。
某零售商业物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。
制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。
2．限制经营内容相似的租户。
设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。
但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，可能不利于提高经营效果。
3．限制租户在一定地域范围内重复设店。
该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内（通常为4～8km），重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。
业主做出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。
当然，如果租户同意在该范围内连锁分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。
4．营业时间。
同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。
5．公用面积的维护。
该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成，说明租户为此应支付哪些费用。
公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
6．广告、标志和图形。
为了增强物业的形象和感染力，大型零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。
由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此租户通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。
7．折让优惠。
同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。
8．其他条款。
除上述条款外，零售商业物业的租约中还经常包括中止租约条款和持续经营条款（保持商业经营活动的连续性和稳定性），有时还有对租户承租面积的变更、租户经营风险投保做出规定的条款。
美国商业购物中心租赁合同的合同条款，如表11—1所示。
（略）
美国商业购物中心租赁合同条款目录表11-1
零售商业物业的现场管理
第四节零售商业物业的现场管理
一、策略与计划
零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。
其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。
在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。
（一）现场管理策略
1．经营策略
针对不同的零售商业物业，物业管理企业需要不同的经营策略。
就中高档项目而言，经营策略主要包括：
（1）树立品牌形象，参与市场竞争。
（2）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。
（3）必要的经济回报。
2．管理策略
对零售商业物业实行什么样的管理策略，既与物业管理企业的战略发展有关，也与特定项目的条件有关。
（1）管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义。
（2）管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。
比如，物业管理企业是否需要垫付开办费，是否要承诺优先录用开发商推荐的工作人员，是否只有在委托方同意的情况下才能从项目上撤出，其本质是管理的主权掌握在哪一方。
（3）管理期限。
管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路。
（二）现场管理计划
完善的零售商业物业现场管理计划应当包括：
机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。
1．机构设置
下面举例说明一般的机构设置方式。
（1）办公室：
负责行政事务和人事管理，
（2）财务部：
负责项目的经济核算；
编制年度预算及决算；
控制资本性开支等。
（3）工程部：
（4）安保部：
负责组织制定项目安全制度和工作计划；
（5）物业部：
负责保洁、绿化、杀虫灭鼠、垃圾清运等工作；
除上述基本部门之外，根据零售商业物业管理的特殊性，还应考虑设置对承租户的管理部门，一般称为商管部、商务部或租户管理部等。
2．费用测算
对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括两个方面：
日常管理费用和开办费用。
（1）日常管理费
1）公共能耗费（约占总费用的40％，下同）。
2）设施维护费（3％一5％）。
3）工资及福利（30％～35％）。
4）绿化及清洁费（2％～3％）。
5）安保费（o．5％一l％）。
6）办公费（3％）。
7）保险费（1％）。
8）不可预见费（2％）。
一般按照日常管理费的2％计算。
9）管理酬金（8％～12％）。
由于竞争日趋激烈，不少物业管理企业为了拿到合适的项目而不得已压价竞争，导致管理酬金一降再降。
据不完全统计，物业管理企业的平均管理酬金的比例为2．5％～3．5％之间，不会达到8％～12％的程度。
10）税金（5．5％）。
国家规定的营业税金。
（2）开办费
为保证项目的正常开业，前期需要一定的开办费用。
开办费的计算应把握两点：
一是不漏项，二是不虚报。
开办费主要包括以下几项内容：
1）筹备期工资和奖金。
2）招聘费用。
3）小型工具购置费。
4）办公设备购置费。
5）成品保护费。
6）安保费用。
7）工服制作费。
8）必要的交通办公费用等。
3．零售商业物业的特色服务内容
管理零售商业物业，除了一般性的物业管理服务项目之外，零售商业物业的服务还包含一些特殊服务内容，主要是统一的收银服务及假钞管理；
商品投诉服务（对假冒伪劣产品的处理）；
室内广告布局及商品陈列服务；
室外广告效果及效益的处理；
商品进出店的核实登记；
大型促销活动的协调组织和后勤服务；
反扒工作；
商品垃圾清运；
统一开闭店及夜间店堂巡视。
4．工作流程
工作流程是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，这里以客户投诉处理为例对工作流程进行简要说明。
客户投诉一般分为来访投诉、电话投诉和来信投诉。
相关部门在接到投诉处理单后，应立即派出人员到投诉客户住处或指定地点调查处理，并将处理结果填在投诉处理单后转回客户关系员。
提高客户满意度。
客户投诉处理的流程，如图11—1所示。
5．规章制度
制定规章制度是为了对项目实行所谓的“法制”管理，有章可循，照章办事。
二、管理范围
（一）现场管理的基本范围和内容
现场管理的范围和内容包括：
（1）地下停车场，地面停车场，自行车棚；
（2）员工食堂，员工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，员工吸烟室；
（3）工程设备机房，维修间，管道间，值班室，开水间；
（4）大楼屋顶，大楼外立面，各楼层天花及公共区域照明；
（5）各楼层走梯，公共通道，紧急疏散通道，应急照明；
（6）消防监控室，警卫室，倒班宿舍，各公共区域消防栓、灭火器；
（7）主要出入口，员工出入口，卸货平台，员工通道；
（8）室外绿地，树木，园林小品，室内公共区域绿色租摆；
（9）商品周转库；
（10）商厦内客人、儿童休息区；
（11）商厦内公共厕所；
（12）物业管理用房；
（13）公共区域广告。
（二）需要特别界定的区域
需要与产权人或租户特别界定责任与义务的管理区域有：
（1）专用电梯的使用、维修和保养责任；
（2）公共区域中单一租户使用的立柱的使用方式、时间和费用；
（3）承租区域天花照明的更换责任及费用；
（4）租户单独使用的库房、客人更衣室的消防安全和防盗责任；
（5）租户经营产生的垃圾、包装物的清理；
（6）租户的内部装修和改造的审批程序；
（7）租户业务收银管理；
（8）室外广告位的进人和更换；
（9）租户二次装修的管理及限定条款（用电、防火、防盗、人身安全等）；
（10）租户提供的商品的质量责任；
（11）物业工程大系统与商业经营区域的接口划分（水、电、空调、燃气、照明的管理与计量）。
三、管理目标
现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。
在具体实践中可将其具体化为“六统一”，即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理。
风险与安全管理、案例
第五节风险与安全管理
一、零售商业物业管理的风险及其防护
（一）风险种类及特点
1．管理模式风险
不同的物业管理企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者是项目部。
管理方式的不同导致企业所承担的责任和风险程度也存在差异，甚至是本质的区别。
成立子公司是目前最稳妥的办法。
子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业管理企业造成的影响，可以说是在项目和物业管理企业之间建立了一道有效的“防火墙”。
但是，成立子公司时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作。
除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。
另外，项目的账目要与物业管理企业合并，这中间存在着非常复杂的财务关系，如果处理不好则会对物业管理企业产生一系列不利影响。
2．产权与管理权相分离风险
投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有以下三种：
（1）完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份；
（2）将大部分产权出售，成为小股东；
（3）全部出售套现。
但是除了第一种情况之外，其他任何一种情况的出现，都会对物业管理企业的正常运行和有效管理产生影响和制约。
3．管理范围不确定风险
在零售商业项目的管理上，特别要注意投资商、经营管理企业与物业管理企业的责任和管理范围的划分，避免权责不清、互相推诿带来的风险。
例如对于仅负责现场管理的物业管理企业而言，下面的工作应由其负责：
（1）开闭店；
（2）室外保洁和门前三包；
（3）室内公共区域保洁；
（4）顾客对服务质量的投诉处理；
（5）与政府相关管理部门的联系、汇报及提交相应报表或资料；
（6）整体殿堂的装饰装潢；
（7）节假日促销活动的统一协调和安排；
（8）外围和室内公共区域保安；
（9）公共区域的供水供电供暖；
（10）共用设备设施的维护保养；
（11）承租面积的装修管理审批。
而下面的工作则不属于物业管理企业的负责之列：
（1）顾客退换货；
（2）收银及长短账；
（3）承租区域内的卫生、安全管理；
（4）非物业管理企业员工的招聘与辞退；
（5）库房物品的管理及安全工作；
（6）承租商各自的工商税务手续；
（7）承租区域的装修质量。
4．垫款风险
有时投资商或委托方要求物业管理企业垫付零售商业项目的开办费用，这存在着很大的风险，特别是当投资商或委托方没有足够资金支持的情况下更是如此。
有时对方就会以无法偿还垫款为由，提出更为苛刻的条件，强迫物业管理企业同意。
5．突发事件风险
一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归人不可抗力的范围中。
一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视。
2003年春夏之交在中国发生的“非典”疫情，无疑是当年所有服务行业面临的最大的突发事件，企业损失不可估量。
（二）风险防护
1．建立风险防范机制
为确保物业管理企业的声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，当在日常经营管理活动过程中财务状况接近该警戒线时，项目总经理要及时向物业管理企业总经理提交预警报告，物业管理企业负责人与项目负责人要密切注视改进措施的实施情况，将亏损萌芽消灭在收支保本点以前。
2．把握重要环节
为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列条款的内容：
（1）合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可；
（2）全体业主和租户对按时全额交费承担责任和义务；
（3）物业管理企业对欠费业主或租户处理方式的认可；
（4）对前期投资商向个别业主承诺的处理方式；
（5）少数服从多数原则的认可；
（6）对服从统一管理的承诺；
（7）启动资金的管理和使用；
（8）物业管理费用不足时的处理程序；
（9）投资商前期工作与后期物业管理的衔接；
（10）物业管理企业退出管理的方式、条件。
二、零售商业物业管理中的安全管理
零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。
（一）防火安全
（二）治安保卫
（三）劳动安全
（四）媒体风险防范
第六节零售商业物业管理案例
这是一个典型的零售商业物业管理失败的案例，是一个真实的故事。
A商厦是一座豪华商厦，位于北京著名的商业区中央，占地3389mz，建筑面积20700mz（地上五层，地下一层），车库面积为4610mz（地下二层至地下四层）。
该商厦的业主具有多样性：
原址返迁居多，这其中既有政府商业单位，又有个体商户；
既有具现代时尚的知名品牌专卖店，又有风韵独到的百年老字号，共计近50家。
该商厦的经营活动也具有复杂性：
有返迁业主自己经营，有由业主招商的商户转租经营，有投资商直接招商的商户，也有物业管理企业协助招商的客户。
一、基本情况
为赢得对该项目的物业管理权，B物业管理企业组织了精干的专业队伍，对商厦整体情况进行了多次实地考察，经过对开发商工程人员和施工单位的走访，掌握了大量的技术资料，为有目的的投标创造了条件。
在经营策略上，根据该项目所处的地理位置和周边商业布局，为体现新商厦的特色，物业管理企业提出的整体管理设想是：
高档一流、服务到位、管理透明。
在管理体制上，为做好A商厦物业管理工作，该物业公司成立了“A商厦物业管理分公司”（以下简称“物业分公司”）。
物业分公司总经理作为物业管理企业外派项目分支机构负责人，按照垂直领导、总经理负责制的原则，带领分公司全体员工，全面负责A商厦物业管理工作，包括：
建立合理的组织架构与人员编制，对输出外派项目的管理人员进行严格的挑选，对招聘的一般员工进行严格的培训，在考核合格后上岗；
结合商厦实际制定全套的服务标准与管理制等一系列工作。
经过努力，该物业管理企业最终在开发商举办的物业管理招标活动中中标，并与开发商签订了为期3年的商厦物业管理委托合同。
为制定好A商厦商场部分的物业管理方案，物业管理企业在开发商前期调研的基础上，对商厦所在地区做了更为详细的市场调研。
根据调研结果，物业分公司就A商厦一至四层商品布局提出了定位建议：
一层以化妆品、工艺品、手表、茶文化为主；
二层以女装系列为主；
三层以男装系列为主；
四层以体育休闲为主。
物业公司与开发商于3月8日签订管理合同，3月11日物业分公司管理班子7人进驻现场开始办公，5月18日商厦在因工程不具备条件拖延20天后终于开业，9月25日由于物业费收不抵支，经与开发商友好协商物业分公司退出，物业管理权由另外一家物业公司承接，前后共计194天。
二、案例点评
（一）先天不足，后天难补
该商厦是由50家各自具有独立产权的业主，90家具有独立经营权的商户组成，这就形成了产权分散，各自为战的先天不足局面，为开业后的统一管理埋下了致命的隐患。
例如，一个手表维修商在修表时，将顾客的手表零部件偷梁换柱，遭顾客投诉到市消协，市消协派人到物业分公司调查核实。
但由于商场服务部不了解情况，无法准确答复，极大地影响该商厦商场的社会形象。
同时，为配合地区管理办公室整顿市场秩序的活动，物业分公司商场服务部进行了内部自查，发现80％的承租商没有合法经营手续，75％的商品没有品牌代理证明。
虽然做了大量工作，但听取意见的承租商寥寥无几，物业分公司在商业上的协调功能几乎没有任何力度可言。
为突出商厦的整体形象，物业分公司制定了《A商厦商场管理协议》、《商场商品布局规定》等相关规定，对承租商提了十分具体的要求。
但承租商一味追求利润最大化，根本不把整体管理放在眼里，更不顾忌自身经营与商厦整体管理的协调和配合。
（二）问题复杂，底数不清
进驻现场之后，物业分公司又通过不同渠道了解到项目开发商先前对业主有着不同的承诺，例如对个别业主承诺享有广告牌位置的优先使用权；
承诺业主一层为共享空间，但事后却卖给了另外一家公司；
承诺某一商家在大堂可单独设门，可以不实行全店统一的开闭店时间的规定，这后来引起其他客户不满。
当物业管理合同签署完毕，物业分公司派人进驻以后，开发商却告之某几家公司是相对独立的，不能按物业分公司制定的标准收取物业费，而这些在前期测算中开发商并未做任何声明，导致物业分公司收入骤减。
直至5月18日，工程设备、设施和安全保卫系统仍只部分具备条件。
而开发商利用商户急于开业的心理，促成商场如期强行开业，避免了再向业主发放拆迁补偿违约款。
后来商户们大呼上当，拒绝交纳物业管理费，使得物业分公司很快陷入月月亏损的困境。
（三）收入难以实现，日常管理难以维持
物业管理费是物业管理企业的惟一收入来源，该商厦物业管理费的收人大致分为三部分：
商场物业管理费、车场停车管理费、广告费。
由于产权分散，底数不清，特别是物业分公司进驻后又发现很多问题，例如开发商前期提供的商场面积与实际情况严重不符。
按照前期测算，每月物业管理各项支出合计费用为77万元左右，但按进驻后开发商重新提供的面积测算，既使是按100％收缴率，每月也只能收60万元，一个月的收支差就达到17万元。
同时，开发商指定的广告公司不积极配合，室外广告迟迟不能落实；
停车场仍然施工，不能按约定的时间投人使用。
这些都是造成物业分公司不能按时足额收取物业管理费的重要原因，以至于难以维持正常的日常开销。
三、经验与教训
1．任何一个项目的前期开发都不会非常完善，物业管理企业也不可能进驻现场一段时间，充分了解情况后再做详细的项目费用测算。
因此有必要在前期的成本费用测算时充分度量风险，留有余地；
在进驻现场后采用一切可能手段弥补“先天不足”的缺陷。
2．物业管理企业应对与开发商签订的管理合同进行逐条的分析和研究，这对项目今后的运作起着重要的作用。
特别是在保证性条款上，如开发商违约责任、债权债务的处理等方面要体现出足够的警惕性和前瞻性。
3．给予开发商重要环节的让步，必须要有文字确认。
4．开发商（或投资商）是零售商业物业能否成功运作的关键因素。
而本文所列举的开发商却不讲实话，实际上是把物业管理企业骗进了项目里。
所以说，开发商的品质是物业管理企业在承接项目时必须认真衡量的。
复习思考题
1．按照建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围，零售商业物业通常分为哪几类?
各自的规模、服务人口、年营业额大约是多少，租户是哪些?
2．中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论的含义分别是什么?
3．在选择零售商业物业的租户时，需要考虑哪些因素?
4．一般租金有哪些部分组成，如何确定和调整?
5．零售商业物业现场管理需要设置哪些部门，各自的职权是什么?
6．零售商业物业
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