注册监理工程师合同知识点整理Word下载.docx
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（1）保证范畴
第一，保证担保范畴涉及主债权及利息、违约金、损害补偿金及实现债权费用。
保证合同另有商定，按照商定。
第二，当事人对保证担保范畴没有商定或者商定不明确，保证人应当对所有债务承担责任。
（2）保证期间：
普通保证保证人未商定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。
（注意：
连带责任保证保证期间规定相似）
（3）保证期间债权人与债务人合同变更主合同或者债权人允许债务人转让债务，应当获得保证人书面批准，否则保证人不再承担保证责任。
保证合同另有商定按照商定。
（二）抵押
1、抵押概念
（1）抵押是指债务人或者第三人向债权人以不转移占有方式提供一定财产作为抵押物，用以担保债务履行担保方式。
（2）其中债务人或者第三人称为抵押人，债权人称为抵押权人，提供担保财产为抵押物。
抵押物主债务
债务人债权人（主）债务人债权人（抵押权人）
（抵押人）（抵押权人）
第三人（抵押人）
2、抵押物
可以抵押财产
不可以抵押财产
①建筑物和其她土地附着物（该建筑物占用范畴内建设用地使用权一并抵押）；
①土地所有权；
②建设用地使用权（该土地上建筑物一并抵押）；
②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权，但法律规定可以抵押除外；
③以招标、拍卖、公开协商等方式获得荒地等土地承包经营权；
③学校、幼儿园、医院等以公益为目事业单位、社会团队教诲设施、医疗卫生设施和其她社会公益设施；
④生产设备、原材料、半成品、产品；
④所有权、使用权不明或者有争议财产；
（如，违法、违章建筑）
⑤正在建造建筑物、船舶、航空器；
⑤依法被查封、扣押、监管财产；
⑥交通运送工具；
⑥依法不得抵押其她财产。
⑦法律、行政法规未禁止抵押其她财产。
3、抵押权设立
（1）抵押物为不动产（合同+登记）：
第一，抵押合同自订立时生效，但此时抵押权未设立，债权人尚未获得抵押权；
第二，只有办理抵押权登记后，抵押权自登记时设立，债权人才干成为抵押权人。
（2）抵押物为动产（合同）：
第一，抵押合同自订立时生效，同步抵押权设立，债权人获得抵押权，成为抵押权人；
第二，但未办理抵押权登记，该抵押权不得对抗善意第三人。
4、抵押效力
（1）抵押担保范畴：
主债权及利息、违约金、损害补偿金和实现抵押权费用。
（3）抵押物转让
第一，应当征得抵押权人批准，否则该转让行为无效。
第二，转让抵押物价款不得明显低于其价值。
转让抵押物所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保债权或者向与抵押权人商定第三人提存。
超过债权某些归抵押人所有，局限性某些由债务人（不是抵押人）清偿。
（4）抵押权与其担保债权同步存在，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其她债权担保。
（三）质押
1、质押概念
（1）质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移送债权人占有，用以担保债权履行担保。
（2）债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移送动产或权利为质物。
（3）质权是一种商定担保物权，以转移占有为特性。
抵押与质押最重要区别）
质物主债务
债务人债权人（主）债务人债权人（质权人）
（出质人）（质权人）
第三人（出质人）
2、质押分类
（1）动产质押
第一，是指债务人或者第三人将其动产移送债权人占有，将该动产作为债权担保。
第二，可以用作质押动产没有限制。
第三，不得商定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
（流质条款无效）
第四，动产质押设立（合同+交付）
①质押合同自订立时生效，但此时质权未设立，债权人尚未获得质权；
②只有出质人交付质押财产时，质权自交付时设立，债权人才干成为质权人。
（四）留置
1、留置概念
（1）是指债权人按照合同商定占有对方（债务人）财产，当债务人不能按照合同商定期限履行债务时，债权人有权依照法律规定留置该财产并享有处置该财产得到优先受偿权利。
（2）留置权是一种法定物权，不能通过合同商定产生留置权。
（3）可以留置财产仅限于动产。
（教材：
“且只有因保管合同、运送合同、承揽合同发生债权，债权人才有也许实行留置”有误，《物权法》未作此限制。
）
留置物
债务人债权人
（留置人）（留置权人）
（五）定金
1、定金概念：
是指当事人双方为了保证债务履行，商定由当事人一方先行支付给对方一定数额货币作为担保。
2、订立形式：
必要采用书面形式，并在合同中商定交付定金期限。
3、定金合同生效时间
（1）定金合同自订立时成立，但此时定金合同不生效；
（2）只有实际交付定金时，定金合同自交付时生效，同步定金也生效。
4、定金数额
（1）由当事人商定，但不得超过主合同标额20%；
（2）超过某些不属于定金。
保证
抵押
质押
留置
定金
担保人
只能第三人
债务人
或者第三人
只能债务人
担保财产
不动产、动产
动产、权利
动产
货币（特殊动产）
设立
条件
订立保证合同
不动产：
合同+登记
动产：
合同+交付
合法占有+债务到期
合同
权利：
合同+交付/登记
实现
方式
普通保证：
先债务人，后保证人
以担保财产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，超过债权数额某些归担保人所有，局限性某些由债务人清偿。
给付定金一方违约，没收定金
连带责任保证：
任意选取债务人或保证人
收受定金一方违约，双倍返还定金
共同点
促使债务人履行债务、担保债权人权利实现
担保合同是被担保合同从合同：
主合同无效/转移/消灭，从合同也无效/转移/消灭
投标人应提交规定金额投标保证金，数额不得超过招标项目估算价2%。
2、履约保证形式与金额
（1）履约担保金（又叫履约保证金），可用保兑支票、银行汇票或钞票支票，普通状况下额度为合同价格10%；
（2）履约银行保函，是中标人从银行开具保函，额度是合同价格10%；
（3）履约担保书，是由保险公司、信托公司、证券公司、实体公司或社会上担保公司出具担保书，担保额度是合同价格30%。
4、履约保证有效期
从提交履约保证起，普通状况到保修期满并颁发保修责任终结证书后15天或14天止。
施工投标保证
施工合同履约保证
施工预付款担保
承担保证责任情形
（1）在投标有效期内撤销投标书；
（2）中标后回绝订立合同或回绝提交履约保函。
施工合同顺利履行、承包商按期限按质量完全履行合同义务
承包人可以按合同规定进行施工，对的、合理使用发包人支付预付款
形式
钞票、银行保函、支票、汇票
（1）履约担保金：
合同价格10%
（2）履约银行保函：
（3）履约担保书：
合同价格30%
重要为银行保函
金额
不得超过招标项目估算价2%
与预付款金额相似
提交
开标前
订立建设工程合同步
发包人支付预付款
保证期限
提交投标文献截止之日→招标文献规定投标有效期截止时间
提交履约保证→保修期满并颁发保修责任终结证书后15天或14天
预付款支付之日→发包人向承包人所有收回预付款之日
退还
（1）未中标投标人：
评标结束之后
（2）中标投标人：
向业主提交履约担保之后
（3）最迟应当在书面合同订立后5日内
承包商顺利履行完毕自己义务，招标人必要将履约保证金全额返还承包商。
工程进展过程中每次结算工程款（中间支付）分次返还时，经发包人出具相应文献，担保金额也随之减少。
实现情形
（1）投标人在投标有效期内撤回其投标；
（2）中标人在规定期限内无合法理由未能依照规定订立合同，或依照规定接受对错误修正；
（3）中标人在订立合同步向招标人提出附加条件或者未能按照招标文献规定提交履约保证金；
（4）投标人采用不合法手段骗取中标。
（1）如果承包商违约，将丧失收回履约保证金权利，并且不以此为限。
（2）若发生下列状况，发包人有权凭履约保证索取保证金：
①施工过程中，承包人半途毁约，或任意中断工程，或不按规定施工；
②承包人破产，倒闭。
如果承包人半途毁约，中断工程，使发包人不能在规定期限内从应付工程款中扣除所有预付款，则发包人有权凭预付款担保向银行索赔担保金额。
2、投保人
（1）在国外，建筑工程一切险投保人普通是承包商。
（2）九部委联合发布《原则施工招标文献》（）规定，除专用合同条款另有商定外，承包人应以发包人和承包人共同名义向双方批准保险人投保建筑工程一切险、安装工程一切险。
（3）住房和城乡建设部发布《建设工程施工合同（示范文本）》GF--0201规定，工程开工前，应当由发包人投保建筑工程一切险。
险种
保险期限
建筑工程一切险
安装工程一切险
施工公司职工
意外伤害险
起始
工地动工或材料、设备运抵工地
卸至施工地点
工程开工
终结
工程所有人对某些或所有工程签发竣工验收证书或验收合格之时，或实际占用或使用或接受该某些或所有工程之时，以先发生者为准；
但在任何状况下，不超过保险单列明建筑期保险终结日。
工程预测竣工验收交付使用之日。
如验收完毕先于保险单列明终结日，则验收完毕时保险期也终结。
工程竣工验收合格之日。
提前竣工，保险责任自行终结。
延长工期，应当办理保险顺延手续。
第三章建设工程施工招标
招标过程可以粗略地划分为招原则备阶段、接受投标书阶段、评标决标阶段。
（二）两阶段招标
1、《招标投标法实行条例》规定，“对技术复杂或者无法精准拟定技术规格项目，招标人可以分两阶段进行招标”。
2、第一阶段：
谋求、选取工程项目实行方案→第二阶段：
被选中方案投标者进行报价竞争
3、两阶段招标可以采用公开招标，也可以采用邀请招标。
4、两阶段招标重要工作程序
第一阶段招标
（非价格竞争）
第二阶段招标
（先技术后价格）
投标
投标人按招标文献规定投“技术标”，阐明项目设计方案和实行筹划。
技术标内不容许附带报价，否则视为废标。
投标人按招标文献规定报送分别包封“修改技术标”和“商务标”。
凡在第一阶段被裁减标书，不容许投标人修改后再参加第二次投标。
开标
招标人在投标须知规定期间和地点进行公开开标，会上可以由招标人宣读各投标书内容，也可以请投标人自己解说各自递交投标方案，但不涉及详细细节以保护方案知识产权。
在招标文献规定期间和地点进行公开开标，会上只宣读修改后技术标，不开商务标。
评标
由评标委员会对各投标方案进行评审，招标人和评标委员会将单独约请可接受方案投标人举办澄清问题会，并提出对其方案详细改进规定。
评标委员会一方面检查各投标书与否按照第一阶段提出规定作了响应性修改，对投标书中不明确之处，召开澄清问题会规定投标人予以阐明，并形成书面文献作为投标书构成某些。
技术标未通过者，商务标原封不动退还给投标人；
启动技术标被选中投标人商务标，此时可不公开开标。
审查各商务标与否对招标文献作出了实质性响应，然后分析报价构成合理性。
拟定投标书排序。
与每一种可接受方案投标人分别会谈后，将各投标书中存在共性问题再发出招标文献补充文献，请第一阶段合格投标人修改投标方案后进行第二阶段投标。
发包人根据评标委员会作出评标报告和推荐中标人与备选中标人进行谈判，贯彻合同条款内容和实行工程中细节安排，最后定标订立合同。
一、原则资格预审文献构成、申请人须知重要内容
原则资格预审文献构成
申请人须知重要内容
（1）资格预审公示
（1）对招标项目和资格预审文献阐明
（2）申请人须知
（2）对申请投标人编制资格预审申请文献规定
（3）资格预审办法
（3）对资格预审文献审查阐明
（4）资格预审申请文献格式
（5）建设项目概况
二、申请人须知详细内容
对招标项目和资格预审文献阐明
招标项目状况简介
（1）招标人和招标代理机构；
（2）项目名称和建设地点；
（3）项目资金来源和贯彻状况；
（4）招标范畴、筹划工期和质量规定。
发售资格预审文献阐明
（1）申请人应具备承担本标段施工资质条件、能力和信誉最低规定；
（2）与否接受联合体投标；
（3）回绝作为资格预审申请人状况，涉及如下12种状况单位：
1）为招标人不具备独立法人资格附属机构或单位；
2）为本标段前期准备提供设计或征询服务，但设计施工总承包除外；
3）本标段监理人；
4）本标段代建人；
5）为本标段提供招标代理服务；
6）与本标段监理人或代建人或招标代理机构同为一种法定代表人；
7）与本标段监理人或代建人或招标代理机构互相控股或参股；
8）与本标段监理人或代建人或招标代理机构互相任职或工作；
9）被责令停业；
10）被暂停或取消投标资格；
11）财产被接管或冻结；
12）在近来三年内有骗取中标或严重违约或重大工程质量问题。
对申请投标人编制资格预审申请文献规定
资格预审申请文献构成
（1）资格预审申请函；
（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明授权委托书；
（3）联合体合同书（本次招标不接受联合体投标或申请人不构成联合体，则不需提供）；
（4）申请人基本状况表；
（5）近年财务状况表；
（6）近年完毕类似项目状况表；
（7）正在施工和新承办项目状况表；
（8）近年发生诉讼及仲裁状况；
（9）其她材料，在申请人须知前附表内规定提供材料。
申请文献递交阐明
（1）申请截止时间和地点，在申请人须知前附表内规定。
招标人应当合理拟定提交资格预审申请文献时间，自资格预审文献停止发售之日起不得少于5日。
（2）除申请人须知前附表另有规定外，申请人所递交资格预审申请文献不予退还。
（3）逾期送达或者未送达指定地点资格预审申请文献，招标人不予受理。
对资格预审文献审查阐明
审查委员会
按照招标投标法实行条例规定，招标人在发售资格预审文献前，按照组建评标委员会规定组建资格审查委员会，审查资格预审申请文献。
审查委员会人数在申请人须知前附表内阐明。
资格审查内容
在申请人须知前附表内应阐明资质条件、财务规定、业绩规定、信誉规定、项目经理资格和其她规定详细规定。
三、原则资格预审文献强制性使用规定
（1）应不加修改地引用“申请人须知”（申请人须知前附表除外）、“资格审查办法”（资格审查办法前附表除外）。
（2）“申请人须知前附表”用于进一步明确“申请人须知”正文中未尽事宜，但不得与“申请人须知”正文内容相抵触，否则抵触内容无效。
（3）“资格审查办法前附表”用于详细列明资格审查所有办法、因素、原则和程序，没有列明因素和原则不得作为资格审查或评标根据。
三个原则施工招标文献合用范畴及构成
原则施工招标文献
简要原则施工招标文献
原则设计施工总承包招标文献
合用范畴
通用
工期不超过12个月、技术相对简朴、且设计和施工不由同一承包人承担小型项目
设计一施工一体化总承包项目
构成
（1）招标公示或投标邀请书
（2）投标人须知
（3）评标办法
（4）合同条款及格式
（5）工程量清单
（5）发包人规定
（6）图纸
（6）发包人提供资料
（7）技术原则及规定
（8）投标文献格式
（7）投标文献格式
二、招标公示或投标邀请书、投标人须知重要内容
招标公示或投标邀请书
投标人须知
（1）招标条件
（1）招标项目概况简介和规定
（2）项目概况与招标范畴
（2）招标程序
（3）投标人资格规定
（3）对投标人规定
（4）招标文献获取
（5）投标文献递交
（6）发布公示媒介
（7）联系方式
三、招标公示或投标邀请书详细内容
涉及项目名称；
已通过项目审批、核准或备案批文名称及编号；
项目业主（批准文献中项目单位）；
建设资金来源；
项目出资比例（国债资金、银行贷款、自筹资金等比例）；
招标人名称（可以是项目业主，也可以是其授权法人或其她组织）。
涉及本次招标项目建设地点、规模、筹划工期、招标范畴、标段划分等信息。
涉及投标人应具备资质、业绩规定；
与否容许联合体投标。
犹如步进行若干个标段招标，阐明投标人最多参加标段竞争数量，或阐明组合标段规定。
涉及购买招标文献时间、每套售价、图纸押金等。
涉及投标截止日期时间、逾期送达不予受理阐明等。
公开招标阐明发布公示所有媒介，邀请招标则请被邀请单位回函确认已收到投标邀请书。
涉及招标人及招标代理机构联系方式、开户银行及账号等。
四、投标人须知详细内容
重要涉及：
招标项目概况；
资金来源和贯彻状况；
招标范畴；
筹划工期；
质量规定；
与否接受备选投标方案等内容。
踏勘现场时间和地点；
投标预备会时间和地点；
招标文献修改规定；
开标时间与地点；
开标程序；
评标办法、评审因素、原则和评审程序；
标底阐明；
中标告知书；
订立合同等内容。
投标人资格规定；
对工程分包规定或限制；
投标文献构成、澄清和修改；
投标有效期；
投标保证金；
投标报价单填写；
投标文献递交、修改与撤回；
履约担保等内容。
五、原则施工招标文献使用强制性
（1）应不加修改地引用“投标人须知”（投标人须知前附表除外）、“评标办法”（评标办法前附表除外）、“通用合同条款”。
（2）“投标人须知前附表”用于进一步明确“投标人须知”正文中未尽事宜，但不得与“投标人须知”正文内容相抵触，否则抵触内容无效。
（3）“评标办法前附表”用于详细列明资格审查和评标所有办法、因素、原则和程序，没有列明因素和原则不得作为评标根据。
（4）项目施工招标文献中“专用合同条款”可对“通用合同条款”进行补充、细化，但不得与“通用合同条款”强制性规定相抵触，否则抵触内容无效。
（一）资格预审与资格后审
资格预审
资格后审
合用
范畴
公开招标（普通）
（1）邀请招标
（2）公开招标：
预测也许响应投标人数较少，为了保证投标竞争性和参加投标人数在3家以上
时间
发标（发售招标文献）前
开标后评标前
审查
主体
资格审查委员会（招标人在发售资格预审文献前组建）
评标委员会（招标人在开标前组建）
相似点
只是对投标人资格审查时间不同，审查内容和办法完全相似，均是考察投标人与否具备圆满完毕招标工程施工能力。
（三）资格预审申请文献审查
1、资格审查委员会按照初步审查和详细审查两个阶段依次进行。
初步审查
（检查与否满足申请人须知规定）
详细审查
（评估申请人资质条件、能力和信誉与否满足招标工程规定）
1、提供资料有效性
1、资质条件
必要有与工程规模相适应资质，不容许低资质公司承揽高级别工程施工；
联合体按照资质级别较低单位拟定资质级别。
（1）法定代表人授权委托书（必要由法定代表人订立）
（2）申请人基本状况表（应附申请人营业执照副本及其年检合格证明材料、资质证书副本和安全生产允许证等材料复印件）
2、提供资料完整性
2、财务状况
既要审查申请投标人公司当前运营与否良好，又要考察与否有充裕资金支持完毕项目施工。
（1）前附表规定年份财务状况表（应附经会计师事务所或审计机构审计财务会计报表，涉及资产负债表、钞票流量表、利润表和财务状况阐明书复印件）
（2）前附表规定近几年完毕类似项目状况表（应附中标告知书和（或）合同合同书、工程接受证书（工程竣工验收证书）复印件）
3、类似项目业绩
通过考察完毕过类似项目业绩，特别是与本项目同规模或更大规模施工业绩，可以反映出对项目施工组织、技术、风险防范等方面能力。
（3）正在施工和新承办项目状况表（应附中标告知书和（或）合同合同书复印件）
4、承办本招标项目实行能力
通过申请人提交正在施工和新承办项目状况表，分析若该申请人中标，能否按期、按质、按量完毕招标项目施工任务。
（4）前附表规定近几年发生诉讼及仲裁状况表（应阐明有关状况，并附法院或仲裁机构作出判决、裁决等关于法律文书复印件）
5、信誉
前附表规定近来几年不能有违约或毁约历史；
对于以往承办工程重大合同纠纷，应通过法院判决书或仲裁裁决书分析事件起因和责任，对其信誉进行评估。
（5）接受联合体资格预审申请，提供联合体合同书并明确联合体牵头人，还应涉及联合体各方按上述规定有关状况资料。
联合体各方不得再以自己名义单独或加入其她联合体在同一标段中参加资格预审。
6、项目经理资格
除了审查职称、专业知识外，重点考察其参加过工程项目施工经历，以及在项目上担任职务与否为重要负责人，以判断在本工程能否胜任项目经理职责。
（四）应裁减申请人
不满足规定审查原则
（1）初步审查中，有一项不符合审查原则不再进行详细审查，判为资格预审不合格。
（2）详细审查中，有一项因素不符合审查原则，不能通过资格预审。
不按审查委员会规定澄清或阐明
审查委员会对申请人提供资料有疑问规定澄清，而其未予书面阐明，按该项不符合原则对待，予以裁减。
在资格预审过程中有违法违规行为
（1）使用通过受让或者租借等方式获取资格、资质证书；
（2）使用伪造、变造允许证件；
（3）提供虚假财务状况或者业绩；
（4）提供虚假项目负责人或者重要技术人
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