工程经济学课程设计某房地产项目Word文档下载推荐.docx
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※如果方案比选，至少设计2种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下容：
投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；
资金筹措计划；
项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等容）；
不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；
结论：
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：
静态投资回收期、动态投资回收期、部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。
课程设计装订成册，并要求有封面和目录；
并附有课程设计任务书。
7．成绩评定标准
不迟于18周星期五下午2点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
有申请优秀者若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8．主要参考资料
[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划，2007
[2]晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业，2008
[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业，2007
[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划，2006
[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划，2006
某房地产项目财务评价（举例）（标题宋体四号加粗）
方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼
项目概况
此房地产开发项目位于XX市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：
1，建筑面积为:
200000㎡，建设期为3年，销售期3年。
（正文宋体小四，单倍行距）
投资估算
1、前期费用
土地费用：
800万元/亩×
75=60000万元
可行性研究费：
100万元
城市基础设施配套费：
80元㎡×
200000=1600万元
消防设施配套费：
5元/㎡×
200000=100万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×
200000=240万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×
200000=26万元
勘察设计费：
30000万元×
2%=600万元
规划管理费：
1.8元×
200000=36万元
2、建设期间费用
建筑安装费用：
1500元/㎡×
200000=30000万元
电梯：
240万元
供水电工程：
30000×
2﹪=600万元
3、管理费用:
1200万元
基本预备费：
93542×
5%=4677.1万元
4、其他费用：
200万元
1+2+3+4=99619.1万元
5、建设期利息估算
预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000万元，第二年投20000万元，第三年投20000万元。
表1建设期利息估算（万元）
项目
1
2
3
4
利息累计
年初累计欠款
0.00
20700
42849
66548.43
当年借款
20000
当年应计利息
700
2149
3699.43
6548.43
年末欠款累计
工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49%。
资金筹措计划
1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。
表2长期借款还款计划表（万元）
5
6
期初累计欠款
44365.62
22182.81
当期偿还本金
当期偿还利息
4658.39
3105.59
1552.80
期末欠款累计
表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号
总投资
35389.18
35389.17
1.1
建设投资
33206.37
33206.36
1.2
建设期利息
资金筹措
2.1
项目资本金
13206.37
13206.36
2.2
债务资金
22149
23699.43
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
工程费用合计
30600
28.82﹪
建筑安装费
30000
供水电费
600
1.3
电梯费用
240
0.23﹪
工程建设其他费合计
62702
59.06﹪
表4建设投资估算表（万元）
土地使用费
60000
城市基础工程设施配套费
1600
2.3
消防设施配套费
100
2.4
生活垃圾服务费
2.5
白蚁防治费
26
2.6
勘察设计费
2.7
规划管理费
36
2.8
可行性研究费
预备费合计
4677.1
4.4%
3.1
基本预备费
其他费用+管理费用
1400
1.32%
6.17%
75327.53
106167.53
100%
2、各项资本金估算
⑴工资及福利费估算：
宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；
⑵财务费用：
每年偿还当年利息;
⑶营业费用：
经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；
⑷修理费：
（设备+水电）×
10%=84万;
⑸建设费用：
总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19万元；
⑹总成本估算：
本项目在运营期没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表5总成本费用（万元）
工资及福利
1000
财务费用
营业费用
300
修理费
84
建设费用
35389.19
总成本费用
41431.56
39878.76
38325.99
项目经济效益评价
1、销售收入估算
通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按市平均房价计算，将该项目房价定为平均26652元∕㎡。
在3年经营期，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。
第一年的销售收入：
200000×
40%×
26652＝213216（万元）
第二年的销售收入：
30%×
26652＝159912（万元）
第三年的销售收入：
总销售收入为533040万元。
2、增值税的估算（增值税税率为20%）：
第一年应纳增值税：
213216×
20%＝42633.2（万元）
第二年应纳增值税：
159912×
20%＝31982.4（万元）
第三年应纳增值税：
3、营业税及附加估算
根据市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：
3=60（万元）
城市维护建设税：
第一年42633.2×
7%=2984.324（万元）
第二年31982.4×
7%=2238.768（万元）
第三年31982.4×
教育费及附加：
第一年42633.2×
3%=1278.996（万元）
第二年31982.4×
3%=959.472（万元）
第三年31982.4×
表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）
营业收入
533040
213216
159912
增值税
106598
42633.2
31982.4
营业税金及附加
10839.8
4323.32
3258.24
城镇土地使用税
180
60
3.2
城市维护建设税
7461.86
2984.324
2238.768
3.3
教育费附加
3197.94
1278.996
959.472
4、利润与利润分配估算
表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
119636.31
利润总额
402563.89
167461.12
116775
118327.77
所得税
100640.97
41865.28
29193.75
29581.94
净利润
301922.92
125595.84
87581.25
88745.83
表8项目投资现金流量表（万元）
5
现金流入
现金流出
5707.32
4642.24
经营成本
1384
净现金流量
-35389.18
-35389.17
207508.68
155269.76
累计净现金流量
-70778.36
-106167.53
101341.15
256610.91
411880.67
净现值流量现值
-30749.66
-26757.75
136436.96
88783.25
77200.12
累计净现值流量现值
-66138.84
-92896.59
43540.37
132323.62
209523.74
7
8
税后净现金流量
165643.4
126076.01
125687.82
9
税后累计净现金流量
59475.87
185551.88
311239.7
10
税后净现金流量现值
-30774.43
108910.54
72090.26
62491.98
11
累计税后净现金流量现值
-66163.61
-92921.36
15989.18
28079.44
90571.42
该项目税后静态投资回收期：
Pt＝4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）
该项目税后动态投资回收期：
Pt*＝4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）
项目投资财务净现值（税前）NPV＝209523.74（万元）
项目投资财务净现值（税后）NPV＝90571.42（万元）
项目投资部收益率（税前）IRR=73.08%
项目投资部收益率（税后）IRR=60.30%
表9项目资本金现金流量表
74413.8
59124.39
57959.79
借款本金偿还
借款利息偿还
-13206.37
-13206.36
138802.2
100787.61
101952.21
-26412.74
-39619.1
99183.1
199970.71
净现金流量现值
-11484.26
-9985.33
91262.45
57630.35
50690.63
累计净现金流量现值
-24690.63
-34675.96
56586.49
114216.84
164907.47
该项目静态投资回收期：
Pt＝4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）
该项目动态投资回收期：
Pt*＝4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）
项目资本金财务净现值NPV=164907.47（万元）
项目资本金财务部收益率IRR=94.10%
不确定性分析
1、盈亏平衡分析
表10盈亏平衡点分析表
年份
固定成本
36473.17
36473.19
BEP（%）
21.94%
29.26%
从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%，以后两年平均销售额达到设计纲领的29.26%，项目就可以保本。
因此，项目具有较强的抗风险能力。
2、敏感性分析
表11敏感性分析表
因素
指标
税后部收益率
静态投资回收期（年）
税后财务净现值（万元）
基本方案
60.30%
3.64
-10%
53.24%
3.74
119457.87
-5%
36.31%
3.69
135014.65
5%
64.09%
3.60
166128.19
10%
67.35%
3.57
181684.96
60.36%
3.06
150810.37
60.33%
3.63
150690.89
60.27%
150451.95
60.24%
3.65
150332.47
方案Ⅱ高层商业写字楼
建高层商业写字楼高30层，建设用地50000㎡（75亩），容积率为5：
1，建筑面积250000㎡，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照市通泰大厦写字楼出租10元/㎡/天计算，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年还清。
2.1建设投资估算
1200×
75=90000万元
可行性研究：
37500×
0.5﹪=187.5万元
80×
250000=2000万元
5×
250000=125万元
12×
250000=300万元
1.3×
250000=32.5万元
2﹪=750万元
1.8×
250000=45万元
建筑安装费：
1500×
250000=37500万元
设备：
电梯费用：
600万元中央空调：
1000万元
供水电工程：
20×
250000=500万元
3、管理费：
300万元
预备费：
152915×
3%=4587.45万元
80万元
1+2+3+4=139882.45万元
预估项目贷款90000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。
建设期利息估算（万元）
0,00
31050
64273.5
99822.65
1050
3223.5
5549.15
9822.65
工程总造价139882.45+9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的42.68%。
1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。
（2）建设投资估算表（万元）
38000
39600
26.80﹪
37500
中央空调费用
1.4
供水电工程
500
93740
63.45﹪
90000
城市基础设施配套费
2000
125
32.5
187.5
45
750
2.9
管理费
预备费
4587.45
3.10﹪
6.65﹪
108150.1
147750.1
100﹪
（3）建设投资估算表（万元）形成资产表
工程建设其他费用
固定资产费
13562.65
53162.65
35.98﹪
升级会员 