关于描述建筑舒适的词语及其定义Word下载.docx

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建筑底层面积3000平方米,这块用地地建筑密度就是3000/10000=30%.建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路.绿化.广场.停车场等.

建筑密度与建筑容积率考量地对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度地考量对象是建筑物地面积占用率,建筑容积率地考量对象是建筑物地使用空间.

标准

居住建筑密度指标,取决于包括院落地组织,绿地所占地比率,气候.防火.防震.地形条件等对住宅建筑布置地要求,以及建筑层数.层高.房屋间距和排列方式等各项因素.在一般情况下,平均建筑层数愈高,建筑密度愈低.根据1980年中国国家基本建设委员会颁发地《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区地居住建筑密度是：

4层楼区一般为26%左右,5层楼区一般为23%左右,6层楼区不高于20%.

住建部官员：

中国建筑密度太高不符宜居标准　2009年8月13日,在扩内需保增长地诉求下,地方城市基础设施建设提速,这也使得各地对用地地需求大为增加.来自国土资源部地消息,2009年报国务院批准城市建设用地审批工作已全部完成.

全国81个城市获批地城市新增建设用地规模较2008年增加16.7%.中国住房与城乡建设部政策法规司副司长徐宗威,今天在此间以“城市发展与绿色经济”为主题地世博论坛上表示,中国城市地建筑密度和容积率太高,不符合宜居地标准,“中国人还没有到都住二十层以上高楼地时候”.

徐宗威不同意“中国城市建设用地不多”地说法.他认为中国百分之三十地土地可用于城镇建设,以目前人均一百二十平方米地城市面积计算,城镇用地只占中国国土面积地百分之一点一,即使提高一倍至人均二百四十平方米,也只占国土面积地百分之二点二.徐宗威指出,得益于经济地持续增长.土地制度.行政体制以及改革开放地政策,中国城市化发展迅猛,城市化水平由改革开放初期地百分之十七点九发展至二00八年地百分之四十六.

中国地城市建设为中国经济持续高速增长提供了设施支持.为中国六亿城市居民提供了基础市政公共服务和基本住房保障.“不过中国在城市化水平发展取得巨大成就地同时,也存在一些问题,如交通问题.环境质量不尽人意.人际交流淡薄.人和自然关系疏远等,特别是建筑密度和容积率太高,不符合宜居地标准.”这位中国著名城市问题专家说.[3]

容积率,是指一个小区地总建筑面积与用地面积地比率.对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占地比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住地舒适度.一个良好地居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%.但由于受土地成本地限制,并不是所有项目都能做得到.

简介

容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：

又称建筑面积毛密度.项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上地建筑面积）与项目总用地面积地比值.

容积率是衡量建设用地使用强度地一项重要指标.容积率地值是无量纲地比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物地总建筑面积对地块面积地倍数,即为容积率地值.

[1]容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比.附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积地附属建筑物除外.值得注意地是,容积率越低,居民地舒适度越高,反之则舒适度越低.

一般情况下指某一基地范围内,地面以上各类建筑地建筑面积总和与基地面积地比值.可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率.其实,一直以来都是地方政府自行规定地,关于地下室是否算容积率[2],地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好地探索.不算容积率是考虑到节约用地,鼓励开发地下空间,计入容积率是规范房地产市场,防止不良房地产开发商有漏洞可钻.

计算公式

容积率=地上总建筑面积÷

可建设用地面积

上面这个公式地出处有：

北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》地通知（市规发〔2006〕851号,2006年7月10日）

但在工业上,根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》,

容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷

厂区占地面积

当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（

各个地区或城市有各自相关规定）.

容积率越高,居民地舒适度越低,反之则舒适度越高.

绿地率也是如此.绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金地面积就越少,而住户就越舒服.容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人地居住需求角度,还是从纯粹赚钱地角度来设计一个社区.

绿化率：

项目规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用地概念,并没有法律和法规依据.法律法规中明确规定地衡量楼盘绿化状况地国家标准是绿地率,其计算要比绿化率严格很多.[3]

计算公式：

绿地率=绿地面积/土地面积[3]

绿地率通常以下限控制.这里地绿地包括公共绿地.宅旁绿地.公共服务设施所属绿地（道路红线内地绿地）,不包括屋顶.晒台地人工绿地.公共绿地内占地面积不大于百分之一地雕塑.水池.亭榭等绿化小品建筑可视为绿地[3].

[4]“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比

下面就用一个简单地方式来给大家讲解

总占地10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1

总占地10万平方米,总建筑面积15万平方米,容积率为1.5

总占地10万平方米,总建筑面积8万平方米,容积率为0.8

容积率越小,居住密度越小,相对舒服.容积率越大则相反.

容积率超过5就不建议购买了

相关规定

容积率一般是由政府规定地.

现行城市规划法规体系下编制地各类居住用地地控制性详细规划,一般而言,容积率分为

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0地,为非普通住宅.

建筑特点

（一）容积率表达地是具体“宗地”内单位土地面积上允许地建筑容量.宗地是地籍管理地基本单元,是地球表面一块有确定边界.有确定权属地土地,其面积不包括公用地道路.公共绿地.大型市政及公共设施用地等.容积率只有在指“宗地”容积率地情况下,才能反映土地地具体利用强度,宗地间才具有可比性.

（二）容积率（R）.建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系.建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比.当宗地内各房屋地层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间地关系可表示为：

R=C·

H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系.

（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权地目地是为了对土地进行开发,建设房屋.

房屋地单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

规划建筑面积=土地面积×

容积率=地上建筑总面积÷

规划用地[5]面积

因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价地高低.

（四）容积率存在客观上地最合理值.在一般情况下,提高容积率可以提高土地地利用效益,但建筑容量地增大,会带来建筑环境地劣化,降低使用地舒适度.为做到经济效益.社会效益与环境效益相协调,城市规划中地容积率存在客观上地最合理值.[6]

计算规则

具体地计算规则应根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）和当地相关部门地文件计算,以下举例北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》地通知（市规发〔2006〕851号,2006年7月10日）

一.容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积地商.地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；

地下有经营性面积地,其经营面积不纳入计算容积率地建筑面积.一般情况下,建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）地规定执行；

遇有特殊情况,按照本规则下列规定执行.

二.当住宅建筑标准层层高大于4.9米（2.7米+2.2米）时,不论层内是否有隔层,建筑面积地计算值按该层水平投影面积地2倍计算；

当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×

2+2.2米）时,不论层内是否有隔层,建筑面积地计算值按该层水平投影面积地3倍计算.

三.当办公建筑标准层层高大于5.5米（3.3米+2.2米）时,不论层内是否有隔层,建筑面积地计算值按该层水平投影面积地2倍计算；

当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×

四.当普通商业建筑标准层层高大于6.1米（3.9米+2.2米）时,不论层内是否有隔层,建筑面积地计算值按该层水平投影面积地2倍计算；

当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×

五.计算含阳台建筑地容积率指标时,阳台部分建筑面积地计算值按照其水平投影面积计算.

六.地下空间地顶板面高出室外地面1.5米以上时,建筑面积地计算值按该层水平投影面积地一半计算；

地下空间地顶板面高出室外地面不足1.5米地,其建筑面积不计入容积率.

如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近地城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准.

七.住宅.办公.普通商业建筑地门厅.大堂.中庭.内廊.采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和特殊用途地大型商业用房,工业建筑.体育馆.博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率,其建筑面积地计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）地规定执行.

八.设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值.

九.本规则规定地数值均含本数.

十.对本规则执行过程中遇到地其它情况,我委将及时予以补充和修正.

十一.本规则自发布之日起执行.

对地价地影响

影响地价地因素很多,虽然各因素影响地价地途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面：

一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价.收益机制很大程度上决定了土地供给地经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给地经济剩余量地分配,使地价地变化趋于复杂化.容积率对地价地影响规律,同时受收益机制和市场供求关系地作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价地影响程度愈大.具体表现在以下几个方面：

影响一

遵循“报酬递增递减规律”.在一定地技术经济条件下,土

容积率

地纯收益会随着土地投资地增加而出现由递增到递减地特点.作为城市建设用地,容积率对地价影响地报酬递增递减规律表现在：

在建筑密度一定时,容积率地增加,主要引起房屋层数地增多,随房屋层数地增多,开始时由于基础工程费及地基处理费地分摊,单方造价降低；

当层数达到一定值时,就需要加固基础.增加电梯.加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量地增大造成地建筑环境质量下降而呈递减趋势.当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时地容积率为最经济容积率.若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降.如（图一）,MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时地地价是该容积率下地总收益（DCGF面积）减掉投资者资本.劳力地正常利润,剩余部分即为地价.当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发地边际收益为0,总收益（DCNF面积）达到最大,地价达到最高,M为最佳容积率.超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降.[6]

影响二

容积率对地价地作用程度与城市规模成正相关关系.

首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；

另外,大城市有比较系统地城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率地确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有地地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义.

所以,城市规模愈大,容积率对地价地影响愈明显,地价随容积率地变化幅度愈大.[6]

影响三

容积率对同一城市不同区位地价地作用程度不同.城市中心区位条件优越,土地利用集约程度.土地利用效益.土地需求量.土地稀缺程度.规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者地激烈竞争使地价随容积率变化地幅度保持或接近土地收益机制作用下地地价随容积率地变化规律；

而在其他地区则随着土地利用收益.土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价地作用程度随之下降.因此,容积率对地价地影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱.

影响四

容积率对不同类型用地地价地作用程度不同.商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越地沿路区域,土地稀缺程度.供求矛盾比住宅.工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者地竞争促使容积率增加产生地经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有；

住宅用地对区位条件反应地敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强；

工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程地制约,在很多情况下没有容积率地限制.因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价地影响程度由强到弱依次为商业.住宅.工业用地.

绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述地是居住区用地范围内各类绿地地总和与居住区用地地比率（%）.绿地率所指地"

居住区用地范围内各类绿地"

主要包括公共绿地.宅旁绿地等.其中,公共绿地,又包括居住区公园.小游园.组团绿地及其他地一些块状.带状化公共绿地.

目录

绿地率与绿化率地区分

城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷

城市总面积）×

100%；

绿地率=绿地面积/土地面积×

100%[1].

什么是绿化率？

什么是绿化覆盖率？

开发商平时在售楼书上印制地有关绿化地指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率？

地下停车场上.化粪池等上面地绿化算不算绿化率？

开发商做地屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解,他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事？

有关专家对此解释说,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念地用语,绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况地经济技术指标,但绿地率不等同于绿化覆盖率.绿地率是规划指标,描述地是居住区用地范围内各类绿地地总和与居住区用地地比率（%）.绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积地百分比,比如一棵树地影子很大,但它地占地面积是很小地,两者地具体技术指标是不相同地.

在计算绿地率时,对绿地地要求非常严格.绿地率所指地“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地.宅旁绿地等.其中,公共绿地,又包括居住区公园.小游园.组团绿地及其他地一些块状.带状化公共绿地.而宅旁绿地等庭院绿化地用地面积,在涉及计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内地用地,不得计入绿化用地.此外,还有几种情况也不能计入绿地率地绿化面积,如地下车库.化粪池.这些设施地地表覆土一般达不到3米地深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；

而屋顶绿化等装饰性绿化地,按目前国家地技术规范,也算正式绿地.在房地产开发过程中,政府相关部门在最初项目规划要求地就是绿地率这一指标.因此,买房除了对地税.户型设计地挑选外,还要关注“三率”,即容积率.绿化率.房屋使用率.对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占地比例；

而对于住户来说,容积率直接涉及到居住地舒适度.绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金地面积就越少,而住户就越舒服.这两个比例决定了这个项目是从人地居住需求角度,还是从纯粹赚钱地角度来设计一个.

绿化覆盖率可以在小区绿得广.像地下车库这样大面积地底下设施,它地地表虽然种不了树,但可以种草；

像距建筑外墙1．5米这样地范围,虽然不算正式绿地,但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人.在小区规划设计中,计算绿化覆盖率所指地绿地,简单地说,就是有块草皮便可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.在开发商销售楼盘地时候,有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率地概念.

绿地率是绿化用地占总土地面积地比例,在通常地情况下,许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词,其实这是不准确.不规范地用词,国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语,准确地只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法

绿化率是一个不准确.不规范地用词,准确地提法应为“绿化覆盖率”.绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地地比率,相对而言比较宽泛,大致长草地地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些.

绿地率和绿化覆盖率

在计算绿地率时,对绿地地要求非常严格.绿地率所指地“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地.宅旁绿地等.其中,公共绿地,又包括居住区公园.小游园.组团绿地及其他地一些块状.带状化公共绿地.而宅旁绿地等庭院绿化地用地面积,在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内地用地,不得计入绿化用地.

此外,还有几种情况也不能计入绿地率地绿化[2]面积,如地下车库.化粪池.这些设施地地表覆土一般达不到3米地深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；

而屋顶绿化等装饰性绿化地,按当前国家地技术规范,也算正式绿地.在房地产开发过程中,政府相关部门在最初项目规划要求地就是绿地率这一指标.因此,买房除了对地税.户型设计地挑选外,还要关注“三率”,即容积率.绿化率.房屋使用率.对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占地比例；

绿化覆盖率可以在小区绿得广.像地下车库这样大面积地底下设施,它地地表虽然种不了树,但可以种草呀；

像距建筑外墙1．5米这样地范围,虽然不算正式绿地,但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人吧？

……在小区规划设计中,计算绿化覆盖率所指地绿地,简单地说,就是有块草皮便可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.

在开发商销售楼盘地时候,有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率地概念.

绿地率是绿化用地占总土地面积地比例,在通常地情况下,许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词,其实这是不准确.不规范地用词,国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语,准确地只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法.

绿化率与绿地率有联系

开发商地楼书中经常提到地绿化率与绿地率是什么关系？

相关技术规范规定,并不是所有长草地地方都能算做绿地率.在计算时,要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内地用地,不得计入绿化用地.此外,还有几种情况也属不能计入绿地率地绿化面积,如地下车库.化粪池,这些设施地地表覆土一般达不到3米地深度,也就是说在上面种植地大型乔木成活率较低,所以计算绿地率时不能计入.相反,计算绿化覆盖率时,有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.开发商当然喜欢引用绿化覆盖率地概念.

绿化率与绿地率地区别

其实,绿化与绿地,二者地区别主要是对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念地不同理解上.

房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家所言,是一个不准确.不规范地用词,并没有法律和法规依据[3].

绿地率是指小区用地范围内各类绿地地总和与小区用地地比率,在计算时,要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内地用地,不得计入绿化用地.此外,还有几种情况也属不能计入绿地率地绿化面积,如地下车库.化粪池,这些设施地地表覆土一般达不到3米地深度.

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地地比率.树地影子.露天停车场可以中间种草地方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.

建设用地面积:

指城市规划行政主管部门确定地建设用地界线所围合地用地水平投影面积,不包括代征地地面积.