城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南.docx

城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南.docx

《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

上海市高级人民法院民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知

沪高法民一〔2010〕13号

第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新区法院民五庭：

为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。

适用中如发现问题，请及时向高院民一庭反映。

二○一○年十二月二十八日

城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

第一条　本指南所称房屋租赁，是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。

【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。

房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。

当事人因租赁农村房屋产生的纠纷，可参照本指南处理；依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本指南。

第二条　当事人主张租赁合同关系存在的，应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。

【说明】实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，对租期、租金等事项进行详细约定，当事人提交书面房屋租赁合同，即可认定双方存在房屋租赁关系。

一些特殊情形下，如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素，往往通过口头约定，或者通过实际履行的方式建立租赁关系。

《合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式，只是根据《合同法》第二百一十五条规定，未采用书面形式的应视为不定期租赁。

这类房屋租赁关系中，由于未以书面形式固定双方的意思表示，当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据，来证明租赁关系的实际存在，如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证据，证明出租人具有同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等义务；出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据，证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。

如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的，另一方仍否认存在租赁关系的，则不能简单的进行抗辩，此时发生行为意义上的举证责任转移，其应当提供相应的反驳证据加以证明。

第三条　当事人主张租赁合同发生变更的，应当提供证据，以证明双方已进行变更租赁约定的要件事实。

【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分，如不得利用承租房屋进行非法活动等，只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小，通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、租金变更等。

对租赁合同变更事项的审查，可以根据当事人提供的证据情况，从两个方面考虑：

（1）看双方有无具体的变更约定。

就是说，要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条款作了变更，或对原合同作出的补充协议、会议纪要，或单方以书面形式作出变更承诺等。

（2）看双方是否通过履行事实上进行了变更。

若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的，审理中应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述，及其他如租金发票或收据等证据，作出事实推定。

第四条　除有证据证明存在如下要件事实之一之外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

（三）当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。

【说明】在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，这就是俗称的“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条的规定，就是这一原则的体现。

“买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。

但是，出于平衡利益的需要，“买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制，在当事人能够证明存在如下要件事实时，就不再适用该原则：

1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。

当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立时间不同，是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。

根据《物权法》第一百九十条，以及最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁纠纷解释》）第二十条的规定，当抵押权与租赁权并存于同一物时，如租赁权设立在前，抵押权实现后不影响租赁合同的效力，即适用“买卖不破租赁”原则；抵押权设立在先时，租赁关系不得对抗抵押权，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，因为承租人在明知或应知存在抵押而仍自愿承租的情况下，相应风险应由其承担。

2、存在房屋出租前已被法院查封的事实。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。

根据《租赁纠纷解释》第二十条的规定，在查封与租赁共存于同一房屋上时，判断租赁合同是否受影响，也要审查二者产生的先后顺序。

（1）如果租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约效力当然及于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。

（2）若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不及于债权人，除非债权人同意。

因为查封的目的是实现债权，承租人明知或应知承租的房子有可能被拍卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。

3、存在当事人约定“买卖不破租赁”适用除外条件的事实。

“买卖不破租赁”是承租人依照《合同法》第二百二十九条享有的法定权利，至于该权利是否行使，可由承租人自由处分。

如果当事人约定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时，其自愿放弃要求租赁房屋的受让人继续履行租赁合同的权利，则应从其约定。

第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同的情况下，要求实际履行的承租人，需要举证证明存在优先请求履行的要件事实。

【说明】由于房屋租赁合同的签订与实际履行往往有一定的时间间隔，当遇到房屋租金水平上涨等情况时，会发生承租人再次把房屋租赁给其他出价更高者的情形，如果数个有效租赁合同的承租人均要求合同的实际履行，便产生争议。

由于租赁标的只有特定的一个，最终只能有一份合同得到实际履行。

实践中，要求实际履行的承租人，应当举证证明相应租赁合同的签定、履行等情况，符合《租赁纠纷解释》第六条规定的履行序位条件和要求，具有优先顺序请求履行的权利。

具体讲，就是要证明是否存在如下要件事实：

（1）是否已经合法占有租赁房屋。

合法占有房屋，说明租赁合同已经得到了实际履行，若不肯定其第一履行顺序，再逆转到初始状态会产生不必要的交易成本，不符合经济原则。

如存在占有要件事实，应当赋予其最为优先的履行顺序。

这里的“占有”，既包括直接占有，还包括间接占有，如承租人承租房屋后，并未实际入住，立即又转租给第三人的，此时承租人仍符合已占有的要求。

（2）是否已经办理登记备案手续。

虽然备案与否不影响租赁合同的效力，但备案制度一定程度上体现了公示功能，使潜在的交易当事人能够方便获知有关不动产现状的清晰信息，确保交易安全，并起到了鼓励登记、维护诚信的作用。

如不存在前述已占有房屋情形的，已备案的合同应得到优先履行。

（3）租赁合同是否成立在先。

租赁合同关系属于债权范畴，虽然从一般意义上讲，债权平等性要求债权具有相对性，但是这种平等性只是相对的，在数个债权之间发生履行排斥时，就要遵循民法的基本原则确定履行顺序，对此《合同法》第六条就规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。

因此，在不存在已占有房屋、合同已备案等情形时，应当从维护诚信的角度出发，赋予成立在先租赁合同的优先履行效力，以维护房屋租赁市场的正常交易秩序。

需要注意的是，这里依据的标准是“合同成立在先”，而非“合同生效在先”，前者属于事实判断问题，后者则往往属于法律价值判断问题，以前者为标准较宜操作。

第六条　承租人因死亡等原因无法继续租赁房屋，第三人以共同居住人、个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人的名义主张按照原租赁合同租赁房屋的，应当举证证明与承租人生前存在共同居住或共同经营的要件事实。

【说明】出于维护稳定的租赁关系和市场秩序的需要，承租人死亡后其他共同居住人或经营人的居住及经营利益也要加以考虑。

第三人如能提供证据证明存在如下要件事实的，就可以主张按照原租赁合同租赁房屋。

1、存在与承租人生前共同居住的要件事实。

一般来说，在租赁合同的履行过程中，承租人死亡的租赁合同应当终止，但是在房屋租赁合同中，由于与承租人实际共同居住的人，多为其家属等关系较为亲近的人，为了便利共同居住人的生活，《合同法》第二百三十四条规定，与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

实质上，共同居住人继续履行租赁合同并不会损害出租人的利益，反而会使出租方基于稳定的租赁关系获得稳定的租金收益；相反如果终止租赁合同，反而可能会损害出租人利益。

这里需要注意如下几点：

（1）对于共同居住人的范围，《合同法》没有作出限制性规定，第三人只要能够证明与承租人有密切关系、具有共同居住利益即可。

（2）对于是否继续履行原租赁合同，共同居住人有选择的权利，也可以不同意继受原租赁合同。

（3）共同居住人要求按照原租赁合同租赁房屋的权利，不是租赁权的继承，而是租赁合同的概括继受，并且是出于特殊保护需要而设的一种法定权利，不需以出租人同意为前提。

2、存在与承租人生前共同经营个体工商或共同从事个人合伙的要件事实。

随着经济社会的发展，房屋租赁不再限于居住的需求，有的是为了经营、生产等其他需要使用房屋的目的。

实践中，个体工商户或个人合伙中，对外签定租赁合同的主体通常是个人，很难将个人行为与个体工商户或个人合伙的利益分裂开来，如果个人死亡后租赁合同即终止，将严重影响个体工商的经营和发展，对此，《租赁纠纷解释》第十九条规定，承租人因死亡等原因无法继续租赁的，个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务。

审理中，要注意如下问题：

（1）除承租人事实死亡之外，承租人宣告死亡、宣告失踪的，也会产生租赁合同的概括继受。

法律意义上“死亡”，不仅指客观事实上的死亡，还包括宣告死亡。

此外，宣告失踪的目的，就是要终止与其有关的民事法律关系的不稳定状态，具体到租赁合同关系中，通过租赁合同的继受，可以及时结束租赁合同是否继续履行的不明状态，并及时保护其他共同经营人的利益。

（2）承租人租赁房屋的目的应是为了个体工商户或个人合伙经营，如果租赁双方事先约定房屋用途是居住，其他共同经营人或合伙人就无权要求继受原来的租赁合同。

第七条　承租人拖欠租金的，出租人有权要求及时支付；承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的，应当举证证明已支付租金的要件事实。

【说明】租金的支付是承租人应负担的主要义务，迟延交付租金的，应负迟延履行债务的相应责任。

出租人在提出主张租金的请求时，不需要提供证据，以证明对方未付租金，因为未付租金的事实，属于消极事实，出租人很难对其举证；相反，如果承租人予以抗辩，主张已支付租金的，应就支付租金的积极事实进行举证。

在判定该项义务履行情况时，要注意如下几点：

（1）在因承租人自己主观原因而未对租赁房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的义务；

（2）租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金。

这里所说的“法定或约定要件事实”，主要包括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由等。

（3）约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效