密云县人民政府文件Word文件下载.docx

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（六）组织物业从业人员培训和继续教育；

（七）对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助；

（八）建立投诉受理制度，接受投诉并反馈处理结果；

（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条发展改革、规划、城管、公安、工商、环保、市政、园林、绿化、环卫、邮政、通讯、有线电视、供水、供电、供气、供热等相关单位，按照各自职责，协同实施本办法。

第七条各街道办事处或乡镇人民政府负责本辖区物业管理活动的组织协调及指导监督工作。

居民委员会或村民委员会指导和监督业主委员会、物业管理企业开展工作。

第八条物业管理活动应当遵循业主自治自律与专业服务相结合原则、业主与物业服务提供者权利义务相一致原则和维护公共秩序原则。

物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展，建立完善的物业管理机制，提高物业服务水平。

第二章业主及业主大会

第九条房屋所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

第十条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理公约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，按业主大会议事规则要求提交手续。

业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视为同意业主大会作出的各项决定。

业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。

业主代表大会行使业主大会的职权。

第十二条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（五）选聘、解聘物业管理企业或者其他管理人；

（六）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

（七）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

（八）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（九）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项；

（十一）法律、法规、规章或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十三条召开首次业主大会会议，成立业主大会的步骤如下：

（一）成立筹备组，负责业主大会的筹备工作；

（二）筹备组应自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条筹备组由住宅物业首次业主大会会议所在地的居民委员会或村民委员会负责组织业主代表、物业管理企业代表、建设单位组成，可以邀请当地公安派出机构参加；

街道办事处或乡镇人民政府、县建设行政主管部门应当给予指导和帮助；

筹备组中的业主代表由筹备组组成?

?

见的基础上确定。

第十五条筹备组的主要职责如下:

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的

（一）、

（二）、（三）、（四）项工作应以书面形式在首次业主大会会议召开10日前在物业管理区域内显著位置公告。

第十六条业主公约一般包括以下内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

（三）业主大会议事规则的主要内容；

（五）业主委员会委员资格的产生方式和终止情形；

（六）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公用设施的权益；

（七）业主参与物业管理的权利；

（八）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（九）物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；

（十）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；

（十一）违反业主公约的责任。

第十七条业主大会议事规则应当就下列事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会表决程序；

（三）业主投票权数的确定方法；

（四）业主委员会的组成、补选、改选和换届；

（五）业主委员会委员选任与终止的条件、人数、任期；

（六）业主大会临时会议的召开；

（七）业主质询的规则；

（八）其他事项。

第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。

应当于会议召开前15日通知全体业主，同时告知物业管理区域内的居民委员会或村民委员会。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

第十九条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。

业主委员会组成人数一般为5—9人的单数。

业主委员会主任、副主任由业主委员会委员在业主委员会委员中推选产生。

第二十条业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应制定业主委员会议事规则，并应按议事规则履行职责。

第二十一条业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议等在物业管理区域内显著位置公示。

公示期间不得少于30日。

业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议等资料向县建设行政主管部门及物业管理区域所在地的街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会备案。

第二十二条业主委员会委员的资格因下列情况而终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依业主公约与业主委员会议事规则终止其业主委员会委员资格的。

第二十三条业主委员会应建立、健全物业档案管理制度，加强物业档案管理工作。

业主有权向业主委员会、县建设行政主管部门查阅其所在物业管理区域的业主大会议事规则、业主公约、以及法律法规规定的其他资料。

第二十四条业主大会、业主委员会可以邀请街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会和物业管理企业列席业主大会会议和业主委员会会议。

第二十五条业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规、规章以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第二十六条业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三章物业管理企业

第二十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并具有相应的资质。

第二十八条物业管理企业的各项活动不得违反法律、法规和规章的规定，并接受业主、县建设行政主管部门的监督。

第二十九条物业管理企业因法定或约定事由退出物业管理活动的，应当将预收的交接之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金，代管的专项维修资金，以及物业管理用房等移交给业主委员会或新的物业管理企业，并且履行相关规定的其他义务。

第三十条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第四章前期物业管理

第三十一条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护，管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明，买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业p;

第三十二条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘有资质的物业管理企业，并与其签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同约定的内容，应当写入建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中。

第三十三条建设单位应分别于业主临时公约制定和前期物业服务合同订立之日起30日内，向县建设行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

第三十四条在业主大会、业主委员会尚未成立前，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担物业管理服务。

如果投标人少于3个或者住宅规模较小的，经县建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第三十五条建设单位与物业管理企业交接住宅物业，应当符合住宅小区竣工验收的各项要求，按照相关的物业交接验收规定办理，并向县建设行政主管部门备案。

第三十六条建设单位应当在物业管理区域内按总建筑面积3‰至5‰的比例配置物业管理用房，并与建设项目同步交付。

第三十七条建设单位应当按照相关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第三十八条前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同的约定交纳；

房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

第三十九条建设单位如果在拆迁、售房时承诺减收、免收业主的物业费、供暖费等物业管理相关费用，应当在将物业移交物业管理企业前，向物业管理企业、供暖等相关单位一次性付清费用，并提供付款凭证。

第四十条为保证前期物业管理服务的正常运行，建设单位与物业管理企业可以约定由建设单位承担前期物业项目开办费用及由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。

具体补贴标准及支付方式可根据项目规模、配套设施等因素由物业管理企业和建设单位协商确定，任何部门和单位不得挪用或截留。

第五章物业服务与收费

第四十一条物业服务合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）物业的基本情况；

（三）委托方和受托方的权利义务；

（四）物业管理服务事项和服务质量要求；

（五）物业管理服务收费项目、标准和收取办法；

（六）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

（七）合同的有效期限，合同变更和终止的约定；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）违约责任及解决纠纷的途径；

（十）双方当事人约定的其他事项。

第四十二条物业管理服务事项一般包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）公共区域内日常环境卫生的维护；

（三）公共绿化的养护；

（四）物业管理区域内安全防范的措施；

（五）物业装饰装修管理服务；

（六）物业管理区域内车辆停放的管理和交通秩序的维护；

（七）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理资料、接管验收记录、维修记录等；

（八）物业使用中对禁止行为的管理措施；

（九）应业主要求提供的特别服务。

第四十三条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条物业管理区域内，物业管理企业按照合同约定清扫生活垃圾，并归集至垃圾存放处，环卫部门应当及时清运。

环卫部门除根据相关规定收取城市垃圾清运及消纳费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何其他费用。

凡实施物业管理、收取物业管理费的小区，保洁服务费应含在物业管理费中，不得向业主另行收取。

第四十五条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

第四十六条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相符合的原则。

物业服务费用应与不同物业的性质特点，物业服务内容相适应。

物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公示服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等内容。

第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位以用户计量器具显示的量值为收费依据，按如下规定向最终用户收取有关费用：

（一）业主自用的向业主收取；

（二）物业管理企业使用的向物业管理企业收取；

（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。

前款规定的单位可与物业管理企业签订委托合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。

物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第四十八条业主进行住宅室内装饰装修的，应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议一般包括以下内容：

（一）装饰装修工程的实施内容和期限；

（二）允许施工的时间；

（三）禁止行为和注意事项；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）因装修引发的邻里纠纷的处理；

（六）装饰装修中物业管理企业的管理事项；

（七）装修押金和管理服务费用；

（八）其他需要约定的事项。

第四十九条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；

逾期仍不交纳的，物业管理企业可以提起诉讼。

第六章物业的使用与维护

第五十条住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

签订住宅房屋买卖合同的物业买受人应交纳专项维修资金。

将住宅转为租赁、经营或自用的建设单位也应交纳专项维修资金。

第五十一条专项维修资金属业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位及其附属设施的中修、大修和更新改造，不得挪作他用。

第五十二条专项维修资金按相关规定由专门机构管理。

物业管理企业代管的维修资金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第五十三条任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当事先告知业主委员会、物业管理企业，并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状；

造成损失的，应当承担赔偿责任。

第五十四条利用物业共用部分进行经营性活动的，应当经业主大会同意。

利用物业共用部分获取的净收益归全体业主所有，可根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入专项维修资金进行管理。

第五十五条物业承租人或者除业主之外的其他实际使用物业的人为物业使用人。

物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。

但使用人与业主约定的内容不得违反法律法规及业主公约。

业主应当自合同签订起30日内将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五十六条业主和物业使用人在物业管理区域内不得为下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

（四）私搭乱建、堆放杂物；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品、超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆摊设点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

（十四）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十七条物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。

经业主委员会或物业管理企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。

物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。

物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。

第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。

物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会和县建设行政主管部门，维修费用由相关责任人承担。

第五十八条物业专有部分、共用部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

第七章违反本办法的处理

第五十九条违反本办法规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

第六十条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，由县建设行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。

第六十一条违反本办法规定的，依法应当由发展改革、规划、工商、城管、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第六十二条当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六十三条业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业在物业管理活动中产生争议的，可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。

第六十四条业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向县建设行政主管部门投诉，县建设行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在规定期限内将处理结果回复投诉人。