房地产基础知识1Word文件下载.docx

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（1）不可移动性。

　　　　所以才叫"

不动"

产。

由于不可移动，地段、方位往往可以决定或左右其价值。

（2）长久性。

　　　　房地产的生命周期很长，除非天灾人祸，否则不易损坏。

一般房屋总有数十年的寿命，土地寿命更近乎无限。

（3）不可替代性。

　　　　甲地的房地产和乙地的房地产，往往因为地理位置、法规限制、建筑型式、

发展背景等因素各不相同，而有不同的价值，不可互相替代。

（4）不易分割性。

　　　　房地产不易分割，更与大环境（地理位置）、小环境（邻近区域）等有密切的关

系，投资时不能忽略个别因素。

（5）同时可供投资

　　　　不仅象股票、黄金那样可用于投资，也可以自住或用来出租。

进可攻，退可守。

房地产的结构分

（1）砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。

通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

（2）砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

（3）钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。

这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

2、房地产权

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3、房地产权登记

房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。

房地产权登记有三个方面的作用：

产权确认，即确认房地产的权属状态；

保障权利人的合法权益；

加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。

4、房地产权登记有何法律效力

依法登记的房地产权利受法律保护。

房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。

产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。

5.房屋的建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。

房屋的建筑面积包括使用面积（深圳的使用面积包括墙体的面积）和公共面积二个部份。

6、房屋的公共面积

房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2．2　米的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

不能计入公用建筑面积的部位：

a、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室。

b、作为人防工程的地下室。

c、住宅小区的配套用房。

d、穿过建筑物的公共通道。

e、物业管理用房。

7、房地产转让

房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为

8、房地产开发商预售商品房地产时应符合的条件

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算总投资额的25%，并经注册会计师验资；

4、房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；

5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管机关核准后,发给《房地产预售许可证》，核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销可证》。

二、房地产术语

1、用地性质：

指规划用地的使用功能

2、用地面积：

指规划地块划定的面积

3、用地红线：

指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

4、容积率：

是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：

5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积×

100%（总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和）

6、建筑控制高度

又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。

一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算；

坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。

7、建筑密度

指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：

建筑密度=建筑基底总面积/

8、绿化率：

指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。

绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积×

100%

绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×

9、建筑间距系数

指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。

多层标准：

1.5

层高：

是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离。

什么是使用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，

居住区用地组成

⑴住宅用地

⑵公共服务及设施用地

⑶道路用地

⑷绿地

什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

（1）住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。

（2）住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。

（3）住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

（4）住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

建筑物分类

按建筑物使用性质分类：

⑴居住建筑

⑵公共建筑

⑶工业建筑

⑷农业建筑

1—3层为低层

3—6层为多层

7—12层为小高层

12层以上为高层

公共建筑为综合性建筑，通常按建筑总高度划分

总高度超过24m的为高层。

房产证的种类

⑴《房屋所有权证》——是房屋所有权人拥有其所购房产的法律证件，是证明房产归属的要件之一，它详细记载着产权人的姓名、房屋坐落、门牌号码、建筑年代、建筑结构和建筑面积等。

每套房产只有一本《房屋所有权证》，它可以证明其房屋所有权人对该处房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并受到法律保护。

⑵《房屋共有权证》——指同一房产有两个人以上的产权人共同主张权利，共同拥有对该套房屋的支配权。

当房屋所有权人对房屋进行买卖、抵押等处置时，必须经共有人书面同意，否则房产管理部门不予以办理。

⑶《房屋他项权证》——是规范人们在贷款买房过程中形成的一种权利制约。

它包括抵押权和典权。

现在较普遍的是抵押权，它记载着抵押权人和抵押人的名称、抵押权价值、抵押期限等内容。

为抵押权人发放《房屋他项权证》，它是双方履行权利和义务的法律保障。

等双方履行了法定的义务，《房屋他项权证》就被注销，抵押人也就成为真正的房屋所有权人。

户型的基本要素包括哪些

⑴卫生标准：

是否具备良好的采光、通风，对人体健康和环境卫生起重要的作用。

2套住宅卧室均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。

3住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙壁开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。

4煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此，厨房应有直接对外的采光，通风窗（开向天井的窗）。

5卫生间应有直接采光、通风窗。

对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

商品房的使用率：

指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

跃层式商品房：

指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内单独小楼梯连接的房屋，上下层高一样。

土地使用权出让方式：

1招标方式

2拍卖方式

3协议出让

土地使用权的出让年限

1居住用地70年

2工业用地50年

3教育、科技、文化卫生、体育用地50年

4商业、旅游、娱乐用地40年

5综合或其他用地50年

土地使用权终止、续期

1土地使用权因土地灭失而终止

因土地使用者的抛弃而终止

②续期：

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

商品房预售的条件

1五证俱全

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《施工许可证》

《商品房预售许可证》

楼板：

楼板的基本构造是面层、结构层、顶棚。

面层的做法和要求与地面相同。

楼板应有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；

应有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；

应满足隔声要求，包括隔绝空气传声和固体传声；

应有一定的防潮、防水和防火能力。

产权证书

产权证书是指"

房屋所有权证"

和"

土地使用权证"

房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称做为买"

楼花"

，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

共同共有房产

共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

共有房产

共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

烂尾"

的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利

二、银行按揭知识

●按揭，通俗的意思就是抵押，用客户自已新买的房做抵押，向金融机构申请长期贷款，承诺定期偿还贷款本息。

●根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：

1、权属有争议的；

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；

3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的共他建筑物；

4、依法已公告列入拆迁范围的；

5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

●贷款共分为三种形式：

公积金贷款；

商业贷款；

组合贷款

公积金贷款

　市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入的居民住房问题的专项基金。

城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取住房固定资产投资方向调节税、房地产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收资等渠道筹集。

商业贷款

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）

详细

一、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

（2）作为人防工程的地下室。

什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。

但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。

“均价”到底是什么样的一个价格？

什么是公共维修基金？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2.5%。

小区绿化面积的标准是多少？

按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：

1、小区要封闭管理。

保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。

2、要有足够的绿化面积。

新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；

同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。

3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。

4、绿地空间应包含一定数量的活动场地（如儿童游戏场），并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。