房产规范完整版共16页Word下载.docx

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1、适用范围

2、适用时间

3、规范性引用文件

4、房产面积测算

5、术语与定义

1、适用范围

本规程规定了长春市房屋建筑面积测绘计算中的一般及特殊情况的计算标准与处理方法。

本规程适用于长春市房地产开发与销售、房屋产权登记等各类房屋建筑面积计算。

2-适用时间

基于房屋建筑面积测绘的计算规则前后衔接的考虑，凡在本规程实施日期之后取得《长春市建设工程规划许可证》（历史遗留项目除外）的新建建设工程项目的房屋建筑面积计算均按本规程计算规则执行。

3、规程引用文件

GB/T17986-2000房产测量规范

GB/T50353-2019建筑工程建筑面积计算规范

国家建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2019]74号）

深圳房屋建筑面积测绘技术规范

4、房屋面积测算

4．1．计算通则

4．1．1．计算全部建筑面积的范围

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

4）室内楼梯、楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6）挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

11）与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

13）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

15）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

16）斜面结构房屋，其层高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的部分均计算建筑面积。

17）立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上结构层建筑面积的总和计算建筑面积。

18）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下方空间加以利用的，层高在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层的按多层计）。

4．1．2．　计算一半建筑面积的范围

1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3）未封闭的阳台、挑廊等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20米以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

4.1.3.　不计算建筑面积的范围

1）层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3）房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。

阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；

架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层（含二层）以上，视为无上盖；

阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。

4）房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。

5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层用作公共道路街巷通行的部分，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。

7）利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。

8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9）独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。

10）与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。

11）检修、消防等用途的室外爬梯。

12）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

13）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。

14）房屋的室外台阶、踏步,底层室内楼梯延伸出室外的部分。

15）跃层式房屋上层挑空部位。

4.2.计算细则

4.2.1.层高计算

4.2.1.1　层高取相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离。

4.2.1.2　一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值。

4.2.2　非普遍建筑空间的面积计算

4.2.2.1　建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。

4.2.2.2屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。

4.2.3　阳台、露台的面积计算

4.2.3.1.全封闭阳台按其维护结构水平投影计算全部建筑面积.

4.2.3.2.未封闭阳台按其维护结构水平投影一半计算建筑面积.

4.2.3.3.主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。

4.2.3.4.作为消防通道（连廊）的阳台，列为不分摊的公用建筑面积。

4.2.3.5.无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

4.2.3.6.阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影计算建筑面积。

4.2.3.7.一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

4.2.3.8.半封闭阳台顶盖水平投影面积小于阳台围护结构外围水平投影面积，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按顶盖投影面积1/2计算建筑面积。

4.2.3.9.一栋房屋的上、下层半封闭阳台水平投影线不完全重叠时（即左右错开），按重叠部分的一半计算阳台建筑面积。

4.2.3.10.上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。

4.2.3.11.位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，如露台属于一户专用，当其上方屋檐或盖板宽度不大于0.6米时，露台不计算建筑面积，否则露台有盖部分按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；

如露台属于公共露台，无论上方屋檐或盖板宽度为多少，均不计算建筑面积。

4.2.4．通道的面积计算

4.2.4.1.房屋底层的公共通道，不计算建筑面积。

4.2.4.2.临街楼房、挑廊下的底层及小区内的底层走廊作为公共通道的，不论是否有柱、是否有围护结构，不计算建筑面积。

4.2.5．楼梯、台阶、车道的面积计算

4.2.5.1.位于建筑物外墙或服务于功能区主体结构以外，起点（地面）到终点（入口或入口平台）的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯；

位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，视为室内楼梯。

4.2.5.2.有顶盖室外楼梯，顶层突出屋面部分不另计算建筑面积。

4.2.5.3.室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。

4.2.5.4.上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。

4.2.5.5.穿越夹层、插层的楼梯，夹层、插层不使用的，其位于夹层、插层的楼梯间不计算建筑面积。

4.2.5.6.　室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。

4.2.5.7.无上盖的室外车道不计算建筑面积，有上盖的室外车道按市规划行政主管部门批准的部位计算全部建筑面积。

4.2.5.8.复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸按房屋自然层计算建筑面积，但预留的楼梯间位于房屋上层局部挑空部位的除外。

4.2.5.9.错层建筑的室内公共楼梯，按其服务的区域自然层计算建筑面积。

4.2.5.10.住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。

4.2.6　花池、空调机位的面积计算

4.2.6.1.　悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。

4.2.6.2.　位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。

4.2.7　飘窗、落地窗的面积计算

4.2.7.1.飘窗不计算建筑面积。

4.2.7.2.落地窗按其围护结构水平投影计算建筑面积。

4.2.8　雨蓬、门斗的面积计算

4.2.8.1.雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；

一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；

一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。

当雨篷由两面墙支撑的，不计算建筑面积；

当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑，则以柱外围向墙作垂线并与墙围成矩形的一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况计算：

雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；

雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点连线与墙围成部分的盖板水平投影一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。

4.2.8.2.全封闭的门斗按其维护结构外围水平投影计算建筑面积，封闭不全的门斗参照雨蓬的标准执行。

4.2.9．烟道、采光井、通风井的面积计算

4.2.9.1．　供一户专用的外置及内置烟道均计入该户的套内建筑面积。

烟道外置时，取其与室内的隔墙为外墙。

4.2.9.2.　位于阳台的烟道单独计算，不计入阳台面积。

4.2.9.3.　多户共用的烟道作为公用建筑面积。

4.2.9.4.　地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按通其过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积；

在地面且独立于建筑物之外时，有围护结构和上盖，且高度在2.20米以上的，按围护结构外围水平投影计算全部建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；

在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积：

a）若地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分设于建筑物之内且有上盖，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值。

b）若通风井、烟道的地面高度小于2.20米，则不计算其建筑面积，其所占用的建筑面积不从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除，但须在该空间的分户面积表的备注栏中对地下室风井等占用的建筑面积数予以说明。

4.2.9.5.一栋建筑中数层共用的通风井、烟道，按其通过的使用层的层数计算建筑面积，通过的其它不使用楼层，该部分按上空计算建筑面积。

6.2.9.6.　有盖采光井，应计算一层建筑面积。

4.2.10.　幕墙的面积计算

4.2.10.1　幕墙分为装饰性幕墙和围护性幕墙。

4.2.10.2　装饰性幕墙不计算建筑面积。

4.2.10.3　围护性幕墙，按以下几种情况分别计算建筑面积：

a）当楼板边至幕墙外缘有悬空距离时，楼板边至外墙内缘的空间按上空计算。

b）当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取半外墙。

c）上下均由玻璃和其它材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚，并相应取半外墙。

4.2.10.4　同一楼层既有主墙又有幕墙时，分以下几种情况计算外墙的墙体面积：

a）一面外墙，当其全部为围护性幕墙时，按幕墙计算该外墙的墙体面积。

b）一面外墙，当其围护墙体部分为主墙、部分为幕墙时，将主墙部分和幕墙部分分段，分别计算墙体面积。

c）一面外墙，当其幕墙内侧存在局部多段主墙时，若主墙分段之和大于该面外墙长度的1/2时，可取主墙及延伸线为外墙，并相应计算外墙的墙体建筑面积；

否则，应取幕墙为外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

d）对全幕墙建筑，当其内侧沿楼板边沿除核心筒、梯间等部分设有局部主墙外，其余部分均无墙体或仅有零星墙体时，可全部按围护性幕墙计取外墙，并相应计算外墙的墙体面积。

4.2.11　墙体面积的计算

4.2.11.1.房屋勒脚以上的外墙体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。

4.2.11.2.成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷帘门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。

4.2.11.3.地下室外围墙厚可按审定的设计图纸确定。

4.2.11.4.成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。

共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中。

4.2.11.5.阳台、室外楼梯、凸窗、外走廊等与套内之间的分隔墙视为外墙；

阳台与阳台之间的分隔墙视为阳台间的共有墙；

建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。

4.2.11.6.外墙、共有墙的墙体面积均为其水平投影面积，其相应的半墙墙体面积为其水平投影面积的一半。

测绘作业中可通过取墙中线的方法进行半墙墙体面积的计算，当外墙、共有墙中含柱或其它承重支撑体时，取与柱相连的各墙的墙中线向柱内延伸交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙墙体面积。

4.2.11.7.建筑物中空部位的内半墙计入上空面积，外半墙按规定划分并相应计算建筑面积。

建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外墙分摊计算规定与标准层一致。

4.2.11.8.斜面结构房屋高度低于2.2M以外的墙体均不计算建筑面积。

4.2.11.9.房屋自然层内设有局部低于2.2M的楼层（如夹层、插层），此部分的外墙均不计算建筑面积。

4.2.11.10.商场、商铺以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；

如系安装于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。

4.2.11.11.位于飘窗两侧的墙体，无论是否为结构墙体均不计算建筑面积。

4.2.11.12.飘窗与阳台相邻时，共有墙部分计入阳台面积。

4.2.11.13.突出建筑外墙并与外墙相连的结构墙体均计入外墙墙体面积，突出外墙的非结构的装饰性墙体不计入外墙墙体面积。

4.2.12阁楼面积的计算

4.2.11.1.规划行政主管部门审批的建筑面积中含阁楼面积，其层高在2.20米以上的部分均计算建筑面积。

4.2.11.2.规划行政主管部门审批的建筑面积中不含阁楼面积，但阁楼具备使用功能的，阁楼层高在2.20米以上的部分参与共有建筑面积分摊，不确权，不具备使用功能的阁楼不计算建筑面积。

4．3．公用建筑面积的确认、及分摊

公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。

被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

4.3.1.不被分摊的公用建筑面积

4.3.1.1．相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间。

4.3.1.2．建筑物内某些层中设置的用于消防避难的建筑空间。

4.3.1.3.独立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。

4.3.1.4.建在栋内，为他栋或多栋服务的设备用房、值班警卫室、附属配套设施用房、市政设施用房、公用通道等的建筑面积。

4.3.1.5.按规划批建，层高在2.20m以上的技术（结构）转换层，架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。

4.3.1.6.消防阳台、消防连廊的建筑面积。

4.3.1.7.用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。

4.3.1.8.规划行政主管部门相关文件中指标单列的如公厕等公共建筑面积。

4.3.2.　应分摊的公用建筑面积

4.3.2.1.相关权利人合法协议约定的应分摊的公共建筑空间。

4.3.2.2.栋内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

4.3.2.3.栋内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

4.3.2.4.栋内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。

4.3.2.5.仅为本栋服务的变（配）电室、消防控制空、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。

4.3.2.6.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。

4.3.3.共有建筑面积的分摊原则

4.3.3.1.共有建筑面积的分摊，应以栋为单位进行。

非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋共有建筑面积不分摊到其它栋去。

4.3.3.2.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

4.3.3.3.无产权分割文件或协议的，根据相关房屋的套（单元）内建筑面积按比例进行分摊。

4.3.3.4.　凡列为不分摊的公用建筑面积，一律不参与分摊其它的公用建筑面积。

4.3.3.5.　一栋建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该栋建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该栋的建筑面积，不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算。

4.3.4.共有建筑面积的确认

在一栋建筑的计算数据进入计算系统之前，可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:

4.3.4.1.确定一栋房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

4.3.4.2.将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

4.3.4.3.分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围，并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。

仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积；

服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。

4.3.4.4.将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积，分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。

即，先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中，分别计算分摊系数，逐级分摊。

4.3.4.5.委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书,经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。

委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。

4.3.4.6.共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界限。

共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。

4.3.5.共有建筑面积的划分

4.3.5.1整栋公用建筑面积。

指为整栋服务（包括不同功能区）的公用建筑空间的面积，该面积在整栋范围进行分摊。

4.3.5.2功能区间公用建筑面积。

指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。

4.3.5.3功能区公用建筑面积。

指专为一栋建筑的某一个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊

4.3.5.4层间公用建筑面积。

指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。

4.3.5.5层内公用建筑面积。

指专为本层服务的公共建筑空间的面积，该面积在本层内进行分摊。

4.3.5.6由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，应由相关多户进行分摊。

4.3.5.7.应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整栋公共面积优先级最高，层内多户公共面积优先级最低。

按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先级高的公用建筑面积。

4.3.6分摊系数的计算方法

4.3.6.1整体分摊

使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×

套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷

套内建筑面积之和

4.3.6.2多级分摊不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。

多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。

a）第一级分摊。

根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。

各功能区间共有建筑面积，即栋共有建筑面积，按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有建筑面积＝第一级分摊系数×

该功能区自有建筑面积

第一级分摊系数＝功能区间共有建筑面积÷

各功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

b）第二级分摊。

某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积