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例题讲解

一、单项选择题

1.甲公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50000万元，已累计计提的折旧为1000万元，已计提的固定资产减值准备为2000万元，转换日的公允价值为60000万元，则转换日记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额为（）万元。

A.60000

B.47000

C.50000

D.13000

【答案】D

【解析】记入“资本公积——其他资本公积”科目的金额=60000-（50000-1000-2000）=13000（万元）。

2.甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。

2013年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

该写字楼的原价为20000万元，已计提折旧400万元。

2013年1月1日，该写字楼的公允价值为26000万元。

假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积，适用的所得税税率为25%。

则转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额是（）万元。

A.6400

B.5760

C.640

D.4320

【解析】转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额=［26000-（20000-400）］×

（1-25%）×

（1-10%）=4320（万元）。

3.某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

2013年9月20日该企业将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为2600万元，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元。

在采用年限平均法计提折旧的情况下，2013年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。

A.0

B.25

C.100

D.50

【答案】B

【解析】2013年该办公楼应计提的折旧额=（2600-100）÷

25×

3/12=25（万元）。

4.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元，其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。

该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。

假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产使利润总额增加（）万元。

A.30

B.20

C.40

D.10

【答案】C

【解析】原转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的部分在处置时应结转至当期损益，公允价值变动损益转入其他业务成本不影响利润总额。

因此处置该项投资性房地产使利润总额增加=（100-80）+20＝40（万元）。

5.2013年11月,甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期,该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2000万元,截止至11月已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入,甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企业签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

11月15日,与乙企业的租赁合同到期,厂房随即进入改扩建工程。

至12月31日,共发生改扩建支出150万元,厂房改造尚未完工，预计还将发生改扩建支出100万元。

要求：

根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第

（1）题至第

（2）题。

（1）关于投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产的，下列说法中正确的是（）。

A.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程

B.厂房改扩建期间应计提折旧

C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产

D.改扩建期间仍应作为投资性房地产

【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

（2）关于2013年12月31日资产负债表列报，下列说法中正确的是（）。

A.投资性房地产列报的金额为1400万元

B.投资性房地产列报的金额为1550万元

C.在建工程列报的金额为1400万元

D.在建工程列报的金额为1550万元

【解析】投资性房地产列报的金额=（2000-600）+150=1550（万元）。

二、多项选择题

1.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.出租给本企业职工居住的宿舍

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

【答案】AC

【解析】企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但其属于间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质，选项B不属于投资性房地产；

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，选项D不属于投资性房地产。

2.甲公司2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

该协议约定：

甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金400万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5200万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（）。

A.出租办公楼应于2014年计提折旧150万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-50万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价6000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2014年取得的150万元租金收入应确认为营业外收入

【答案】AB

【解析】2014年应计提的折旧=6000÷

20×

6/12=150（万元），选项A正确；

办公楼出租前的账面价值=6000-6000/20×

2.5=5250（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；

应确认公允价值变动损益==5200-5250=-50（万元），选项B正确；

出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。

3.某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。

2013年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入100万元。

该建筑物的购买价格600万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。

税法规定，该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。

2013年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。

假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（）。

A.2013年该项投资性房地产应计提折旧27.5万元

B.2013年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元

C.2013年该项投资性房地产增加当期营业利润50万元

D.2013年年末该项投资性房地产的列报金额为560万元

E.2013年该项投资性房地产可以变更为成本模式计量

【答案】CD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；

2013年投资性房地产增加营业利润=100-（610-560）=50（万元），选项C正确，选项B错误；

2013年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确；

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转换为成本模式，选项E错误。

4.甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。

有关投资性房地产的资料如下：

（1）2010年6月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元，营业税税率为5%。

2010年6月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为80000万元。

该写字楼原值为60000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧10000万元。

假定按年确认公允价值变动损益。

（2）2010年年末该房地产的公允价值为85000万元。

（3）2011年年末该房地产的公允价值为90000万元。

（4）2012年年末该房地产的公允价值为92000万元。

（5）2013年6月30日，因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。

当日该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为95000万元。

（1）关于甲公司2010年的会计处理，下列说法中正确的有（）。

A.2010年6月30日确认投资性房地产的入账价值为50000万元

B.2010年6月30日投资性房地产的公允价值大于其账面价值的差额30000万元计入资本公积

C.2010年年末调增投资性房地产的账面价值，并确认公允价值变动收益5000万元

D.2010年下半年计提折旧费用为750万元

E.2010年下半年该业务影响利润表营业利润的金额为6140万元

【答案】BCE

【解析】2010年6月30日投资性房地产应按公允价值80000万元计量，公允价值大于原账面价值50000万元的差额30000万元计入资本公积，选项A错误、选项B正确；

2010年12月31日投资性房地产公允价值上升5000万元，应调增投资性房地产账面价值并确认公允价值变动收益5000万元，选项C正确；

采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项D错误；

2010年下半年该业务影响利润表营业利润的金额=200×

6×

（1-5%）+5000=6140（万元），选项E正确。

（2）关于甲公司2012年和2013年的会计处理，下列说法中正确的有（）。

A.2012年12月31日投资性房地产账面价值为92000万元

B.2013年6月30日固定资产入账价值为60000万元

C.2013年6月30日应冲减投资性房地产的账面价值为92000万元

D.2013年6月30日应确认资本公积3000万元

E.2013年6月30日应确认公允价值变动损益3000万元

【答案】ACE

【解析】2012年12月31日投资性房地产应按公允价值92000万元计量，选项A正确；

投资性房地产转换为非投资性房地产时，非投资性房地产应按转换日公允价值95000万元计量，选项B错误；

转换日应冲减投资性房地产原账面价值92000万元，选项C正确；

公允价值与原账面价值的差额3000万元（95000-92000）计入公允价值变动损益，选项D错误、选项E正确。

三、综合题

甲公司从事房地产开发经营业务，对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。

甲公司的财务经理在复核2013年度财务报表时，对以下交易或事项会计处理的正确性难以作出判断：

（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。

1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。

出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。

该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

甲公司认为其出租的商品房属于存货，因此2013年未对商品房计提折旧。

（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。

该土地使用权原取得时成本为5000万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用年限为40年，采用直线法摊销，无残值。

办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3500万元。

甲公司将土地使用权的成本计入办公楼成本。

（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。

该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元。

装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元，替换原装修支出的账面价值为300万元。

装修后预计租金收入将大幅增加。

甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益。

（1）根据资料

（1），判断甲公司2013对出租商品房未计提折旧的会计处理是否正确，同时说明判断依据；

如果甲公司出租的商品房2013年需要计提折旧，请计算折旧额。

（2）根据资料

（2），判断甲公司2013对土地使用权的会计处理是否正确，同时说明判断依据；

如果甲公司土地使用权不计入办公楼成本，请计算2013年土地使用权摊销金额。

（3）根据资料（3），判断甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益的会计处理是否正确，同时说明判断依据。

计算商铺2013年12月31日的账面价值。

（4）计算2013年12月31日资产负债表中投资性房地产的列报金额。

【答案】

（1）甲公司的会计处理不正确。

理由：

甲公司将商品房对外出租，则形成投资性房地产，甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量，则应计提折旧。

2013年应计提的折旧额=9000÷

50×

11/12=165（万元）。

（2）甲公司的会计处理不正确。

房地产开发企业建造的办公楼属于其固定资产，按规定，土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本，作为无形资产核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

2013年应摊销的金额=5000÷

50=100（万元）。

（3）甲公司的会计处理不正确。

发生装修支出金额较大，装修后预计租金收入将大幅增加，符合确认投资性房地产的确认条件，应予资本化。

2013年12月31日商铺的账面价值=4500-300+1500=5700（万元）。

（4）2013年12月31日投资性房地产的列报金额=9000-165+5700=14535（万元）。